房地产产品标准化设计完整版
房地产大众产品标准化
第二部分、地产TOP15开发商产品标准化建设及对我司的借鉴针对2015年销售额排名TOP15的房地产企业，我部通过相关内部资源，对各公司的标准化程度进行了深度摸查。
我部根据标准化程度划分为三类，对不同分类的公司进行特点分析及借鉴思考。
第一类：一致化主要操作逻辑：“所有问题，一种分析”代表企业：万达、恒大操作模式：有非常明确的产品标准化要求，所有项目由总部直管拍版，项目公司只有执行权利。
规划、户型设计、装修标准执行高度标准化、一致化。
1、此模式的优势：1)项目、资金的高速周转（例如：万达拿地2周内开售商铺、1个月内开售公寓）。
2)部分城市可获取较优质土地。
（例如：万达承诺政府建设一个万达广场，部分项目承诺建设甲级写字楼或酒店）。
2、此模式的弊端/后遗症：1)产品定位设计的不准确导致滞销积存：所有项目均有总部直管，同时因为快速开工销售要求导致调研不充分，仅以标准产品组合直接复制，导致“千盘一面”，产品不接地气，导致产品滞销。
◇万达：所有项目标准户型均设有110㎡横厅设计，在部分南方城市遭到明显抗性，产生滞销。
◇恒大：大量项目尤其三四线区域，产品定位主力全部为70㎡2房与90㎡3房为主，缺乏对当地市场的认识和论证，导致大量三四线小面积户型滞销；2）随着市场成熟、取地难度增加导致业务萎缩（例如：万达过往通过承诺政府建设商业换取位置较优区域取地的模式，随着区域发展与政府操作的规范化程度提高后，难度变大）。
1、借鉴点：“标准化”提升效率非常明显，但“标准化”不应发展为粗暴的“一致化”1)“标准化”不代表“一致化”，“一致化”结果将大大增加企业整体风险。
（所有项目同样产品，遇到政府政策性调整时将不具备调节空间，例如限购政策对改善型产品的抑制）2)“一致化”缺乏对不用地域、不同项目类型（度假/常住）、不同客户分层的差异化对待，直接导致同样产品在不同区域产生极端化的畅销/滞销反应。
第二类：去标准化主要操作逻辑：“一个问题，一个分析”代表企业：万科、中海、华润、融创、华夏幸福、世茂、龙湖操作模式：没有标准化/有简单标准化但执行力度非常弱，主要以项目公司/区域公司自行根据当地市场情况，自行研究并确定户配、产品设计、装修设计等，报区域总裁/总部审批后通过。
房地产公司住宅标准产品手册图文丰富
住宅标准化产品手册01第一篇02第二篇1.1 住宅标准化产品设计总则1.2 住宅标准化产品的特点1.3 住宅标准化产品的理念1.4 住宅标准化产品的模块1.5 住宅标准化产品的组合1.6 客户群的定义1.7 标准化房型开间进深控制原则1.8 标准化房型开洞尺寸控制原则1.9 标准化房型室内布置控制原则2.1 标准化核心筒2.2 标准化房型拼接平面2.3 标准化房型目录03第三篇04第四篇3.1 起居室设计要求3.2 餐厅设计要求3.3厨房设计要求3.4 卫生间设计要求4.1 首层入户门厅01第一篇1.1 住宅标准化产品设计总则1.2 住宅标准化产品的特点1.3 住宅标准化产品的理念1.4 住宅标准化产品的模块1.5 住宅标准化产品的组合1.6 客户群的定义1.7 标准化房型开间进深控制原则1.8 标准化房型开洞尺寸控制原则1.9 标准化房型室内布置控制原则总则1.1住宅标准化产品设计总则前言：本套标准化户型是根据浙江地区新城衢州、台州、桐乡项目，江苏地区的新城金坛、丹阳、吴江、张家港项目，经过优化设计后，形成的一套标准化产品。
本套产品适用于浙江、江苏地区，因各地区对规范的具体要求不同，具体实施应与当地的消防部门和审图中心进行沟通，且本套产品未考虑空中花园、设备平台的赠送，后期各地可根据当地规划局的相关规定进行调整；定位：启航、乐居、圆梦、尊享；物业类型：高层；依据：因各省市规范具体要求不同，本标准制定主要依据国家相关规范以及江苏、浙江的省一级标准，具体有：《民用建筑设计通则》GB50352-2005《建筑设计防火规范》GB 50016—2014 Array《住宅设计规范》GB50096-2011《建筑工程面积设计规范》 GB T50353-2005《无障碍设计规范》GB 50763—2012《江苏省城市规划管理技术规定》（2011 