浅析房产税的物权法基础

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房产税计税依据中土地、房屋的价值分家吗

房产税计税依据中土地、房屋的价值分家吗？根据国家有关会计制度、企业会计准则的规定，企业外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，其中：房屋建筑物应计入固定资产，土地使用权应计入无形资产。

如果企业根据会计制度、会计准则的规定，以第三方独立中介机构评估报告为依据，将外购土地及建筑物分别列入“固定资产——房屋建筑物”、“无形资产——土地使用权”核算，则在计算缴纳房产税时的房产原值不是以“固定资产——房屋建筑物”为计税依据，不需将“无形资产——土地使用权”部分计入房产原值吗？下面将分类说明。

一、执行企业会计准则的企业，土地价值不作计税依据根据2007年1月1日起施行的《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别处理。

即自行开发建造厂房等建筑物时，土地使用权仍作为无形资产单独核算，土地使用权账面价值不计入建筑物建造成本。

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。

自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。

外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

由此可见，从2007年实行新会计准则后，企业可以将自行开发建造厂房等建筑物相关的土地使用权不记入建筑物成本，仅仅指自行开发建造厂房等建筑物，企业会计“固定资产”科目中记载的内容不含土地使用权数额，即房产原值中不含土地使用权数额，但对企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本；外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

关于学习房产税的心得体会(1)

关于学习房产税的心得体会房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。

对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

房产税运用税收杠杆调节，是对持有房产的所有人进行的调控。

我们要理解房产税的真正含义，它是否能够调控房地产的价格呢，房地产价格真正起决定作用的是供给和需求，从长期以及发达国家的经验来看，房产税从来不是调控房价的工具。

房产税是政府、购房者、开发商的博弈过程，任何政策都是双韧剑，能够增加房地产持有的成本，减缓房地产投资需求，但在一定程度上也会影响购房者的改善性需求。

房产税的开征，从短期看对市场供需有一定的影响，不同的征收方案造成的后果也会有所差别；但国家一定要正确制定税收标准，如何界定征税标准，能真正发挥房产税的调节作用是最重要的，还有在政策的执行过程中是否能从执行到位还需要考量。

众所周知，城市土地资源不仅极其有限、不可再生，更应该注意的是，它是属于全体公民的。

而且，人多地少又是中国国情的一个基本特征。

因此，它根本就不应该受到所谓“完全市场化”的处置。

至于倚仗权钱之势对这样的稀缺资源肆意侵占瓜分，是对多数公民宪法权利的藐视和剥夺，只会引发社会不同群体间的激烈对抗。

较高税率房产税正是遏制少数人无限需求、缓解群体对抗的一种必要手段。

中国社会财富的分配和占有极度不公，而富人在房地产的高度控制权更人为地拉大了贫富差距，使已经突出的社会矛盾更加尖锐。

较高税率房产税的财富调节作用，使它成为疏减社会矛盾、逐步实现社会公平的一项合理选择。

在我们学习完房产税以后，对其有了较深的认识，认为征收房产税的意义非凡。

一是调节财富分配,有利于缓解由于房价上涨引发的居民财富差距加大的社会积怨；二是有利于约束投资性和奢侈性购房需求，即多买房、买大房、买贵房要多交税；三是增加住房的持有成本，有利于挤出空置房源，节约社会资源；四是完善我国的财税体系，增加了地方直接税源，逐步减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。

房地产估价师考试-基本制度与政策-第10章-房地产税收学习笔记

第十章房地产税收学习笔记一、税收特征：强制性、无偿性、固定性二、房产税：1、范围：城市、县城、城镇、工矿区（农村不收）2、依据：（考试答案一般成对出现，相差10倍，算的时候当心，一定要算清小数点）（1）依据余值收取1.2%：余值=原值*（1—10%-30%）原值包含各种附属设施或不单独计价的配套设施如暖气、管线、电梯等。

（2）依据租金收取12%3、地下建筑：（1）工业：原值=现价*50%-60%（2）商业或其他：原值=现价70%-80%三、土地使用税1、范围：城市、县城、城镇、工矿区（集体土地也要收、外商也收）3、按年缴纳四、耕地占用税3、批准占用后30天内必须交清。

五、土地增值税1、税率：增值部分未超过扣除部分的50%，按30%；50%-100%，按40%；100%-200%，按50%200%以上，按60%2、其他规定（1）1994年1月1日前签订转让合同的，免征。

（2）1994年1月1日前签订开发合同或已立项，按规定投入开发，5年内首次转让免征。

*（3）《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收。

（4）普通标准住宅出售，增值未超过扣除部分的20%的，免征。

（5）签订合同7天内，税务申请。

六、契税1、税率：3%-5%2、2008年11月1日，90平方米以下的，按1%收取。

3、非法定继承人继承的，视同赠与，要征收契税。

七、其他相关税收1、固定资产调节税（1）五个档次：0%、5%、10%、15%、30%（2）2000年1月1日起，暂定征收。

2、营业税、城建税和教育费附加（1）城建税：7%、5%、1%（2）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》2008年131号文件：普通住房：超过2年转让的，免征；2年以内的，按收入减原价差额征收营业税非普通住房：超过5年的，按收入减原价差额征收；2年以内的，按全额征收。

以上规定执行至2009年12月31日。

zvO房产税

一种财产税。

征收房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

特点1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。

因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。

为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。

纳税义务人1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2、产权出典的，由承典人纳税。

3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5、无租使用其他房产的问题。

纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税征税对象房产税的征税对象是房产。

所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。

但室内游泳池属于房产。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

征税范围城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。

从价计征[1]按照房产余值征税的，称为从价计征；房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。

法院裁判引起的不动产物权变动有关税务案例探析

法院裁判引起的不动产物权变动有关税务案例探析从发生的原因来看，物权变动的原因大致可以分为两类，一类是基于法律行为（如买卖）引起的物权变动，另一类则是基于法律规定、法院判决、继承等法律行为以外的原因引起的物权变动。

