对当前房地产市场形势的几点分析和建议

对当前房地产市场形势的几点分析和建议总体看，2008年1—9月房地产市场整体继续向下调整。

继2季度70大中城市二手住宅销售价格同比下降之后，70大中城市房屋销售价格和新建商品住宅销售价格在8月份和9月份连续出现环比下降局面，房地产开发投资意愿持续下降。

从周期分析的角度看，我国房地产市场现在已经进入了一次尚未见底、可能持续2—3年的衰退。

一、2008年1—9月房地产市场运行状况（一）房地产市场销量增长连续12个月维持下行2008年房地产市场继续去年4季度的下行态势，在未来收入预期显着下降，以及资产价格暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。

1—9月商品房屋销售面积同比负增长%。

商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的销售面积均同比下降。

商品房屋空置面积迅速增加，2008年8月末同比增加%。

购房者“观望”态势从珠三角区域已经逐步蔓延到全国范围。

40个重点城市中有15个城市商品房屋销售面积比去年减少30%以上，北京、深圳、宁波等城市商品房屋销售面积甚至同比下降50%左右。

（二）70个大中城市房价出现绝对下降2008年1—9月，70大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月快速回落，环比价格小幅波动。

房屋销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%，继而又降为2008年1季度的%和2季度的%，7月为%，8月和9月则为－%。

其中，商品住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%、2008年1季度的%和2季度的%，7月为%，8月则为－%，9月为－%；二手住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%和2008年1季度的%，2季度则为－%，7月为%，8月则不升不降，9月为%。

2008年上半年，70大中城市中有20%的城市住房价格出现下降，7月和8月这些城市住房价格继续下降。

其中，珠三角地区主要城市房价出现较大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅销售价格比年初分别下降了10%和15%，90平方米以下商品住宅销售价格比年初下降了15%；广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价格均比年初下降5%左右。

此外，长三角地区中的上海住房价格上半年保持小幅上涨，7月和8月则开始绝对下降，杭州和宁波住宅价格出现下降。

前8个月，东北地区中的沈阳、黄河中游地区中的郑州和包头、长江中游地区中的南昌、大西南地区中的重庆、成都、遵义等城市的商品住宅或二手住宅价格出现不同程度的下降。

北京住房价格仍保持小幅上涨。

（三）房地产开发投资意愿持续下降2008年1—9月，房地产开发完成投资同比增长%，增幅比去年同期减少个百分点，而上半年房地产开发投资增幅比去年同期增加5个百分点，说明7—9月房地产开发投资增长出现快速下降。

今年1—8月，房地产开发企业购置土地面积增幅比去年同期减少个百分点；前8个月商品房新开工面积、施工面积增幅分别比去年同期减少个和1个百分点。

从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同比增加，2季度以后多数指标则出现同比下降。

国房景气指数自去年11月份以来连续10个月持续下降。

（四）房地产开发企业资金链条日趋紧张我国房地产开发企业融资渠道单一，2007年，与房屋需求相关的定金及预收款、个人按揭贷款的比重之和占到了42%、银行贷款占比为17%，二者之和占到了房地产开发企业资金来源的60%。

2008年1—8月，受从紧货币政策影响，房地产开发资金来源中的国内贷款增幅逐步下降，由1—2月的%逐月降至1—8月的%，其中，银行贷款的增幅由1—2月的%逐月降至1—8月的%。

2008年前8个月，受房地产市场需求增长减缓的影响，定金及预收款和个人按揭贷款的增幅均逐月下降。

个人按揭贷款增幅由1—2月的%逐月降至1—8月负增长%，1—8月增幅同比减少了80个百分点。

二、对当前房地产市场形势的几点判断（一）房地产市场已经进入一次尚未见底、可能持续2—3年的衰退严格地说，“市场观望态势”已经不能反映当前房地产市场的局势。

人们已经清楚地看到了“国民经济以及收入增长下行周期”的到来，开始显着地、大幅地减少住房、汽车等耐用品的支出。

房地产市场的起伏最终由宏观经济形势变动所决定。

例如，超常的外部需求拉动经济偏热、外汇储备猛增和流动性过剩等宏观经济环境，决定了近年、特别是2007年包括房地产市场的火爆，以及整个资产市场价格的全面暴涨。

同样，始自2007年4季度的宏观经济下行，叠加一系列房地产政策带来的不确定性影响，决定了本轮房地产市场的大幅调整。

从长期的、经济周期阶段分析角度看，我国的房地产市场在2005—2007年期间处于繁荣期，即周期的顶部区域。

其特征是量、价的持续上行，市场中投机者活跃，房地产商利润率较高。

进入2008年，房地产市场开始呈现销售量急剧下降，但房价还保持相对稳定、市场上新增楼盘逐渐减少的特征，这实际上标志着房地产市场已从周期的繁荣阶段进入到衰退阶段。

我国房地产业从1998年才开始初步形成，人们还没有真正经历过一个完整的房地产市场周期，缺乏对我国房地产周期特征的认识，因此还很难判断这到一个衰退期有多长，底部有多深。

另外，房地产周期与整个宏观经济周期密切相关，而后者的发展趋势又决定于国内外多种因素的变化，目前前景还不十分明朗，这也增加了对房地产市场发展趋势进行判断的难度。

（二）房地产价格较大幅度普跌将难以避免第一，8月份数据表明，全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅为－％，即环比价格指数在100以下，已经出现绝对下降。

这是多年以来的第一次，很可能是具有标志性意义的转折点。

第二，许多开发商的价格策略是“明稳暗降”，即表面上保持价格不变，实际上通过各种优惠措施，如送装修、送车位、减免物业管理费甚至买房送车等刺激购房，其价格实际上已早开始下调而不是稳定。