年版）《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J 26-2016（待定）《浙江省城乡规划条例》（浙江省人民代表大会常务委员会公告第51 号）《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（试行）核心筒类型：分置式核心筒、集中式核心筒；符合市场需求，快速且合理，因地制宜成熟度匹配度速度可变性+标准化模块化理念目标核 心 筒 模 块 库户 型 模 块 库自由组合是标准化产品线从模块元素到单元产品的核心方法分置式核心筒集中式核心筒集中式核心筒分置式核心筒首次过渡性购房或婚房，让置业者轻松实现“家”的梦想高品质与经济价格合二为一，让二次置业的家庭尽享舒适为都市精英的置业提供理想居所，更为三口之家享受天伦之乐提供宽敞空间成功人生的高品质追求，品鉴生活之美1.6客户群的定义总则1.7标准化房型开间进深控制原则总则1.8标准化房型开洞尺寸控制原则1.9标准化房型室内布置控制原则总则02第二篇2.1 标准化核心筒2.2 标准化房型拼接平面2.3 标准化房型房型面积房型面积房型不通透房型通透中间房型端部房型房型编号房型编号适用于江苏省核心筒平面拼接导览图125+80+80+125125+80+80+125面宽：3+2+2+2面宽：3+2+2+2125+90+90+125125+90+90+125115+90+90+120115+90+90+120面宽：3+3+3+2面宽：3+3+3+2面宽：2+3+3+2面宽：2+3+3+2130+110+110+130面宽：3+3+3+3130+110+110+130面宽：3+3+3+3140+110+110+140面宽：3+3+3+3140+110+110+140面宽：3+3+3+3125+110+140面宽：3+3+3面宽：3+3+3160+160面宽：4+4180+180面宽：4+4170+170面宽：4+4180+180面宽：4+4190+190面宽：4+4140+110+160140+110+170140+110+160140+110+170面宽：3+3+3面宽：3+3+3面宽：3+3+3面宽：3+3+3125+110+140面宽：3+3+3140+140面宽：3+3140+140面宽：3+3170+170面宽：4+4125+110+140面宽：3+3+3170+170面宽：4+4面宽：4+4160+160面宽：4+4180+180面宽：4+4180+180T1 核心筒■T1核心筒面积64.80㎡：■T1核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用于面积段：140㎡~180㎡，一梯两户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；■组合示意图：T2 核心筒■T2核心筒面积76.38㎡：■T2核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用面积段较广，可为一梯三户或者四户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；4、中间户不通透■组合示意图：T3 核心筒■T3核心筒面积75.39㎡：■T3核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用面积段较广，可为一梯三户或者四户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；4、中间户通透。
(保利)精装修交楼产品标准化手册户内(C2)标准
根据华南模 板调整海南 标准户型施 工图
标准图集
封面 目录 设计说明 材料表 平面类图 机电、给排水图 立面类图 大样类图
根据华南模 板调整海南 标准户型施 工图
标准图集
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根据华南模 板调整海南 标准户型施 工图
标准图集
