房地产合作开发形式(一方有土地使用权,一方有开发资质)
房地产开发一家出地一家建筑合作协议书
房地产开发合作协议书（样本）甲方（出地方）名称：____________________乙方（建筑方）名称：____________________鉴于甲方拥有土地使用权，并愿意提供土地进行房地产开发；鉴于乙方具备房地产开发建设资质，并愿意承担该土地上的建筑工作；双方本着平等、自愿、互利的原则，经友好协商，达成以下合作协议：一、合作项目1.项目名称：____________________2.项目地点：____________________3.土地面积：____________________平方米4.用途：____________________二、合作内容1.甲方负责提供土地，并办理相关土地使用权手续。
2.乙方负责项目的规划、设计、施工及验收等建筑工作。
3.双方共同负责项目的销售和物业管理。
三、利益分配1.甲方享有项目销售后的_____%收益。
2.乙方享有项目销售后的_____%收益。
四、合作期限1.本合作协议的有效期为____年，自双方签字之日起计算。
2.合作期满后，双方如愿意继续合作，应签订新的合作协议。
五、违约责任1.任何一方违反协议的，应承担违约责任，向守约方支付违约金，并赔偿因此造成的损失。
2.具体违约金金额和损失赔偿方式由双方另行约定。
六、争议解决1.双方在履行本协议过程中发生的争议，应首先通过友好协商解决。
2.如协商不成，任何一方均可向合同签订地的人民法院提起诉讼。
七、其他事项1.本协议一式两份，甲乙双方各执一份。
2.本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。
甲方（盖章）：____________________乙方（盖章）：____________________签订日期：____________________。
房地产合作开发10种模式
房地产合作开发10种模式房地产合作开发10种模式1. 资金投资合作模式：在这种模式下，一方作为资金方，向另一方提供资金用于房地产项目的开发。
资金方可能是金融机构、个人投资者或其他企业。
另一方负责项目的开发和管理。
2. 土地出让合作模式：在这种模式下，或土地所有者将土地出让给开发商，作为一种合作方式。
开发商负责项目的开发、建设和销售，而或土地所有者会在一定程度上参与项目的监管和管理。
3. 收购重建合作模式：在这种模式下，开发商收购已有的建筑物或旧楼盘，并进行改造和重建。
投资方可以是企业、个人或金融机构。
开发商负责项目的进行，投资方提供资金支持。
4. 物业管理合作模式：这种模式下，物业管理公司与房地产开发商合作，共同管理楼盘。
物业管理公司负责提供物业管理服务，如维修、保洁、安保等，房地产开发商则负责楼盘的开发和销售。
5. 商业运营合作模式：在这种模式下，房地产开发商与商业运营公司合作，共同开发和运营商务楼宇、购物中心等商业项目。
商业运营公司负责商户招商、运营管理等，房地产开发商提供场地和资金支持。
6. 建设运营权转让合作模式：这种模式下，开发商将已建成的楼盘的建设和运营权转让给运营商，运营商负责楼盘的经营和管理。
这种模式常用于酒店、写字楼等商业地产。
7. 联合开发合作模式：在这种模式下，两个或多个开发商合作共同开发一个房地产项目。
各方共同承担风险和利益，共同投入资金、人力和资源。
8. 长期租赁合作模式：这种模式下，租赁方与房地产开发商签订长期租赁合同，租赁方租用房地产项目用于经营。
租赁方负责经营管理，开发商负责项目的建设和维护。
9. 特许经营合作模式：在这种模式下，特许方将自己的品牌、技术和经验授权给房地产开发商，开发商以特许权的形式进行经营。
特许方提供品牌支持和运营指导，开发商负责项目开发和运营。
10. 纯委托开发合作模式：在这种模式下，委托方将项目的全部开发工作委托给房地产开发商，开发商承担开发风险和投资。
合作开发一方出地一方投资建设共同名义开发
合作开发一方出地一方投资建设共同名义开发在合作开发中，一方出地，一方投资建设，双方共同承担风险和收益。
这种共同名义开发模式在不同行业和领域都有广泛应用。
本文将就合作开发一方出地一方投资建设的背景、实施流程和合作方式等方面进行详细探讨。
1. 背景介绍合作开发一方出地一方投资建设是一种基于资源互补和风险共担的合作模式。
一般情况下，一方出地是指土地使用权归属于一方，而另一方负责投资建设项目。
这种模式可以充分发挥各方的优势，实现互利共赢的目标。
2. 实施流程合作开发一方出地一方投资建设的实施流程通常包括以下几个关键步骤：(1) 协商合作意向：双方就合作意向进行初步协商，明确合作目标、原则和分工等基本事项。
(2) 签订合作协议：双方达成共识后，签订正式的合作协议，明确具体合作内容、资源投入、收益分配等条款。
(3) 出地手续办理：一方出地方需办理相关土地手续，包括土地使用权转让、出让合同等手续。
(4) 投资建设：另一方按照协议约定的投资额度进行项目建设，包括设计、施工、购买设备等。
(5) 运营管理：建设完成后，一方负责项目的运营管理，确保项目的正常运营和利益最大化。
3. 合作方式在合作开发一方出地一方投资建设中，合作方式通常包括以下几种形式：(1) 股权合作：一方出地方以土地使用权作为投资，另一方以资金或其他资源作为投资，两方共同持有项目的股权，收益按照股权比例分配。
(2) 建设运营权合作：一方出地方保留土地所有权，另一方负责项目的投资建设和运营管理，项目竣工后，运营权归投资方所有，一方出地方获得固定的租金或运营分成。
(3) BOT（建设-经营-转让）合作：一方出地方以土地使用权作为投资，另一方负责项目的建设、运营和维护，一定期限后将项目经营权转让给土地出让方。
