中国房地产行业市场现状及发展趋势分析精品PPT课件

• 房地产国企 ROE低于行业均值
• 四）国改注入优质资产，提高企业运营效率
• 国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面，一是优质资 产注入与整合，二是提高企业运营效率。
• 国改提高公司运营效率、带来优质资产注入预期
• 优质资产注入和提高运营效率对房地产行业具有重要意义。房地 产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产 公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想 象空间。
• 我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从 1949 年的 10.64%提升至 1981 年的 20.16%，城镇化率年均提高0.3 个百分点。城 镇化率超过 20%之后，城镇化进程加快。从1981 年的 20.16%提升至 1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以 后，城市化进入加速发展期。从1996 年的 30.48%提升至2013 年的 53.73%，城镇化率年均提高 1.37 个百分点。 2013 年我国的城镇化率 为 53.73%，比照发达国家平均 80%的城市化率及发展趋势，理论上我国 依然处于城镇化快速发展阶段。
十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，从1952年的 37‰降至2013年的12.08‰，已经低于美国、法国和英国等发达 国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品 安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平 均预期寿命由1960年的43岁提升至2012年的75岁。根据联合国 《2012年世界人口展望》的预测，我国人均期望寿命在未来100 年内将会持续上升，在2095-2100年突破80岁，达到85.3岁。
• 2）城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱
• 国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期， 城市人口增长较为缓慢，超过 10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到 城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或 略有下降的趋势。
• 我国出生率持续下滑
• 我国预期寿命大幅提升
• 由于我国出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加，我国人口红 利逐步消失，并且老龄化进程有加快趋势。我国 65岁以上人口 抚养比加速上涨，1964年至 1990年年均增长 0.0007%，1990年 至 2010年年均增长 0.002%。根据联合国《2012年世界人口展望 》的预测，2013我国60岁以上人口抚养比为 22.8%，2050年和 2100年分别为 74.9%和 89.7%，增速明显超过美国及世界平均水 平；根据预测，2050年我国60岁以上人口抚养比将超过2013年的 日本。人口老龄化已经成为我国不得不面对的问题。
• 二）相关政策密集出台，国企改革步伐加速。
• 今年是国企改革深化的关键之年。虽然此前国企改革进度总体来说低于 预期，但从今年年初至今，尤其是两会以后，相关政策密集出台， “1+N” 国企改革文件出台的预期逐渐加强。
• 三）房地产行于房地产行业意义重大。
• 商品房销售温和回暖
• 房地产开发投资增速持续下行
• 国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反 映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于 100 为景气空 间，低于 100 为不景气空间。该指数在去年年中在 95 左右徘 徊了几个月以后一路下行，2015 年 5 月国房景气指数 92.43， 创下了 1997 年指数创立以来的历史低值。
• 政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。 房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。根据国家 统计局最新数据，2015 年 6月十大城市可售面积 9769.27 万平 方米，比去年底今年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015 年 1-5 月房地产开发投资资金来源累计 45966 亿元，同比下降 1.6%。
• 此外，薪酬改革、股权激励能够将管理者的利益与公司利益 相绑定，增强公司市场活力和市值管理动力；混合所有制改革、 引入战略投资者同样能够提升国企活力，增强企业竞争力。
• 二、房地产行业长期展望：需求和盈利拐点探析 • 1）老龄化进程加快，影响房地产需求释放 • 我国出生率大幅下降，预期寿命稳步提升。源于我国长达数
中国房地产行业市场现状及发展趋势分析
• 一、行业发展现状
• 一）房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大
• 2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。 1-5 月全国商品房销售面积 35996 万平方米，同比下降 0.2%，降幅大幅收 窄；商品房销售额 24409亿元，同比增长 3.1%，已经回正。 销售数据温和 回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下 行趋势没有改变。1-5 月房地产开发投资累计完成额 32292 亿元，同比名 义增长5.1%，增速比 1-4 月累计完成额增速回落 0.9个百分点。
地产行业当中国企占比较大。房地产行业 A 股上市公司 166家， 其中央企 13家，地方国企 63家，两者加起来占全 • 部房企将近一半。 从 2014 年各项财务数据来看，国企也 占据了房地产企业当中重要地位。截止 2014 年底，中信房地产 A股上市公司总资产 34864 亿元，其中央企总资产 6501 亿元， 地方国企 9759 亿元，国有权重占近 4 成；从营业收入和净利 润的角度来看，国企在全部地产上市公司中创造的营业收入和净 利润占比也在 4成以上。
• 房地产板块当中国企占半数 • 房地产板块总资产国有权重近 4成
• 虽然从数量和各项运营权重来看，国企占据了房地产行业上市公 司的半壁江山，但是，从运营效率来看，国有地产企业运行效率 却低于行业平均水平。ROE方面，整个行业告别了高利润时代， ROE整体呈现下滑态势，但国企 ROE 始终低于行业均值。2014年 行业平均 ROE是 12.4%，国企 ROE为 11.4%，低了 1 个百分点； 费用率方面，国企费用率略高于行业均值，2014 年行业平均费 用率 8.7%，国企为 8.8%。从运营效率来看，国企有较大提升空 间。