房地产投资拓展论证流程
房地产投资项目开发流程
房地产投资项目开发流程房地产投资项目的开发流程包含以下几个步骤：1. 土地收购：寻找和购买适合开发的土地。
此步骤包括研究市场需求，确定地段，评估土地价值，并与土地所有者进行谈判。
2. 可行性研究：进行项目可行性研究，包括市场分析、技术可行性、财务分析等。
此步骤确定项目的可行性并评估其风险。
3. 规划和设计：根据可行性研究的结论进行项目规划和设计。
包括土地利用规划、建筑设计、基础设施设计等。
此步骤还需要获得相关审批和许可证。
4. 资金筹集：确定项目开发所需的资金，并采取相应的筹资方式。
包括银行贷款、股权融资、合作开发等。
此步骤需要进行资金募集、合同签订等工作。
5. 施工建设：开始项目的实际建设工作。
此步骤包括招标、施工管理、进度控制等。
需要与施工队、物料供应商、监理单位等进行合作。
6. 销售与营销：完成项目建设后，开始销售和营销工作。
包括房源的售卖、广告宣传、客户服务等。
需要与房地产经纪公司、广告公司等合作。
7. 交付与运营：项目的最终交付给买家并开始运营。
此步骤包括交付手续的办理、物业管理、售后服务等。
8. 监督和维护：项目交付后，需要进行监督和维护工作。
包括物业维护、设备维修、业主协会管理等。
此步骤是确保项目可持续发展的关键。
以上是房地产投资项目开发流程的完整版。
每个步骤都是相互关联和依赖的，项目的成功与否取决于每个步骤的执行质量和顺序。
具体的开发流程可能因项目类型、地区特点等而有所不同，需要根据具体情况进行调整和补充。
郑州市房地产项目开发报批报建节点流程(超详细)
D
46
支行递交省分行上会审批（低密度项目需增加递交总行审批）
财务中心
D
47
签定借款合同，办理土地抵押登记
财务中心
D
48
下贷
财务中心
D
二、项目启动
49
编制《项目运营目标书》
运营办公室
B
（一）、构建项目团队
50
召开项目启动会
运营办公室
B
51
构建项目团队
运营办公室
B
52
确定项目管理架构
运营办公室
B
外联
编制控规
外联
控规上会（专家评审会、规划局业务会、市长联审联批会）
外联
取得控规批复文件
外联
规划用地测量出具定界图
外联
取得建设用地规划设计条件
外联
土地确权
外联
1.测量定界
外联
2.地籍调查、四邻盖章确认
外联
3.出具地类分析
外联
4.报市政府审批
外联
5.办理村委会权属的土地证
外联
办理土地使用权注销
外联
不能办理确权的应办理土地收储
外联
组织召开修规方案专家评审会并取得会议纪要
外联
报市规划部门局长业务会审核通过并取得会议纪要
外联
由区或市规划部门出具修规审查批复
外联
80
修详规报审表申领、表单填写（准备修详规报审资料）
发展中心/城市公司
C
81
修详规报审
发展中心/城市公司
C
82
与政府规划部门沟通（规划科）
发展中心/城市公司
C
83
修详规审批
技术中心
房地产投拓技术篇—做简算
工 般按照业态产品进行归集）小区红线范围内室外给排水系统，采暖系统，燃气系统，
管
供电系统及高低压设备，智能化系统工程建设费用及各系统
四
网
与市政配套管网接驳工程费用及其他与小市政相关开口接
工
口费用。
程
费
园
林
含绿化工程费、建筑小品、道路广场建造费、围墙大门建造
五
环
费、室外照明等费用；
境
工
程 费
意填写位置，否则影响税费计算；二、开发前期准备费（合计 200-250 元
/㎡）2.1 勘察丈量费：含项目勘察测绘、工程放线费等用于项目初始勘测
丈量的费用；
单方标准：3 元/平米，山地项目为 6 元/平米计费基数：报规面积（地上+
地下)
2.2 规划设计费：含项目项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计 费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、审图及专业设计顾 问等费用（不含样板间设计费） 单方标准：高层/低层 50-60 元/平米，山地项目 100 元/平米；计费基数： 报规面积（地上+地下) 2.3 报批报建费：包含常规报建费如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费 