第一章 物业经营管理概论 Microsoft Word 文档
物业管理师经营管理讲义
第一章物业经营管理概述第一节：物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵又称物业资产管理，指为满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
二、物业经营管理活动的管理对象物业经营管理活动的管理对象为收益性物业。
包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。
（一）写字楼指为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公共部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
国外通常分为甲、乙、丙三级。
1、甲级写字楼位置优越，交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼媲美。
优越、优良、超过。
2、乙级写字楼良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响）。
良好、良好、达到。
3、丙级写字楼已使用年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求。
年限较长、不能满足。
（二）零售商业物业分类主要依据其建筑规范、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。
通常分为六类：1、区域购物中心（1）规模巨大、10万㎡以上、服务半径200km。
（2）专业购物中心管理集团开发经营。
（3）业态业种的复合度高、行业多、商铺多、功能多。
2、市级购物中心（1）规模3万㎡以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上。
（2）由一家或数家大型百货公司为主要租户。
3、地区购物商场（1）规模1至3万㎡之间、服务人口10至30万、年营业额1至5亿元。
（2）中型百货公司往往是主要租户。
4、居住区商场（1）规模一般在3000至10000㎡之间、服务人口1至5万人、营业额3000至10000万元人民币。
物业管理师 经营管理精炼版
物业经营管理复习资料第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵（掌握）二、物业经营管理活动的管理对象（掌握）考○括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
考○如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)别。
考○考○考○(有功能陈旧因素影响)3．丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。
考○写字楼分类一般要考虑如下12考○在市级购物中心中，考地区购物商场的建筑规模一般在○年营业额在考居住区商场的建筑规模一般在○服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口年营业额在5．邻里服务性商店：这些商店的建筑规模一般在下，且以6．特色商店：主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性往往受到一定的限制。
(三)出租型别墅或公寓考别墅(Villa)○考公寓(Apartment)○考工业物业是指为人类生产活动提供人住空间的物业，包括○(五)考酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：○1而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的23功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务。
4派、富丽堂皇，强调与都市风格相匹配，而旅游度假村的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。
三、物业经营管理服务的目标考○四、物业经营管理企业考作为公司，一般应具有以下五个特征：①依照有关法律进○行登记注册；②由两个以上股东共同出资经营；③以营利为目的；④具有法人资格；⑤是经济组织。
考○考○个层次。
第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次（掌握）考○考○(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的从开发商或原业主手中)；二是在；三是二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）考○考○投资者的目标和风险／回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。
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了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。
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（三）要点说明
1. 房地产投资的目的与内容 2. 房地产直接投资的内容 3. 房地产开发投资的内容 4. 房地产投资信托基金运作方式 5. 房地产投资的主要特征及利弊 6. 房地产投资市场风险和非市场风险的区别 7. 狭义的区位与广义的区位的区别
物业管理 设施管理
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管理层次物业经营管理三个层次主要工职作责的主要职责
物业管理
保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保 存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关 系
资产管理
制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更新改造等主要开 支决策；监控物业绩效；管理和评价物业服务企业；协助物业管 理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析
物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个
目标的实现，实际上就是以物业业主的角色在工作。
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二、物业经营管理不同层次之间的关系
房地产 组合投资管理
房地产资产管理 （写字楼、商场）
房地产资产管理 （公寓）
物业管理 设施管理
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物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
国外将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 对写字楼分类一般考虑12个因素：所处的位置、交通方便性、声
望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租 户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
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（二）零售商业物业
选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合， 保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流 以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益 目标。
物注册物业管理师复习资料经营管理整理版
物注册物业管理师复习资料经营管理整理版第一章物业经营治理概述第一节：物业经营治理的概念1、物业经营治理：又称物业资产治理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业治理、设施治理、房地产资产治理、房地产组合投资治理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性治理服务。
2、物业经营治理活动的治理对象通常为收益性物业。
要紧包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。
这些收益性物业通常出租给租户〔又称为租客或承租人〕使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的要紧物质载体。
3、我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员要紧依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、乙、丙三级甲级：优越、优良、超过〔重点字〕乙级：良好、良好、达到〔重点字〕丙级：年限较长、不能满足〔重点字〕4、零售商业物业分为6大类1〕区域购物中心：规模庞大、10㎡以上、商业服务半径200km2) 市级购物中心：3万㎡以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上、由一家或数家大型百货公司为要紧租户。
