资产评估_市场法例题
资产评估例题与答案
第二章•功能价值类比法••案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。
评估基准日为2003年2月1日。
•评估人员收集的信息：•（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。
•（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。
•（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
•分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。
待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。
•评估值=160×150/210=114.29(万元)价格指数法•案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。
•在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。
经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。
•分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。
待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。
•经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：•资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)成新率价格调整法•案例：待估资产为某机器设备，生产时间为1993年，评估基准日为2003年1月。
搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。
•分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。
待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。
资产评估例题
第二章市场法(直接比较法)案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150 吨。
评估基准日为2022 年2 月1 日。
(1)从市场上采集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210 吨，市场成交价格为160 万元。
(2)将待估设备与采集的参照设备进行对照并寻觅差异。
(3) 发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
分析：由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。
评估值=160×150/210=114.29(万元)案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58 平方米，建造时间为1999 年，位置在某市闹市区，评估基准日为2022 年5 月1 日。
在待估房屋附近，于2022 年12 月曾经发生过房屋交易活动，交易价格为580000 元。
经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。
分析：由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。
经调查，2022 年居住用房价格与2022 年相比上升了9.3% ，则：资产评估值=580000×(1+9.3％)=633940(元)案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。
评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2022 年6 月，成交价格为365.2 万元。
评估基准日为2022 年8 月1 日。
分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。
经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30% ，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64 (万元)案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为2005 年6 月30 日，评估基准日为2022 年1 月1 日。
资产评估师资产评估实务(二)第一部分-企业价值评估第四章-市场法在企业价值评估中的应用
资产评估师资产评估实务（二）第一部分企业价值评估第四章市场法在企业价值评估中的应用分类：财会经济资产评估师主题：2022年资产评估师（全套4科）考试题库ID:507科目：资产评估实务（二）类型：章节练习一、单选题1、A零售连锁超市2016年的企业整体价值为2.5亿元，销售收入为4亿元。
B 零售连锁超市2016年的销售收入为3亿元，A超市和B超市具有相同的EV/销售收入价值比率。
则B零售连锁超市2016年的企业整体价值为（）OA. 1.88亿元B.3.33亿元C.3亿元D.4.8亿元【参考答案】：A【试题解析】：2.5∕4=EVB∕3,EVB=2.5X3/4=1.875（亿元）。
（参见教材129页）2、采用市场法进行企业价值评估时，应该选择合适的可比对象。
下列关于可比对象选择的表述错误的是（）。
A.可比对象应当与被评估企业在相同或相似的行业，当在相同或相似的行业中难以找到足够的可比对象时，可将选择范围扩展到受相同经济因素影响的企业B.对于初创期的企业来说，由于有更多的未来不确定性及更大的风险，所以相对于成熟期企业，它们的价值比率往往较高C.在比较价值比率时，现实和历史的经营指标不能充分反映其价值，选择前瞻性指标可能更为恰当I）.资源如果不能得到合理的配置和充分使用，多余的资源就是浪费，发挥不了积极作用。
所以资源越多，企业的发展不一定越好【参考答案】：B【试题解析】：对于初创阶段的企业，由于有更多的未来不确定性及更大的风险，相对于成熟企业来说，它们的价值比率往往较低。
选项B说法错误。
（参见教材127页）3、评估专业人员需要对被评估企业和可比对象之间影响价值的定性及定量因素进行比较分析，确定对价值比率调整的方法。
下列属于影响价值的定量因素的是（）。
A.相对规模B.无形资产状况C.风险控制能力D.产品所处的生命周期【参考答案】：C【试题解析】：对被评估企业及可比对象价值进行比较的关键就在于两者风险性和成长性的差异。
资产评估-市场法例题
[例]（1）估价对象概况。
待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
（2）评估要求。
评估该地块2005年10月3日的公平市场交易价格。
（3）评估过程。
①选择评估方法。
该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。
②搜集有关的评估资料。
A.搜集待估土地资料。
B.搜集交易实例资料。
选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。
③进行交易情况修正。
经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。
则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。
④进行交易日期修正。
根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。
⑤进行区域因素修正。
交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。
本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
⑥进行个别因素修正。
A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。
交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。