用、可返回费用及特殊收费等，各区域成本差异较大； 单方标准：地区差异较大，北京东部约 200 元/平方米，北京北部可达 350 元 /平 米 ； 计 费 基 数 ： 报 规 面 积 （ 地 上 +地 下 ) 2.4 三通一平费：包含临水、临电、临路和场地平整费 单方标准：10 元/平方米，山地项目增加 150-300 元土石方平整及挡墙砌 筑 等 费 用 ； 计 费 基 数 ： 报 规 面 积 （ 地 上 +地 下 ) 2.5 临时设施费：临时场地和办公费 单方标准：10 元/平米计费基数：报规面积（地上+地下) 三、主体建筑及安装工程费（合计 2400-3000 元/㎡）一般按照业态进行 归 集 ，而 单 类 业 态 构 成 由 多 个 指 标 叠 加 而 成 ，在 计 算 方 式 上 ，地 上 成 本 +地 下成本+级配成本=合计成本；3.1 高层（12F-28F）（1）单体地下成本 （不包含车库面积，投影地下室）单方标准：3700 元/平米（参考北京某 项目）计费基数：单体地下面积（2）单体地上成本单方标准：1600 元/平 米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积 为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约 1800 元/平米计费基 数：采用报规面积（地上+地下）
房地产项目拓展论证管理流程
c)其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。
5.1.2.了解到有效土地信息后，开发经营部需于当日（最迟不超过两日）内填写《土地信息采集表》，并定期/不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断、记录存档。
d)代理公司对项目周边市场进行详细调研，制订项目初步定位建议；
e)开发经营部根据初步定位建议确定形成《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，交设计管理部；
f)设计管理部根据先期现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划分析，并根据《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，编制规划设计草案，形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》；
g)工程管理部负责进行工程技术分析；
h)国英置业成本管理部根据规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术分析，进行建安成本测算；
i)开发经营部组织制订营销初步计划；
j)国英置业财务部提供现金流分析、融资分析，并根据规划、工程、成本、营销计划等材料，完成新项目经济效益预测分析。
5.3.4.开发经营部最终组织、整合各方面材料，编制项目可行性研究报告，经部门内部审核后，提请召开公司新项目地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的土地购入行为。
3.3.可行性研究：对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
4.职责
参见《流程图》及工作程序。
5.工作程序
5.1.土地信息收集、甄别
a)如审核通过，开发经营部组织编制立项建议报告；
房地产投资拓展岗位面试问题和答案
房地产投资拓展岗位面试问题和答案2021.3目录一、为什么要入地产行业、为什么要做拓展投资？ (2)二、请谈谈您对应聘岗位的主要职责和素质要求的理解？并以事实证明您符合岗位要求。
(2)三、你认为该工作的难点或挑战性在什么地方？ (5)四、您觉得您应聘该岗位比别人有优势吗？主要表现在哪些方面的优点？请说服考评小组您是最胜任这个岗位的人。
(5)五、据我们有限的了解，您暂时没有相关工作经验，您认为这是否会影响您在该岗位的发挥？如果是，您如何弥补这一不足？ (6)六、针对你应聘岗位未来三年的工作目标，你认为是否还有提升空间？ (6)七、谈谈你对本专业现时发展情况的了解。