4. 风险与收益分析合作开发一方出地一方投资建设模式下，双方都要承担一定的风险。
一方出地方面可能面临土地价值波动、市场变化等风险，而投资方面则面临项目建设、运营风险等。
对房地产合作开发名实不符的四种情况的转性认定的判断标准----合作开发房地产项目的风险防范
对房地产合作开发名实不符的四种情况的转性认定的判断标准－－－－合作开发房地产项目的风险防范2009-01-17 12:33对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。
即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。
于是合作开发应运而生。
合作开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。
但同时，合作开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。
因此，如何界定合作开发的性质，如何确保合作开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人士和从事房地产业务的律师们的重大课题。
2005年6月18日最高人民法院发布公告，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称司法解释）(法释[2005]5号)经审判委员会通过，自2005年8月1日起施行。
该司法解释共28条，由四个部分构成，一是土地使用权出让合同纠纷；二是土地使用权转让合同纠纷；三是合作开发房地产合同纠纷；四是实施时间及溯及力问题。
该解释重点对审理涉及国有土地使用权合同纠纷、合作开发房地产纠纷案件处理做出了明确的规定。
合作开发房地产合同的概念，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
合同成立的有效要件是当事人双方都应具备法律规定的主体地位，即提供土地使用权的一方应当是对该土地具备合法的土地使用权，另一方则应当具备相应的建筑资质。
同时合同双方是权利义务的统一体，即共同投资、共享利润、共担风险，任何一方不允许享有不担风险的利益。
司法解释对房地产合作开发合同名实不符的四种情况到底属于何种性质，做出了明确的判断标准。
司法解释第24条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
房地产合作开发的四种方式案例分析
房地产合作开发的四种方式事例剖析事例 :A 公司经过出让方式获得一宗土地便用权后，经建设规划部门同意，建设商住楼项目。
因为A 公司没有房地产开发资质，决定与关系单位 B 房地产开发公司合作，两方签署了拜托开发、销售协议。
协议商定该开发顶目的所有成本、花费均由 A 公司支付，开发产品拜托 B 公司销售，销售合同由 B 公司与买方签署，可是销售不动产发票由 A 公司开具， A 公司依照该楼盘销售收入的 3%支付乙方开发、销售手续费。
实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情况比较常有，这样与具各房地产开发经营资质的公司进行合作联建就会应势而生。
本事例中， A 公司自己不具备开发资质，以自己名义获得了《建设工程规划允许证》和《施工允许证》可是没法获得《预售允许证》或《销售允许证》。
即使与 B 公司合作开发，由于此种联建开发的特别性，也没法直接获得房子的销售允许。
只能在办理完成产权登记后进行房子的二次转让。
这是本事例中销售阶段要考虑的问题。
所以该商住楼的销售主体本质是 A 公司。
B房地产公司不过受托代建和代理销售而己。
大家关怀的问题是，在这类情况下，该商住楼开发过程中合作两方应当怎样税务办理？我们知道，该商住楼是以 A 公司名义自行建筑的，没有发生土地权属更改以及转移，在项目完工前与 B 房地产公司形式上签署的是拜托代建合同。
施工阶段除成本花费所签署合同的印花税外，基本没有其余税金。
只管A 公司没有销售资格，假如在项目完工前己经提早预售，则依据营业税政策的规定也应当依照“销售不动产”计算缴纳营业税。
依照土地增值税的规定预征土地增值税。
依照《房地产开发经营业务公司所得税办理方法》国税发 [2009]31 号文规定计算纳公司所得税。
项目完工A 公司办理完成产权登记后能够转让销售，波及的也仍是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、公司所得税和印花税。
只可是与预售阶段不一样的是这时要进行土地增值税的清理和公司所得税本质毛利额的调整。
房地产合作开发形式一方有土地使用权方有开发资质
【房地产委托开发协议】房地产合作开发的四种方式评析A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。
由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。
协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A 企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。
实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。
本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。
即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。
