《物业管理实务》电子文档教材
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物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。
物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二，属于服务性企业。
物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。
物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。
第三，具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
页脚内容1（一）按照投资主体的经济成分来划分1.全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。
这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。
这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2.集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。
物业管理实务
三、 合同的要件 P53 （一）当事人的缔约能力 （二）当事人的真实意思表示 （三）合同的内容合法 （四）合同的形式合法 四、口头合同、 书面合同、事实合同 口头合同的优点是简便易行，缺点是一旦发生纠纷难 以查据。 书面合同在发生纠纷时，可以形成比较可靠的证据。 事实合同主要指行为合同形式
31
责权分明，指挥及时。 主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具有多方
面的知识和技能。
14
（二）直线职能制 P7-8
特点：各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政 主管的参谋。
主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、 技术复杂、服务多样化、管理综合性强的 物业管理企业。
主要缺低工作效率。
头领导； 二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容
易产生矛盾。
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二、物业管理企业组织机构设置的影响因素 （一）企业战略因素 （二）外部环境因素 （三）技术因素 （四）组织规模及所处阶段
三、物业管理企业组织机构设置的要求 （一）按照规模、任务设置 （二）统一领导、分层管理 （三）分工协作 （四）精干、高效、灵活
五、合同签订应遵循的基本原则 （一）主体平等 （二）合同自由 （三）权利义务公平对等 （四）诚实信用 （五）守法和维护社会公益
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第二节 前期物业服务合同
一、前期物业服务合同的概念 前期物业服务合同，是指物业建设单位与
物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利 义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开 展物业管理服务的依据。
33
二、前期物业服务合同的主要内容 （一）合同的当事人 （二）位于基本情况 （三）房屋内容与质量 （四）服务费用 （五）物业的经营与管理 （六）承接查验和使用维护 （七）专项维修资金 （八）违约责任 （九）其他事项
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物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。
物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二，属于服务性企业。
物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。
物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。
第三，具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
（一）按照投资主体的经济成分来划分1.全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。
这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。
这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2.集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。
物业管理实务教程20618
（3）管理方式和手段的现代化——新的科学技术
（4）管理人员素质的现代化
——专业化、知识化、现代化
2024/7/29
7
4、经营战略
——根据企业内外条件及环境的分析，为 求得企业的生存和长期稳定的发展，对企业的 发展目标以及达到目标的途径和手段的总和。
2024/7/29
战略控制 27
（1）树立正确的战略思想
战略思想是指导企业经营战略的制订和实施的基本
思想，是整个企业经营战略的灵魂。
主要包括：市场观念、用户观念、竞争观念、创新 观念、机会观念、开发观念、信誉观念、开放观念、 效益观念等。
2024/7/29
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（2）进行战略环境分析
外部战略环境的各种战略要素<=>机会与威胁 内部战略条件的各种战略要素<=>优势和劣势
（4）困难型，属于高威胁与劣势、 低机会与优势的战略总形势。
29
战略分析 ：
战略分析 是指对保证组织在现在和将来始终处 在良好状态的那些关键性的影响因素形成一个 概观。 战略的分析目的是确定：
环境正在发生哪些变化？
如何影响组织和组织活动？
2024/7/29
对这些变化组织有哪些优势？ 与组织有关的各类人员的愿望是什么？ 这些变化怎样影响当前的地位？ 将来还会发生什么？
202模4/7/2，9 减少投资。
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（6）战略方案的设计
企业利用经营战略分析的资料和数据、已确定的 宗旨与目标、可选择的战略类型，应用多种有效的方 法对各种战略要素进行合理的匹配、组合，形成可供 经营战略决策者选择的多个经营战略方案的过程。
具体设计方法：SWOT矩阵法
注册物业管理师《物业管理实务》教材
注册物业管理师《物业管理实务》教材1. 简介《物业管理实务》是注册物业管理师考试中的一门重要科目，主要介绍了物业管理的基本理论、实践经验和管理技巧。
本教材旨在帮助考生全面了解物业管理的相关知识，并提供必要的备考指导。
2. 物业管理概述物业管理是指对房地产物业进行全面管理的一种专业服务。
本章节将从以下几个方面介绍物业管理的意义和基本内容：•物业管理的定义和目标•物业管理的职责和职能•物业管理的分类和运营模式3. 物业管理法律法规物业管理涉及众多法律法规，合理遵守相关规定对于物业管理工作的顺利开展至关重要。
本章节将详细介绍以下内容：•物业管理相关法律法规的基本概念•物业管理领域的主要法律法规•物业管理法律法规的适用与执行4. 物业项目管理物业项目管理是物业经营的核心环节，涉及到维修、保洁、设备设施管理等方面的工作。
本章节将从以下几个方面介绍物业项目管理的关键内容：•物业项目管理的基本要求和流程•物业项目管理的组织架构和人员职责•物业项目管理中的常用工具和方法5. 物业维修与保养物业维修与保养是物业管理中的一个重要环节，直接影响物业的使用和价值。
本章节将重点介绍以下内容：•物业维修与保养的基本原则和方法•物业维修与保养的常见问题和解决方法•物业维修与保养中的管理经验和技巧6. 物业安全管理物业安全管理是保障业主和租户生命财产安全的重要工作。
本章节将从以下几个方面介绍物业安全管理的相关内容：•物业安全管理的基本原则和目标•物业安全管理的职责和任务•物业安全管理中的应急预案和事故处理7. 物业投诉与纠纷处理物业投诉与纠纷处理是物业管理工作中的常见问题，合理应对投诉与纠纷可以有效维护业主和租户的权益。
本章节将重点介绍以下内容：•物业投诉与纠纷处理的基本原则和程序•物业投诉与纠纷处理的常见情况和解决方法•物业投诉与纠纷处理中的沟通技巧和谈判策略8. 物业管理信息系统物业管理信息系统是现代物业管理的重要工具，可以提高管理效率和服务质量。