在税收实务中，后一类中涉及法院裁判的不动产案件比较复杂，不动产权属变动是否属于应税行为往往难以把握，本文结合案例尝试简单进行分析。

一、案件的类型及定性（一）不动产确权判决案件案例1：丘某实际出资，以父亲的名义从某开发商处购买了一套住宅，与父母约定房产归丘某所有，丘某也一直独占该房产。

后其父亲去世，因丘某父亲的其他法定继承人（丘某的母亲及兄妹）不配合丘某办理权属过户，丘某向法院起诉要求确认房产归其所有，法院判决支持其诉求。

法院后发出执行通知书要求税务部门办理涉税手续。

税务部门对是否按继承进行税务处理意见分歧。

分析：本案属于典型的借名登记案件，同一房屋在法律物权与事实物权发生分立或冲突的情况下，法院有两种处理思路：物权确认纠纷和委托合同纠纷。

第一种思路认定的纠纷案由是物权确认纠纷，性质上属于确认之诉，当事人的诉讼请求是要求确认诉争房产归事实物权人所有，性质上属于物权请求权，不动产登记时进行的是更正登记，第二种思路认定的纠纷案由是委托合同纠纷，性质上属于给付之诉，诉讼请求是要求受托人将诉争房屋过户登记到委托人名下，性质上属于债权请求权，不动产登记时进行的是变更登记。

本案是确权之诉，诉争房屋本来就属于丘某所有，并非通过法院判决将房屋所有权从其父转移至丘某，更不是丘某通过继承方式获得的。

税务部门不应按照继承来进行处理。

而按照委托合同纠纷处理思路，法院的判决虽未直接产生物权变动的效果，但进行的变更登记实际上是以物抵债，即先由丘某父亲的法定继承人继承该房产，再以房产份额清偿债务。

（二）法院裁定不动产拍卖案件案例2：2014年1月B公司通过法院拍卖拍得一块土地（法院同月送达拍卖裁定），因被拍卖人A公司原因，2015年3月B公司才取得该地块的产权证。

房产税

房产税纳入到国家法律调整的范畴问题。问：1.房产税纳入到国家法律调整的范畴问题。房产税纳入到国家法律调整的范畴问题 2. 房产税旨在拉动内需，还是抑制内需？房产税旨在拉动内需，还是抑制内需？
（四）个人所有房产营业用房或者出租——征
㈤中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属
分支机构自用的房产——免
㈥经财政部批准免税的其他房产
鉴定，停止使用 ——免 1.破败房、危房继续使用半年以上 ——免 2.大修房屋半年以下—— 征 3.临时性房屋
（在基建工地为基建工地服务的）
——征
施工期间——免工程完成，交付后——征
（二）纳税期限：按年计算，分期缴纳（三）纳税地点：房产所在地（四）纳税申报：《房产税纳税申报表》
鄂尔多斯楼市现状令人堪忧
5月5日，记者走访了鄂尔多斯的两大核心区--东胜和康巴什，由西向东一路走来，映入眼帘的是摩肩接踵的塔吊，但处于运行中的机器却屈指可数，大片处于停工状态的工地在太阳的烘烤下，静悄悄地站着，那些还没来得及封顶就停在半路的摩天大楼，展示着一排排黑洞洞的窗口，让人感到荒诞与荒凉。在这些画面的背后，则是楼市交易的清冷以及开发商的挣扎。
目前，房产税的税收优惠政策主要有：㈠国家机关自用：免人民团体军队出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房:征
国家拨付经费——免本身业务范围内使用的房产㈡事业单位自收自支——自收自支的年份起，免征3年不属于单位公务、业务的用房——征
（三）宗教寺庙公园名胜古迹
自用——免附设的营业单位——征非营业用——免
某企业拥有一栋三层的办公楼，原值6000万元，1/3以每例题：月15万元的租金额出租给其他单位使用，2010年4月底，原租户的租期到期，5月1日到5月15日该企业将该栋办公楼进行改建，更换楼内电梯，将原值80万元的电梯更换为120万元的新电梯，为该楼安装了300万元的智能化楼宇设施，该企业所在人民政府规定房产原值减除比例为30%，则该企业2010年应纳房产税？

《我国房产税立法问题研究》范文

《我国房产税立法问题研究》篇一一、引言随着社会经济的发展和城市化进程的加快，我国房地产市场日益繁荣。

然而，房产税作为调节房地产市场、促进社会公平的重要手段，其立法问题一直备受关注。

本文旨在研究我国房产税立法的现状、问题及未来发展方向，以期为相关政策的制定和实施提供参考。

二、我国房产税立法的现状目前我国房产税立法体系主要由《中华人民共和国房产税暂行条例》及其他相关法规、政策构成。

房产税的征收对象主要是城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，计税依据为房屋的计税价值或租金收入。

在税率方面，采取的是分级累进税率，根据房屋的用途、所在地、面积等因素确定。

此外，还有一些地区试点了空置税、奢侈税等创新税种。

三、我国房产税立法存在的问题尽管我国房产税立法取得了一定成果，但仍存在以下问题：1. 立法层次较低：目前我国的房产税主要依据的是行政法规和政策，缺乏高位阶的法律支撑，导致其权威性和稳定性不足。