3〕地区购物商场：1—3万㎡之间、服务人口10—30万、年营业额1—5亿元、中型百货公司往往是要紧租户。
4〕居住区商场5〕邻里服务性商店6〕特色商店5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性复式公寓：一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上6、物业经营治理服务的目标：从业主的角度动身，在物业经济寿命的全寿命周期内，连续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及以后进展潜力。
物业业主：包括直截了当持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者7、物业治理企业：治理型〔处于总包位置〕、专业型、综合型第二节：物业经营治理的层次与工作内容1、物业经营治理的内容与物业类型和业主持有物业的目的紧密相关，分为：物业治理、设施治理、房地产资产治理、房地产组合投资治理。
物业经营管理知识概括
物业经营管理知识概括11、物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(PM)、设施管理(FM)、房地产资产管理(REAM)、房地产组合投资管理(REPM)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
2、物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
3、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
4、写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。
5、我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
6、甲级写字楼包含：优越、优良、超过，24小时服务乙级写字楼包含：良好，不是最先，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
丙级写字楼包含：使用年限较长，满足低收入租户，相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。
写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。
对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
7、零售商业物业的分类主要依据从三个方面：建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围，分体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高(全业态、全业种/行业经营，高度专业化与高度综合化并存)、行业多、店铺多、功能多。
物业管理师经营管理重点资料
物业经营管理重点资料第一章物业经营管理概述1、物业管理从传统的物业运行管理服务,向策略性的物业资产价值管理方向拓展.P12、物业管理又称资产管理，为满足业主目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
P13、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
P14、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等可通常出租，可获得经常性租金收益,是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要载体（特征）。
P25、国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
P2写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
6、零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑,包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。
P37、零售商业物业的一分类依据：（1）建筑规模（2)经营商品（3）商业辐射区域的范围P38、零售商业物业分为六种类型1）区域购物中心2）市级购物中心3）地区购物商场4)居住区商场5）邻里服务性商店6）特色商店P3-4区域购物中心：面积10万平米以上，有效半径200公里市级购物中心：3万，30万人，5亿。
地区购物商场：1至3万,30万，5亿。
居住区商场：3000—10000，1—5万，3000—10000万无邻里服务性商店：3000平米以下，1万人以下，3000万元以下除了上述区分零售商业物业的方法人们还常从另一个角度来区分不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式,(一）是只经营零售业的独立的建筑或建筑群,(二)是某综合用途物业内的一部分P59、出租型别墅或公寓P5（1）别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
第5讲：第一章物业经营管理概述
第一章物业经营管理概述第四节物业经营管理的风险与管控知识点一：风险管理简介（轮换考点）（一）风险管理的定义风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。
确切地说，风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的潜在风险进行识别、鉴定、衡量并加以防范、控制以至消除的过程。
其目的是以最小的经济成本达到分散、转移或消除风险，使损失降到最低，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。
（二）风险管理的步骤1．风险识别2．风险评估3．风险控制风险控制的手段措施包括：(1)回避。
当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，采取回避策略。
例如在游泳池里不设跳台（板）就可以避免跳台（板）的风险，这已是住宅区内游泳池的普遍做法。
(2)自担或保留。
这是指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失。
(3)预防与抑制。
这是指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能。
预防与抑制的区别在于前者施之于事前，后者施之于事中。
例如，保险箱被窃的风险可以用限制放在保险箱里现金的数量、在财务室安装报警系统等来解决；建筑火灾的危险可以用安装灭火器、自动防火门、防火织物来控制。
(4)转移。
这是指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。
转移的形式主要有两种：一种是以保险形式转移，即通过购买保险，将承担的风险部分或全部地转移给承保方。
另一种是非保险转移，即通过合同方式将某些风险责任转移给对方。
4．风险调整这是针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估，从而对原风险管理系统作适当的调整。
例：（2013）在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是(b)。
a.风险控制b.风险回避c.风险转移d.风险调整知识点二：风险种类及特点（轮换考点）（一）管理模式风险管理模式风险主要指在从事物业经营管理活动时，责任方采取的管理方式以及法律模式等导致的风险，主要包括以下两种：1．不同企业管理模式带来的风险不同的物业服务企业对于从事经营性管理活动所采取的管理方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是组建管理中心或者项目部。
物业经营管理概述(参考Word)
第一章物业经营管理概述（4852）第一节物业经营管理的概念知识点一：物业经营管理的内涵（常考点）1、简述物业经营管理的内涵？答：物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。
物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
例：（2011）关于物业经营管理内涵的说法，错误的是( b )。
a.物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务b.物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理c.物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动d.收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报知识点二：物业经营管理的层次（轮换考点）2、简述物业经营管理的层次？答：物业经营管理分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次，其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