只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。
这是本案例中销售阶段要考虑的问题。
所以该商住楼的销售主体实质是A企业。
B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。
大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。
施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金。
尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。
按照土地增值税的规定预征土地增值税。
按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规定计算缴纳企业所得税。
项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。
只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。
B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢B房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共享成果的合作经营。
房地产合作开发有哪些方法
房地产合作开发有哪些方法房地产合作开发是指在房地产项目中，由两个或多个企业或个人共同投资、开发或经营一项房地产项目的一种合作形式。
合作开发可以整合各方的资源，分担风险，提高项目的成功率和效益。
以下是房地产合作开发常见的几种方法：1.资金合作开发：资金合作开发是指一个有强大资金实力的企业与一个拥有开发项目的土地或资产的企业合作，前者提供资金，后者提供土地或资产，双方共同开发项目并共享利润。
这种合作方式通常适用于资金相对紧张的企业，能够解决土地或资产开发的资金需求。
2.资源合作开发：资源合作开发是指两个或多个企业在合作开发项目中共享各自的资源，包括技术、管理经验、品牌影响力等。
这种合作方式可以使合作方利用对方的优势资源，提高项目的开发能力和市场竞争力。
3.地产公司与房企合作开发：地产公司与房企的合作开发是指具备开发能力但缺乏一线销售渠道的地产公司与具备销售渠道但缺乏开发能力的房地产企业进行合作，共同开发房地产项目，并共享销售收益。
这种合作方式能够实现资源互补，提高项目的整体竞争力。
4.全权委托开发合作：全权委托开发合作是指房地产开发商将整个项目的开发权利和经营权利委托给合作方，由合作方全权负责项目的开发和运作。
合作方通常是一家具备丰富经验的专业开发公司，能够快速高效地完成项目开发并管理运作。
5.股权合作开发：股权合作开发是指各合作方根据投资额度和权益比例在项目公司中持有股权，共同投资、开发和经营项目。
这种合作方式可以使各方参与项目的决策和利润分配，并形成良好的合作关系，提高项目的成功率。
6.公开招标合作开发：公开招标合作开发是指房地产开发商通过公开招标的方式选择合作方进行项目开发。
合作方需要根据项目要求提交相应的申请文件，开发商通过评审选择最适合的合作方进行合作。
这种合作方式可以确保选择到具备丰富经验和专业能力的合作方。
7.政府与企业合作开发：政府与企业合作开发是指政府利用自有土地资源，与房地产开发商进行合作，共同开发房地产项目，并通过政府购房政策推动项目销售。
房地产合作开发方式
房地产合作开发方式房地产合作开发是指由两个或更多的合作方共同投资、开发和运营房地产项目的一种合作模式。
在这种方式下，各方通过共同出资、共同办理手续、共同承担风险和共同分享利益，实现了资源的优化配置和合作共赢的目标。
下面将介绍几种常见的房地产合作开发方式。
一、合资合作方式合资合作是指两个或多个企业共同出资，并按照一定比例共享风险和利益。
在房地产合作开发中，合资合作方式通常由不同类型和规模的企业（例如开发商、房地产公司、建筑公司等）合作组成。
各方根据自身的资源、经验和能力，在项目规划、开发和销售等方面形成合力，并共享项目的盈利。
二、联合开发方式联合开发是指两个或多个企业共同合作进行房地产开发，在与市场需求相适应的原则下，各方进行资源整合和分工合作。
联合开发中，各方根据自身的专业化程度，具体承担不同的任务和风险。
常见的联合开发方式包括开发商与建筑公司的合作、开发商与金融机构的合作等。
三、租赁开发方式租赁开发是指土地使用权方向开发商或投资方提供土地并以租赁方式进行合作开发。
在这种方式下，土地使用权方通常是政府或集体经济组织，他们将土地使用权出让给开发商或投资方，并通过租赁收取租金。
开发商或投资方负责进行房地产项目的规划、建设和运营，并通过租赁回报获取利润。
四、委托开发方式委托开发是指土地使用权方委托专业的开发商或投资方进行房地产项目的开发。
在这种方式下，土地使用权方将土地使用权和土地开发权委托给开发商或投资方，由其负责项目的规划、设计、开发和销售。
开发商或投资方在完成项目的开发后，将一定比例的收益返还给土地使用权方。
五、合作开发方式合作开发是指房地产开发商与其他行业或跨行业的企业合作共同开发项目。
例如，开发商可以与酒店管理公司合作开发房地产项目，将酒店管理公司的经验和品牌优势引入项目中，提升项目的附加值和竞争力。
需要注意的是，房地产合作开发方式的选择应根据具体项目的特点和合作方的需求来进行，不同的项目和合作方可能适用不同的方式。
房地产合作开发合同(一方出地一方出资源用
房地产合作开发合同甲方：乙方：法定代表人：职务：地址：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同共同遵守。
