某房地产项目动态测算模型(无特殊条件)-含融资

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某房地产开发项目成本测算表(准确)

标进行对比，是否超标，若超标，要求设计院重新设计，直至达到计划成本指标内才可签订合同。
备 2、所有工程均需按审计制度进行招标投标（至少要有三家单位参加），参加开标的部门必须有工程部、审计部、财务部、办公室、分管副总、项目经理。 3、签订所有工程合同，均有包工期、包质量、包安全、包验收、包造价，一次性总包原则，分项工程能一次发包的，则不能进行分包；
660,000.00
3万*22个月，含房租、水、电、气、物管费、办公用品、低耗品、固定资产、邮电通讯、公司年检、业务招待费等，超出部分从项目奖金中扣除
2,704,208.00 销售收入*1% 398,789.40
367289.40 住宅3元/m2* 67239+店面6900*0.0035*6856
740,960.00 围墙包含临时及永久性围墙
3,371,368.00 变压器电缆、一户一表及工程费、施工用电
740,960.00 弱电探头等及有线电视1元/平方米
1,111,440.00 售楼部、楼书、广告 9,623,334.17 （土地款+契税+交易费+报建费）*1%*10月 1,694,000.00 77000元/月*22个月
2.00
120.00
1.00 0.50 1.93 8.50 963.03
850.00
1,800.00 1.93 4.82 7.00

投融资财务模型(如何进行投融资财务测算)

投融资财务模型

一、表格之间的相互关系

根据各表格之间的逻辑关系，可以分成三种类型的表格：基础数据表格、过渡表格、数据输出表格。

基础数据表格有：估算表、总收入表、简单运营成本表、建设期投资计划表、更新改造及追加投资表；

过渡表格：增值税表、特性经营摊销表；

数据输出表格：债务资金偿还表、损益表、现金流量表。

二、各表格的作用及填写方法

1、估算表

作用：根据建设期投资下浮率计算出建设期投资、总投资、更新改造需要的设备费。注意招标文件中所约定的不进行下浮的项目。

填写方法：下浮后费用=下浮前*（1-下浮率）。建设期投资为各章节费用之和；

项目总投资=建设期投资+铺底流动资金+建设期利息

铺底流动资金，招标文件中有约定，按招标文件执行；

建设期利息，需要通过建设期投资计划表计算得出。

2、总收入表

作用：计算基准客运收入、基准非客运收益、政府补贴。

填写方法：

基准客运收入=约定客流量*平均运距*平均运价率

基准非客运收益+基准客运收入*百分比

车公里服务费=车公里服务价格*约定车公里

政府补贴=车公里服务费-基准客运收入-基础费客运收益

注意：各项收入需要注意含税价、不含税价。特别注意政府补贴，是否含税。从目前的PPP项目来看，政府没有对这一项做出明确的说明。建议投标阶段不考虑税，对项目有利。

3、简单运营成本

作用：计算项目运营的运营成本。

填写方法：根据招标文件进行填写。通常来说表中数据为含税价格。

注意：认真看招标文件，清楚哪些指标是不可调整的，哪些指标是可以调整的。表中数据会涉及到废标条款。

4、建设期投资计划和资金筹措表

房地产项目投资测算全解析

2019-07-30

房地产项目投资测算全解析

（1）项目投资

项目投资是一种以特定建设项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。

项目投资包含于直接投资、对内投资之中。一般也包含于生产性投资之中。

更新改造项目包括两类：一是更新项目，即以全新的固定资产替换原有同型号的旧固定资产，该类项目的目的在于恢复固定资产的生产效率；二是改造项目，即以一种新型号的固定资产替换旧型号的固定资产，目的在于改善生产条件。

项目投资具有以下特点：投资内容独特(每个项目都至少涉及到一项固定资产投资)、投资数额多、影响时间长(⾄至少一年或一个营业周期以上)、发生频率低、变现能力差、投资风险大。

项目计算期指投资项目从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间。

项目计算期(n)＝建设期(s)＋运营期(p)

运营期＝投产期(试产期）＋达产期

从项目投资的⻆角度看，原始投资(又称初始投资)等于企业为使该项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而投入的全部现实资金。即：