（一）物业管理物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处于正常的运行状态。
对于居住物业，传统的物业管理不包括物业经营管理的其他内容。
（二）物业资产管理1.物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行经营和管理，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。
2.我国物业资产管理的起步与发展。
我国物业资产管理是伴随着物业管理行业的发展而起步并逐步发展起来的。
第一章物业管理服务与经营概述
事后，物业管理公司总经理把此事
作为典型案例，要求各管理处以此作为 样板，展开讨论：当公司利益和个人利 益发生冲突时，你该怎么办？
【详解】
本案例的发生是由于物业管理公
司推出免费为业主照看小孩的服务， 公司员工为了满足业主的要求，而放 弃了自己亲属的追悼会。该物业管理 公司员工的所作所为充分体现了业主 利益高于一切和100%业主第一的高 尚管理理念。
从案例中可以看出，社会在不断发
展，人们的消费水平不断提高，在物质 条件提高后，对服务就有了新的需求， 要真正做到不断超越业主日益增长的需 求，还需物业管理从业人员的共同努力。 在一些高档住宅（别墅）小区推出花样 繁多的服务，服务的质量应该是放在第 一位的，因为没有好的服务是很难吸引 业主来此购房居住的。现在对于广大消 费者来说，购房的选择范围也越来越大， 除了房型、地段、朝向、周边交通条件 等，他们越来越看重物业管理，物业管 理的好坏将直接影响到这个楼盘的销售 情况和房地产开发商今后在这块土地上 的开发前景。
第一节 物业管理服务与经营的 基本概念
1.3物业管理服务 1.3.1物业管理服务定义
对于物业管理服务的概念到目前为止 还没有一个完全确定的说法，本书编 者认为物业管理服务指物业管理公司 接受业主的委托，为业主提供服务， 兑现承诺。即被雇佣的管理者为业主 提供服务。
《物业经营管理》第一章考点分析
2011年物业管理师（1）2011年物业管理师《物业经营管理》第一章物业经营管理概述考点分析第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵1．传统的物业管理根据国务院2003年颁布的《物业管理条例》以及2007年的重新修订版本的规定，物业管理是指“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。
2．物业经营管理(掌握)物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。
由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。
3．物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。
（了解）（1）从传统的物业管理和物业经营管理的含义可以看出，物业经营管理的管理层次更丰富，它可以是物业管理，还可以是设施管理、房地产资产管理、或房地产组合投资管理。
（2）物业经营管理更强调以收益性物业为对象，为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
二、物业经营管理活动的管理对象(掌握)物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
（一）写字楼1．定义写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。
物业管理师 经营管理精炼版
物业经营管理复习资料第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵（掌握）营活动。
二、物业经营管理活动的管理对象（掌握）考写○字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
考○如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，考○考○考○(有功能陈旧因素影响)新落成的同类建筑物。
3．丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。
考○楼分类一般要考虑如下12考其商业辐射区域○为主要租户；考地区购物商场的建筑规模一般在商业服务○在主要租户。
考居住区商场的建筑规模一般在○区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口额在5．邻里服务性商店：这些商店的建筑规模一般在且以营业额在6．特色商店：主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性往往受到一定的限制。
(三)出租型别墅或公寓考别墅(Villa)从环○考公寓(Apartment)○考○(五)考酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：○12而旅游度假村则大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀3主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务。
4富丽堂皇，强调与都市风格相匹配，而旅游度假村的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。
三、物业经营管理服务的目标考物业经营管理服务的目标，○四、物业经营管理企业考作为公司，一般应具有以下五个特征：①依照有关法律进行登○记注册；②由两个以上股东共同出资经营；③以营利为目的；④具有法人资格；⑤是经济组织。
考○考○次。
第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次（掌握）考○考○(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处从开发商或原业主手中)；二是在持有期间；三是在合适的时机二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）考○考○投资者的目标和风险／回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。
第一章 物业经营管理概论 Microsoft Word 文档
说明一、题型《物业经营管理》试题的题型分为单项选择题、多项选择题。
二、出题范围与评分标准1、出题范围不出本教材。
因此，除本教材之外无需再看其他书。
2、评分标准以本教材为准，凡与本教材不相符的不得分。
三、如何过关1、精读考试大纲要求掌握和熟悉的教材内容，了解的内容可以暂时不用管。
2、做完《全国物业管理师执业资格考试辅导》书中的练习题，至少也要将答案标到练习题上，考前至少阅读一遍练习题及答案。
四、过关概率估计如果做到上述要求，今年的通过的概率应大于75%。
第一章物业经营管理概述（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。
（二）考试基本要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。
熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。
了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。
第一节物业经营管理的概念随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的需求与日俱增。
物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。
这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。
企业资产中房地产资产通常占相当大的比重，其管理质量的好坏，对于企业成本与收益、股东回报和企业主营业务的顺利开展，有着至关重要的影响。
因此，企业房地产资产管理和物业管理师在企业经营决策中扮演着越来越重要的角色。
与传统的企业不同，许多现代企业尤其是跨区域的大型企业，越来越将其工作重点放在核心业务上，而将非核心业务和服务管理留给更专业的行家。
企业房地产资产管理通常属于企业的非核心业务，因而企业在逐渐地将其发包出去，这就为物业管理行业提供了新的市场。
物业管理的重要性：(1)确保物业正常运作；(2)保值增值；(3)通过良好的物业管理，使开发商、物业公司和业主的投资得到回报。
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说明一、题型《物业经营管理》试题的题型分为单项选择题、多项选择题。
二、出题范围与评分标准1、出题范围不出本教材。
因此，除本教材之外无需再看其他书。
2、评分标准以本教材为准，凡与本教材不相符的不得分。
三、如何过关1、精度考试大纲要求掌握和熟悉的教材内容，了解的内容可以暂时不用管。
2、做完《全国物业管理师执业资格考试辅导》书中的练习题，至少也要将答案标到练习题上，考前至少阅读一遍练习题及答案。
四、过关概率估计如果做到上述要求，今年的通过的概率应大于75%。
第一章物业经营管理概述（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。