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物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。
物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二，属于服务性企业。
物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。
物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。
第三，具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
（一）按照投资主体的经济成分来划分1.全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。
这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。
这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2.集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。
教材物业管理实务教材电子版
中国物业管理师执业资格考试参考教材第二科目物业管理实务索引目录................................................................................... 第一章物业管理企业 ...................................................................第一节概述.........................................................................第二节物业管理企业的设立...........................................................第三节物业管理企业的组织形式与机构设置.............................................复习思考题........................................................................... 第二章物业管理招标投标 ...............................................................第一节物业管理招标投标的内容与形式.................................................第二节物业管理招标投标的策划与实施.................................................附录1：招标文件目录.................................................................附录2：投标邀请函格式...............................................................附录3：投标人须知(部分).............................................................附录4：投标函格式...................................................................附录5：投标报价总表格式.............................................................附录6：资格证明文件种类.............................................................第三节物业管理方案的制订...........................................................复习思考题........................................................................... 第三章物业管理合同 ...................................................................第一节合同的概念...................................................................第二节前期物业服务合同.............................................................第三节物业服务合同.................................................................附：物业服务合同典型案例分析.........................................................第四节业主公约和其他物业管理合同...................................................复习思考题........................................................................... 第四章早期介入与前期物业管理..........................................................第一节早期介入.....................................................................第二节前期物业管理.................................................................复习思考题........................................................................... 第五章物业的承接查验 .................................................................第一节新建物业承接查验.............................................................第二节物业管理机构更迭时的承接查验.................................................第三节物业管理工作的移交...........................................................复习思考题........................................................................... 第六章入住与装修管理 .................................................................第一节入住服务的内容...............................................................第二节入住服务应注意的问题.........................................................第三节装修管理.....................................................................复习思考题........................................................................... 第七章房屋及设施设备管理..............................................................第一节房屋及设施设备管理概述.......................................................第二节房屋及设施设备维修养护计划与实施.............................................第三节共用设施设备的运行管理.......................................................第四节房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制.....................................第五节几种典型设施设备的管理.......................................................