2. 征收范围和标准不统一：不同地区、不同城市之间的房产税征收范围、标准存在较大差异，影响了税收的公平性和合理性。

3. 税收优惠政策过多：过多的税收优惠政策导致税收流失，同时也削弱了房产税的调节作用。

4. 缺乏有效的监管和执行机制：部分地区存在征收管理不规范、执法不严等问题，影响了房产税的征收效果。

四、解决我国房产税立法问题的建议1. 提高立法层次：将房产税立法提升到法律层面，制定《中华人民共和国房产税法》，提高其权威性和稳定性。

2. 统一征收范围和标准：根据房屋的用途、所在地、面积等因素，制定全国统一的征收范围和标准，确保税收的公平性和合理性。

3. 优化税收优惠政策：对现有的税收优惠政策进行优化和调整，减少税收流失，强化房产税的调节作用。

4. 加强监管和执行力度：建立健全的监管和执行机制，加强对房产税征收管理的规范性和执法力度，确保税收的及时、足额征收。

五、未来发展方向未来，我国房产税立法应朝着以下方向发展：1. 逐步扩大征收范围：随着社会经济的发展和城市化进程的加快，逐步扩大房产税的征收范围，将更多类型的房屋纳入征税范围。

中华人民共和国物权法

公平原则
在物权关系中，应当遵循公平原则，兼顾各方当事人的利益，维护社会公平正义。
诚信原则
民事主体在行使物权时，应当遵循诚信原则，恪守承诺，不
得滥用权利损害他人利益。
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物权法的体系结构
物权种类
物权法规定了多种物权种类，包括所有权、用益物权和担保物权等。
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物权内容
物权法明确了各种物权的具体内容，如所有权的占有、使用、收益和
承担相应的赔偿责任。
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物权的保护
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物权保护的原则与方法
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物权法定原则
物权的种类和内容由法律规定，当事人不得自由创设。
一物一权原则
一个物上只能存在一个所有权，即物权的排他性。
物权公示原则
物权的变动必须以一种客观可以认定的方式展示，以获得社
会公信力。
物权保护方法
在流转过程中，应遵守法律法规和相关政策规定，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；流转期限不得超过承包期的剩余期限；受让方须有农业经营能力；在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权等。
在流转过程中，应保障承包方和受让方的合法权益。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式；受让方应依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴等。
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感谢观看
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物权变更的情形
物权变更包括物权的主体变更、客体变更和内容变更。主体变更如房屋买卖中所有权的转移，客体变更如房屋扩建导致的物权范围变化，内容变更如地役权的设定或变更等。

我国现行房产税法律的弊端

我国现行房产税法律的弊端我国现行税制复杂，中央地方税权划分不合理、税收用途缺乏有效监督、公民纳税意识淡泊、税收征管困难等问题突出，作为我国众多税种之一的房产税当然也面临同样的问题。

具体到有关现行房产税的法律及行政法规，对这些房产税法在立法权限和内容上的质疑声不绝于耳，执法程序和效果也不尽人意，公民的守法积极性更是不高。

我国现行房产税相关法律中可能阻碍实现“民有所居”目标实现的弊端体现在如下几个方面：1、立法的不完善。

房产的价值中最重要的是地产。

因为构成房产的钢筋水泥为消耗品，只会不断地老化折旧，价值只会不断地降低，而基于土地资源的有限性，地产注定增值从而带动房产保值增值。

所以要保证房产的拥有者可以从资产升值中获得收益，必须保证拥有者能够享有地产升值的收益，即房产拥有者是地产剩余权索取人而非固定索取权人，对地产拥有的权利属性是物权而非债权。

然而，基于我国的公有制性质，国家拥有对最基本财富的控制，国家不允许土地私有。

所以我国公民只拥有房产的所有权，对地产拥有的并不是所有权，而是“建设用地使用权”。

虽然《物权法》在第十二章明确规定了建设用地使用权作为他物权的一种，自然属于私人的财产权。

但是，同样是根据《物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。

可见，这种“自动续期”是有偿自动续期还是无偿自动续期目前尚未规定。

倘若国家期满后根据土地增值情况再次收取土地出让金，那么公民就完全享受不了土地增值的利益了，用益物权的物权属性也就荡然无存了。

目前我国绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，历经70年风雨，大多数房产早已破败成一堆毫无价值的废墟。

如果这时对公民的住宅建设用地使用期续期进行收费，要求公民在70年后仍然需要以一个比较高的价格再购买一次地产，公民所有的房产就失去了增值的可能性。

对一项注定会贬值的财产征收财产税，要求公民因保有此项财产而不断纳税，完全背离了财产税的立论根据，也会给财产所有人带来沉重的赋税压力。

房屋升值法律规定(3篇)

