论大学城引发的辐射效应

论大学城引发的辐射效应一、大学城辐射效应的形成大学城并不是大学范围或面积的简单扩大，而是一所或若干所大学与一座城市或城镇融为一体，或者一座城市、城镇依托大学发展而成。

因此，大学可以充分利用城市的一切功能，不必事事都自己来办，既可以集中财力人力于教学科研，又能享受城市提供的便利和舒适条件。

而城市依托于大学，不仅因此而获得稳定的居民、纳税对象、消费者、市场、客源，还提升了城市的文化品位，形成自己的特色和吸引力。

大学是集科研、教学于一体的小社会团体，是社会的缩影。

大学的科研形成了与学校紧密相连的产业集群。

例如与斯坦福大学形成互动的硅谷，就大学城的内涵而言已经构成了大学城。

而集群效应带动的产业的繁荣进而导致日益密集的人口、扩大的就业市场和消费市场。

这些类似的需求又进一步导致了配套产业，如餐饮、购物、房地产等行业的相应繁荣。

最终形成了依托大学城，以大学城为核心的一种发展模式。

“大学城”是指以大学、科研机构为核心和依托，以有机联系网络（包括开放式办学、资源共享、后勤社会化等）为基础，以高校教育、研究开发与产业开发三位一体为主要功能的综合性城市区域。

当今世界上有许多举世瞩目的大学城，如英国的剑桥大学城和牛津大学城、美国的哈佛和麻省理工学院大学城、日本的筑波大学城、意大利的波洛尼亚大学城等。

由于大学城建设在城市创新体系构建中具有的重要作用，在我国有越来越多的城市正在规划建设或已经建成了不少大学城。

据不完全统计，目前国内共有20多个城市（区）已经提出或正在规划建设大学城，如南京仙林大学城，南京江宁大学城、广州大学城、深圳大学城、上海松江大学城、无锡大学城和杭州的下沙大学城等。

大学城的发展方向很明确，即主要依托高等院校和科研机构，通过各种城市基础设施建设、用地调整、环境整治、机制创新、政策扶持和创业投资等途径，形成一个以大学为纽带，辐射周边地区，集教育功能、产业功能和生活服务功能为一体，文化氛围浓厚、科技产业发达、服务体系完美、优秀人才汇聚、生态环境良好的优化地域，并最终建成一个一流的大学科教区、新兴的高新技术产业区和优美的生活区。

它以名牌大学为动力，能够带动并形成高品质的新型城市。

建设者往往会邀请国内外著名的规划单位对大学城的总体规划和详细蓝图进行设计，因此，大学城往往有着高起点、前瞻性特点，形成了适应现代社会要求的集学校、生活区、经济园区为一体的生态小城，从发达国家的经验看，大学城一般建在距离中心城区60100公里处，现代交通1个小时以内能到达的地方。

它具有良好的道路和交通设施，远离城市污染，水资源丰富，供电充沛，地域广阔，地处原居住居民或旧有村落稀少的远郊。

大学城的辐射效应主要表现在大学的开放性和资源的共享性。

大学城内的学校规模都较大，以教师和学生为主体，以教育活动和相关的科技开发为主要内容。

大学城一方面吸引各地的学者和学生，另一方面吸引高新技术企业入驻城内，逐渐建成融教育、科技、企业生产为一体的小城镇。

师生从外地往返于大学，一般都能利用城市的公共交通运输系统。

城市为学生打工或实习提供了大量岗位，而相对低廉的工资降低了成本，餐馆、商店能为学生供应价廉物美的商品。

学校的图书馆、博物馆、体育馆、艺术馆等设施面向社会开放，城市的公共设施也向师生开放，大大提高了资源的运作效率，较好地满足了大多数人的需要。

大学除有几处比较集中的场所外，大多分散在城市各地，真正成为没有围墙的学校，与城市融为一体。

而纵观国外大学城的发展都是与大学城周边的配套、商业和地产业的发展同兴共荣。

二、江宁大学城的简介大学城是19世纪下半叶在美国形成的一种趋势，是校园理想在城市背景下发生的城市肌理中的一个突变，代表了城市变化运动的趋势，大学城既是现代高等教育发展的方向之一，也是一种先进的城市类型。