复习思考题........................................................................... 第八章物业环境管理 ...................................................................第一节清洁卫生管理.................................................................第二节白蚁及卫生虫害防治...........................................................第三节绿化管理.....................................................................复习思考题...........................................................................第九章公共秩序管理服务 ...............................................................第一节公共安全防范管理服务.........................................................第二节消防管理.....................................................................第三节车辆停放管理服务.............................................................复习思考题...........................................................................第十章物业管理风险防范与紧急事件......................................................第一节物业管理风险的内容及防范管理.................................................第二节紧急事件处理.................................................................复习思考题...........................................................................第十一章财务管理 .....................................................................第一节物业管理企业财务管理.........................................................第二节物业管理项目的财务管理.......................................................第三节酬金制、包干制与物业服务费的测算编制.........................................第四节物业管理专项维修资金.........................................................复习思考题...........................................................................第十二章物业管理档案管理..............................................................第一节物业管理档案的概念与分类.....................................................第二节物业管理档案的收集与整理.....................................................第三节物业管理档案的检索利用与保存.................................................第四节物业管理企业信用档案.........................................................复习思考题...........................................................................第十三章人力资源管理 .................................................................第一节员工的招聘与解聘.............................................................第二节人员的培训及管理.............................................................第三节员工薪酬管理.................................................................第四节员工的考核与奖惩.............................................................复习思考题...........................................................................第十四章客户管理 .....................................................................第一节客户沟通.....................................................................第二节客户投诉的处理...............................................................第三节客户满意度调查...............................................................复习思考题...........................................................................第十五章物业管理应用文书..............................................................第一节应用文书的基础知识...........................................................第二节物业管理应用文书的类型.......................................................第三节物业管理应用文书制作及运用的要领.............................................【案例】物业管理典型文书示例。
物业公司物业管理实务培训教材
30.03.2020
厦门市xx物业管理有限公司培训教材
2、物业管理早期介入 （1）物业管理的早期介入 （2）物业管理的前期管理 （3）物业接管验收
30.03.2020
厦门市xx物业管理有限公司培训教材
3、做好物业管理入伙工作
（1）业主入伙的概念 （2）业主入伙前期准备 （3）入伙工作内容 （4）迁入／迁出手续及程序 （5）入伙工作流程 （6）协助住户验楼
有□ 好□ 好□ 有□ 有□ 有□ 有□ 有□ 有□ 有□ 有□ 有□ 有□ 有□ 有□ 有□ 好□ 有□ 有□ 有□ 有□
项目
事项描述
住户投诉 重 不符合项 要 重大事故 事 项目改造 项 政府通知
社区文化
定期消杀，有告示和标识 道路卫生 保 绿地卫生 洁 梯间卫生 事 公厕卫生 项 水体卫生 定期（及时 ）清洗垃圾桶 垃圾清运 市政设施路灯管网标识牌 给排水管、管网 公 化粪池、雨（污）水井清理 共 二次供水清洗 设 委外维保项目跟进 施 委外维保项目结果 设 消防设备设施技术状态 备 电梯系统运行 维 供电系统运行 保 自备发电机组定期试运转 事 智能化系统运行 项 房屋本体报修 房屋维修效果
30.03.2020
厦门市xx物业管理有限公司培训教材
◆学辨识方向
第二天下午学辨识方向。有人要上洗手间，“右 前方，约５０米，第三号景点东，那个红色的房子”； 有人要喝可乐，“左前方，约１５０米，第七号景点 东，那个灰色的房子”；有人要买邮票，“前面约２ ０米，第十一号景点，那个蓝条相间的房子”……顾 客会问各种各样的问题，所以每一名员工要把整个迪 斯尼的地图都熟记在脑子里，对迪斯尼的每一个方向 和位置都要非常地明确。
从事物业管理，不仅需要学习相关作 业规程和专业知识，更需要生活和工作经 验的积累。
物业管理实务教材