第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，房屋升值现象屡见不鲜。

房屋升值不仅关系到个人的财富增值，也涉及到国家税收、房地产调控等多个方面。

为了规范房地产市场秩序，保障各方合法权益，我国制定了相关法律法规对房屋升值进行规定。

本文将围绕房屋升值法律规定进行详细阐述。

二、房屋升值的概念及分类1. 概念房屋升值，是指房屋价格在一定时期内，由于市场供求关系、政策调控、地段、配套设施等因素的影响，使得房屋价值上升的现象。

2. 分类根据房屋升值的原因和性质，可分为以下几类：（1）市场因素升值：由于市场供求关系、地段、配套设施等因素的影响，导致房屋价值上升。

（2）政策因素升值：政府出台的房地产政策，如限购、限贷、税收优惠等，使得房屋价值上升。

（3）投资因素升值：投资者对房地产市场预期看好，进行投资炒作，导致房屋价值上升。

（4）自然因素升值：如城市扩张、基础设施完善等，使得房屋价值上升。

三、房屋升值法律规定1. 房屋登记制度根据《中华人民共和国物权法》规定，房屋所有权的取得、变更、转让、抵押、租赁等，应当依法登记。

房屋登记是确认房屋所有权、保障交易安全的重要手段。

房屋升值过程中，房屋登记制度发挥着重要作用。

2. 房屋交易税费制度（1）契税：房屋交易过程中，买方需缴纳契税。

契税税率根据房屋价值、房屋性质等因素确定。

房屋升值，契税税额也随之增加。

（2）个人所得税：个人出售房屋，需缴纳个人所得税。

个人所得税税率根据房屋价值、持有年限等因素确定。

房屋升值，个人所得税税额也随之增加。

（3）土地增值税：房屋转让过程中，若涉及土地增值，需缴纳土地增值税。

土地增值税税率根据土地增值额、土地用途等因素确定。

3. 房地产市场调控政策（1）限购政策：为遏制房地产市场过热，政府实施限购政策，限制购房数量。

房屋升值过程中，限购政策对抑制房价上涨具有积极作用。

（2）限贷政策：为防止房地产市场泡沫，政府实施限贷政策，限制贷款额度。

房产税名词解释

房产税名词解释房产税是一种由政府征收的税费，以房地产的所有权为征税对象的一种税收形式。

房产税的征收不仅可以用于政府财政收入的增加，还可以用于调节房地产市场、促进社会公平和经济发展。

以下是房产税常见的几个名词解释：1. 房产税房产税是指政府按照一定的税率和计算方法，对房地产所有者按照其持有的房地产的价值征收的一种税收。

房产税的税额通常基于房地产市场价格、房地产的面积或价格测算得出。

2. 房屋评估值房屋评估值是指按照一定的评估标准和方法，对房地产的价值进行估算或评估，以确定房产税的征收基数。

评估值通常基于房地产的市场价格、建筑结构、地区位置、用途等因素综合考量得出。

3. 房产税率房产税率是指政府对房屋评估值按照一定的比例征收的税率。

房产税率的设定需考虑到税务目标、社会公平原则及经济实际情况等因素。

不同地区和国家的房产税率可能有所不同，一般会根据房屋类型、用途和地区等因素有所差异。

4. 免税额或免税政策免税额是指政府规定的一定限额内的房产税免征额度。

若房地产评估值低于免税额，房产所有者将不需要缴纳房产税。

免税政策通常会根据个人或家庭状况、房产用途、地区等因素设定不同的免税额度。

5. 房产税用途房产税的征收可以用于多种用途，如政府财政收入、房屋市场调控、社会福利发放等。

在一些国家和地区，房产税的收入大部分用于地方政府的运营和社会基础设施建设，以提供良好的公共服务和促进经济发展。

6. 房产税制度房产税制度是指房产税的组成、征收方式和管理体制等一系列规定和措施的总称。

房产税制度的完善可以促进房地产市场的健康发展，调控住房供需平衡，在一定程度上提高土地利用效率和社会公平。

房产税作为一种税收方式，在世界各个国家和地区都有相应的法律和规定。

不同国家和地区对于房产税的征收方式、税率和用途有所不同，但其核心目标都是为了增加政府财政收入、调控房地产市场、提供公共服务和保障社会福利。

德国房产税法律制度研究

德国房产税法律制度研究随着经济的发展和人口的增加，德国房地产市场逐渐成为一个重要的经济产业。

为了调控房地产市场和保障公平竞争，德国制定了一系列房产税法律制度。

德国的房产税法律制度主要包括《房产税法》和《物权法》两大法律，其中，《房产税法》是最重要的法律之一。

根据《房产税法》，房产税是指按照房地产的价值大小向所有者征收的一种税费。

房产税的征收标准是根据房地产的市场价格、面积和使用状况等因素来确定的。

德国的房产税法律制度注重公平和透明原则。

根据《房产税法》，房产税的税率是根据每个地区的税务局的评估结果来确定的。

税率通常是根据房产的价值和位置来确定的，高价值的房产会有较高的税率，而低价值的房产会有较低的税率。

这样的规定旨在保障公平竞争和资源的合理分配。

除了房产税法，德国的房产税法律制度还包括《物权法》。

根据《物权法》，房产所有者享有房产的使用权和收益权，但同时也需要履行相应的义务，如支付房产税和维护房产的责任。

物权法规定了房产所有者的权利和义务，为房产税的征收提供了法律依据。

尽管德国的房产税法律制度相对完善，但仍存在一些问题。

首先，德国的房产税制度存在着一定的复杂性，使得税务管理和征收过程相对繁琐。

其次，房产税的征收标准有待进一步完善，目前仍存在一定的主观性和随意性。

最后，德国的房产税法律制度与其他相关法律如土地法、建筑法等存在一定的衔接问题，需要进一步加强协调和配合。

总的来说，德国的房产税法律制度在保障公平竞争和资源合理分配方面取得了一定成效。

随着经济和社会的不断发展，德国的房产税法律制度还需要进一步完善和改进，以更好地适应市场需求和社会发展的需要。

房产税要点及实务

房产税的要点及实务房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。

房产税的特点：1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于只用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。

一、房产税的征收范围房产税以房产为征税对象，依现行房产税暂行条例规定，其征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区的行政区的区域范围。

自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

【例】不在开征地区范围之内的工厂、仓库，不应征收房产税。

【例】凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。

但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

【例】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税【例】加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。

二、房产税的纳税人房产税由产权所有人缴纳。

产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。

【例】不论是否取得房产证，若属于房产税的纳税义务人，则应按规定缴纳房产税。

【例】房屋转租收入，是否需要缴纳房产税？答：根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。

浅析我国《税收征管法》之立法不足及完善

浅析我国《税收征管法》之立法不足及完善作者：李冬生来源：《决策与信息·下旬刊》2013年第01期摘要《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称新《征管法》）规定了税收优先权制度，赋予税收优先于无担保债权和后设置的抵押权、质权和留置权受偿的权利。

本文对税收优先权的概念、税收优先权产生的必要性进行了分析，针对税收优先权和担保物权之竞合这一角度谈谈我国《征管法》的立法不足及完善。

关键词优先权税收优先权抵押权质权留置权中图分类号：DF432 文献标识码：A一、税收优先权与担保物权的竞合《税收征收管理法》第45条规定，纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。