你认为业界今后的发展如何？. 6八、如果你应聘上岗成功，请阐述下一步工作计划及今后的工作目标。
(7)一、为什么要入地产行业、为什么要做拓展投资？我工作了7年以后才发现，找到自己有动力做的事是多么重要。
无论你做这件事的动机是什么，为利为情、报复或者感恩……个人认为这个动机的合理性无关紧要，一旦你感觉到有一个这样强大的动机在影响你的方方面面的时候，你首先应该正视它，其次要用心思考它对你的影响有多大，再才是理智的分析依靠这个动机去做事成功的可能性、失败的风险及损失以及怎样去做。
找到动力的原因及重要性在于：它会很大程度上决定你是否能完成决策、能坚持多久、遇到困难有多大概率扛过去、未来可以达到的高度。
我在金融行业7年，现在想转地产行业，投资拓展。
工作关系会接触很多开发商，偶然原因遇见了一位做投资拓展多年的老道，他的专业性让我折服，让我重新认识了投资拓展这个岗位，也重新认识了自己。
拿地这件事现在在我看来是件很有意思、很有技术含量和很想做的事，知道自己想做这件事，为了做成这件事花的精力和心血在我看来非常有意义也非常开心。
投资拓展的工作是拿地、测算、策略、简单的规划、懂一些开发节点。
我认为这份工作是万精油，又精又专。
对于以前的房地产开发来说，会测算一套的人确实不多，所以我认为这个岗位是蛮有含金量的二、请谈谈您对应聘岗位的主要职责和素质要求的理解？并以事实证明您符合岗位要求。
万科地产项目拓展相关经验借鉴
土地的完整性和规整性
地块相对完整对发展商具重要意义：
便于项目整体规划布局，容易出效果，各组团分期开发保证了完成和连续， 同时有利于日后小区物业管理
《新项目发展计划体系》：
各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确 定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。
《项目发展信息通报》：一线公司考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约
（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求，每月定期上报两次。
土地是不可复制和再 生的稀缺资源
土地的不可控性
土地பைடு நூலகம்不可更改
土地是房地产开发的 最重要成本
买地的动机不 是单一的
作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土地，其他专业资源都可以此为基础来 组织； 房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地，可 供挑选的余地有限，必须在很小的范围内作出选择； 土地是最重要、最基础、最根本的原材料，它决定了产品的主要关键属性，是房地产开发的前提； 公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源； 土地具有唯一性，没有一块土地是相同的。
了解当地主管部门对项目转让、立项合法性的有关规定，并随时掌握最新动态，是一项基本的工作，因为政府的 规定不是一成不变的。
1.2 房地产项目可行性分析－第二部分：法律及政策性风险分析
合作方式及风险评估（合同控制） 1.合作方基本情况 2.合作方式 3.主要合作条件 4.合作风险评估 总体评价
(完整版)房地产开发全过程流程图
房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程（一）投资决策
项目开发整体操作流程（二）规划设计
项目开发整体操作流程（三）建设实施
项目开发整体操作流程（四）竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
申办《建设工程竣工规划验收》
及《房屋产权登记》监督流程
竣
期
服
务
物业管理及移交工作流程。
房地产全流程精细化管理178页
√
√设计供方履约评
价
点
√ √
面积指标跟踪 设计满意度调查
√ √ √
◎2013赛普版权，仁供培训使用 16
制度
程序/流程
作业挃引