一、合作方式。
甲、乙双方共同以乙方名义在进行房地产项目开发，项目名称暂定为。
二、合作条件：1、甲方提供待开发土地的使用权，乙方提供本房地产合作开发所需的全部资金。
2、乙方保证对外提供全套的房地产开发企业资质等房地产开发企业所需资料，保证本企业注册真实、合法，经营范围符合房地产开发要求。
3、由乙方办理房地产开发的各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，甲方积极予以协助。
4、房地产开发过程，乙方选任设计施工企业应有符合国家标准的资质证书及安全生产条件。
5、房地产开发的楼盘设计，建筑面积，样式，经甲、乙双方共同协商确定，未经甲方同意，乙方不得单方更改。
三、甲方提供本房地产合作开发所需土地的土地使用权，该土地面积亩，使用期限年，甲方保证该土地使用权为出让取得，无抵押，不受其它权利人追究。
如因房产经营销售需要办理该土地使用权转让手续，由乙方出资并办理，甲方予以协助。
四、本房地产开发项目自本合同签订之日起启动，自年月日竣工，合作开发终止。
乙方负责日常的工程施工管理工作，因工程质量、安全生产造成的纠纷由乙方负责处理，并承担相应的法律责任。
五、收益分配。
本合同履行期间，由甲、乙双方各派驻会计，共同负责楼房的销售资金。
甲方按开发房地产的建筑面积元/㎡提取作为本房地产合作开发的收益，由乙方分三期支付给甲方。
自本合同同签订之日支付元，开发房地产销售至一半支付元，开发楼房工程完工乙方结清甲方全部收益。
六、违约责任1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方损失或本合同未能履行，由甲方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿乙方。
2、因乙方资金不到位或其他乙方原因造成甲方损失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿甲方损失。
房地产合作开发的四种方式案例分析
房地产合作开发的四种方式案例分析1.建设用地出让与财政、房地产企业合作开发：地政府以招拍挂方式出让一块地皮，经过评估，政府决定采用与财政、房地产企业合作开发的方式进行。
财政通过出资购买一部分土地使用权，并投入相应的资金用于基础设施建设，房地产企业则负责物业开发。
这一合作方式充分发挥了财政和房地产企业各自的优势，共同推进了项目的顺利开发。
2.房地产企业与金融机构合作开发：房地产企业计划开发一处写字楼项目，但缺乏足够的资金支持。
该企业与一家国有银行签订了战略合作协议，银行在提供资金支持的同时，还与房地产企业共同推进项目的开发和销售。
通过合作，房地产企业得到了必要的资金支持，同时也能获得银行的专业金融服务，提升了项目的开发效率和销售品质。
3.房地产企业与建筑设计院所合作开发：房地产企业打算开发一处高品质住宅小区，但对项目的建筑设计和规划方案比较困惑。
该企业与一家知名建筑设计院所合作，院所负责项目的设计策划和建筑施工，房地产企业则负责项目的拿地和销售。
通过合作，房地产企业能够利用院所的专业设计经验和技术实力，为项目提供独特的建筑设计，从而提高了项目的市场竞争力和附加值。
4.房地产企业与当地居民合作开发：房地产企业在一座城市开发了一处商业综合体，但面临着与周边居民的合法纠纷。
为了解决这一问题，该企业与周边居民进行了多次协商，最终达成合作共赢的协议。
企业同意向居民提供相应的购房优惠和住房补偿，同时居民也同意配合企业推动项目的开发和销售。
通过合作，房地产企业不仅解决了纠纷问题，还得到了居民的支持，为项目的顺利推进提供了保障。
以上案例分析展示了房地产合作开发的多样性和灵活性。
通过合作，不仅能够充分整合各方资源，提高项目的开发效率和市场竞争力，还能够减少各方的风险，实现共同的利益。
因此，在房地产开发中选择合适的合作方式非常重要。
房地产合作开发的几种方式
房地产合作开发的几种方式在当今的商业环境中，房地产合作开发是一种常见的策略，这种策略可以有效地利用资源，降低风险，并实现利益的最大化。
以下就是几种常见的房地产合作开发方式：1、合资企业：这是最常见的合作方式，两个或更多的公司共同出资，共享利润，同时也共担风险。
合资企业通常按照出资比例分配股权，每个合作伙伴都有相应的决策权和责任。
这种方式的优点是可以分散风险，共享资源，同时也可以借助合作伙伴的专业知识和经验。
2、合作开发协议：这种方式是通过签订合作开发协议来明确各方的权利和义务。
合作开发协议通常会详细规定项目的投资额、利润分配、管理方式、风险承担等。
这种方式的优点是可以灵活调整合作内容，适应不断变化的市场环境。
3、股权转让：这种方式是通过股权转让实现合作。
一方将部分或全部股权转让给另一方，以换取资金或其他资源。
这种方式的优点是可以快速实现资金回流，同时也可以优化公司的股权结构。
4、合作信托：这种方式是通过设立合作信托基金来筹集资金。
合作信托基金通常由多个投资者共同出资，以购买房地产或其他资产。
这种方式的优点是可以筹集到大量的资金，同时也可以分散投资风险。
5、联合体模式：这种方式是通过多个公司或个人组成联合体进行合作。
联合体通常会设立一个共同的管理机构，负责项目的决策、管理、监督等。
这种方式的优点是可以集合各方的优势，实现资源的最大化利用。
以上就是房地产合作开发的几种常见方式，每种方式都有其优缺点，需要根据实际情况进行选择。
无论选择哪种方式，都需要在合作前充分了解各方的情况，制定详细的合作计划，并确保合作的公平、公正、合法。
房地产价格指数是反映房地产市场动态和价格水平的重要指标。