从总体上说，这是一条不太成功的立法，具体反映在对交易安全考虑不周、缺乏可操作性和前瞻性等方面。

承认税收具有优先受偿权的理由，乃是因为税收是提供公共服务所需资金，具有强烈的公益性质，且税收债权并未如私人债权一样具有直接的对待给付，任意履行的可能性较低。

但是如果过分强调税收债权优先于私法上的债权受偿，也可能妨害交易安全。

一般情况下，私法债权如需通过抵押权等担保物权加以保护，必须履行登记公示的程序，使第三人知悉其风险，并据以判断是否与债务人进行交易。

而税收债权的存在与否并无类似物权登记之公示制度，再加之纳税义务可随时因某种所得或行为之发生而发生，第三人无从知悉这种优先权所保障的债权数额。

从我国《税收征收管理法》第45条不难看出，我国是以纳税义务的发生时间作为基准，以判别税收优先权与质权、抵押权竞合时的效力顺序的。

所谓纳税义务的发生时间，按我国税法的规定，既不是纳税期间，也不是纳税申报期限，更不是税款缴纳期限，而是指纳税人的行为或财产符合税收构成要素，并自动产生纳税义务之时。

当纳税义务发生时，虽然在纳税期间之内，但一般纳税申报期限和税款缴纳期限都未届至，税务机关无法通过核定而确定税额，交易相对人更是无从了解。

房产税开征与我国土地国有制度问题分析

旦丝芒直
Ｃ Ⅳ ＥＬＥ丁ｍＡＲＡ５Ｅ
房产开与土有度问分税征我国地国制题析
宋安成
房产税，又称房屋税、业税，国家以房产物是作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一
实现，部分由国家通过收取土地使用税（和一费）
产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。从世界各国征收房产税的情况来看，大部分都是建立在房地合一，
、
土地公有制不是中国征收房产税的法理
障碍
对房地都拥有所有权基础上的，我国商品房所占土地属于国家所有，主只拥有７的土地使用房０年权，而其他商业用地、业用地的使用年限则更短。工
使用权时支付的市场价格，是租金的一种形式。
是我国特有的，界上已有成功实行、世良好运作的先例，房产税的开征与我国的土地使用权制故度并不冲突，是我国目前的土地所有权制度和只使用权制度需要进一步完善，为今后房产税的全
一
接使用土地，是由具体单位和个人来使用。照而按土地用途不同、使用期限也不相同，最高年限按下
列用途确定：居住用地７０年；业用地５工０年；教育、科技、化、生、育用地５文卫体０年；商业、旅游、
土地使用权有偿出让的形式来实现。征收房产税是否与现在的国有土地所有权制度有冲突，者的态度是否定的，要从土地笔主产权制度和土地出让金两个方面谈起。

关于房产税立法的三大基本问题

Three Fundamental Issues in the Legislation of
Property Tax
作者：张守文
作者机构：北京大学
出版物刊名：税务研究
页码： 48-53页
年卷期： 2012年第11期
主题词：房产税立法目的立法依据立法模式
摘要：探讨房产税立法的三大基本问题，有助于明晰立法的目标，基础和制度架构，确保立法的合法性和合理性；房产税立法同样应遵循法定，公平和效率三大基本原则，这有助于解决授权立法和立法模式选择等问题；应适度估价房产税的制度功用，把握立法时机和立法成本，全面推进整体的房产税制度建设。