（二）考试基本要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。
熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。
了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。
第一节物业经营管理的概念物业管理的重要性：(1)确保物业正常运作；(2)保值增值；(3)通过良好的物业管理，使开发商、物业公司和业主的投资得到回报。
一、物业经营管理的内涵物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(Property Management)、设施管理(Facilities Management)、房地产资产管理(Real Estate Assets Management)、房地产组合投资管理(Real Estate Portfolio Management)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
注：必须掌握物业经营管理活动：既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。
由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。
由于设施管理和房地产资产管理在我国尚处在萌芽阶段，而物业管理行业发展已经相对比较成熟，所以传统物业管理企业从物业管理拓展到物业经营管理，有着得天独厚的竞争优势。
由于为业主提供了具有更高附加价值的服务，物业管理企业的这种拓展，必将为其自身发展提供更广阔的前景。
二、物业经营管理活动的管理对象－重中之中，必考内容物业经营管理活动的管理对象：通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
(一)写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
1．甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。
甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。
掌握：甲级写字楼标准－可能为多项选择题。
2．乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
掌握：乙级写字楼标准－可能为多项选择题。
3．丙级写字楼物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。
掌握：丙级写字楼标准－可能为多项选择题。
对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
－重点掌握－多项选择题。
(二)零售商业物业－重点掌握零售商业物业是：用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。
不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务，以选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标－零售商业物业管理的必要性。
零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。
零售商业物业通常分为如下六种类型：－重点掌握。
1．区域购物中心区域购物中心(Shopping Mall，有译为“摩尔”)是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
其建筑面积在10万平方米以上，有效商业服务半径可达到200km，例题：区域购物中心的建筑面积在（）万平方米以上。
A、10；B、20；C、30；D、402．市级购物中心市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。
3．地区购物商场地区购物商场的建筑规模一般在1～3万平方米之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10—30万人，年营业额在1～5亿元人民币之间。
4．居住区商场居住区商场的建筑规模一般在3000～10000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000～10000万元人民币之间。
5．邻里服务性商店这些商店的建筑规模一般在3000m2以下，且以500～1000m2建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。
6．特色商店除了上述区分零售商业物业的方法，人们还常从另一个角度来区分，即不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。
目前国内外以办公、酒店、住宅或文化娱乐设施为主的综合用途开发通常将零售商店包括在内，成为整体开发的一部分。
(三) 出租型别墅或公寓－重点掌握用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓，这是经营性房地产的重要类型。
为了保持较高的出租率和租金水平，也需要物业管理企业来为业主或投资者提供招租、租赁管理、维护与维修、安全与卫生、资本与预算管理等物业经营管理服务。
1．别墅别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
2．公寓公寓(Apartment)是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。
具体类型包括：复式公寓(一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上)、花园公寓(公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅)和单间公寓(由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅)。
(四)工业物业－重点掌握工业物业是指为人类生产活动提供人住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。
用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。
(五)酒店和休闲娱乐设施－重点掌握酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。
酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：－重点掌握1．服务对象不同。
2．地理位置不同。
3．服务内容不同。
4．建筑设计和装潢风格不同。
三、物业经营管理服务的目标－掌握物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。
物业管理企业以公司的形式存在。
公司是指依法定程序设立的，由两个以上股东共同出资经营，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。
可以看出，作为公司，一般应具有以下五个特征：①依照有关法律进行登记注册；②由两个以上股东共同出资经营；③以营利为目的；④具有法人资格；⑤是经济组织。
物业经营管理企业：既管物业，又经营物业。
物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种－重点掌握。
1．管理型物业管理企业管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。
管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。
2．专业型物业管理企业专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。
3．综合型物业管理企业综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。
从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。
管理型和综合型物业管理企业，也能为业主提供物业管理顾问、咨询服务。
第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次－重点掌握，必考内容物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为：物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。
其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
1．物业管理物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。
2．设施管理设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。
设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。
3．房地产资产管理－也可以称为物业管理企业的再管理房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。