本文将对国内外几种房地产价格指数进行评析，包括定义、历史背景、基本概念、测量方法、优缺点和建议等方面。
中房指数，全称中国房地产指数系统，是由中国房地产协会和中国标准化研究院联合发布的一种房地产价格指数。
该指数始于1994年，通过对全国各主要城市的房地产价格进行调查和统计，以反映全国房地产市场的整体情况。
房地产合作开发的四种模式
房地产合作开发的四种模式房地产合作开发的四种模式房地产合作开发是指多方共同投资、开发和销售房地产项目的一种模式。
在这个模式下，各方共同承担风险和责任，实现资源优化配置和利益分享。
房地产合作开发有许多不同的模式，本文将介绍其中的四种常见模式。
1. 联合开发模式联合开发模式是指开发商与土地所有权者（通常是政府或企事业单位）达成合作协议，共同进行房地产项目开发。
在这种模式下，土地所有权者提供土地资源，开发商负责资金投入、技术支持和市场推广等工作。
联合开发模式的优点是共享风险和利益，减少了开发商的资金压力，提高了项目的成功率。
另外，土地所有权者可以通过合作获得土地增值收益，并有效控制土地利用。
2. 委托开发模式委托开发模式是指土地所有权者委托开发商来进行房地产项目的开发工作。
在这种模式下，土地所有权者通常通过招标或协商的方式选定开发商。
开发商承担全部的开发责任和风险，并按照约定的条件和标准完成开发工作。
委托开发模式的优点是土地所有权者可以通过招标或协商来选择具备一定实力和经验的开发商，减少了自身的风险。
开发商在完成开发工作后，可以通过出售房屋或收取管理费等方式获取回报。
3. 合资合作模式合资合作模式是指开发商与其他企业或个人合资成立公司，共同进行房地产项目的开发和经营。
在这种模式下，各方共同投资、共同承担风险和利益。
合资合作模式的优点是各方的利益高度一致，有利于提高项目的成功率。
另外，各方可以通过合资公司来合理分工、合理利用资源，提升项目的整体效益。
4. 建筑承包模式建筑承包模式是指开发商委托建筑公司进行房地产项目的建设工作。
在这种模式下，建筑公司负责项目的施工和工程质量，开发商则负责资金投入、市场推广和销售等工作。
建筑承包模式的优点是由专业的建筑公司负责项目的建设，可以提高项目的质量和效益。
开发商可以将更多的精力和资源用于销售和市场推广，提升项目的竞争力。
以上是房地产合作开发的四种常见模式，每种模式都有其独特的优点和适用场景。
房地产合作开发10种模式
房地产合作开发10种模式.房地产合作开发10种模式1. 合资合作模式合资合作模式是指投资方与开发商共同出资建设，共享开发利润的合作模式。
在这种模式下，投资方负责提供资金，开发商负责土地开发和项目管理。
双方共同承担风险和收益，合作关系较为紧密。
2. 委托开发模式委托开发模式是指土地所有者委托专业的房地产开发公司进行开发建设的合作模式。
土地所有者通常负责提供土地和必要的手续，开发公司负责规划、设计、施工和销售等工作。
土地所有者可以从售楼处销售的房源中获得一定的利润。
3. 建设经营权出让模式建设经营权出让模式是指政府将土地使用权通过招标或拍卖方式出让给开发商，开发商负责土地开发和项目建设，并在一定期限内经营管理。
这种模式下，政府可以获得土地出让金和一定比例的经营收益。
4. 物业管理模式物业管理模式是指开发商在项目建设完成后，委托专业的物业管理公司进行物业的日常管理和维护工作。
物业管理公司负责保洁、安保、设备维修等各项服务，并收取物业管理费用。
这种模式可以确保项目保持优良的物业环境。
5. 品牌授权模式品牌授权模式是指开发商与知名品牌进行合作，在项目中引入品牌酒店、品牌商务办公楼等特色业态，以提升项目品牌形象和商业价值。
品牌方通常会以一定的方式进驻项目，并享受一定的品牌授权费。
6. 金融合作模式金融合作模式是指开发商与银行、保险公司等金融机构进行合作，在项目建设和销售过程中获得金融支持。
金融机构可以提供贷款、担保、保险等服务，帮助开发商解决资金、风险等方面的问题。
7. 租赁合作模式租赁合作模式是指开发商将项目中的部分或全部房源出租给租户，租户支付租金并享受相关配套设施和服务。
这种模式下，开发商可以获得稳定的租金收入，租户则可以获得合适的办公或居住场所。
8. 土地置换模式土地置换模式是指开发商通过与土地所有者进行协商，用自己手中的其他土地或其他资产作为置换条件，获得土地使用权进行开发建设的模式。
这种模式可以帮助开发商解决资金问题，且不需要直接购买土地。
房地产合作开发的方式及法律风险解析
房地产合作开发的方式及法律风险解析房地产在法律上也称为不动产，是由房产与地产有机结合后形成的一种新的财产形态。
对于房地产开发而言，需要具备开发用地、建设资金、开发资质等基本要素，缺少了任何一个基本要素，房地产开发都无从谈起。
在实际开发经营中，开发建设单位往往不能同时具备这些基本要素，于是，房地产合作开发应运而生。
这种开发方式推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展。
一、房地产合作开发的法律特征依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。
据此我们可以看出合作建房需要符合以下几个条件：一是必须以合作双方名义办理合建审批手续；二是办理土地使用权变更登记；三是其中一方应该具有房地产开发经营资质。
据此房地产合作开发的实质内容，可以清楚地看出：房地产合作开发的法律特征是属于《民法通则》所规定的联营。
二、房地产合作开发的主体根据《民法通则》的规定，以及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中的规定，联营主体应当是实行独立核算，能够独立承担民事责任的企业法人和事业法人，此外，个体工商户、农村承包经营户、个人合伙，以及不具备法人资格的私营企业和其他经济组织与企业法人或者事业法人联营的，也可以成为联营合同的主体。