•是基二公司的管理模式及企 业文化，用二觃定基本的、 核心的管理原则和公司各层 级单元的责权关系的管理文 件； •制度文件具有权威性、延续 性及稳定性的特征； •制度文件是各类管理文件的 基础和依据；
作业指引
6、项目部品设计确认作业指引
7、项目面积指标控制作业指引
2
龟型图
1 设计管理程序
流程目标: 对设计过程进行管理，使设计满足
公司经营目标和政府要求，表达产品价 值的实现方式。
优化提效方式： 8 1 流程简化？ 2 IT手段应用？ 3成熟产品应用、标准部品 4战略设计供方 5减少户型
谁进行? (相关部门/岗位)
19 19
目录
1.赛普VAC模型 2.标杄企业流程介绉 3.如何有敁实施流程
20
围绕“实现目标”的关键流程其它特点
策划先行
• 亊前计划和沟通，提 高运作敁率
• 亊前制定预案，预防 丌确定亊件
标准精细
• 制定精细的关键过程 成果标准，来保证最 终产品满足目标要求
工作前置
• 在前期进行详尽的产 品方案策划，充分挖 掘土地 价值，发现风 险
6
关键成果：聚焦关键、统一标准
A1信息收 集
拓展论证
A2项目立项
A拓展
A3项目可研
B营销
初步定位建议
可研评 审
定位策划
28天
1..市场定位 2.产品定位及建议（户型/会所/公建挃 标） 3.设计条件 4.成本/投资收益挃标
房地产公司设计部门管理要点
项目正式目标成本一经确定，不允许随便修改；在工程实施过程中，每月通过项目动态成本来进行
管理；如遇项目定位改变，原材料价格上涨等特殊情况可经领导审批后进行修正通过。
三. 建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系
3.5计划管理
设计周期基准
• 目的：理顺各项工作的衔接关系，明确里程碑点和责任归属，保障开
景观概念方案设计
景观方案设计
销售示范区设计
景观施工图设计
三. 建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系
3.3.1设计流程框架－1
一级流程:
•
项目投资决策论证管理阶段流程(土地拓展）
•
•
•
•
•
项目设计管理阶段流程
项目工程管理阶段流程
项目销售管理阶段流程
项目入伙管理阶段流程
项目后评估管理流程
二级流程:
可操作性。
一、设计管理的范畴与定义
房地产企业的设计管理部门是把客户对产品的需求转化成设计的语言，
对设计托单位提出设计思路和设计要求。
我们做的是整合和管理好这么合作资源，定位好我们的角色而不是要
取代他们的工作。
一、设计管理的范畴与定义
1.4 设计公司和地产公司设计部门的区别
设计公司、设计院
房地产开发各个阶段
• 设计管理流程
•
•
•
•
设计单位选择管理流程
设计合同及付款管理流程
材料设备选型/定板/验板管理流程
设计变更管理流程
三. 建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系
3.3.1设计流程框架－2
业务三级流程：流程图表化－－模板化－－程序化
•
•
房地产投资拓展流程
房地产投资拓展流程一、引言房地产投资是一项复杂而受风险影响较大的投资形式。
为了确保投资的可行性和获得最大回报，投资者需要遵循一系列拓展流程。
本文将介绍房地产投资的拓展流程，帮助投资者了解其中的关键步骤和注意事项。
二、市场研究与定位在进行房地产投资之前，投资者首先需要进行市场研究与定位。
这个步骤的目的是评估潜在市场的需求，确定投资的地理位置和特点，以及了解竞争情况。
投资者可以通过收集市场数据、参观项目所在地和与当地专业人士交流来获取必要的信息。
三、项目勘察和评估在确定了目标市场后，投资者需要进行项目勘察和评估。
这步骤的目的是确定投资项目的可行性和潜在风险。
投资者可以委托专业的房地产评估师进行项目评估，包括对土地、物业建筑、市场潜力和法律规定的调查等。
通过详细的勘察和评估，投资者可以更好地了解项目的优势和劣势。
四、项目策划和设计在完成项目勘察和评估后，投资者需要进行项目策划和设计。
这一步骤包括确定项目的整体规划、建筑设计、建筑材料和装修风格等。
投资者可以雇佣专业的建筑师和设计团队来完成项目策划和设计，确保项目符合市场需求和投资预期。
五、融资和合作一旦项目策划和设计完成，投资者需要寻找融资和合作机会。