交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：35308%111[]8%11-[1）（）（年限修正系数+-÷+==（1-0.0994）÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659⑦计算待估土地的初步价格。
交易实例A 修正后的单价为：交易实例B 修正后的单价为：交易实例C 修正后的单价为：交易实例D 修正后的单价为：⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
2017年北京资产评估师《资产评估》：市场法试题
2017年北京资产评估师《资产评估》：市场法试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、水泥的终凝时间，指的是__。
A．从水泥加水拌合起至水泥浆开始失去塑性所需的时间B．从水泥加水拌合起至水泥浆完全失去塑性并开始产生强度所需的时间C．从水泥浆开始失去塑性至完全失去塑性并开始产生强度所需的时间D．从水泥浆开始失去塑性至水泥浆具备特定强度所需的时间2、6%～15%混合材料、适量石膏磨细制成的水硬性胶凝材料称为__。
A．硅酸盐水泥B．普通硅酸盐水泥C．矿渣硅酸盐水泥D．粉煤灰硅酸盐水泥3、与烧结砖抗风化性无关的因素是__。
A．吸水率B．且石灰夹杂C．饱和系数D．抗冻性4、固定资产清理收入不包括__。
A．变价款B．残料价值C．保险公司赔偿款D．固定资产净值5、折价的实际利率摊销法是按__计算出每期利息，并据以进行折价或溢价摊销的方法。
A．各期期初债券置存价值和债券的票面利率B．各期期初债券置存价值和债券发行时的实际利率C．债券的面值和债券票面利率D．债券的面值和债券发行时的实际利率6、集料中若含有无定形__等活性物质，当混凝土中有水分存在时，它能与水泥中的碱起反应，产生碱集料反应，使混凝土发生破坏。
A．CO2B．SIO2C．K2OD．Na2O7、新建企业发生的开办费支出，应根据实际支出编制会计分录为__。
A．借：递延资产——开办费贷：银行存款B．借：递延资产——开办费贷：实收资本C．借：在建工程贷：银行存款D．借：在建工程贷：实收资本8、某项固定资产的原值为40000元，预计净残值率为1%，预计使用年限为10年，在使用6年零5个月后售出，在使用期间曾因大修理停用3个月，出售时的账面净值为__元。
A．14 590B．15 580C．14 190D．15 1809、钢筋凝土受拉构件破坏的过程为__。
A．钢筋与混凝土共同变形—受压区混凝土达到弯曲抗压强度—受拉区的钢筋首先达到屈服强度—构件即遭破坏B．钢筋与混凝土共同变形—受拉区的钢筋首先达到屈服强度—受压区混凝土达到弯曲抗压强度—构件即遭破坏C．受拉区的钢筋首先达到屈服强度—受压区混凝土达到弯曲抗压强度—钢筋与混凝土共同变形—构件即遭破坏D．受压区混凝土达到弯曲抗压强度—受拉区的钢筋首先达到屈服强度—钢筋与混凝土共同变形—构件即遭破坏10、某股份制企业董事会决定，本年共分配普通股股利50 000元，宣布用现金发放股利时应编制的会计分录是__。
00158《资产评估》第二章重点及练习
第二章资产评估的基本方法第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（名词解释）市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
（多选）市场法应用的前提条件：（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场；（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。
（单选）运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。
二、运用市场法进行资产评估的方式（单选）（06—4）用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的市场价格。
（单选）一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。
（多选）参照物差异调整因素主要包括三方面：（1）时间因素；（2）地域因素；（3）功能因素。
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（多选）运用市场法评估资产时，一般按下列程序（或步骤）进行：（1）明确评估对象；（2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；（4）把被评估资产与参照物比较；（5）分析调整差异，得出结论。
（单选）（07—4）市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
（简答）市场法的缺点表现在：（单选）（05—4）（02—4）市场法不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（名词解释）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
（单选）（07—4）在成本法中，资产的贬值或者损耗最多有3种。
资产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介某房地产公司（以下简称“甲公司”）因扩大经营规模，计划进行资产重组。
甲公司拟将部分土地使用权和在建工程进行评估，以确定其市场价值。
为此，甲公司委托了某资产评估有限公司（以下简称“乙公司”）进行资产评估。
乙公司根据甲公司的要求，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，并出具了《资产评估报告》。
甲公司收到乙公司的《资产评估报告》后，发现报告中的评估价值与其预期存在较大差距。
甲公司认为乙公司的评估结果严重偏低，影响了其资产重组的决策。
甲公司遂与乙公司就评估结果进行了多次协商，但双方意见分歧较大，未能达成一致。
无奈之下，甲公司向人民法院提起诉讼，要求乙公司重新评估并赔偿因其评估价值偏低造成的损失。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 乙公司是否尽到了尽职调查义务；2. 乙公司出具的《资产评估报告》是否客观、公正；3. 甲公司是否因乙公司的评估结果遭受了损失；4. 甲公司遭受的损失是否应当由乙公司承担。
三、法院审理1. 尽职调查义务法院审理认为，根据《资产评估法》及相关规定，资产评估机构及其评估人员应当对评估对象进行充分的尽职调查，包括但不限于实地勘查、资料收集和分析等。
乙公司在接受甲公司委托后，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，已尽到了尽职调查义务。
2. 评估报告的客观性、公正性法院审理认为，乙公司出具的《资产评估报告》在评估方法、参数选取等方面符合相关规范要求，评估过程规范，评估结果具有一定的合理性。
虽然评估价值与甲公司的预期存在差距，但不足以认定乙公司出具的《资产评估报告》存在重大错误。
3. 甲公司是否遭受损失法院审理认为，甲公司未能提供充分证据证明其因乙公司的评估结果遭受了损失。
甲公司仅以评估价值偏低为由要求乙公司赔偿损失，但未提供具体损失数额及损失与评估结果之间的因果关系。
4. 责任承担法院审理认为，乙公司虽然未尽到完全的尽职调查义务，但其评估报告在整体上仍具有一定的合理性。
资产评估 课堂例题
第二章例题例1：在对某设备进行评估时，评估人员在市场上找到一类似设备，其交易价格为10000元。
拟采用市场法进行评估。
根据如下资料，评估值分别是多少？（1）被评估设备和参照设备的生产能力分别为年产甲产品8800件和9200件。
该类设备功能与价值呈线性关系。
（2）已知该类设备功能与价值不呈线性关系，年生产能力同上，x为0.68。
（3）已知该设备与参照设备的成新率分别为90%和85%。
则评估值分别是多少？例2：某房地产在评估前5个月成交，交易价格为3000元/m2。
已知该地区同类房地产价格指数在此期间分别：（1）累计上升4％；（2）平均每月上升1％；（3）每月递增1％；（4）每月比上月分别+2％、-1%、+1％、-2％、+1％（5）交易时为110％，评估时为116％.则现在的价格分别是多少？例3：某被评估企业的净现金流量为1500万元，评估人员在上市公司中寻找到与被评估企业相类似的ABC公司，改公司的股价目前为20元/股，每股净利润为0.8元。