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参考图 后期更换
硬装设计 细则
平面布置图
客厅效果图 餐厅效果图 主卧效果图
厨房效果图
卫生间效果图
参考图 后期更换
硬装设计 细则
平面布置图
客厅效果图 餐厅效果图 主卧效果图
厨房效果图
卫生间效果图
参考图 后期更换
硬装设计 细则
平面布置图
客厅效果图 餐厅效果图 主卧效果图
厨房效果图
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参考图 后期更换
标准图集
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标准图集
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保利（三亚）房地产开发有限公司
保利（三亚）精装修交楼标准产品标准化手册
技术部室内组
技术资料 请勿外传 D系列【D1】
2017 10月
第一版
目录
目录
设计说明 产品配置标准 硬装设计细则 标准物料表 户型单元平面 标准图集 精装修管理标准 标识系统
设计说明
体系说明 色彩方案 审图强条
二、风格方案 根据海南各区域项目地域特点，主推都市现代风与旅游度假风，利于推广和销售。 每个档位均包含两种风格方案以供选择。 区别在于全屋地砖、实木、木皮、仿木PVC、仿木三聚氰胺、仿木金属收边条等的纹理和颜色，以及 与此密切相关的人造石台面纹理的颜色。 具体如下：
富力地产集团 研发设计 标准化 产品标准及定样 样板管理
产品标准及选型定板作业指引编制日期审核日期批准日期一、作业指引目的规范项目产品标准确定及工程材料设备选型操作程序，确保产品标准符合项目定位要求，并指导材料设备选型工作，及时合理地选定材料设备，满足项目经营目标的需要。
二、适用范围用于公司开发项目的产品标准确定、材料选样、设备定型及相关管理工作。
三、定义术语3.1产品标准：在产品研究的基础上，根据项目定位所确定的本项目土建、机电、景观、室内装修等分项具体标准。
3.2设计样板：经过设计评审程序确认的用于招标的材料样板。
3.3采购封样样板：中标单位提供的定标版材料样板。
四、职责4.1设计管理部/总工室4.1.1组织制定项目各阶段的产品标准；4.1.2组织编制材料设备清单；4.1.3参与材料设备考察调研，并组织材料设备选型定板；4.1.4配合材料设备采购工作；4.1.5负责产品标准在项目的应用，并对产品标准应用情况进行跟踪、分析、总结；4.1.6总结各项目的产品标准，组织制定、完善和调整通用产品标准模板。
4.2供应部4.2.1参与项目产品标准的论证与制定；4.2.2组织材料设备考察调研；4.2.3参与材料设备的选型封样工作，提供合理意见；4.2.4组织材料设备采购工作。
4.3销售策划部4.3.1参与项目产品标准的论证与制定，提供产品定位报告；4.3.2反馈产品标准的信息并提出调整建议；4.3.3参与材料设备清单及相关材料设备选型板讨论。
4.4核算部4.4.1参与项目产品标准的论证与制定；4.4.2参与材料设备考察调研；4.4.3配合材料设备采购工作；4.4.4提供材料部品及设备选型成本控制建议。
五、流程图六、关键活动描述6.1产品标准化研究及成果应用集团总部统筹安排年度产品标准化研究工作的开展，区域及地区公司负责组织实施；产品标准化研究可分为客户模型研究、产品系列研究和产品标准化专项研究三个方面。
6.1.1客户模型研究1)总工室是公司客户模型健全完善的组织部门，地区公司设计管理部协助配合，客户模型的研究依赖于以下几方面的信息来源：➢公司战略目标、发展规划、竞争对手相关动态等相关内容；➢市场产品发展动态与趋势，竞品研究成果；➢公司品牌体系建设相关要点；➢项目客户服务分析评估报告，包括项目投诉月报、项目后评估报告客户服务部分等；➢日常市场研究及项目营销管理研究、客户细分研究及专项的研究报告。
房地产公司产品标准化实施方案
品标准化，及各阶段的具体目标。
XX公司近期应尽快开展产品标准化平台建设、着手建设标准化设计体系
建设、单项标准研究等3项核心措施，以尽早实现成熟产品复制，同时加 快管理标准化建设、引进优秀外部资源、建立科学的考核激励机制等， 为公司产品标准化的持续推进提供有力保障。