物业管理实务教材一、简介本文档旨在提供一本物业管理实务教材，旨在帮助读者深入了解物业管理及其实施过程。
通过学习本教材，读者将能够掌握物业管理的基本概念、职责和技能，以及在实际工作中的应用。
二、物业管理概述1.1 什么是物业管理物业管理是指对建筑物及其相关设施进行维护、管理和运营的行为。
它涉及到建筑物的维修、设施的保养、安全管理、设备管理等方面。
1.2 物业管理的重要性物业管理在保证建筑设施的安全性、维护价值的同时，也直接关系到居住环境的品质和居民的生活质量。
因此，物业管理对于社区的良好发展和社区居民的满意度具有重要影响。
三、物业管理的职责与工作内容3.1 物业管理的基本职责物业管理的基本职责包括房屋维护、安全管理、设备管理、环境保护和服务规划等方面。
3.2 物业管理的工作内容3.2.1 房屋维护房屋维护是物业管理的核心任务之一，包括定期巡检、维修工作、清洁和消毒等。
3.2.2 安全管理安全管理涉及到建筑物的安全监控系统、消防设施的维护、重点部位的安保工作等。
3.2.3 设备管理设备管理包括了设备的保养、检修、更新和更换等工作，以确保设备的正常运行。
3.2.4 环境保护物业管理还负责社区环境的保护工作，包括垃圾分类处理、绿化养护、节能减排等。
3.2.5 服务规划物业管理还需要制定服务规划，确保居民的需求得到满足。
这包括了社区活动的组织、居民服务中心的管理等。
四、物业管理的实施流程物业管理的实施流程包括以下几个环节：4.1 建立物业管理组织在开始物业管理工作之前，需要建立物业管理组织。
这包括确定管理人员、制定管理制度和规程等。
4.2 制定管理计划物业管理需要制定相应的计划，包括维护计划、安全管理计划、设备管理计划等。
4.3 执行管理计划物业管理的实施需要按照制定的管理计划进行执行。
这包括组织维修工作、开展安全巡查、保养设备等。
4.4 监督与评估对物业管理的执行情况进行监督与评估，以确保管理计划的顺利实施和效果的达到。
物业管理服务培训教材：物业管理实务(1)
物业管理服务培训教材：物业管理实务（1）物业管理服务培训教材：物业管理实务（1）提要：物业管理的目标是什么？1、建立有效率的管理体系、制订管理标准；2、在预算成本的控制下，保证高品质的服务；物业管理服务培训教材：物业管理实务（1）第二节物业管理实务（一）物业管理的工作范围包括什么内容？传统的物业管理包括四个方面的工作内容：日常事务管理如绿化、清洁、保安、消防、保险等；物业楼宇保养维修与经济运行；财务管理；人力资源配置与社区活动。
随着经济的发展，物业管理又被赋予了针对性的专项服务和委托性的特约服务等内涵。
（二）物业管理的目标是什么？1、建立有效率的管理体系、制订管理标准；2、在预算成本的控制下，保证高品质的服务；3、减少设备的事故发生频率，维护物业总体形象；4、建立良好的社区环境，提高物业的投资收益。
5、满足使用人的“必需性”行为活动，增加使用人的“随机性”行为活动。
（三）物业管理与物业发展是什么样的关系？1、物业管理是物业发展的延续和后继服务；2、专业化的物业管理将对物业发展的前期设计及施工用料提供实际的专业建议，以利物业使用；3、物业管理作为中介，系统公正地向发展商和住户反映物业的情况，并协调双方之间的关系；4、专业化的物业管理可以积极配合物业的租售工作。
（四）大厦管理应主要注意哪些问题？人们对大厦的管理期望甚高，而大厦一般都具备如下特点：1、内、外装修豪华，绿化盆景摆换、清洁卫生要求严格；2、适当的地方设置足够的简明方向指示牌3、电力与机械设备极其复杂，如电梯系统、中央空调系统、保安控制系统、消防系统等，要求专业知识和技术；4、出入口大堂、公用通道、厕所的秩序要严格控制，以保障使用的畅顺；5、物业形象突出，维护费用高昂。
（五）工业区管理应主要注意哪些问题？普遍认为工业楼宇是最难管理的，主要是因为有如下问题存在：1、公用地方及走火通道经常堆放杂物；2、厂商贮存易燃货物与材料多，火警危险性较高；3、厂商机器及存量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准；4、机器开动时的震荡噪音对环境产生磁扰；5、厂家经常因公用升降机、公用货物装卸而发生纠纷；6、楼宇老化磨损速度快，保养维护费高。
物业管理实务一
2021/9/18
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业主大会的权限
业主大会决议必须经与会业主所持投票权1/2以上通过 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、
选聘、解聘物业管理企业、公共设施维修基金使用、续 筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持票 权2/3以上通过 业主大会的决定对物业区域内的全体业主均具有约束力， 决定应当以书面形式在物业区域内予以公告 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档
培训目的
熟悉物业管理项目实际运作流程 提高员工所学物业管理基础知识在实际工作
中的运用能力
2021/9/18
1
第一部分 物业项目的承接\策划与管理介入
2021/9/18
2
物业项目的调查
➢ 了解发展商或业主委员会的合作意向 ➢ 了解物业的基本设施情况 ➢ 了解物业的居住人群情况 ➢ 了解物业的周边环境 ➢ 了解竞争对手情况
各管理处
财务稽核部 市场拓展部
专业二级公司
15
一般物业管理处的组织架构
管理处主任 副主任或主任助理
工程组
秩序组
客服组
环境组
设 备零 运星 行维 维修 护2021/9/18
治 消 车 监 客 投 计 绿保消 安 防 辆 控 户 诉 费 化洁杀 管 管 管 中 接 处 收 管管管 理 理 理 心 待 理 费 理理理
清楚、权利集中、效率高；缺点是经理管理跨度大，结构不灵活。
直线职能（参谋）式管理模式：各级设置相应部门，但各部门无
直接下发命令的权利，特点是既有直线式统一指挥的优点，又具有职能 Байду номын сангаас工的长处，中、大型物业企业多采用。
物业公司物业管理实务培训教材共51页
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
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物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。
物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二，属于服务性企业。
物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。
物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。
第三，具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
（一）按照投资主体的经济成分来划分1.全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。
这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。
这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2.集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。
这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。
此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自建开发的各类房产。
3.民营物业管理企业民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。
4.外资物业管理企业外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。
5.其他物业管理企业其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。
（二）按股东出资形式来划分1.物业管理有限责任公司物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
2.物业管理股份有限公司物业管理股份有限公司的全部资产被划分为等额股份，鼓动以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
3.股份合作型物业管理企业股份合作型物业管理企业的股东通过订立合作经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。