房产税计算方法和计税依据

房产税计算方法和计税依据房产税是指对房产所有权人或者使用权人按照其房产的价值，缴纳一定比例的税费的税收制度。

房产税的计算方法和计税依据是由国家法律法规规定的。

下面将详细介绍房产税的计算方法和计税依据。

一、计算方法：房产税的计算方法主要有两种，即按照房产的价值计算和按照房产的面积计算。

1.按照房产的价值计算：按照房产的价值计算房产税是指根据房产的市场价值来计算税金的具体金额。

具体计算方法如下：（1）确定房产的市场价值：房产的市场价值通常通过房产估价机构进行评估，评估结果作为计税依据。

评估结果通常以每平方米的单价乘以房产的建筑面积来计算。

（2）确定房产税的税率：房产税的税率根据国家法律法规规定，通常是一个固定比例。

不同地区和不同类型的房产可能有不同的税率。

（3）计算房产税的金额：将房产的市场价值乘以房产税的税率，得到房产税的金额。

例如，如果房产的市场价值为100万元，税率为1%，那么房产税的金额就是100万元乘以1%，即100万乘以0.01等于1万元。

2.按照房产的面积计算：按照房产的面积计算房产税是指根据房产的建筑面积来计算税金的具体金额。

具体计算方法如下：（1）确定房产的建筑面积：房产的建筑面积是指所有房屋的总建筑面积，通常通过测量来确定。

（2）确定房产税的税率：房产税的税率根据国家法律法规规定，通常是一个固定比例。

不同地区和不同类型的房产可能有不同的税率。

（3）计算房产税的金额：将房产的建筑面积乘以房产税的税率，得到房产税的金额。

例如，如果房产的建筑面积为100平方米，税率为1%，那么房产税的金额就是100平方米乘以1%，即100乘以0.01等于1平方米。

二、计税依据：房产税的计税依据通常有两种，即房产的市场价值和房产的面积。

1.房产的市场价值：房产的市场价值是指房产在市场上可以出售的价格，通常通过房产估价机构进行评估来确定。

房产的市场价值是计算房产税的重要依据，不同地区和不同类型的房产可能有不同的市场价值。

物权法知识点超全

简答论述一、简述不动产登记制度答：不动产登记是指权利人申请国家职能部门;将有关不动产物权及其变动事项;记载于不动产登记簿的事实..在我国;物权法制度规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭;应当依照法律规定登记..不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记;发生效力；未经登记;不发生效力;确定了国家对不动产实行统一登记制度..确立了我国不动产登记的种类有初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、回复登记和涂销登记等具体形式..二、简述不动产的几种登记制度.答:不动产登记;是指经权利人或利害关系人申请;由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实.. 近、现代各国的不动产登记制度;大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度..1、契据登记制度指不动产物权的变动;经当事人订立契约即发生效力;但非经登记;不得对抗第三人..2、权利登记制度;又称实质主义登记;是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制..3、托伦斯登记制度;又称权利交付主义登记;是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书;确认产权以便利不动产物权转移的登记制度..三、担保物权与用益物权的区别..答：担保物权与用益物权都是物权;都是物权法中的他物权..但;担保物权是指为担保债权的实现而设立的他物权;用益物权是指以标的物的使用和收益为目的而设立的他物权;二者又有着质的区别：首先;二者设立的目的不同..担保物权设立的目的是为了使主债权得以实现..用益物权设立的目的在于实现物的使用价值..其次;二者的权利性质不同..担保物权多为具有从属性的从权利中;因主债的设立而设立..而用益物权多为具有独立性的主权利..第三;标的物不同..担保物权的标的物可为动产;不动产或者权利;但;用益物权的标的物主要为不动产..第四;客体价值形态的变化的影响不同..担保物权客体价值形态的变化对于担保物权不产生影响..但;用益物权客体的价值形态变化对权利有直接影响..四简述抵押的财产范围..答：在我国;抵押的财产大体可以是动产、不动产或者权利..但多为不动产..这种财产大都具有价值功能;可以变卖为价金而优先受偿..依物权法规定;债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：1、建筑物和其他土地附着物；以建筑物抵押的;该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押..以建设用地使用权抵押的;该土地上的建筑物一并抵押..抵押人未依照前款规定一并抵押的;未抵押的财产视为一并抵押..2、建设用地使用权；3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4、生产设备、原材料、半成品、产品；在此;经当事人书面协议;企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押;债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形;债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿..5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；6、交通运输工具；7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产..而我国物权法还规定下列财产不得抵押：1、土地所有权；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权;但法律规定可以抵押的除外；乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押..以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的;其占用范围内的建设用地使用权一并抵押..3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；5、依法被查封、扣押、监管的财产；6、建设用地使用权抵押后;该土地上新增的建筑物不属于抵押财产..该建设用地使用权实现抵押权时;应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分;但新增建筑物所得的价款;抵押权人无权优先受偿..7、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产..五、抵押合同与抵押登记..答：抵押合同是抵押权人与抵押人签订的担保性质的合同..抵押人以一定的财物向抵押权人设定抵押担保;当债务人不能履行债务时;抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿..抵押登记就是法定登记机关对抵押物已抵押的情况进行登记公示;以取得具有公信力的法定外部表现形式的方法;分为抵押登记和注销抵押登记..六、抵押与质押的区别抵押与质押同属于担保物权的基本形式;都为保证债权得以实现而设;同样提供一定的财产进行担保;并在债权得不到实现时;债权人有权变就担保财产进行变价并优先受偿..但抵押与质押具有重大区别：1、在主体方面;抵押关系的主体称抵押人与抵押权人.. 质押关系的主体则称为出质人和质权人..2、在客体方面;抵押提供的财产称为抵押物;质押提供的财产称为质物;抵押物大多为不动产;而质物只能是在移动时不改变原物性质的动产和权利..3、在内容方面;抵押抽设置的权利为抵押权;而质押设置的权利称为质权..4、在权利性质方面;抵押关系的债务人或第三人不转移对其特定财产的占有;将该财产作为对债权的担保..质权是以债权人占有质物为要件;以出质人移交质押的财产占有为成立要件..5、依物权法规定;抵押大多应当办理抵押登记;抵押权自登记之日起设立..而;质押则通过质押合同的履行;自质物或质权移交于质权人占有时设立..七、简述抵押权的效力;抵押权对担保债权的效力..答：首先;抵押权对于担保债权效力..主要是担保债的履行..债务人或者第三人提供一定的财产作为抵押物;债务人不履行债务时;债权人有权以抵押物折价或者以拍卖抵押物的价款受偿.. 其次;抵押权对抵押权人的效力..主要有：1、抵押权人的保全权..2、抵押权人处分权..3、顺位权..同一财产向两个以上债权人抵押的;拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：1抵押权已登记的;按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的;按照债权比例清偿；2抵押权已登记的先于未登记的受偿；3抵押权未登记的;按照债权比例清偿..