物业管理服务的目标与计划

在设置物业管理服务目标与计划时，首先要考虑影响物业管理服务市 场未来发展的各种因素，以便对物业管理服务市场未来的发展态势有一个 比较正确的估计，对物业现在和未来的价值有一个正确的评估，从而能够 在这基础上制定出切实可行的管理目标和计划。
宏观市
场运行
形态
政府
房地产租 售因素
人口因 素
宏观市场运行形态的影响
宏观经济有周期性运动状态，宏观经济的周期运动对物业价值 产生着重要的影响，房地产市场虽然未必与宏观经济的运动周期 同步一致，是滞后于整个宏观经济的，但基本是步其后尘的。在 经济上扬时期，商品产量增长，就业状况良好，工资收入提高， 因此购买力增强，市场对房地产的需求也随之增加；物业销售市 场和租赁市场是乐观的，房屋空置率也很低，投资者受其吸引， 会建造更多的房源以满足市场的需求。在随后的紧缩时期，市场 惨淡，需求越来越少，产量下降，工厂开工不足，这预示着失业 率提高和经济紧缩不可避免，经济萎缩意味着人们对房地产的购 买力减弱，导致房地产供过于求，房地产价格下降，物业所有者 为争取较高的出租率展开竞争，结果造成租赁价格大幅下滑，在 这种状态达到低谷后，消费者受低廉的价格吸引，重新走入市场， 从而引发市场的复兴。
一、各契约主体目标有机统一原则 物业管理公司既然是企业的一种，那么它就具有企业的一般
性质。开展物业管理业务必然要涉及到多个契约主体
1．物业管理服务公司与外部公众目标的统一 外部公众主要指没有进入企业边界，与物业管理服务公司之间只存在市 场化的契约关系的组织或个人，主要包括业主、用户、物业管理服务各 专业公司、政府主管部门等
三、可持续发展原则
对于物业管理服务公司来说，其性质和法律规范从内在和外 在两个方面规定了经济效益，但并不是其追求的唯一目标。在实 际的物业经营和管理活动中，社会、经济、环境三者的和谐统一 发展才是至高无上的，也就是坚持可持续发展的经营管理理念是 物业管理服务公司用以指导其日常管理活动和战略管理的基本原 则之一，也是其制定物业管理服务目标的原则之一。
人口因素的影响
局部地区的人口流动倾向影响着该地区物业的价值。由就业机会等 原因造成的人口大量涌入，将导致某一地区物业价格的上涨，而人口 的大量涌出则会使情况完全相反。
此外人口的构成比例也是一个影响因素。例如，老年人口的增加会 导致设施良好的老年公寓价格上扬，但同时也会使其他类型的住宅价 格贬低。
第二节 物业服务目标与计划制定的原则
物业管理作为房地产业中的重要一环，也是房地产进入市场后 与消费者关系紧密的一个行业，在其制定目标与计划时，首先就 要考虑宏观经济的基本走向，以及这些趋势对房地产发展的指示 作用，以便能正确地评估物业现在和未来的价值，从而能够在这 基础上制定出切实可行的管理计划。
政府的影响
房地产市场要受到政府对宏观经济调控行为的影响，物业管理市场当然也随之 受其影响。政府致力于创造一个稳定的、温和增长的经济，通常要实施一系列计 划以及金融、税收等政策来控制经济的大起大落。
房地产租售因素的影响
房地产租售市场的供求变化对物业管理者是非常重要的。因为房地产租售市场 尽管也是受到宏观经济运行态势的影响，但其在经历严峻而漫长的经济收缩时期的 表现是与众不同的。当某种产品产量供大于求时，生产者只需要减少生产量和市场 投放量即可进行调控，而房屋租售市场则不行，业主不能减少其可租售的房源。因 此为需求高峰时期准备的房产大量空置的状况也不会无休止地继续下去，所有者必 须保持利润，使之高于正常维护和开销费用。由于入不敷出，所有者会关闭一些租 用房屋，甚至以跳楼价转卖出去或抵押，下一个拥有者再以更低的价格出租，造成 市场的恶性循环。因此受业主委托租售的物业管理者要能够准确地分析和掌握房地 产市场的变化趋势，这样才能够在市场波动和不测面前应付自如。
2．物业管理服务公司内部公众目标的统一 内部公众之间的目标统一主要表现为股东、管理者、工程技术人员和一 般劳动者之间的关系协调一致。
二、法律规范原则
物业管理服务公司在设置物业管理服务目标时，为了最大限度地减少物业管理服务各契约主体之 间的目标歧义，使物业管理服务真正走向一种良性的发展道路，就要通过法律、法规和一些规范性的 文本来对各主体之间的利益目标、权利、责任加以具体的说明，这是极其有效的措施与手段。这里以 物业管理服务合同为例对法律规范原则加以具体的解说。根据《中华人民共和国经济合同法》（原建 设部第66号令）“城市新建住宅小区管理办法”及其实施细则等国家和一些地方政府关于物业管理 法律、法规和政策要求，物业管理服务公司在正式接管物业以前，必须与业主签订具有法律效力的物 业管理合同，合同主要通过一些条款对双方的利益、权利、义务和管理原则进行详细的规定。
如当政府提高贷款利率，很多潜在 的购买者，会因利率升高使偿还房地产 贷款困难而望而却步。上海市政府在房 地产市场滑坡的情况下，曾实行购房退 税和蓝印户口政策，而在近期房地产市 场有过热和投机迹象时，就及时取消购 房退税和蓝印户口政策，这些都是政府 的宏观调控手段。这些政策大大地缓冲 了房地产市场崩溃对经济可能造成的负 面影响，政府就是这样来致力于控制过 热的房地产经济发展速度。
四、物业的保值与增值原则
在物业管理服务中，业主的主要目标是其所拥有物业的保值与增值。因 此物业管理服务公司在制定物业管理服务目标时，要以业主的这一主要目 标为原则。
• 用户是物业的实际使用者，他们可以是业主，也可以是租赁 使用物业者。无论哪一种情况，用户的主要目标都是希望能
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目录
第一节 影响物业管理服务目标与计划的因素
第二节 物业服务目标与计划制定的原则 一、各契约主体目标有机统一原则 二、法律规范原则 三、可持续发展原则 四、物业的保值与增值原则 五、满足自身生存与发展的原则
第三节 物业管理服务计划的内容与编制 一、步骤 二、物业管理服务计划的主要内容
第一节 影响物业管理服务目标与计划的因素