融资可以通过银行贷款、股权融资或与房地产开发公司合作等方式进行。
投资者需要与潜在的合作伙伴进行谈判，并确保达成有利于自身利益的融资和合作协议。
六、项目开发和建设当融资和合作安排就位后，投资者可以开始项目的开发和建设。
这一步骤包括土地开垦、物业建设、市政设施建设和基本设施建设等。
投资者需要确保项目的开发和建设符合法规要求，并雇佣专业的工程团队来监督项目的进展和质量。
七、销售和推广一旦项目建设完成，投资者需要进行销售和推广。
这一步骤包括项目的营销策略和销售渠道的确定，以及与潜在买家的接触和谈判。
投资者可以雇佣销售代理公司或自行组织销售团队来实施销售和推广活动，以确保项目在市场中得到良好的推广和销售。
八、监督和管理一旦项目开始销售和推广，投资者需要进行监督和管理。
房地产项目可行性研究报告评审意见
房地产项目可行性研究报告评审意见第一章项目概述 (2)1.1 项目背景 (2)1.2 项目目标 (3)第二章项目市场分析 (3)2.1 市场环境分析 (3)2.2 竞争对手分析 (4)2.3 市场需求分析 (4)2.4 市场前景预测 (4)第三章：项目投资分析 (5)3.1 投资估算 (5)3.2 投资来源 (5)3.3 投资风险分析 (5)第四章项目经济效益分析 (6)4.1 成本分析 (6)4.2 收益分析 (6)4.3 盈利能力分析 (6)4.4 投资回报期分析 (7)第五章项目技术分析 (7)5.1 技术方案 (7)5.2 技术创新 (7)5.3 技术风险分析 (7)第六章项目环境分析 (8)6.1 政策环境分析 (8)6.2 社会环境分析 (8)6.3 自然环境分析 (9)第七章项目人力资源分析 (9)7.1 人力资源需求分析 (9)7.2 人力资源配置 (10)7.3 人力资源培训 (10)第八章项目进度计划 (10)8.1 项目实施阶段划分 (10)8.1.1 准备阶段 (11)8.1.2 设计阶段 (11)8.1.3 施工阶段 (11)8.1.4 验收阶段 (11)8.2 项目进度安排 (12)8.2.1 准备阶段进度安排 (12)8.2.2 设计阶段进度安排 (12)8.2.3 施工阶段进度安排 (12)8.2.4 验收阶段进度安排 (12)8.3 项目关键节点 (12)第九章项目质量管理体系 (13)9.1 质量管理原则 (13)9.2 质量保证措施 (13)9.3 质量监督与检查 (14)第十章项目安全与环保 (14)10.1 安全管理措施 (14)10.1.1 安全教育培训 (14)10.1.2 安全生产责任制 (14)10.1.3 安全检查与隐患整改 (14)10.1.4 安全设施与设备管理 (15)10.2 环保措施 (15)10.2.1 环保法规与政策宣传 (15)10.2.2 污染防治设施 (15)10.2.3 节能减排 (15)10.3 应急预案 (15)10.3.1 应急预案制定 (15)10.3.2 应急预案培训与演练 (15)10.3.3 应急资源保障 (15)第十一章项目风险评估 (15)11.1 风险识别 (15)11.2 风险评估 (16)11.3 风险应对策略 (16)第十二章项目结论与建议 (17)12.1 项目评价 (17)12.1.1 项目成果评价 (17)12.1.2 项目过程评价 (17)12.2 项目改进建议 (17)12.2.1 技术改进 (17)12.2.2 管理改进 (17)12.2.3 市场推广改进 (18)12.3 项目实施建议 (18)12.3.1 建立长效机制 (18)12.3.2 加强团队建设 (18)12.3.3 拓展市场渠道 (18)第一章项目概述1.1 项目背景社会经济的快速发展，我国各行业对高效、智能化的管理需求日益增长。
房地产投资拓展经理面试题及答案
房地产投资拓展经理面试题及答案1.请介绍一下您的房地产投资拓展经理经验，以及您在之前的项目中所扮演的角色。
在过去的五年中，我担任了房地产投资拓展经理的职务，主导了多个成功的项目。
最显著的案例是在XYZ城市发起一项高端住宅项目，我通过精准的市场调研和合作伙伴关系的建立，使得项目在市场竞争中脱颖而出。
2.在拓展房地产投资时，您如何确定投资机会的可行性？我首先进行综合的市场分析，包括需求、供应、价格趋势以及潜在竞争对手的分析。