原始投资＝建设投资＋流动资金投资

项目总投资＝原始投资＋建设期资本化利息

固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化借款利息

项目总投资这个数据，只在计算投资收益率时使用，计算其他投资评价指标时不使用。

（2）项目投资现金流量分析

a. 项目投资的现金流量明细：

表1项目投资现金流量明细表

b. 净现金流量的确定

净现金流量又称现金净流量，是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。

净现金流量分为所得税前净现金流量和所得税后净现金流量。

2020-龙湖地产地动态测算模型(无特殊条件)-含融资标准模板

27
600 70,646
40
905 70,646
3
59 70,646
28
621 70,646
816
18,377 70,646
34
237 27,434
51
358 27,434
3
23 27,434
35
246 27,434
888
6,270 27,434
198,868 198,868 215,457 225,132
12,080 6,482 2,348 356 2,894
70,646 70,646 70,646 70,646 70,646
595 3.36% பைடு நூலகம்.00% 0.18% 1.50%
202,962
478
9,695 70,646
963
总金额 (万元)
70,646 63,842 53,371 34,120
1,569 1,739 1,143 1,185 12,752
校验
-3,424
前三年：
修建率
调整修建率调整后修建率销售率
调整销售率调整后销售率建安支付率
配套设施
基础设施
主体建安
税费支付率
增值税
土增税
100% -10% 90% 84%
1% 85%

掌握房地产项目经济测算的关键要点

掌握房地产项目经济测算的关键要点房地产项目经济测算是指对房地产项目进行全面评估和分析，以确定其收益、风险和可行性的过程。掌握房地产项目经济测算的关键要点，对于房地产开发商、投资者和相关从业人员来说，具有重要的意义。本文将从房地产项目经济测算的目的、主要要素和方法等方面进行探讨。

一、房地产项目经济测算的目的

房地产项目经济测算的主要目的是评估项目的经济效益和可行性，为决策者提供依据。具体包括以下几个方面：

1. 评估项目的投资回报率：通过测算项目的内部收益率（IRR）和净现值（NPV）等指标，判断项目的盈利能力和投资价值。

2. 评估项目的风险水平：通过对地产市场、投资风险和政策环境等因素的分析，确定项目面临的风险，并制定相应的风险控制措施。

3. 评估项目的可行性：综合考虑项目的市场需求、土地供应、政策支持等因素，判断项目的可行性和竞争力。

4. 为项目筹资提供依据：通过测算项目的投资规模和资金需求等指标，为项目的融资和资本运作提供参考。

二、房地产项目经济测算的主要要素

房地产项目经济测算涉及多个要素，包括但不限于以下几个方面：

1. 投资规模：确定项目的总投资金额，包括土地购置费用、建设投资、运营资金等。

2. 收益预测：对项目的销售收入、租金收入和其他收入进行预测和

测算，考虑市场需求、竞争态势和价格走势等因素。

3. 成本估算：对项目建设、运营和管理等各个环节的成本进行估计，包括土地成本、建筑成本、装修费用、人工成本和管理费用等。

4. 资金来源：确定项目的融资方式和资本结构，考虑银行贷款、自

有资金、合作开发和债券发行等渠道。

房地产开发项目经济测算ppt课件

建议加强市场调研工作，提高对市场需求和竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项目策略和方向，确保项目与市场和政策环境保持同步。
THANKS
感谢观看
资源供应稳定性、价格波动等因素。
市场不确定性
市场需求波动、竞争态势变化等因素。
技术不确定性
技术创新、技术标准变化等因素。
经济不确定性
经济周期波动、通货膨胀等因素。
蒙特卡洛模拟在不确定性分析中应用
构建概率模型
基于历史数据或专家判断，构建概率分布模型。
模拟运算
将抽取的样本代入经济测算模型，进行模拟运算。
敏感性分析
对关键参数进行敏感性分析，找出对项目经济效益影响最大的因素，并重点关注和监控。
决策支持系统建设
建立完善的数据收集、处理和分析系统，为项目决策提供实时、准确的信息支持。
06
总结与展望
项目经济测算结果回顾
1 2
项目总投资及资金来源详细列出项目的总投资额，包括土地购置、建设成本、税费等，并分析资金来源，如自有资金、银行贷款等。
目的风险承受能力。
04