但是在房地产合作开发合同中，当事人中必须有一方具备房地产开发经营资质。
三、合作开发的模式及法律风险1、非法人型合作开发。
联营可以不组成新的法人，采用这种形式进行房地产合作开发，是非法人型合作开发。
对外承担债务的方式是联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任；依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。
在这种情况下，合作各方一般可采取的方式有：（1）联合成立一个项目经理部，合作各方共同作为项目主体进行合作开发。
合作开发(一方出地,一方投资建设,共同名义开发)
合作开发房地产合同书甲方：地址：法定代表人：乙方：地址：法定代表人：根据中华人民共和国《合同法》、《公司法》，本着真诚合作、共同发展、互利互惠的原则，甲乙双方经友好协商，就合作开发建设位于海口市秀英区白水塘北侧地块房地产项目事宜，达成如下条款，以资共同遵守。
第一条、土地及其项目概况1、项目名称双方本次合作开发的项目暂定名称为“”，最终名称以政府主管部门核准的名称为准（以下简称“本项目”）。
2、项目位置本项目占用的土地位于3、项目用地面积和用地性质：用地本项目总用地面积约平方米（约合亩），甲方已经依法取得土地使用权。
上述项目用地面积和用地性质按市政府有关部门最后核定为准。
4、项目规划内容本项目用地规划指标根据市规划局颁发的《建设用地规划许可证》确定为准，作为双方合作项目建设指标。
第二条、合作方式1、甲方提供符合本合同第一条约定内容的商品房项目建设用地，参与项目开发建设和监督经营管理。
2、乙方提供本项目除土地地价之外的全部开发建设资金，并负责本项目的开发建设及经营管理工作。
乙方提供的资金包括但不限于：本项目所需的全部建筑、设施设备及安装资金，本项目的勘察、规划设计、环境、绿化、消防、环保、人防、小区道路等报建及建设费用，本合同另有约定的除外。
3、乙方承担项目销售费用。
销售费用包括广告费用、委托销售代理费及其他为销售房屋而支出的费用。
4、本项目以双方的名义共同开发建设，并按照约定的比例分配房屋销售收入及承担政府依法收取的税费（双方所付税费从双方应分得的收入中直接扣除，从共管账户中统一支付），经双方协商一致可按约定比例分配未销售完毕的房屋。
第三条、合作利益分配和税费承担1、合作项目销售期间，按照甲方占%、乙方占%的比例分配房屋销售收入，按同样比例承担政府依法收取的税费。
2、乙方销售房屋时，销售款进入由双方共同监管的专门帐户，在预留应向政府缴纳的各项税费后按实际发生的销售收入定期进行分配（具体分配时间另行约定）。
合作建房相关会计处理问题
合作建房相关会计处理问题合作建房相关会计处理问题-1案例背景：通常所称的合作建房业务，实际上包括两种法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作开发合同”。
“合作建房合同”，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议。
“合作开发合同”，即房地产联营合同，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。
合作开发合同与合作建房合同的主要区别为：（1）合作开发合同通常要组建以房地产开发经营为目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在；（2）合作开发合同出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式；（3）合作开发合同的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。
合作建房合同、合作开发合同的具体安排及相关程序，必须符合《合同法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定，否则将被视为无效合同，会计处理也就无从谈起。
在符合相关法律法规的前提下，根据具体合同安排及运营情况，实务中，当双方单独设立法人主体运营相关房地产时，账务处理较为清晰，主要按《企业会计准则第33号一一合并财务报表》、《企业会计准则第40号一一合营安排》、《企业会计准则第2号一一长期股权投资》、《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》中对子公司、联合和合营企业，以及可供出售金融资产相关规定进行会计处理。
但是，当双方未设立单独法人主体运营房地产的建设开发时，其账务处理较为复杂，可能涉及《企业会计准则第40号一一合营安排》、《企业会计准则第2号一一长期股权投资》、《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》、《企业会计准则第7号一一非货币性资产交换》等准则。
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【房地产委托开发协议】房地产合作开发的四种方式评析A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。
由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。
协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。
实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。