目录
标杆企业产品标准化经验简介
6 外部专业资源引进
从优秀企业经验看，产 品标准化需要优秀的合作 伙伴共同完成，既有参与 项目开发的合作伙伴，也 有专门研究的合作伙伴。
3 单项标准研究与积累
及时总结提炼在建或新项目 好的单项技术，或借鉴行业先进 的单项技术，形成标准成果。
在建项目 新建项目 单项技术创新、 总结、借鉴
同行项目
7 考核激励机制建立
XX产品标准化实施方案
XX股份有限公司
编制说明
本报告通过对行业标杆企业产品标准化的研究，针对XX公司的实际情况，
提出产品标准化实施策略及具体措施。
对万科、金地、龙湖等企业的产品标准化进行研究，总结出适用于XX公司 的先进经验。 提出了XX公司应以单体设计标准化为切入点，分三阶段系统地推出实施产
Page 6
XX产品标准化总体推进策略
基于公司自身项目经验、职能管理特点以及行业先进经验，建议公司产品标准化总体推进策略如下： 切入点：以相对成熟的单元体为载体，以中小面积户型为切入点，先行开展设计标准化。
推进方式：系统规划与单项突破相结合；内部总结与外部借鉴相结合；自我研发与外包研究相结合。
从2002年到2005年,万科已售住宅的返修数量从每百户 32.1条，降到每百户11.8条。同期，客户对于万科产品 质量的总体满意度从2002年的54%上升到2005年的68%。
启示：1、产品标准化是个长期和循序渐进的过程，标准化是模块化的基础，万科设计标准化就花 了3年时间；2、以成熟产品为母体，选择建筑单体实施标准化，有利于产品标准化的落地与推广。
《售楼处效果类专业标准化设计导则》
设计原则
一．管控强条 二．总图设计导则 三．设计原则
1. 设计理念 2. 平面 3. 立面、剖面 4. 效果展示
四．立面解析
1. 节点解析 2. 材料列表 3. 成本分析
一．管控强条 二．总图设计导则 三．设计原则
1. 设计理念 2. 平面 3. 立面、剖面 4. 效果展示
四．立面解析
1. 节点解析 2. 材料列表 3. 成本分析
售楼处效果类专业标准化设计导则--外装
立面解析
一．管控强条 二．总图设计导则 三．设计原则
1. 设计理念 2. 平面 3. 立面、剖面 4. 效果展示
四．立面解析
1. 节点解析 2. 材料列表 3. 成本分析
标准立面 商业氛围营造，展 示立面形态，标准 尺寸及安装位置。
入口 保证使用功能， 结合立面形态， 元素协调统一。
外装专业售楼处 标准化设计导则
内装专业售楼处 标准化设计导则
景观专售楼处 标准化设计导则
一．成果目录 二．成果说明 三．外装专业售楼处
标准化设计导则 四．内装专业售楼处
标准化设计导则 五．景观专业售楼处
标准化设计导则
成果说明
一．成果目录 二．成果说明 三．外装专业售楼处
标准化设计导则 四．内装专业售楼处
道交汇处。
主入口位于城市主干道。
售楼处轴线尺寸：62.4m*21.2m 售楼处设置在金街端部，售楼处为二层，位于城市主干道和次干
道交汇处。
主入口位于城市主干道。
售楼处效果类专业标准化设计导则--外装
一．管控强条 二．总图设计导则 三．设计原则
1. 设计理念 2. 平面 3. 立面、剖面 4. 效果展示
62.4m 售楼处
房地产产品标准准化精编
房地产产品标准准化精编Document number：WTT-LKK-GBB-08921-EIGG-22986房地产企业产品线研究报告上篇开发模式与产品线由此可见，商业模式属于战略层面，反应的是区别于其他企业的特色认知;开发模式属于策略层面，反应的是企业的业务特点。
无论是哪种开发模式，最终总要呈现出在市场上可交易的产品，例如熟化后的土地，以及各种各样的房地产项目。
１、项目开发的两种方式项目开发有两种方式，一种是机会导向下的差异化开发模式，一种是战略导向下的标准化开发模式。
所谓差异化开发模式就是在多项目同时开发下，各个项目差异很大。
如果各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必然有较大的差异性，这就意味着此前的经验和金钱堆积的大量教训被“归零”了，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。