则用市盈率倍数法计算被评估企业的评估值为（）万元。
A.37500B.30000C.1875D.无法计算例4：已知某企业属正常纳税企业，2010年净利润为100万元。
据查，2010年该企业成品库曾发生火灾，因此而记入“营业外支—非常损失”项目的金额为10万元。
评估基准日为2010年12月31日。
预计从2011年起，该企业收益将在2010年正常净利润基础上每年递增1％。
则2011年的收益额是多少？例5：经预测，被评估资产预计未来收益年限为5年，预期各年的收益额分别为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，设折现率为10%。
计算其评估值。
例6：承上例，设被评估资产未来收益期为12年，经预测，预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2%后保持不变；（2）按2%的比率等比递增。
计算在上述两种情形下该资产的评估值。
例7：被评估资产未来收益期为无限年期，经预测，前5年的预期收益分别是100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2%后保持不变；（2）按2%的比率等比递增。
超详细资产评估典型例题(精华版)
资产评估典型例题第一章一，单项题1. 资产评估是通过资产某一（）价值的估算，从而确定其价值的经济活动；A. 时间B. 时期C. 时区D. 时段E. 时点2. 同一资产，其评估的目的不同，评估结果应当( )A. 相同B. 不相同C. 基本一样D. 不能确定3. （）直接打算和制约资产评估价值类型和方法的挑选；A. 资产评估的主体B. 资产评估的客体C. 评估的特定目的D. 评估程序4. 清算价格的评估适用于（）A. 公开市场假设B. 企业主体假设C. 清算（清偿）假设D. 连续使用假设5. 以下原就中，属于资产评估经济原就的是（）A. 预算原就B. 专业性原就C. 科学性原就D. 客观性原就E. 预期原就6. 不行确指的资产评估是指（）A. 没有物质外形的资产B. 不能独立于有形而单独存在的资产C. 有形资产之外的资产D. 具有获利才能的资产7.( ) 是不行确指的资产；A. 机器设备B. 商标C. 土地使用权D. 商誉二，多项题8. 以下各项属于资产评估要素的有（）A. 评估主体B. 特定目的C. 经济业务活动D. 价值类型E. 评估方法9. 资产评估的工作原就有（）A. 预期性原就B. 独立性原就C. 专业性原就D. 科学性原就E. 客观性原就10. 资产评估的经济原就有（）A. 科学性原就B. 奉献原就C. 替代原就D. 预期原就E. 成本效益原就11. 适用于资产评估的假设有（）A. 一贯性原就B. 清算假设C. 连续使用假设D. 预期性假设E. 公开市场假设12. 资产评估中的资产分类正确选项（）A. 有形资产和无形资产B. 单项资产和整体资产C. 短期资产和长期资产D. 可确指和不行确指资产E. 有形资产和单项资产13. 对于市场价值的懂得，应着重从以下几方面把握（）A. 公开和公正的市场条件B. 当事人是理性的C. 当事人是非理性的D. 市场价值是价值估量数额E. 非公开市场条件例：某资产估量纯收益为：前三年分别是5，4，6 万元，本金化率和折现率率均为10%，采纳年等值收益额资本化方法运算评估值（）A. 49.5 万元B.49.7 万元C.49.8 万元D.50 万元例：被评估债券为非上市企业债券， 3 年期，年利率为17%，按年付息，到期仍本，共2000 张，面值100 元；评估时债券已购入满一年，第一年利息已收账，当时一年期的国库券利率8%，一年期银行储蓄利率7.6%，经过分析确定债券发行企业的风险酬劳率为2%，就被估企业债券评估值是多少？其次章1. 当资产的运转负荷不足时，资产实际已使用率限要短，就该资产的资产利用率（）A. 大于 1B. 小于 1C. 等于 1D. 不确定2. 政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产价值降低，这是一种（）A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 经济性贬值D. 非评估考虑因素3. 采纳市场法评估资产价值时，评估值的评定应参照相同或相像资产的（）A. 市场价格B. 重置成本C. 收益现值D. 清算价格4. 以下资产评估方法哪一种更好（）A. 收益法B. 成本法C. 市场法D. 不肯定5. 一般来说，收益法中的折现率包括哪些内容（）A. 银行利率B. 无风险收益率和超额收益率C. 正常收益率和超额收益率D. 无风险收益率，风险酬劳率和通货膨胀率6. 运算资产的重置成本时，按现行技术条件的设计，工艺，材料，标准，价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）A. 更新重置成本B. 复原重置成本C. 完全重置成本D. 实际重置成本7. 收益法中所用的收益额是指（）A. 评估基准日收益B. 现实收益C. 当年收益D. 将来预期收益8. 假定资产的价值和年产量之间存在线性关系，新机器设备的价值是10 万元，年产量是1000 件，现知被评估资产量是800 件，其重置成本是（）A.8 万元B.10 万元C. 8 —10 万元D. 无法确定9. 在挑选重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情形下，应当挑选（）A. 复原重置成本B. 更新重置成本C. 两者皆可D. 视情形而定10. 一项资产2021 年购建，账面原价100 万元，账面净值20 万元，2021 年进行评估，已知2021 年和2021 年的物价指数分别是120%和180%，由此确定该项资产的重置完成价值是（）A.150 年B.80 万元C.180 万元D.100 万元11. 某项资产在评估时，名义已使用年限为10 年，依据该资产的技术指标每天应工作8 小时，实际每天只工作7.2 工作，由此可以估量该资产实际已使用（）A.10 年B.9 年C.11 年D.8 年12. 某项资产假定可以无限期使用，年收益额是10 万元，行业的平均折现率8%，就其评估价值（）A.100 万元B.125 万元C.80 万元D.120 万元二，多项挑选题1. 估算重置成本的方法有（）A. 重置核算法B. 物价指数法C. 功能价值法D. 收益现值法E. 规模经济效益指数法2. 成新率的估算方法有（）A. 观看法B. 使用年限法C. 功能价值法D. 修复费用法E. 物价指数法3. 挑选评估方法时，主要应考虑的因素有（）A. 资产评估的价值类型B. 评估对象的特点C. 评估原就D. 所能搜集到数据及信息资料E. 评估程序4. 收益法中的收益额的界定应留意（）A. 收益额指的是被评估资产将来收益额C. 收益额必需是被评估资产直接产生的B.D.收益额必需是税后利润收益额必需是净现金流量E. 收益额必需和折现率口径一样5. 以下项目中可作为收益额的是（）A. 税前利润B. 净利润C. 现金流量D. 利润总额E. 税后利润三，运算题1. 某企业进行股份制改组，依据过去经营情形和将来市场情形，猜测其将来 5 年收益额分别是13 万元，14 万元，11 万元，12 万元和15 万元，依据银行利率及经营风险情形确定其折现率和资本比率分别是10%和11%，试采纳年金资本化法确定其评判价值2. 对某整体资产进行评估，猜测其将来 5 年收益额分别是58 万元，62.4 万元，65.3 万元，67.2 万元，69.7 万元；经调查讨论，前期各年折现率是10%，从第六年起本金化率（资本化率）是15%，永续年金收益70 万元；要求：运算该整体资产评估价值；3. 某企业将其某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估；详细资料如下：该资产账面原值270 万元，净值108 万元，这就年限30 年，已提折旧20 年；经调查确定：按现在的市场价格和工资水平，新建造相同的资产全部费用支出480 万元；经查询原始记录和企业记录，该资产截至评估基准日的法定利用时间57600 小时，实际累计利用实际50400 小时；经专业人员勘察估算，该资产仍能使用8 年；又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，修理费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3 万元（企业所得税率33%，折现率10%）要求：依据以上资料，采纳成本法对该资产进行评估；1）运算资产利用率：第三章一，单项题1. 机器设备属于以下哪些资产（）A. 流淌资产B. 