房地产开发项目投资收收益测算模型

作者：时间：2012年12月04日信息来源:经理人网

众所周知，房地产属资金密集型行业，经营风险也很大，仅就单个房地产项目来说，其投资额少则数亿，多则上十几亿，可以说，一个项目投资失败，对企业的打击就是致命的。因此，做好房地产项目投资收益管理十分重要。根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从以下四个方面进行。

一、构建适合企业的投资收益测算模型

1. 建立投资收益模型的目的

个人认为，建立投资收益模型，其目的有三个。第一，跨区域发展时，保持多项目间的收益对比，指导投资决策。第二，作为项目实施目标和实施效果评价标尺。投资收益模型是企业在项目销售定价、项目投入甚至项目核心节点（如开盘、融资）等方面的重要目标；在项目结案后，还可将实际数据代入模型，对项目收益及管理团队业绩进行评价。第三，规范投资收益测算、提高工作效率。投资模型一旦建立，必将促进测算工作规范进行，同时，对不同项目测算时只需调整一些基础数据即可完成，可以大大提升测算效率。

2. 销售型物业投资收益测算模型

关于销售型物业的经济评价指标很多，但归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。要得出上述指标，将形成三张主表、若干辅表。

主表一：项目利润表。本表为静态指标测算表，应按分期（分期下设产品形态）和分产品形态分别测算。前者反映项目各期的利润状况，了解每期对项目利润贡献，特别是在项目比较大的情况下更应分期考虑。后者反映每类产品形态对项目利润的贡献。

主表二：现金流量表。本表为动态指标测算表，在内容上，分为现金流入、现金流出、现金净流入。现金流入主要是销售回款，现金流出为各类成本、费用、税金支出。在时间维度上，为了反映项目动态指标，本表以季度或月度为单位编制。本表不同于会计上的现金流量表，它只反映现金流量表中的经营活动产生的现金流量这一内容。

工程经济学课程设计(某房地产项目)

01
类似工程比较法
参考类似工程的造价资料，结合本项目的特点和实际情况，进行必要的调整，得出投资估算。
02
03
概算法
根据初步设计概算指标和扩大综合单价，计算出单位工程或单项工程的造价，进而汇总得出总投资。
资金筹措途径和策略
自有资金
投资者自有的现金、存款和其他可变现资产，是项目资金筹
措的基本来源。
目偿付债务利息的能力。
偿债备付率
02
项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与应还本付
息金额的比值，反映项目偿付债务本金和利息的能力。
资产负债率
03
项目各年负债总额与资产总额的比值，反映项目的资本结构以
及长期偿债能力。
不确定性分析方法
盈亏平衡分析
通过计算盈亏平衡点（BEP）来分析项目成本与收益之间的平衡关系，反映项目对市场变化的适应能力和抗风险能力。
银行贷款
向商业银行申请项目贷款，根据项目进度和资金需求情况，制定合理的贷款计划和还款计划。
股权融资
通过发行股票或引入战略投资者等方式，筹集项目所需资金，降低项目财务风险。
政府补助和税收优惠
争取政府相关部门的支持和补助资金，以及利用税收优惠政
策，降低项目投资成本。
融资成本与风险评估
融资成本
竞争态势分析

房地产项目投资测算模板(全模型由18张表组成,用于投资阶段项目的经济测算)

定合理成本数值（不宜过紧）；

修改的表单有“现金流量”中的补缴金额；“利润测算”中的土地增值税；“勾稽关系”中的D22；具情况，设置增值税扣减折扣率。

回款无法满足标准投摸默认模型，请更改回款公式。

本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。/费用支出计划，数据可与投摸现金流量表不同。

本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。

涉及地上赠送面积及地下投影面积需要填写，成本计算中销售计划之间的关系，开发量与销售量之间的关系、注意节奏表”中的蓝色底纹标注区域，注意说明中的填写项需成）；

能大于累计开发套数，销售单价因“经济指标”表设置了

。

房地产开发测算模型

售价敏感系数：成本敏感系数：
业态
项目
竣工面积销售面积结算面积平均售价(元/m2)
营业收入营业税及附加单位成本(元/m2) 销售成本
项目利润期间费用
其中：管理费用销售费用财务费用
税前利润所得税（ 25%）
税后利润
单位毛利(元/m2) 单位净利(元/m2) 销售毛利率% 销售净利率% 总投资回报率%
0%
0%
25 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 项目净利润/项目总投资× 100%
#DIV/0! #DIV/0!
1、开发周期在3年内（含3年）的项目，应分wk.baidu.com半年和下半年列示利润体现情况 2、本表税后利润合计数≤现金流量表的累计净现金流量，其差额应等于非付现成本（见现金流量表说明） 1、灰色底色部分无须填写，自动链接【若已添加行或列导致公式变化，请自行修订】； 2、白色底色部分需要填写；
金额单位：万
商业年度利润体现第二年第三年第N年
面积单位： M 2
说明2
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房地产项目投资估算及财务分析模型