对于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。
这也是许多企业在多项目开发时之所以感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。
事实上，多项目、多区域、多种物业类型的“三多”企业存在的诸多运营问题，大都与未推行标准化开发模式有关：◎开发周期较长，快速开发能力和规模开发能力较弱←没有大范围推行产品标准化◎设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多←没有大范围推行产品标准化◎项目成本“实际＋预测”的偏差率较大←没有推行标准化的“项目成本定额”◎组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移←缺乏标准化权责体系◎制度、流程执行力差←缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程◎不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大←没有标准化的操作规范◎个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大←没有标准化的输入、输出工作成果◎……但是，如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品模式基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程是统一的，就像单项目开发一样单一、轻松。
标杆地产集团 研发设计 _房地产公司住宅产品标准手册室内篇
两代至三代家庭（4-6人） 35-45岁 25% 首改
7
产品定位
土客分析表 产品属性
住宅区
二 产品定位
产品属性
产品线类别
建筑形态
配置标准
社区配套
标准面积
户型
比例
产品
产品价值点
单体
层高（净高）
得房率
建筑设计风格
样板房设计风格
景观设计风格
产品线定位分析表
正弘标配A线
高层
毛坯交房/精装
配套成熟度低，需补充配建生活、教育配套设施
91
2
住宅区
第一部分 编制总说明
住宅区
《正弘置业A线住宅产品标准手册》是基于正弘置业郑州中央公园（5#地块） 的项目数据，将产品目标客户关注度高、成本占比较多、且易于形成标准的成熟 产品（模块），整理并编制成册，形成相对固化的、可复制的“正弘A线”产品 标准。本手册内容包含了从投资到营销、从设计到成本、从采购到工程质量控制 等项目开发环节中所关注的产品标准。使用者可以使用本手册快速掌握该产品标 准的关注重点，从而帮助决策者对新项目进行快速、精准的决策。《正弘置业A 线住宅产品标准手册》包含建筑、景观、室内、示范区等四本分册。本分册为 《正弘置业A线住宅产品标准手册》（室内篇）。
88㎡(高层)
90㎡(高层)
紧凑三室两厅一卫
紧凑三室两厅一卫
40%
30%
功能实用，性价比高
功能实用，性价比高
高层：两梯四户
高层层高 2.9m
高层：84%左右
新亚洲风格
宜家现代、舒适实用
现代简约风格，营造绿色开敞空间
120~125㎡（高层） 舒适三室二厅二卫 30% 舒适改善
知名地产外廊住宅产品标准化体系图文并茂
无抗性 一半接受一半不接受
不接受 不接受 多数不接受或有条件接受 不接受 不接受 接受、有条件接受 接受、有条件接受
11
厦门
一半接受一半不接受
不接特殊受
一 外廊式产品简介
二 各大区典型城市产品设计边界条件梳理
三 外廊式住宅产品逻辑梳理
四 外廊式住宅产品设计指引
气候及规范层面 —— 气候特征
350.00
300.00
250.00
200.00
150.00
100.00
50.00
0.00 建筑面积（万平米）
已取证外廊产品 425.76
未取证外廊产品 336.73
注：此数据为截至2014年4月置地31个城市、43个项目统计数据，不含4-7月新增2个 城市数据。