无形资产C. 不动产类资产D. 动产类资产2. 机器设备按国家固定资产分类标准分类，不包括（）A. 通用设备B. 专用设备C. 单台设备D. 电气设备3. 已知某机器设备的贬值率20%，该设备已使用年限 4 年，其尚可使用年限（）A.20 年B.25 年C.16 年D.28 年4. 以下运算重置成本的方法中，运算结果必定属于复原重置成本的是（）A. 重置核算法B. 功能价值法C. 物价指数法D. 规模经济效益指数法5. 设备成就率是指（）A. 设备实体性贬值率与 1 的差异B. 设备实体性贬值率的倒数C. 设备综合性陈旧贬值率的倒数D. 设备现时价格与重置成本的比率6. 进行机器设备评估时，一般采纳（）A. 收益法和成本法B. 收益法和市场法C. 市场法与成本法D. 任何一种方法均可7. 机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称的（）A. 固定资产B. 流淌资产C. 不动产D. 无形资产8. 评估某企业 4 年前购建的家用电器生产线，其年产量15 万台，目前市场上同类新型生产线价格200 万元，其设计生产才能 20 万台，规模经济效益指数 0.8 ，该生产线的重置成本是（ ） A.158.88 万元 B.160.21 万元 C.1729. 技术进步可能会引起设备（ ） 万元 D.174万元A. 实体性贬值B.经济性贬值C.功能性贬值 D. 无形贬值10. 某专用生产线，原设计生产才能 18000 台/ 年，该生产线至今已使用 6 年，尚可使用 4 年；目前由于新生产线的显现，对老生产线需求削减造成开工不足，每年只需12000 台的生产才能，依据行业统计，其规模效益指数0.5 ；设备的经济性贬值率是（ ）A.18%B.20%C.22%D.24%11. 被评估设备购建于 2000 年，账面价值 40000 元， 2005 年和 2021 年进行两次技术改造，主要是添加一些自动化掌握装置，当年投资分别是4000 元和 3000 元， 2021 年对设备进行评估，假设从2000 年到 2021 年每年的价格上升率 10%，该设备尚可使用 8 年； 1）评估该设备的现行成本，也称更新成本是（ ）A.108000 元B.112830 元C.100420 元D.114070 元2) 评估时，该设备的加权平均更新成本是（ ）A.1079460 元B.980000 元C.1004150元 D.984840 元3) 评估时，该设备的加权投资年限是（） A.10.5 年 B.9.5年 C.8年 D.8.5年4）评估时，该设备的成新率是（ ） A.45.7% B.47.2% C.52.5% D.43.2%12. 设备的加权投资年限是（ ）A. 设备已使用年限×更新成本B. 设备更新成本会计C. 设备加权更新成本会计D.设备加权更新成本会计÷现行重置成本会计13. 一台数控折边机，重置成本160 万元，已使用 5 年其经济使用寿命 25 年，现该机器数控系统已损坏，估量修复费用约 2 万美元（折人民币 16.5 万元）其他部分工作正常，该设备的实体性贬值率是（ ）A.28.25%B.26.91%C.27.25%D.25.91% 14. 某被评估生产线生产才能10000 吨，评估时受政策影响生产不景气，假如不降低销售产品，企业必需减产至7000 吨，或每吨降价 100 元以保持设备设计生产才能发挥；政策调整期估量连续 3 年，生产线指数 0.6 ，投资酬劳率 10%，所得税率 33% 1) 设备的经济性贬值率是（）A.18%B.17%C.19%D.20%2）该设备的经济性贬值额是（ ）A.2486900 元B.1666223元 C.3790800元 D.1566223元15. 某企业进口设备一台， 此设备的离岸价 20 万美元， 运费及保险费合计 1 万美元， 该企业的进口关税率是10%，增值税税率 17%，消费税率 10%，取外汇比例为 1： 8； 1）该进口设备的关税完税价格是 ( ) A.160 万元人民币B.168万元人民币2) 该进口设备应缴纳的消费税是（ ） A.20.53 万元人民币 B.19.63 万元人民币 3）该进口设备应缴纳的增值税是（ ）A.32.91 万元人民币B.34.56万元人民币 16. 某被评估设备，其正常运行需要 6 名操作人员，目前同类型的新式设备所需的操作人员 3 名；假设被评估设备与参照物在运营成本的其他支出方面大致相同， 操作人员的年平均工资福利 10000 元， 被评估设备尚可使用5 年，所得税率 33%，适用折现率 10%1） 被评估设备的年超额运营成本额（ ）A.20000 元B.30000 元C.40000 元D.50000 元C.152万元人民币D.180万元人民币C.20.67万元人民币D.18.63万元人民币C.34.91 万元人民币D.35.68 万元人民币2）被评估设备的功能性贬值额是（）A.75206 元B.75771 元C.76195 元D.77298 元3）被评估设备年超额运营成本净额是（）A.20300 元B.20210 元C.20400 元D.20210 元二，多项挑选题1. 进口设备从属费用确定正确选项（）A. 汽运费=货价×汽运费率B. 关税=到岸价（CIF）×关税税率C. 消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷(1- 消费税率)D. 国外运输保险费=（货价+关税）×保险费率E. 外资手续费=到岸价×外资手续费率2. 进口设备重置成本进口从属费用包括（）A. 汽运费B. 进口关税C. 增值税D. 银行财务费用E. 外贸手续费3. 设备实体性贬值的估算通常采纳的方法有（）A. 使用年限法B. 修复费用法C. 观测分析法D. 功能价值法E. 统计分析法4. 机器设备的贬值可分为（）A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 货币性贬值D. 风险性贬值E. 经济性贬值5. 设备的功能性贬值通常的表现是（）A. 超额重置成本B. 超额投资成本C. 超额运营成本D. 超额更新成本E. 超额累进成本6. 通常采纳的估算机器设备重置成本的方法有（）A. 使用年限法B. 重置核算法C. 预决算调整法D. 物价指数法E. 规模经济效益指数法三，运算题1. 某企业从美国进口一台设备，离岸价格30 万美元，国外运杂费 1 万美元，途中保险费 1.5 万美元，关税税率20%，该设备在企业已使用 3 年，尚可使用7 年，假定外汇汇率 1 美元=8 元人民币；进口过程中，银行及外资手续费 2 万元人民币，国内运杂费 4 万人民币，安装调试费 5 万元人民币；要求：运算该设备评估价值？第四章一，单项题 A. B. C. D.1. 土地的经济地理位置具有（）A. 不行位移性B. 可垄断性C. 可变性D. 多样性2. 目前我国城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为（）A. 生地与熟地B. 国家全部土地和集体全部土地C. 无偿划拨和有偿出让D. 一级市场和二级市场3. 一块土地的底层建筑面积与全部土地面积的百分比，叫做（）A. 建筑高度B. 容积率C. 建筑密度D. 建筑环境4. 地块建筑面积与地块总面积的比率，称为（）A. 建筑密度B. 容积率C. 建筑高度D. 建筑掩盖率5. 某砖木结构 3 层建筑物，评估人员对它现场打分，结构部分得75 分，装修部分得70 分，设备部分得85 分，该类资产的G=0.70 ，S=0.20 ，B=0.10 就该建筑物的成新率为（）A. 75%B.80%C.85%D.90%6. 某工业用地最高出让年限为50 年，实际利用年限为20 年，仍原利率为18%，在适用基准地价系数修正法评估时，年限修正系数为( )A. 0.861B. 0.9637C.0.751D.0.8727. 在运用成本法评估土地使用权时，土地取得费利息的运算期（）A. 整个开发期B. 开发期的一半C. 开发期的1/3D. 出售期8. 在采纳假设开发法评估土地使用权价格时，假设总建筑费用为100 万元，第一年投入60%，其次年投入40%，年折现率为10%，就总建筑费（）A.921473B. 918823C.907523D.9341569. 评估土地使用权价值时，一般以（）为基础；A. 正确利用方式B. 现有利用方式C. 估量利用方式D. 合同商定方式10. 土地使用权出让合同商定的使用年限届满，土地使用者需要连续使用土地的，应当最迟于届满前（）申请继期；A. 半年B. 3 个月C. 一年D.18 个月2 211. 现开发某一土地，预期用途为商品住房，面积共10000m 估量两年后完工，售价2500 元/ m, 年折现率为10%，就楼价( )A.20660000 元B.20657258 元C. 19785217 元D.21546248 元12. 