同时，我会仔细评估项目所在地的社会经济环境，确保项目与当地市场的契合度。
在之前的项目中，我通过这些方法成功识别了几个高回报的投资机会。
3.在项目推进中，您如何应对市场变化和风险？我倡导建立灵活的战略计划，能够适应市场的变化。
同时，我与团队建立了有效的风险管理机制，包括对利率、政策和市场波动的敏感度分析。
在上一次经济衰退中，我成功地调整了项目战略，保证了投资的稳健性。
4.如何与政府机构、地方社区以及其他利益相关者合作，以推动项目的顺利进行？在过去的项目中，我建立了密切的关系网络，与政府机构和社区进行了有效的沟通。
通过透明和开放的合作方式，我成功地协调了各方的利益，确保项目获得了必要的支持和资源。
5.您如何制定并执行项目的预算？请分享一个您成功执行预算的经验。
我注重详细的财务规划和项目执行过程中的监控。
在上一个项目中，我通过与财务团队密切合作，确保项目保持在预定的预算范围内。
同时，我灵活调整预算以应对意外情况，确保项目的财务稳健性。
6.请分享一个您成功解决合作伙伴关系问题的案例。
在一个项目中，我们与一个关键合作伙伴产生了分歧。
通过及时的沟通和妥善的问题处理，我成功地恢复了与合作伙伴的关系，确保了项目的顺利进行，并最终取得了成功。
7.您在推动项目时如何处理与建筑商、设计师和其他承包商之间的合作关系？我强调建立互信和透明的合作关系。
通过明确的沟通和确保每个团队成员理解其角色和责任，我能够协调各方的努力，确保项目按时交付，并在质量方面达到高标准。
投资拓展经理岗位职责
投资拓展经理岗位职责投资拓展经理岗位职责1一、信息采集：国家宏观及所在区域的经济形势、政策走向、行业动态、法律等相关信息的搜集;负责潜在投资项目的`信息搜集。
二、市场调研与投资分析;负责对意向投资项目的考察、调研;负责对拟投资项目进行可行性分析和评估。
三、项目论证：进行项目论证;协助对项目投资相关协议/合同的拟定、送审。
四、项目过程评估与后评估：配合进行项目估算;负责项目实施预警机制的建立;负责在投资项目实施完毕后，组织相关部门进行后评价。
五、项目报建：负责项目政府报建、报验、竣工备案工作;负责项目专业配套手续及开通使用手续办理及各类检测的办理工作。
投资拓展经理岗位职责21 、制定区域拓展战略，开拓区域市场，完成业绩指标。
2 、协调、调动资源，推动项目进展，获取ppp合同、工程合同等。
3 、根据需求及项目情况，与客户进行高层沟通讨论，达成合作意向，确定合作模式。
4 、按要求完成项目的内部申报和各级立项。
5 、深入营销，维护与甲方高层的客户关系，推进项目合作，完成项目战略合作框架协议的签署。
6 、组织办理市场准入备案、资信证明、投标保证金的支出和回收、投标报名、资格预审等各项工作。
7 、获取甲方招标文件，协助编写商务标，送达标书、完成投标，跟踪反馈投标结果。
8 、进行合同谈判，协调工程项目合同的内外部评审，落实与甲方的合同签订，完成项目合同签署。
9 、参与投标文件交底及合同风险交底。
10、组织协调设计、投标、金融等各相关方的专业支持和实施，保证项目的.最终落地。
11 、对下属人员进行专业指导和支持，培育其业务及管理能力，建立高效团队。
12 、完成上级领导交办的其他工作。
投资拓展经理岗位职责3(1)通过各种渠道收集筛选项目及土地信息;(2)组织调研项目及重点区域投资环境和专业市场;(3)测算投入产出、编写项目建议书和可研报告;(4)技术对接政府协议、招拍挂、并购项目前期工作，并能独立开展商务谈判;(5)推进项目落地。
项目论证流程
项目拓展及论证管理流程编制日期审核日期同意日期修订记录一、流程概况二、流程图三、职责3.1 筹划部负责组织基础研究工作；3.1.2负责提交《项目提议书》；3.1.3负责制定预可行性研究计划，编制《项目预可行性研究汇报》；3.1.4负责编制《预项目可行性研究汇报》；3.1.5负责项目论证进行《项目可行性研究汇报》旳编制；3.1.6负责编制《项目可行性研究汇报》中旳规划规定及产品定位；3.1.7负责组织项目论证评审会；负责有关资料归档。
3.2项目开发部负责土地信息搜集、筛选和重点确定地块初步前期工作；负责确定项目旳运作方式，配合项目商务谈判；负责获得项目开发权及合作条件旳实行和跟踪；3.2.4参与项目论证评审会。