本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。
即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。
只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。
这是本案例中销售阶段要考虑的问题。
所以该商住楼的销售主体实质是A企业。
B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。
大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理?我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。
施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金。
尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。
按照土地增值税的规定预征土地增值税。
按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规定计算缴纳企业所得税。
项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。
只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。
B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢?B房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共享成果的合作经营。
其合同形式属于代建房屋。
而代建房屋必须同时符合以下四个条件：必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准;所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移;以委托方名义与负责施工队结算;不垫付建设资金。
假如B企业符合上述条件，仅仅是利用技术力量帮助A企业管理工程和受托销售，其取得的代建管理费和销售代理费只计算缴纳营业税，如果产生利润，另行征收企业所得税。
但是，这种代建方式实际上存在很大的纳税风险，对于B企业来说，假如未同时具备上述四个条件，主管税务机关可能对其按“销售不动产”税目征收营业税。
毕竟关联企业之间的这种运作比较常见，房地产企业以代建合同的名义进行开发销售，实际情况一般不可能不垫付建设资金，特别是销售合同是由B房地产企业与买方签订的，销售主体与实质不符。
其中的税务风险需要综合评估。
对于A企业来说，由于其不是房地产开发企业，项目完工土地增值税清算计算扣除项目时，难以享受房地产开发企业加计扣除20%的政策优惠。
对于双方的经营风险也不容忽视，该项目由于不能以有资质的B房地产开发企业名义取得销售许可证，法律要件不完备，难以同正常的商品房相竞价，经营收益会有所减少，在办理产权手续时也极容易与买方产生纠纷。
合作开发是否有更好的途径呢?笔者研究了改公司的情况后，建议双方可以考虑以下的四种方式。
一、规范联建运作双方可以约定：A企业出地、B企业出资金，双方合作开发。
这是通常运用比较普遍的联建合作模式。
该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。
另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。
同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。
项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。
B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。
避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。
二、直接转让土地使用权假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。
整个开发过程能够名正言顺。
这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。
B企业应当缴纳承受土地使用权契税。
三、以土地使用权投资A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以B企业名义立项。
项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。
对于A企业的影响如下：1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税。
2、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
”《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
所以，A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，应当计算缴纳土地增值税。
3、印花税：A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。