某交易实例土地价格为1800 元/m2, 待估土地达到与交易实例同等环境条件估量需要8 年，折现率定为9%，就待估土地的价格（）A.901.21 元B. 903.42 元C. 902.22 元D.900 元13. 在土地的使用权出让期限到期后，土地的试用权及其地上建筑物，其他附着物全部权由国家（）A. 无偿取得B. 有偿取得C. 支付肯定费用D. 部分有偿14. 待估建筑物账面原值200 万元，竣工于2000 年底，从2000 年到2005 年价格指数每年增长幅度分别为 4.8%，6.9%，11.7%，17%，30.5%，就2005 年底该建筑物的重置成本最有可能是（）A. 209.6 万元B.382 万元C.296 万元D.380 万元2 215. 特估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m, 建筑面积200 m, 月租金3000 元，土地仍原利率7%，建筑物仍原利率为8%，评估时建筑物的剩余使用年限为25 年，取得租金收入的年总成本为7600 元，评估人员另用市2场法求得土地使用权价格1000 元/ m ，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）A.61667 元B. 92500 元C.789950 元D.58041 元16. 待估建筑物账面原值100 万元，竣工于2000 年，假定2000 年的物价指数为100%，从2000 年到2003 年的价格增长幅度每年为15%，就2003 年底该建筑物的重置成本（）A. 115 万元B.152.09 万元C.132.25 万元D.174.9 万元二，多项挑选题1. 一级市场的价格范畴包括（），其价格由政府打算；A. 基准地价B. 标准地价C. 土地使用权出让底价D. 转让价格E. 出租价格2. 判定以下关于一级市场，二级市场的描述，正确选项（）A. 一级市场也称政府批租市场B. 一级市场是政府垄断市场C. 二级市场是政府垄断市场D. 二级市场是竞争性市场E. 土地使用权出让底价属二级市场的价格范畴3. 影响地价的社会因素主要包括（）A. 政治安定状况B. 社会治安程度C. 税收政策D. 房地产投机E. 交通管制4. 影响地价的一般因素有( )A. 行政因素B. 区域因素C. 自然因素D. 经济因素E. 人口因素5. 影响地价的个别因素主要有（）A. 位置因素B. 地势地质因素C. 面积因素D. 地块外形因素E. 土地利用因素6. 土地权属按不同的角度，可以分为（）A. 土地全部权B. 土地使用权C. 划拨土地D. 出让土地E. 买卖土地7. 土地使用权评估的原就有（）2A. 最有效使用原就B. 替代原就C. 变动原就D. 奉献原就E. 供需原就8. 仍原利率为以下哪几项之和( ) A. 银行利率 B. 安全利率C. 风险利率D. 国库券利率E.债券利率 9. 测算建筑物重置成本的常用方法有（）A. 预算调整法B. 重编预算法C.价格指数调整法D. 询价法E. 假设开发法 10. 建筑物评估原就有（）A. 替代原就B. 最有效使用原就C. 供需原就D. 房地合一原就E. 奉献原就11. 土地使用权出让年限最高为 40 年的土地有（ ）A. 居住用地B.商业用地C. 工业用地D.旅行用地 E.消遣用地12. 房地产的特点有（ ） A. 位置固定性B.耐用性 C. 影响因素多样性 D. 投资大量性E.保值增值性13. 房地产在国外一般称之为不动产，它是（ ）的结合；A. 实物B. 权益C.区位D.距离 E. 空间三，运算题1. 某土地使用权剩余年限 35 年， 估量将来前 6 年客观收益分别为 45 万元， 50 万元， 53 万元， 56 万元， 60 万元，64 万元；从第 7 年开头到第 35 年为止，该土地的预期年纯收益为70 万元，如仍原利率为 12%，求该待估宗地的价格；2. 某商业用房由于受四周环境的影响，其闲暇增加收益削减，今年实际收益只有 15.5 万元，而以往平均收益都为 20 万元左右；估量这种收益缺失将连续5 年，并且缺失额每年以10%的速度增长，假设企业的资本收益率为12%，依据上述资料运算该建筑物的经济性贬值；3. 某公司于 2000 年 11 月以有偿方式取得 A 地块 50 年使用权，并于 2001 年 11 月在此地块上建成建筑物B ，当22时造价为 1200 元 m ，其经济耐用年限为 50 年；目前该类建筑重置价格为 1500 元 m ，残值率为 10%，A 地块面积450 m 2，建筑面积为 400 m 2，目前该建筑全部出租，每月实收租金 10000 元；据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月 30 元/ m ，土地及房屋仍原利率分别为 5%和 6%，每年需支付的土地使用税及房产税为 20 元/ 建筑平方米，需支付的年治理费用为同类建筑物年租金的 4%，年修理费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2% ；要求：依据以上资料运算A 地块在 2004 年 11 月的土地使用权价格（不计房屋现值利息）4. 某宗地为一块待开发建设但已作“四通一年”的空地，土地面积为 3600 m 2，答应用途为商业住宅混合，答应容积率为6，掩盖率为 50%，土地使用权年限为 50 年，现拟用假设开发法评估宗地在2003 年 10 月 1 日的土地使用权价格；评估过程如下：1） 评估人员认为该待估宗地额正确用途为商业，居住混合，按答应容积率6，建筑密度 50%设计，建筑物 12 层，其中 1-2 层为商业服务用房， 3-12 层为住房用房；2） 估量从土地使用权出让到施工终止，需要2 年的时间，第一年投入 75%的总建筑费，其次年投入25%的总建筑费；2 23） 总建筑费估量 2500 万元，专业费用是总建筑费的 6%；4） 年利息率为 8%，房地产平均利润率 15%； 5） 各种税费综合为售楼价的5%(包括租售费用 ) ；6) 建筑物到 2005 年 10 月 1 日建筑完成后，即可全部售出，估量商业服务用房售价为 5000 元/ m 2，住宅用房为2000 元/ m ；7）折现率 10% 要求：运算土地使用权价格；5. 一座房屋估量在今后5 年每年各收益净租金为100 万元， 100 万元， 110 万元， 120 万元和 130 万元，从第 6年起，租金为 168 万元，资本化率为 10%；要求：试评估该房屋的价格；6. 某房屋每年的租金收入 20 万元，每项费用累计 5 万元，估量尚可使用 20 年，假设该房屋的仍原利率 12%；要求：评估该房屋的现值；7. 某企业拟将一宗地出租，现聘请某资产评估机构对其价格进行评估，评估过程如下： 1）考虑到评估目的，打算用收益法对该土地使用权进行评估；该宗土地剩余使用年限为 50 年，猜测前 10 年每年的客观收益为人民币 10 万元，此后由于社会经济情形的影响，将以年 2%的比例递增； 2）通过对同一风险水平的投资项目的测算，风险调整利率为 4%，安全利率采纳一年期国库债券利率6%，就仍原利率定为 10%；要求：对该宗地的土地使用权进行评估；8. 某房地产为一幢 5 层砖混结构住宅，土地面积 500 m ，房屋建筑面积 1200 m ，其他相关资料如下： （ 1）土地仍原利率 9%，建筑物仍原利率 10%；(2) 该房地产目前正处于正确使用状态，尚可使用 40 年；（ 3）该房屋供出租用，月租金 36000 元；（ 4）经统计，该房屋的闲暇率为 10%；（ 5）年常常费用支出：房地产税 5000 元，治理费用 20000 元，修缮费为建筑物现时价格的2%，保险费 3600 元；（6）依据成本靠近法运算出的土地单价为39002元/ m ，2要求：依据以上资料，用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格；另知：建筑物现时价1000 元/ m ，2第五章一，单项挑选题1. 以下资产属于收益性无形资产的是（）A. 商标权B. 专利权C. 注册商标D. 专有技术2. 以下无形资产中属于不行确指无形资产的是（）A. 商誉B. 商标权C. 专利权D. 非专有技术3. 以下公式中可以成立的是（）A. 销售收入分成率=销售利润分成率/ 销售利润率B. 销售收入分成率= 销售利润分成率×销售利润率C. 销售利润分成率=销售收入分成率×销售利润率D. 销售收入分成率=1- 销售利润分成率4. 某项创造专利，其保持期20 年，但是由于其无形损耗较大，拥有这项专利实际可以猎取超额收益的期限为16年，就我们应以（）作为评估该项专利时所应考虑的期限；A.20 年B.16 年C.18 年D.4 年5. 