第三．抵押权对抵押人的效力..出租抵押财产权..订立抵押合同前抵押财产已出租的;原租赁关系不受该抵押权的影响..抵押权设立后抵押财产出租的;该租赁关系不得对抗已登记的抵押权..转让抵押财产权..抵押期间;抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的;应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存..转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有;不足部分由债务人清偿..抵押期间;抵押人未经抵押权人同意;不得转让抵押财产;但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外..在抵押财产上多次设定抵押权的权利八;简述抵押权人的权利在抵押担中;抵押权人主要有以下权利：保全权..抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的;抵押权人有权要求抵押人停止其行为..抵押权人处分权..债权转让的;担保该债权的抵押权一并转让;抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保..顺位权..同一财产向两个以上债权人抵押的;拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿..抵押权已登记的;按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的;按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的;按照债权比例清偿..九简述地役权的效力..地役权;是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利..地役权自地役权合同生效时设立..当事人要求登记的;可以向登记机构申请地役权登记；未经登记;不得对抗善意第三人..地役权的效力主要有以下几个方面：1、地役权自地役权合同生效时设立..2、地役权不得单独转让..3、地役权不得单独抵押..4、地役权的变动效力..5、地役权登记效力：登记对抗当事人要求登记的;可以向登记机构申请地役权登记；未经登记;不得对抗善意第三人..6、地役权的期限效力：约定;不超剩余地役权的期限由当事人约定;但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限..十、地役权与相邻权的关系与区别联系相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利..地役权和相邻权主要有以下几个区别： 1、法律性质不同..2、产生的原因不同..3、作用不同..4、相邻权由法律直接规定;相邻权人行使权利是无偿的；地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴;双方可在契约中自由约定..5、因相邻关系是由法定;无需登记便可当然发生；而地役权作为物权之一种;应以登记为必要..6、相互毗邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系;而地役权的发生则不仅在相互毗邻的两块权属不同的土地上可能发生;特殊情况下;可设立地役权的两块土地甚至可能相隔了一段距离..十一简述动产物权的交付..何谓动产交付：是动产物权变动的公示方法;动产占有事实移转的结果状态..除非法律另有规定;动产物权的设立和转让;自交付时发生效力..动产的交付分四种情形:现实交付;简易交付;占有改定和指示交付：1、现实交付直接交付;指动产占有人;将动产及动产的直接支配权移转于受让人..2、简易交付..若受让人已占有或持有动产时;出让人与出让人达成合意即完成了交付;又称无形交付..3、指示交付..第三人占有让与动产物权时;让与人将其对第三人的返还请求权转让给受让人;由第三方向受让人为现实交付..4、占有改定..是指出让人在让与动产物权后仍须占有标的物;出让人可与受让人订立合同;使出让人继续占有标的物;而受让人则成为间接占有人;物权变动自该合同生效时发生效力..十二、简述共有的法律特征共有;是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共有享有所有权;包括公民之间的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共有..共有分为按份共有和共同共有..按份共有又称分别共有;是共有人按各自的份额对同一财产享有所有权..按份共有的特征：①各共有人有确定的份额;他们按份分享权益;分担费用..②对共有财产的管理;由共有人协商进行..意见不一致时;按多数份额的意见进行管理;但不得损害其他人的利益..③对共有财产除协商处分外;各共有人对自己的份额可以出卖、赠与;并可继承..但在出卖时;其他共有人有优先购买权..④在共有财产受到侵害时;每一共有人都有权请求返还原物、排除妨碍和赔偿损失;以维护共有的权益..⑤在分割时按份分配..共同共有;是基于共同关系发生的、各共有人对共有财产享有平等的所有权..共同共有的特征：①共同共有的基础是共同关系;最常见的是夫妻家庭财产..他们对共有财产不分各自的份额;在共同关系存续期间也不能要求分割..②共同共有人对共有财产有平等的所有权;他们经平等协商进行管理、支配和进行处分..③共同共有人对共有财产也承担平等的义务;对外就共同财产负连带责任..④在共同关系终止时;共有财产进行分割;应经平等协商;确定各自的份额..如果意见不一致;可诉请法院处理..十三简述建筑物区分所有权客体、内容、以及权利行使方式..答：建筑物区分所有权的客体是建筑物..所谓建筑物;一般指主要供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所..当然;并非所有的建筑物都能成为建筑物区分所有权的客体;只有具备以下3个条件的建筑物：1建筑物在结构上能够区分为两个以上的独立部分..2建筑物的区分各部分能够单独使用并能为不同的所有人所专用..3建筑物除区分专用部分外;还必须有共用部分..也就是说;建筑物在使用性质上必须能够区分为专用部分和共用部分..只有专有部分与共用部分并存;才能形成建筑物区分所有权关系的客体..建筑物区分所有权内容有：1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权;对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利..2、建筑区划内的道路;属于业主共有;但属于城镇公共道路的除外..建筑区划内的绿地;属于业主共有;但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外..建筑区划内的物业服务用房属于业主共有..3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利;但不得危及建筑物的安全;不得损害其他业主的合法权益..4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分;享有权利;承担义务；不得以放弃权利不履行义务..业主转让建筑物内的住宅、经营性用房;其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让..区分所有权的权利主体是业主..业主即建筑物区分所有权人专有权、共有权和成员权;该所有权具有集合性..建筑物区分所有权权利行使方式表现于对共同事务决定权上..业主通过行使提案权、表决权、选举或被选举权等来实现自己的权利;我国物权法规定;下列事项由业主共同决定： 1、制定和修改业主会议议事规则； 2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3、选举和更换业主委员会； 4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人； 5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金2/3同意； 6、改建、重建建筑物及其附属设施；2/3同意 7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项.. 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意..决定前款其他事项;应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意..十四、业主的建筑物区分所有权的权利与义务..答：业主的建筑物区分所有权的权利：1、专有权;权利人享有的以区分所有建筑物的独立空间为标的物的专有所有权..2、共有权..是指业主对于建筑物专有部分以外的共同部分所享有的共有的权利..3、共同管理权成员权..业主的建筑物区分所有权的义务有：对权利取得只要业主取得专有所有权;自然就取得了共有权和共同管理权..