由于在我国现行统计体系下这种价格下降并不能反映出来，因此现在关于房价的统计数据很可能低估了房价实际下降的幅度，而且滞后了一段时间。

第三，据我们对宁波、武汉的调查判断，随着临近年底各项结算压力的显现，如支付建筑商工程款、支付银行到期贷款本息和支付各项相关税款，一些本来资金链就十分脆弱的房地产开发企业（包括部分较大的企业）在流动性方面将面临更严重的考验。

对当前同比房价的继续上升，实际上还是“翘尾”因素在起作用，这种情况不会持续很长时间。

第四，根据我们对国外本轮房地产市场调整过程中“量价关系”的研究借鉴，我们认为，在销售量大幅下滑的背景下，房价必将会对销售量的剧烈变动做出反应，国内房地产市场价格较大幅度（即较最高价出现10％以上的跌幅）的普跌恐难以避免。

美、英两国房地产市场“交易量”与“价格”时间序列关系呈现以下两点特征：其一，房屋销售量和价格指数（年度环比）变化趋势基本一致，二者的相关系数达到了；其二，销售量的变动领先于价格指数的变动，当销售量开始下降后，同比价格指数仍在100以上，持续胶着一段时期之后，价格指数才开始出现下降。

也就是说，价格变动滞后于交易量变动。

在本轮全球性房地产市场调整中，美英两国市场价格下行滞后于交易量下行的时间长度有些差别。

美国房地产价格指数跌到100以下的时间，滞后交易量变动时间长达6个季度，英国市场的价格变动滞后期则为2—4个季度之间。

事实上，8月份数据全国70个大中城市房价已经出现绝对下降（价格指数在100以下）。

也就是说，本轮衰退中，我国房地产价格下降相对交易量变动（指数在100以下）的滞后期约为3个季度。

（三）房地产开发投资增幅将显着下滑应强调的是，房地产开发投资增幅降速度比预计得还要快。

今年上半年各月增幅均在30％以上，7月大幅下降到％，8月进一步下降到％。

我们认为，由于建设周期较长，“建设惯性”可能使得房地产投资在2008年保持20%以上的增长速度。

但是房地产业投资意愿下降的影响仍将会在年底或2009年初显现，明年呈负增长的的概率很大。

据我们最近在武汉调查，由于前景不明，一些房地产开发企业对新开工项目都采取建到正负零就停下来的策略。

由于房地产投资占全社会总投资的比重较大，将会拖曳整个固定资产投资增幅的进一步下降，增加宏观经济过度下滑的风险。

如果2009年住宅开发投资增速下降到0—－20%之间，大约导致全社会总投资增速下降5—8个百分点。

加上制造业投资增速的回落，明年初全社会固定资产投资名义增速也将在20%以下。

（四）我国房地产市场下滑不会对金融体系造成严重损害从直接原因分析，当前美国的金融体系危机是由房地产危机引发的，因此人们高度关注我国房地产市场变动对金融体系的影响。

从各方面情况看，我们认为，尽管我国房地产市场已进入衰退并还将继续走低，但因房地产贷款在整个贷款余额中比例较小，商业银行对房地产金融可能导致的风险一直控制较严，居民储蓄率较高，这与美国购房零首付、家庭高负债、超前消费的情况完全不同，因此并不会对金融体系造成严重损害。

在我们调查中，一些金融界人士指出相关房地产贷款的质量还是比较好的，不良率很低，因此具有较强的风险承受能力。

即使房价再进一步走低至30％的幅度，银行依然可以承受。

三、端正对房地产业的认识，促进房地产市场健康发展一是不宜再反复抑制房地产投资。

住宅本身是耐用消费品，在购置时被纳入投资统计，而且将在此后50—70年的使用中，或以出租租金、或以折旧作为“虚拟房租”被计入每年的消费统计。

此外，伴随购房还会发生一系列的消费支出。

应该说，如果没有住宅投资，会更深刻、更长期地抑制我国消费增长。

二是不宜把“住房保障”泛化为普遍的“社会福利”。

住房保障是社会保障体系的一个组成部分，因而与社会保障一样，不能将之泛化为一种普遍化的、多数人分享的福利。

目前的经济适用房、限价房、以及现实中繁衍出的“定向两限房”，均是变相福利房，是在向“广大的中等收入者”进行资产补贴，实际上偏离了对低收入者救助的本质含义。

此外，含补贴的物品将永远供不应求。

政策性住房供给比例的过分扩大，只会带来对市场正常需求的抑制，进而带来对市场的破坏。

鉴于经济适用房已经在全社会铺开，建议严格限制其转让、出租经营等行为。

三是正确认识高房价问题的根源。

一方面从长期看，稀缺而供给刚性更强的土地价格注定会伴随国民经济增长而持续上涨，而且其上涨速度会快于供给弹性较大的要素报酬（如劳动报酬）的上涨速度；另一方面，在我国现行城乡土地配置制度，“政府总量控制农地征用规模＋部分领域实行招牌挂”的环境下，土地无法完全根据收益进行有效配置，会对房价上升产生进一步的推动作用。

这个问题的破解需要决策层统一认识和下决心。

四、几点对策建议当前房地产调控政策的目标可定位为力争实现一个温和的周期，减弱市场震荡的幅度和萧条阶段的长度。

但由于我国还没有经历过一次真正市场意义上的房地产周期，缺乏经验和借鉴，影响房地产市场的因素又非常复杂，对当前的房地产市场发展趋势还很难正确把握。