采纳收益法评估无形资产时采纳的折现率应包括（）A. 资金利润率，行业平均利润率B. 超额收益率，通货膨胀率C. 无风险利率，风险酬劳率和通货膨胀率D. 银行贴现率6. 企业存在不行确指的无形资产分别按单项评估加总法和整体评估方法所得到的评估结果会有一个差额，这个差额通常被称作（）A. 商标B. 专利权C. 专营权D. 商誉7. 无形资产可以分为法定无形资产和收益性无形资产，这种分类是按（）标准进行的；A. 不辨识程序B. 取得渠道C. 有无法律爱护D. 内容构成8. 某企业的预期年收益额为16 万元，该企业的各项资产的重估价值之和为60 万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此作为适用资本化率运算出的商誉价值为（）A.10 万元B.20 万元C.30 万元D.40 万元9. 某企业整体评估的资产价值为A.100 万元B. 20 万元100C.-20万元，该企业各单项资产的重估值之和为万元 D.0120 万元，就该企业商誉为（）10. 某企业的预期年收益额为32 万元，该企业各单项资产的重估价值之和为120 万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此作为资本化率运算出的商誉价值为（）A. 40 万元B. 80 万元C. 100 万元D.160 万元11. 商标权是（）的先后为审批依据A. 申请注册时间B. 使用时间C. 转让时间D. 评估时间12. 商标权和专利权都属于学问产权中的（）A. 工业产权B. 农业产权C. 商业产权D. 服务产权13. 某无形资产于两年前由外国引进，其账面价格为100 万元，已使用 2 年，两年通货膨胀率累计为10%，该项无形资产的设计生产才能为1000 万件；另外一企业购得该项无形资产400 万件的设计才能；估量该项无形资产转出对该企业的生产经营重大影响，由于市场竞争猛烈，产品价格下跌，在今后数年中削减的收入按50 万元折现值运算，增加开发费用，保住市场的追加成本的现值为20 万元；该项无形资产尚可使用8 年；该项无形资产重置成本净值为（）A. 80 万元B. 88 万元C.121 万元D.96.8 万元14. 该项无形资产的转让成本分摊率为（）A.40%B.60%C.100%D.015. 该项无形资产的机会成本为（）A.50 万元B.20 万元C.30 万元D.70 万元16. 该项无资产的转让的最低收费额为（）A. 105.2 万元B.98.4 万元C.118.4 万元D.90 万元17. 以下无形资产中（）没有全部权与使用权的转让；A. 商标B. 商誉C. 专利权D. 非专有技术18. 银行存款利率 5.67%，贷款利率7.67%，企业所处行业的风险酬劳率6%，就企业拟采纳的折现率最接近以下中的（）A. 5.67%B.7.67%C.11.67%D.13.67%第六章一，单项挑选题1. 在进行流淌资产的评估过程中，评估人员无需考虑流淌资产的（）A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 经济性贬值D. 其他2. 对外币存款折算成人民币时，一般按以下牌价折算（）A. 当月月平均外汇牌价B. 当年年平均外汇牌价C. 评估月外汇牌价D. 评估基准及外汇牌价3. 以下选项中不作为材料评估的有（）A. 库存材料B. 帮助材料C. 包装物D. 在用材料4. 应收账款评估以后，账面上“坏账预备”科目应为（）A. 零B. 原账面价值C. 应收账3%-5%D. 分析确定5. 应收账款，应收票据只适应按（）进行评估A.500 元B.503.25 元C.501.75 元D.550 元6. 某企业有一票据，期限10 个月，票面金额500 元，月利率1%，截至评估基准日离到期日仍有 3 个半月的时间，就应收票据的评判值（）A.500 元B.503.25 元C.501.75 元D.550 元7. 某企业对其应收账款进行评估，评估基准日应收账款72 万元；已知前 5 年应收账款余额为100 万元，坏账发生额为 5 万元，预期应收账款的变现成本为0.6 万元，企业应收账款评估值（）A.36 万元B.70.56 万元C.68.40 万元D.67.80 万元8. 某公司出售产品一批，价款500 万元，商定 6 个月后收款，实行商业承兑汇票结算；该公司 2 月2 日开出汇票，由购货方承兑，汇票8 月2 日到期；现对该公司进行评估的基准日为 4 月2 日，月贴现率6‰；该票据评估值为（A.420 万元）B.500 万元C.472 万元D.488 万元9. 某公司现有某种产成品160 台，实际成本108 元/ 台，该产品的材料费用与工资，其他费用之比是8：2，现材料的综合调整系数为 1.08 ，工资，费用的综合调整系数为 1.04 ，就该产品的评估值（）A.18524 元B.17280 元C.19008 元D.17000 元。
资产评估案例分析例题
资产评估案例成本法（一）重置核算法例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。
评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000 元，安装成本为20000 元，其中原材料6000 元、人工成本13000 元、其他费用1000 元，安装期限较短。
评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。
按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本= 购买价格+运费+ 安装成本=180000+5000+20000=205000 （元）例2：被评估资产为一台 2 年前购置的机器设备。
据调查，该机器设备目前还没有换代产品。
经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8 万元，运杂费 1.6万元，安装费中直接成本0.4 万元，间接成本为0.2 万元。
根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2 年前上涨20%，运杂费上涨80% ，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。
该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20% ）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80% ）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04 （万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04× 2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本= 直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（二）物价指数法例题某机床于1994 年购置安装，账面原值为16 万元。
1996 年进行一次改造，改造费用为 4 万元；1998 年又进行一次改造，改造费用为 2 万元。
资产评估精选例题
FOB价格＝35×80%×70%＝19.6万英镑 FOB价格＝19.6×11.93＝233.83万元人民币
境外运杂费＝233.83×5%＝11.69万元人民币
保险费＝233.83×0.5%＝1.17万元人民币 CIF价格＝233.83＋11.69＋1.17＝246.69万元人民币 银行手续费＝246.69×0.8%＝1.97万元人民币 国内运杂费＝(246.69＋1.97)×3%＝7.46万元人民币 被评估设备重置成本＝233.83＋11.69＋1.17＋1.97＋7.46 ＝256.12万元人民币
• 第一步，调整计算现时成本。
投资日期 原始投资额（元） (年) 1994 1999 2001 合计 30,000 3,000 2,000 35,000 价格指数 2.60 1.61 1.33 现行成本 （元） 78,000 4,830 4,830 85,490
第二步，计算加权更新成本。
投资日期 (年) 1994 现行成本（元） 78,000 投资年限 10 加权更新成本 （元） 780,000