、贵阳 昆明
一 外廊式产品简介
二 各大区典型城市产品设计边界条件梳理
三 外廊式住宅产品逻辑梳理
四 外廊式住宅产品设计指引
外廊住宅产品优势 —— 楼型&房型层面
A3 均好性强 端户、中户性能相似，均好性强 外廊住宅产品端户与中户性能差别不大，均好性强。 传统单核产品中户非南北通，与端户性能差别较大。 而点式住宅各朝向户型性能差异更大。
A4 南北通、性能佳 各户型均南北通格局，户内性能更佳 外廊产品户户南北通透，性能均较好。
统计各城市客户问卷调查表，选出对楼型选择 影响最大的两项内容：外廊抗性及朝向抗性。
小结： 回家外廊： 各区域对回家外廊均有一定的抗性，
客户普遍认为外廊会受到恶劣天气 的影响，存在一定的安全隐患。 抗性较大的城市为： 沈阳、大连、徐州等北方地区。 抗性较小的城市为： 合肥、苏州、福州、厦门等华中华 东地区。 无抗性的城市： 合肥、上海。
房地产产品标准化
3室2厅1卫建筑面积：98平米
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3室2厅1卫建筑面积：92平米
兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者
3室2厅1卫建筑面积：111平米
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四、产品规划、建筑、景观、户型解析
教育配套：学区房，临近区域名校院区，小区内有教育局直属公立幼儿园， 且拥有名校学位资源；
兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者
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四、产品规划、建筑、景观、户型解析
规划有高层住宅、 公寓、联排别墅和大 型集中式商业，一期 为纯高层，二期别墅+ 高层，首推一期高层 部分。
兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者
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四、产品规划、建筑、景观、户型解析
兰德·中国房地产管理咨询的先驱与领导者
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一、公司介绍及产品区域分布
旭辉立足上海布局全国 ，扎根“长三角”区域、 “环渤海湾”区域及“中 西部”区域的同时，将主 营业务向具有成长潜力的 二、三线城市拓展，开发 项目覆盖上海、北京、苏 州、长沙、重庆、合肥、 天津、杭州、武汉、沈阳 、嘉兴、廊坊、镇江、厦 门、福州等多个城市，涵 盖住宅、商务办公、商业 综合体等多种业态。
旭辉集团成立于2000年，是一家以内地住宅开发为主营业务的香港上 市房地产开发企业（股票代码00884.HK）。 旭辉总部设在中国上海，集房地产开发、建筑施工、商业管理、物业 服务于一体，具有“中国房地产开发企业一级资质”，“中国物业服务 企业一级资质”，系“中国房地产协会城市开发专业委员会”和“中国 城市房地产开发商策略联盟”会员单位。 以战略为引导”，旭辉立足上海布局全国，扎根“长三角”区域、“ 环渤海湾”区域及“中西部”区域的同时，将主营业务向具有成长潜力 的二、三线城市拓展，开发项目覆盖上海、北京、苏州、长沙、重庆、 合肥、天津、杭州、武汉、沈阳、嘉兴、廊坊、镇江、厦门、福州等多 个城市，涵盖住宅、商务办公、商业综合体等多种业态。 “以能力为驱动”，旭辉融入人文精神与价值观，开发“经典、舒适 、健康、绿色”的时代精品。“宜居、刚需、中档”的“主流产品”， “中高端、树品牌”的“明星产品”，“花园式、销售型商办”的“特 色产品”，“新产品、新技术探索”的“概念产品”，形成了旭辉“四 大品类、十大系列”的产品体系，为客户提供优质的产品与服务。 展望未来，旭辉“以客为始，待客至诚，为客户创造价值”，在“用 心构筑美好生活”的使命感召下，致力于“成为受人尊敬的世界一流的 房地产企业”。