在构建房地产项目投资估算及财务分析模型时，需要考虑以下关键要素：

1.投资规模：确定投资项目的规模，包括土地购置成本、建筑物建设

成本、雇佣人员费用等。

2.租金收入：预测项目的租金收入，包括出租率、租金水平和租期等。这可以通过市场研究和竞争对手分析来确定。

3.运营成本：考虑项目的运营成本，包括物业管理费用、维护费用、

税费等。这些成本会影响项目的盈利能力。

4.贷款利率和期限：如果项目需要贷款，需要考虑贷款利率和期限。

这些因素会直接影响项目的资金成本和还款能力。

5.折现率：在财务分析模型中，需要使用一个折现率来评估项目的净

现值和内部收益率。这个折现率可以根据市场利率和风险水平来确定。

基于以上要素，可以采用财务指标来评估房地产投资项目的潜在盈利

能力和风险。一些常用的财务指标包括：

1.净现值（NPV）：计算项目的现金流入和现金流出，通过将未来的

现金流量折现回当前值，来评估项目的净现值。如果NPV大于零，说明项

目是有利可图的。

2.内部收益率（IRR）：IRR是使项目的净现值等于零的折现率。如

果IRR大于项目的资金成本，说明项目是有利可图的。

3. 收支平衡点（Break-even Point）：收支平衡点是指项目需要达到的收入水平，以覆盖其全部成本。通过计算收支平衡点，可以评估项目的盈利能力。

4. 投资回收期（Payback Period）：投资回收期是指项目投资成本回收所需的时间。较短的投资回收期通常被认为是较理想的投资选择。

以上是房地产项目投资估算及财务分析模型的基本信息和财务指标。通过使用这些模型和指标，投资者可以更全面地评估房地产项目的潜在盈利能力和风险，从而做出更明智的投资决策。

2020年房地产开发投资财务动静态测算分析模型(含自持、代建资产)

145 15 282.5
3.3 1.1
9.9
12.1 11.1
1 38.5
2.5 0.7 5.5 2 9.7 8.5 1 29.9
地块二
地块情况
医疗健康产业园（公寓、医院）
配套商业
用地面积（亩）
总建筑面积（万㎡）
地上计容面积（万㎡）
12.1
9.2
61
1.42
1.12
智慧社区一（住宅）
87
20.5
14.5
地块二合计
148
34.02
24.82
地块三地块情况
智慧社区二（住宅）配套商业
用地面积（亩）
总建筑面积（万㎡）
地上计容面积（万㎡）
36.75
25.65
162
1.75
1.35
地块三合计
162
38.5
27
项目建筑经济总指标
用地面积（亩）
总建筑面积（万㎡）
地上计容面积（万㎡）
592.5
用地总面积：592.5亩，其中住宅计容面积约40.15万平方米，商业计容面积约41.6万平
地块一
地块情况
用地面积（亩）
总建筑面积（万㎡）
地上计容面积（万㎡）
科技创新中心
电子竞技产业园
商品商贸城
跨境电商服务平台园区综合配套（公寓、写字

房地产项目投资经济测算完整版

第一部分、基础知识

1、需进行测算的三种常见情况：

（1）、常规开发项目经济测算

项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等

（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力

关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。

（3）、不动产价值测算

原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。

2、名词解释

（1）、项目建设总投资

对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。

（2）、土地成本

即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等

（3）、勘察设计和前期工程费

主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。

（4）、建筑安装工程费

土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套

城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。

（6）、其他工程费

包括工程监管费和竣工验收费

（7）、管理费用

指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。

（8）、财务费用

财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。

（9）、可运用资金

至开发物业销售、经营带来的现金净流入。

3、项目评价指标体系

静态评价指标：

（1）、投资收益率

情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。