南京的大学随着高校招生规模的不断扩大和院校的合并，教育产业发展迅速，主城区土地供应的限制，很多学校选择跳出主城到都市发展区建设新校区。

目前南京已拥有江宁、仙林和浦口三座大学城，其中以江宁大学城规模最大。

江宁大学城创建于2002年，由江苏省教育厅和江宁区政府携手共建，江宁科学园管委会负责具体开发管理。

整个江宁大学城是江宁的教育功能区，共有23平方公里，规划引入14所大专院校，并将容纳学生人口16万，居住人口15万人。

江宁大学城位于现在江宁城区、也就是东山镇的东南方向，南京义乌小商品城以南，距南京市中心约20公里，距禄口国际机场约25公里，区内有方山这样的优越的景观资源。

区域整体布局比较简单，学校大概占到10平方公里，分布在区域内各处，沿龙眠大道的一条南北轴线为中央共享带，基本与地铁1号南延线的路线一致，其中以江宁体育中心为核心，未来这里将成为商业办公、休闲娱乐、体育文化的集中地，也会是人流的密集地。

目前大学城已有十几所高校入驻，如南京晓庄学院、南京医科大学、中国药科大学、南京工程学院、中国传媒大学、南广学院等，师生群体已形成一定规模。

而中央共享带附近则分布着一些居住区，主要在龙眠大道两侧和方山脚下三、江宁大学城的交通状况随着地铁一号线南延线开通的日子越来越近，地铁沿线的一些纯新盘也开始“蠢蠢欲动”了。

此前大学城内只有很少一部分公交线路，通到市区的分别是南广线和安广线，其中南广线从南京火车站出发，到达终点全程需花费2个小时，安广线从安德门出发，到达江宁大学城也需要1个小时。

而地铁的开通则会大大缩短大学城与主城的距离，届时从大学城到新街口估计只需要30-40分钟。

地铁一号线南延线在城东路站后正式驶入江宁大学城内，也就是南京义乌小商品城的位置，依此停靠的站台有经贸学院站、交通学院站和药科大学站。

在今年上半年将开盘或推新房的住宅项目中，基本都是靠近其中的交通学院站的，我们做了一个调查，文鼎雅苑距离交通学院站最近，步行大约5分钟，其次是宜家国际公寓，步行大约7、8分钟，万裕龙庭水岸、东方龙湖湾稍远一些，步行在10-15分钟不等。

也正是为了配合地铁开通的效应，4-5月间，宜家国际公寓、文鼎雅苑、万裕龙庭水岸、东方龙湖湾等楼盘都会相继开盘，新上市房源量大约在1400套，可选房源充足。

不过，毕竟是新区，交通问题解决后，生活配套和未来区域发展还是大家最关注的。

四、江宁大学城商业地产南广线、大同线、安广线沿线，南广学院、晓庄学院、工程学院、医科大学等诸多大学公交车站，一群群大学生正焦急地等待着公交车。

经过7年发展，江宁大学城内的师生数量已达到20万人的规模。

学校附近商业配套很少，很多学生需要到七八公里外的东山老城去解决购物、餐饮和娱乐需求。

学生们有说不完的苦衷：“生活在新校区吃喝不便，没有娱乐，逛街没去处。

平时坐车还好，一到双休日，公交车经常爆满，很难挤上车。

”这样的场景是生活在大学城的真实写照。

所以，用“嗷嗷待哺”形容商业配套匮乏的大学城一点也不夸张。

通常，一个新区内的住宅开发和商业地产的开发，往往要经历颇为曲折的历程：住宅开发如火如荼，但由于配套不全而使人口集聚慢，入住率低，严重阻碍了各种类型商业地产的发育，而此现象又反过来更加延缓了人口的进入速度，形成恶性循环。