分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取， 可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产 的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可 通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元)
案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积 为 58 平方米，建筑时间为 1989 年，位置在某市 闹市区，评估基准日为2013年5月1日。 在待估房屋附近，于 2011 年 12 月曾发生过房屋 交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析， 评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建 造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基 本相同。
• 例题: 某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000 元，1999年和2001年进行两次更新改造，当年投资分别 为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。假定： 从1994年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可 使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(二)》第四章高频考点及典型例题分析
第一部分企业价值评估——第四章市场法在企业价值评估中的应用【本章考情分析】本章题型涉及客观题、综合题。
分值估计在10分以内，在考试中重点关注上市公司比较法、交易案例法可比对象的选择标准、价值比率的计算指标。
【考点1】市场法评估的基本模型市场法也被称为相对估值法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
①企业权益价值＝可比公司市盈率×目标公司收益②企业权益价值＝可比公司市净率×目标公司净资产③企业权益价值＝可比公司市销率×目标公司收入【考点2】市场法应用的基本原则包括可比性原则、可获得性原则、及时性原则、透明度原则及有效性原则。
【考点3】上市公司比较法1.可比公司的选择2.价值比率的选择和调整3.考虑缺乏流动性因素的影响【考点4】交易案例比较法1.交易情况差异调整差异调整主要是对交易条件差异（交易条款和交易方式）和时间性差异调整2.案例获取渠道【考点5】市场法评估思路（一）选择可比对象（二）规范被评估企业和可比对象的财务报表1.会计政策差异调整内容2.特殊事项调整内容（一）非经常性项目调整（二）非经营性及溢余资产调整（先剥离、再加回）（三）计算各种价值比率（四）选择用于被评估企业的价值比率（五）将被评估企业与可比对象进行比较（六）对价值比率进行调整（七）将调整后的价值比率应用于被评估企业（八）综合考虑市场法评估结果的差异（九）进行溢价和折价的调整【考点6】可比对象的选择一般标准（一）同行业或类似（二）相同业务结构（三）相同经营模式（四）相同企业规模（五）相同资产配置和使用情况（六）相同经营阶段（七）相同成长性（八）相同经营风险（九）相同财务风险【考点7】上市公司选择的关注要点（一）历史数据充分性（有交易历史）（二）股票交易活跃程度（三）企业注册地（四）业务活动地域范围【考点8】交易案例选择的关注要点（一）交易日期应尽可能与基准日接近（二）关注可比案例资料的可获得性和充分性【考点9】P/E（市盈率）①市盈率指标的影响因素为企业的增长潜力、股利支付率、风险等。
资产评估案例分析题
例1：甲企业与乙企业进行联营，甲企业投入专用设备一台，预计使用年限为15年，已使用年限8年。
以调查，目前同样设备的全新现行市价为120000元，预计净残值为12000元。
则专用设备的现行市价为：▪120000-（120000-12000）×8/15=62400（元）例2：某被评估资产年生产能力为900吨，参照物资产的年生产能力为1200吨，评估时点参照物资产市场价格为100万元，由此确定被评估资产价值为：▪100×900/1200=75（万元）例3：某被评估资产年生产能力为90吨，参照物资产的年生产能力为120吨，评估时点参照物资产的市场价格为10万元，该类资产的规模经济效益指数为0.6。
由此确定被评估资产价值：10×（90/120）0.6。
8.41元。
例4：某商业用房，面积为800平方米，现因企业联营，需要进行评估，评估基本准日为2009年10月31日。
评估人员在房地产交易市场上找到了3被评估资产单价=（5467+5418+5480）/3=5455（元/㎡）被评估资产总价=5455×800=4364000（元）例5：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为18，则该企业的评估值=1000×18=18000（万元）例6：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备4台，估算其重置成本之和为30万元，而该4台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为600万元，则：▪调整系数=30/20=1.5▪该类通用设备的重置成本=600×1.5=900（万元）例7：某被评估资产购建于2000年，原价30000元，2005年和2008年两次进行更新改造，当年投资分别为3000元和2000元。
2010年对该资产进行评估，假设从2000年至2010年每年的价值上升率为10%，该资产的尚可使用年限经检测和鉴定为6年。
资产评估典型计算题
资产评估典型计算题一、房地产评估市场法例1、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。
经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。
试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。
(计算结果以元为单位，取整)参考答案：年限修正系数=[1-1/（1+6%）50]÷[1-1/（1+60%）45]=1.020交易实例修正后价格为：A=5150×（1＋1%）12×163/154×100/99×1.020=6328（元/㎡）B=6700×（1＋1%）6×163/181×100/102=6279（元/㎡）C=5550×（1＋1%）2×100/98×163/154×100/99×1.020=6300（元/㎡）宗地单价=（6328＋6279＋6300）÷3=6302（元/㎡）宗地总价=6302×40000=252 080 000（元）二、企业价值评估收益法例2、某资产评估机构现对ABC公司进行整体评估。
评估人员获得的资料如下：(1)预计ABC公司未来5年的销售收入分别为300万元、280万元、300万元、320万元和330万元，假定从第6年起销售收入稳定在320万元；(2)评估时社会无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比值为1.2，社会平均收益率为8%，资本化率为8%；(3)该企业的销售净利率为10%。
要求：运用分段法计算ABC公司的持续经营价值。
(计算结果以万元为单位，保留两位小数)参考答案：例3、待估企业未来5年的预期收益额分别为100万元、105万元、110万元、120万元和125万元，假设折现率与资本化率均为10%；该企业各单项可确指资产评估值之和为1500万元，负债为300万元。
资产评估例题
3.1市场途径（1)直接比较法评估对象价值＝参照物成交价格(3-1)或：评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象ａ特征÷参照物ａ特征) (3-2)(2)市价折扣法资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)[例3-1]评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。