4、企业所得税：《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)明确：资产收购，是指一家企业(以下称为受让企业)购买另一家企业(以下称为转让企业)实质经营性资产的交易。
受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。
资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理：1)被收购方应确认资产转让所得或损失。
2)收购方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定。
3)被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
A企业以土地使用权作为投资，应当确认资产转让所得，计算缴纳企业所得税。
即投资易发生时分解为按公允价值销售土地使用权和投资两项经济业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失。
如果该投资环节满足《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)关于资产收购特殊性税务处理的规定，即“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%.”可以选择按以下规定处理：1)转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。
2)受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。
这种情形下A企业不用计算投资环节的资产转让所得或损失，但是B房地产企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地使用权账面价值确定。
还有在投资环节，B房地产企业需要交纳契税，但是如果其符合《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2008]175号)的规定“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，不征收契税。
”的规定则又可以免缴本环节契税。
四、整体产权转移如果A企业除土地使用权外，没有其他重要经营项目，也可以探索实现整体产权与B房地产企业合并的途径，合并后以B房地产企业的名义立项开发。
这种方式下对于A企业的影响如下：1、营业税：不需要缴纳。
《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》(国税函[2002]165号)中规定：企业整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。
因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
2、土地增值税：不需要缴纳。
根据土地增值税暂行条例规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
3、印花税：根据财政部国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》(财税[2003]183号)的规定，经县级以上人民政府及企业主管部门批准改制的企业，凡原资金账簿已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后增加的部分应按规定贴花;因改制签订的产权转移书据免予贴花。
4、企业所得税：《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)明确：合并，是指一家或多家企业(以下称为被合并企业)将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业(以下称为合并企业)，被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。
企业合并，当事方应按下列规定处理：1)合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。
2)被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。
3)被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。
如果该合并环节满足《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)关于合并特殊性税务处理的规定，即“企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并”可以选择按以下规定处理：1)合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。
2)被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。
3)可有合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截止合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。
4)被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。