但大学城就比较特殊。

大学城的建设使众多师生随学校一次性迁移，在短期内就形成了强大的人气和市场需求，为商业地产的发育创造了最肥沃的土壤。

仙林大学城商业地产的发展就足以证明这一点。

熟悉南京商业地产的人士或许记得：2005年初，仙林大学城的第一个商业项目“大成名店”上市，价格突破25000元／平方米且一扫而空，创造了当时商业地产的销售奇迹，淋漓尽致地展现了大学城商业地产蕴含的巨大财富效应。

如今，江宁大学城的商业地产也正经历着同样的过程。

有人戏称，江宁很多新开发商业是“有场所没人”，而大学城目前却是“有人没场所”。

五、江宁大学城的周边配套及规划12所院校本部入驻带来20万在校学生，加上周边加州城、龙湖湾、水岸龙庭、橄榄城等大量的中高端住宅项目，加之各大高校配建的高教公寓，将带来多达10万的高素质人口。

正是看准了江宁大学城的商业运作潜力，大学城的商业地产应运而生。

据了解，2006年以来，江宁大学城区域纯商业性质地块的出让总计123.5亩。

江宁大学城设有一个中央共享带，其中已交付使用的江宁体育中心为核心，东侧为文鼎广场，西侧为乐活时尚街区，北侧为大学城商贸中心。

这三大商业配套总建筑面积超过10万平米，目前或已经营业，或正在招商，可以肯定的是，这里基本能够满足大学师生购物、餐饮、娱乐、服务等需求。

比如文鼎广场已经引进的就有奥特莱斯、肯德基、苏果社区店、华仔、联通等品牌商家，是目前大学城内体量最大的商业综合体，文鼎广场总建面6.5万平方米，是一个兼备“购物、餐饮、娱乐、服务、宾馆、办公”功能，服务于大学城居民和师生的一站式、复合型商业核聚区。

乐活乐活时尚街区总建筑面积2.6万平方米，是集餐饮、文化、体育、休闲、娱乐、住宿、购物为一体的综合性设施，目前已经开业，客群主要针对大学城的学生。

未来在体育中心附近还将兴建办公楼和酒店，比如按照四星级标准建设的江宁体育宾馆，目前已在建设中。

在公共配套方面，除了江宁体育中心，大学城内的三级甲等医院也在积极筹建中。

据了解，在医科大学和方山熙园附近未来将建一所占地7.36公顷的三级甲等医院——中国医科大学附属医院，这一医院的建成，将为周边居民提供方便、优良的医疗服务。

至于幼儿园和学校，规划当中在部分楼盘是要求建设的。

到目前为止，体育中心以及周边的一些商业配套已经对外公开或营业了，生活配套短期内还要依赖各楼盘本身的配套，比较成气候的商业娱乐设施恐怕得去江宁中心商业区了，不过这也为江宁大学城的未来发展提供了一些空间。

六、大学城商业规划要点通过对大学城的客群分析和大学生消费特点分析我们可以发现，大学城商业不同于普通商业，有其自身的特点，我们在进行规划定位时必须根据大学城的特点来进行相关定位，具体如下：1、距校园越近，交通可达性越高，商铺经营状况越好。

根据相关调查的结果及对各大高校周边商业的经营状况、与校园的距离两大因素进行分析，得出:商业与校园的距离与商业的经营状况成反比。

虽然商铺的经营状况是由经营的业种，经营者的管理水平，商业是否形成已集中口岸，道路是否构成交通枢纽等多种因素综合作用的结果，但商业经营与校园的距离关系更具普遍性和可比性。

同时，也是定位于高校经济的商业能否成立的决定性因素。

距离在很大程度上决定了消费者是否前往的可能性，如果没有消费者的到达，其所谓的营销手段、业种业态等都很难立足。

学生消费者及教师消费者最常消费的区域集中在校园周边，15分钟步行距离内。

其次是选择在市中心、校园内消费。

距离校园大门越近的商铺，其经营状况普遍更好。

2、影响校园经济的商业容量大小的基本要素校园师生总量大小、校园面积大小，与周边商业物业总容量成正比。

市中心区域高校周边往往还存在传统的商业圈，客观形成消费者购买投资的合力，其商业容量大于外区域较单纯的高校商业带商业容量。