资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元)(3)功能价值类比法①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价值法：资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)[例3-2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x[例3-3]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。
资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)(4)价格指数法资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数)或=参照物成交价格×价格指数例3-4：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则：资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)(5)成新率价格调整法资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率)2)类比调整法(1)市场售价类比法资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……+交易情况差异值资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数(2)成本市价法资产评估价值＝评估对象现行合理成本×(参照物成交价格÷参照物现行合理成本) (3-11)[例3-6]评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,则其市价接近于30万元。
收购中资产评估市场比较法例题
收购中资产评估市场比较法例题一、假设开发法的基本思路、适用范围、基本公式(掌握)基本思路假设开发法又称剩余法、到算法、预期开发法假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。
该方法主要用于待开发土地价值的评估。
适用范围待开发土地的评估将生地开发成熟地的土地评估待拆迁改造的再开发房地产的评估基本公式地价+建筑费+专业费用+销售费用+利息+税费+利润=预期楼价地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润例题：运用剩余法评估房地产价格，其适用范围主要是（）。
A.待开发土地B.已开发建筑完成的土地C.将生地开发为熟地D.待拆迁改造的在开发土地答案：ACD二、操作步骤调查房地产的基本情况（限制条件、位置、形状、大小、利用要求、权利状况）确定被估房地产的最佳开发利用方式预测房地产售价1.对于出售的房产―采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
2.对于出租的房地产，如写字楼等――收益法(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
估算各项成本费用1、估算开发建筑成本费用―建筑费2、估算专业费用―通常按建筑费的一定比例计3、确定开发建设工期，估算预付资本利息(1)利息的计算采用复利(2)预付地价款的利息已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】(3)建筑开发费和专业费的利息①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;②期初一次性投入：全期计息;③均匀投入：计息期为开发期的一半;④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
4、估算税金―一般以建成后房地产总价的一定比例计算5、估算租售费用―包括中介代理费、市场营销费、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算确定开发商的合理利润投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。
资产评估作业(成本法、市场法评估电脑)
1.电脑评估评估目的：我想了解我的电脑现在的价值，并对我学过的知识得到很好的检验，制作出条理清明，全面而且易懂的评估报告。
评估对象：我的电脑资产类别：有形资产评估假设：公开市场假设、持续经营假设价值类型：公允市场价值、本人的电脑规格型号：ideapad z360制造厂家：联想笔记本出厂日期：2010年6月17日投入使用日期：2011年9月附件：鼠标耳机可使用年限为5年评估基准日：2013年10月1日资产的取得方式：外购评估方法：市场法、成本法一、市场法评估程序: 1.选择参照物2.在评估对象与参照物之间选择比较因素3.指标对比量化差异4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5.综合分析确定评估结果评估过程：用直接比较法，直接比较法中采用市价折扣。
这个型号的电脑刚上市时候的价格是4800元，我买的时候的价格是4500元。
公式:评估价值=参照物价格×（1-折扣率）×100折扣率=1-4500／4800×100折扣率=%至评估基准日为止，我的电脑已经使用了25个月。
折旧价为4800300元。
此电脑尚可使用年限为35个月待估资产成新率=尚可使用年限／总使用年限=（60-25）／60=58%此电脑资产的评估值为=4800×（58%／100%）=2784元评估结果：运用市场法本人笔记本电脑的评估价值为2784-300=2484元。
二、成本法评估原则:（由于本人的电脑仅供个人使用，并没有任何经济性收益，不涉预期收益原则及贡献原则等.）1.独立性原则2.客观公正性原则3.科学性原则4.经济技术原则5.评估时点原则6.替代原则基本步骤: 1.明确鉴定评估对象，获取基本资料2.进行市场调查，选择参照物3.调整差异4.确定评估值评估过程：我到中关村电子商场调查并与网上进行了对比，现行市价4000元。
由于我的电脑是外购产品，因此，重置成本为该产品的现行购买价格，无安装调试费及运费等。
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[例]
（1）估价对象概况。
待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
（2）评估要求。
评估该地块2010年10月3日的公平市场交易价格。
（3）评估过程。
①选择评估方法。
该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。
②搜集有关的评估资料。
A.搜集待估土地资料。
B.搜集交易实例资料。
选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。
③进行交易情况修正。
经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。
则各交易实例的交易情况修正率为：
交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。
④进行交易日期修正。
根据调查，2001年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。
⑤进行区域因素修正。
交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。
本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
⑥使用年限修正。
土地使用年限因素的修正。
交易实例B 、D 与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。
交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：
]
35
308%111[]8%11-[1）
（）（年限修正系数+-÷+=
=（1-0.0994）÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659
⑦计算待估土地的初步价格。
交易实例A修正后的单价为：
交易实例B修正后的单价为：
交易实例C修正后的单价为：
交易实例D修正后的单价为：
⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
土地评估单价为：（909+1038+901+942）÷4=948（元/m2）土地评估总价为：600×948=568800（元）。