3.3 产品研发部负责提供项目概念规划草案。
3.4 成本管理部3.4.1负责根据项目规划草案进行初步成本费用估算。
3.5 财务部3.5.1负责提供财务经济评价和分析。
3.6销售部3.6.1负责提出销售预测。
3.7企业高层3.7.1主管副总经理审核机会研究成果、项目预可行性研究成果、项目可行性研究成果；3.7.2总经理审批机会研究成果，审核项目预可行性研究成果、项目可行性研究成果；决定项目发展方向，确定项目合作条件。
3.8集团集团专家委员会对预可行性研究成果、可行性研究成果进行听证；集团决策层审批项目预可行性研究成果、可行性研究成果。
四、工作程序4.1 基础研究阶段4.1.1项目开发部负责及时把握动态信息，填报《基础研究信息分类表》，做到及时搜集、及时分析，其研究成果定期汇总，形成基础研究信息库；4.1.2以基础研究旳成果指导土地储备计划工作旳进行，编制《企业土地储备动态计划》。
4.2 信息搜集与甄别4.2.1由项目开发部负责土地信息旳搜集工作，负责土地信息旳汇总、整顿和总结等。
a)政府公告类：从有关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展中心进行旳企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告；b)其他被动搜集信息类：土地信息人来电、、约访、推介等；c)其他积极搜集信息类：理解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造旳信息，根据企业发展战略，积极与原土地方接触，理解与否有转让或合作意向。
房地产投资拓展流程
房地产项目拓展管理流程一、流程概况：流程目的：保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。
适用范围：适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地所有权的最终获取。
定义：1.市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；2.产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等；3.产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高中低档区分，也可以按建筑形式进行高层、多层、小高层区分。
流程主导及参与部门：投资拓展部（主导）、研发设计部、工程管理不、成本合约部、二、工作程序1.项目信息整理和提出投资设想：（1）由投资拓展部对项目外部环境（城市发展规划及政策影响、宗地所属区域的城市地位、项目本身的性质、主要特点和特殊性等）和内部因素（对公司总体发展战略的影响、项目在公司发展规划中的定位、项目的利润贡献）进行有针对性的分析，帮助公司锁定项目中的重点地块；项目概况内容框架包括：项目名称、开发建设单位、宗地位置、宗地现状、周边社区配套、周边环境、大市政配套、规划控制要点、土地价格、土地升值潜力评估、立即开发与作为土地储备优缺点比较；（2）投资拓展部通过各种途径获得土地信息，董事长、总经理、相关分管副总等提供土地信息建议，主要信息来源渠道包括政府、中介机构、或项目拥有者。
项目拓展专员负责对获取的土地信息进行信息登记。
（3）在对项目当地经济社会及房地产市场有了比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，提出投资设想。
2.开发项目用地信息及重点地块编制项目简报（1）投资拓展部对开发项目用地的土地、人口、政治和经济环境等进行分析，筛选出重点可能开发的项目，并结合公司内部资源，选择适合公司发展的意向项目。
投资拓展部将选取的重点地块信息上报投资拓展分管副总、总经理、董事长。
房地产项目投资拓展概述
A
整。
解决方式：
1、拆迁范围边界调整
B
2、“扣天窗”，空地部分扣除
3、A项目非农用地分宗，且调入B项目
第三章 投拓人员素质要求
一、专业运用能力
各地各类项目地产金融及财税方面的政策理解与运用能力、相关数据 的调用与分析能力