三、物业管理企业的常见模式（一）房地产建设单位的附属子公司或部门房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。
另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部门（不属于企业），承担售后物业的管理工作。
这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。
这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目，但近年来随着市场化进程不断推进，除了管理上级建设单位开发项目以外，也通过市场获取物业管理项目。
（二）独立的物业管理企业独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。
（三）物业管理集团公司物业管理集团公司主要由集团总公司和下属公司或分公司构成。
集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责，总公司机关中也设若干业务处室和行政办公部门；子公司或分公司既可按地域设置，也可按专业服务内容划分，如楼宇设备维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。
第二节物业管理企业的成立根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。
一、物业管理企业的工商注册登记根据《公司法。
规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可额开业。
因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。
（一）企业名称的预先审核物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合《公司法》的有关规定。
根据公司登记管理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。
（二）公司地址物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。
（三）注册资本《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为１０万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。
同时，考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合资质等级注册资本的规定要求。
（四）股东人数和法定代表人在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。
（五）公司人员物业管理企业人数和从业资格应该符合相关法规要求。
（六）公司章程物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要的基础条件之一。
企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。
一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括：（１）总则，包括公司名称和地址等；（２）企业的经营范围；（３）公司的注册资本；（４）股东的姓名或名称；（５）股东的权利和义务；（６）股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件；（７）公司的法定代表；（８）公司解散事由和清算方法；（９）职工录用方式、待遇、管理方法；（１０）企业的各种规章制度。
物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。
物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照，公司即告成立。
二、物业管理企业的资质审批及管理（一）物业管理企业的资质条件物业管理企业资质等级分为一、二、三级。
国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
各资质等级物业管理企业的条件如下：１. 一级资质：（１）注册资本人民币500万元以上；（２）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。
其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（３）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（４）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：1）多层住宅200万平方米；2）高层住宅100万平方米；3）独立式住宅（别墅）15万平方米；4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
（５）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
２.二级资质（１）注册资本人民币300万元以上；（２）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。
其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（３）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（４）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：1）多层住宅100万平方米；2）高层住宅50万平方米；3）独立式住宅（别墅）8万平方米；4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
（５）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
３.三级资质（１）注册资本人民币50万元以上；（２）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。
其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（３）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书（４）有委托的物业管理项目；（５）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
（二）在申报资质时需提供的资料新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（１）营业执照；（２）企业章程；（３）验资证明；（４）企业法定代表人的身份证明；（５）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
（三）物业管理企业的资质管理资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业管理的主要内容之一。
除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。
资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。
物业管理企业在申请核定资质等级时，若出现违反《物业管理条例》规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。
第三节物业管理企业的组织形式与机构设置一、物业管理企业的组织形式物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。
物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。
（一）直线制直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不社专门职能机构（如图1-1所示）。
这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。
（1）主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，责权分明，指挥及时。
（2）主要缺点：要求领导能通晓各种知识，具备多方面的知识和技能。
图1-1 直线制物业管理组织形式（二）直线职能制直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式（如图1-2所示）。