相反;一旦丧失专有部分的所有权;另两项权利也一并丧失..2、业主转让建筑物内的住宅、经营性用房;其对共有部分享有的共有权和共同管理权利一并转让”..区分所有权的三项内容在消灭时是同步的..而且只要专有部分的所有权归于消灭;另两项权利也同时归于消灭.. 3、业主对其建筑物内专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利..业主行使权利不得危及建筑物的安全;不得损害其他业主的合法权益..4、业主不得违反法律、法规以及管理规约;将住宅改变为经营性用房..业主将住宅改变为经营性用房的;除遵守法律、法规以及管理规约外;应当经有利害关系的业主同意..5、所有权的可区分性决定了业主在处置专有所有权时;是把共同共有权和共同管理权“捆绑”处分的;所以;其他存在共有关系的业主是不享有优先购买权的..6、业主应当遵守法律、法规以及管理规约..业主大会和业主委员会;对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为;有权依照法律、法规以及管理规约;要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失..业主对侵害自己合法权益的行为;可以依法向人民法院提起诉讼..\十五留置权取得的要件与效力答：留置权是债权人按照合同约定占有债务人的财产;在债务人逾期不履行债务时;有留置该财产并就该财产优先受偿的权利..留置的条件：1、债权人留置的动产;应当与债权属于同一法律关系;但企业之间留置的除外..2、法律规定不得留置的;依照规定..当事人约定不得留置的;按照约定..具体说;留置权的取得须满足积极要件和消极要件..积极要件有：须债权人合法占有债务人的动产；须债权已届清偿期；债权的发生与该动产有牵连关系;“牵连关系”指债权的发生与留置物占有取得是基于同一合同关系或同一生活关系..消极要件有：对动产的占有不是因侵权行为取得;该占有必须是合法占有；对动产的留置不违反公共利益或善良风俗；对动产的留置不得与债权人的义务相抵触..留置权作为法定担保物权;是债权人按照合同的约定占有债务人的财产;在债务人逾期不履行债务时;有留置该财产并就该财产优先受偿的权利..十六留置权人的权利与义务答留置权是债权人按照合同约定占有债务人的财产;在债务人逾期不履行债务时;有留置该财产并就该财产优先受偿的权利..留置权人的权利主要有：1、就留置物优先受偿权..留置权所担保的范围包括主债权和利息、违约金;损害赔偿金;留置物保管费用和实现留置权的费用..留置权人在债务人逾期不履行债务时;有权留置留置财产并优先受偿..2、收取留置物的孽息..收取的孽息;应先充抵收取孳息的费用..3、因保管留置物所支出的必要费用;有权请求债务人返还..留置权人的义务主要有：1、留置标的物;但留置物为可分物的;留置物的价值应当与债务的金额相当;即债权人只能留置与自己的债权额相当的部分;其余部分应当交付债务人..2、保全留置物;未经债务人同意;不得未经出质人同意;擅自使用、出租、处分留置物;3、返还留置物..在债务人履行债务时;留置权有义务返还留置物..十七简述善意取得构成要件和适用..答善意取得又称为即时取得;无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物动产或者不动产转让给第三人的;如受让人在取得该动产时系出于善意;则受让人取得该物的所有权;原权利人丧失所有权..善意取得成立需具备以下条件：1、受让人须为善意..指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态..2、受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权..3、受让人须实际占有由让与人转移占有的动产..4、客体物须为以交付为物权的公示方法的动产..5、让与人须为无处分权人..6、让与人须为动产的占有人..善意取得的适用范围是关于无权处分遗失物和盗赃物的情形是否适用善意取得..物权法规定;所有权人或者其他权利人有权追回遗失物..对于被盗、被抢的财物;一般所有权人可以通过司法机关依照刑法、刑事诉讼法、治安处罚条例等有关法律法规的规定追回..行为人将诈骗财物已用于归还个人欠款、贷款或者其他经济活动的;如果对方明知是诈骗财物而收取;属恶意取得;应一律予以追缴；如确属善意取得;则不再追缴..十八简述权利质权特点答：权利质权是为了担保债权清偿;就债务人或第三人所享有的权利设定的质权..权利质权是一种准质权..权利质权的标的是权利..1．权利质权与动产质权并立构成完整的质权制度..而二者最显着的区别在于标的物;前者为可转让的财产权;后者则为动产..2．权利质权的标的为无形财产权;并具有可让与性..3．权利质权的设定方式和实现方式各有其特点..权利质权的设定方式依其种类不同在立法上各有不同的规定;如证券质权以证券的交付为其设定要件;而知识产权质权的设定则以登记为要件..其设定方式既不同于抵押;亦不同于动产质押;而又兼具抵押和动产质押的特点和优势..同抵押和动产质押一样;权利质权主要通过让与方式来实现;：1转让;如专利权质押可通过转让专利权收取转让费以实现债权;又如股票质押可通过转让股票以实现债权;同时;也包括拍卖、变卖等转让形式；2兑现;如存单质押;债权人可兑现现金来实现债权；3使用;如着作权中的财产权;可通过许可他人使用来收取使用费以实现债权；4转变;如提单、仓单可转变为货物、权利质权可转变为动产质权;然后以拍卖、变卖货物的价款清偿债权..十九简述物权变动原则与公示方法答物权变动的原则：物权变动;是指物权的设立、变更、转让和消灭..物权的变动;就物权自身而言;是物权的运动状态；就物权主体而言;则为物权的得丧变更；就法律关系而言;是指人与人之间对于物之支配和归属关系的变化..物权变动有二个基本原则：一公示原则;是指物权在变动时;必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开;从而使第三人知道物权变动的情况;否则不能发生物权变动的效力..二公信原则;是指一旦当事人变更物权时;依据法律的规定进行了公示;则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵;但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人;法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果;以保护交易安全..公示原则在于使人“知”;公信原则在于使人“信”..公示方法;以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权的公示方法..我国物权法规定;不动产物权的设立、变更、转让和消灭;依照法律规定应当登记的;自记载于不动产登记簿时发生效力..不动产物权的设立、变更、转让和消灭;经依法登记;发生效力；未经登记;不发生效力;但法律另有规定的除外..而动产物权以占有和交付为公示手段..物权法规定;动产物权的设立和转让;自交付时发生效力..对船舶、航空器和机动车等物权的设。

注册税务师税法二房产税

第五章房产税【考情分析】本章为考试非重点章节，平均分值在10分左右。

【内容精讲】第一节概述一、房产税的概念：以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

二、房产税的特点1.房产税属于财产税中的个别财产税。

2.征税范围限于城镇的经营性房屋。

3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。

第二节征税范围、纳税人和税率房产是以房屋形态表现的财产。

房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。

一、征税范围:房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。

二、纳税人:房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。

其中：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

备注：典当是出典人（产权所有人）急需资金，用想保留产权赎回权的一中融资行为。

由于出典期间，产权所有人无权支配房屋，所以有支配权的承典人为纳税人。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其他房产的问题。

纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

2009年1月1日起外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产，也应纳房产税。

外币为记账本位币的按缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折成人民币计算缴纳。

（新增）三、税率（一）从价计税：1.2%（二）从租计税：12%1.个人出租住房，按4%的税率征收房产税。

2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收。