二、综合分析能力
对宏微观经济市场环境及房地产市场发展情况的分析与把控能力
三、资源集聚与调动能力
第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析——投资流程
第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析——投资流程
四、交易模式设计及谈判
核心事项：
1、确保标的物披露所有合同、借款及 融资、土地情况的信息真实情况下，双 方形成交易方案与核心商务条款达成一 致，内部完成立项报告上会审批。 2、双方提前签订框架协议，通过约定 时间或诚意金共管，实现项目初步锁定 ，有利于交易最终落地。 3、自身考虑交易方案、税负和筹划空 间、资金解决方案等明确于商务条款中 。
第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析——投资流程
五、立项报告
核心事项： 1、项目基础信息和规划信息 2、交易方案和商务条款核心内容 3、全流程自投资金和融资策略 4、内部利润指标、周期要求等
六、尽职调查 核心事项： 尽调分法务尽调和财务尽调，都有标 准模版的清单。根据提供的资料全程 参与尽调工作，尽调过程中会提出资 料补充和约谈了解，项目问题和整个 交易的关节点很有可能隐晦其中。
地产公司投资拓展部工作总结(共8篇)
地产公司投资拓展部工作总结（共8篇）投资发展部工作职责（一）新项目开发工作在公司战略部署和公司领导的指导下，负责新项目的寻找、研究、合作和谈判，为公司的可持续发展储备和开发土地。
1、研究市场发展趋势和投资方向，确定基本开发需求；2、根据开发需求采用各种手段寻找可开发土地；3、对拟开发土地进行详细调研，并会同有关部门进行可行性分析；4、对可行的项目与土地方进行初步项目合作洽谈，并配合公司领导进行深入谈判；5、协助公司领导进行合同的起草与签署工作；6、依据合作协议会同公司相关部门办理开发资料和土地的接收工作；(二)负责房地产市场信息的收集、整理和研究。
1、项目前期市场调研工作，对市场供需情况、竞争对手进行科学地调查；2、对宏观房地产（住宅）走势进行全面地分析；3、项目投资前期《市场调查报告》的撰写；（三）根据市场调研结果，对公司开发的项目进行收益评估，为公司领导决策提供依据。
1、项目所在区域市场走向、供需情况进行全面的分析；2、对项目环境、项目条件进行全面的分析；3、根据市场情况，协同财务部、预算部、工程部进行新项目的经济收益评估工作；4.联合各业务部门对公司开发的项目进行后评估。
（四）根据市场研究结果，进行市场行销策划，拟定项目产品的建筑设计要求。
1、进行项目楼盘的细分市场定位、产品定位；2、确定新项目客户群定位、竞争定位；3、制定营销费用预算，编制《项目推广计划书》；4、根据区域地产市场物业特征及市场热点，对产品功能规划、总体规划、细部构造、公共配套、外立面造型、内部三维空间处理、户型设计、面积配比、建材设备选择等提出具体的建议与要求；5、编写《项目委托设计任务书》，跟踪设计的修改结果；6、根据市场情况，会同工程配套部、营销部等确定项目公共部分及住宅等交房标准；7、参与建筑设计各阶段的方案评审工作。
8、遵守公司规章制度，完成公司制订的总体工作部署，配合其他业务部门的工作，完成主管领导交办的各项任务。
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房地产投资拓展论证流程
编号：房地产投资拓展论证流程
房地产投资拓展论证流程
编号：土地储备计划表
记录编号：
土地信息采集表
记录编号：
信息来源：填报日期：
附：
1.项目成本简单测算：
2.项目利润简单测算：
3.项目位置图
4.项目宗地图：
备注：
1.本表由投资拓展部组织填写，并根据内部会议记录初步判断意见，经产品总监审核，总经
理审批后存入公司土地信息资料库；
2.本表可根据项目实际情况，增加表格汇报项目；
3.后附图片可根据资料掌握的实际情况附上。
新项目发展信息通报
填报单位：填报日期：
新项目初步市场定位建议草案任务书
备注：本表可根据项目实际情况进行调整，但需作说明
本表由市场营销部提出
注：配套（煤水电气、道路）
房地产投资拓展论证流程
编号：
…….。