物业设施设备管理指南

1、保持设施、设备完好，满足使用功能； 2、确保物业及使用人的安全； 3、促进物业保值增值。
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第1章物业设施设备管理
1.7 项目经理应具备的设施设备管理的最基本的条件
1、知道所管项目有些什么主要的设施设备，数量、品牌、产地、主要参数等。
2、日常设施设备管理的主要内容与环节。
3、学会一些维修、保养成本控制的手段。
5、随着行业的快速发展，管理的社会物业资产价值愈来愈大，物业的产权人对物业管 理的要求愈来愈高，社会公共管理职责愈来愈重，这就为物业管理行业给与了更大的社会 责任。
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第1章物业设施设备管理
1.5 设施设备管理的意义
1、为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。
2、是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业 保值增值的有效手段。（设备的寿命周期是指设备的“计划－设计－制造－调试－安装－ 试运行－使用－维修－改造－报废”全过程。设备寿命周期费用就是在设备寿命周期中， 对设备投入的全部价值量，这是一项综合性的货币形态价值预测指标，也是设备经营管理 的基础资料之一。设备寿命周期费用主要包括设备购置费和维修费。）
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第3章 高压供配电系统
3.1高压供配电系统概述
3.1.5供配电设备组成 1、进线隔离柜 2、高压进线柜 3、压变柜 4、变压器柜 5、计量柜 6、电力变压器 7、联络柜 8、直流屏 9、中央信号屏
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第3章 高压供配电系统
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第3章 高压供配电系统
3.4用户负荷分类
建筑供电的重要性在于用电单位确定的重要程度和居住区域的档次、供电中断是否会 引发人员伤亡和经济财产损失，引起政治影响和公共场所的秩序混乱。为此，国家供电管 理部门对所有用户在项目的设计报装申请阶段时，即按用户合负荷的重要程度等级予以审 核批准，一般分为三级标准对用户进行供电。
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4、掌握一些节能的方法。
5、有做设施设备管理内行的愿望。
举例：进入一个物业区域，通过眼睛你能扑捉到什么信息？户数、一梯几户、电梯品牌台数、供水方式、
供电方式、周界、消防烟感、探头数量、维修资金使用、写字楼客户人数、空调装机容量、装饰情况、 公共厕所情况、看开关知BA、卫星、对讲系统、手机和网络覆盖、自动门、车库、绿化情况、现场设施 设备管理、看公告栏了解物业与业主沟通、岗位设置及人员成本与管理费的匹配度、管理费定价。
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第1章物业设施设备管理
1.8 设施设备的分类
1、强电系统。 2、电梯升降系统。 3、空调系统。 4、给排水系统。 5、消防系统。 6、弱电系统。 7、房屋与设施。
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物业设施设备管理
（第二部分 强电系统 ）
2010年3月10日
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第3章 高压供配电系统
物业设施设备管理
（第一部分物业设施设备管理基础 ）
2010年3月10日
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第1章物业设施设备管理
1.1 物业设施设备管理概述
1、物业：物业是指建成并交付使用的建筑物及设施、设备，以及相关的场地。 2、物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合 同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的 环境卫生和相关秩序的活动。
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第1章物业设施设备管理
1.3 设施设备管理
物业设施设备管理。是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和 科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设 施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命， 以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需求，并创造良好的经济效益和社 会效益。
3、是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需求。
4、能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也促进物业管 理行业的健康发展。
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第1章物业设施设备管理
1.6 设施设备管理的目标
用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率， 是物业设施设备管理的根本目标。
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第3章 高压供配电系统
3.1高压供配电系统概述
3.1.5供配电设备组成 3、压变柜 作用：内置电压互感器(图3-13),它是将10kV电压变换成0.1kV,可向继电保护和计量仪 表供电,也可以通过电压互感器为操作系统提供工作电源。 作用：当遭受过电压时,避雷器的非线性伏安特性发挥作用,避雷器处于导通状态,释放 过电压能量,从而防止过电压对变配电设备的侵害。 4、变压器柜 作用：同高压进线柜，主要是切断和接通变压器的空载和负载电流及切断变压器故障、 短路等事故电流作用。
3.1高压供配电系统概述
3.1.1高压供配电系统 1、对于物业管理公司来讲，高压供配电系统是指从高压进线的产权分界点到变压器之 间的线路和设备。 2、同时使用多台变压器供电的民用建筑物，通常都采用10kV、35kV供电。 3、建筑群内用来改变电压的场所被称为变电室，用来接收和分配电能而不改变电压的 场所称为配电室。
1.2 物业设施设备管理的四要点
1、基础管理。
1、基础管理。（摸清家底，收集资料，建立台账，完好率评价）
2、使用与维护。 2、日常运行。（确保设施设备满足使用要求和安全要求）
3、修理。
3、维护与修理。（日常维护、一级保养、二级保养）
4、完好率自我评价。4、能源管理。（随时掌控能源使用情况，设施设备经济运行）
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第33.1章高压高供压配供电配系电统系概统述
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第3章 高压供配电系统
3.1高压供配电系统概述
3.1.4用户负荷分类 3 凡不属于上述一级和二级的供电用户均属于三级。 技术要求：10kV单路高压架空线路进线或电缆直配，无自备发电机和UPS电源。 特点：供电保障的可靠性低，若出现供电故障或需要进行设备检修时只能中断供电。
3.1高压供配电系统概述
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第3章 高压供配电系统
3.1高压供配电系统概述
3.1.3电力用户
也称电力负荷。在电力系统中，一切消费电能的用电设备均称为电力用户。电力用户 按其用途可分为：动力用电设备、工艺用电设备、电热用电设备、照明用电设备等，它们 分别将电能转换为机械能、热能和光能等不同形式，适应生产和生活的需要。
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第3章 高压供配电系统
3.1高压供配电系统概述
3.1.4用户负荷分类
1、一级供电负荷（用户） 突然中断供电将造成重大政治影响、人身伤亡和重大经济损失、连续生产过程被打乱 而造成大量废品、公共场所秩序出现严重混乱的用电单位。如： 1. 中央与国家的办公机构； 2. 国家级的大会堂、国际候机厅； 3. 医院或医院手术室、省级以上的大型体育场馆、大型商场； 4. 四星级以上宾馆酒店、国宾馆、甲级写字楼、高档别墅区； 5. 银行、计算机机房、通讯消防设备设施； 6. 重要交通、通信枢纽； 7. 大型钢铁生产企业、停电将发生中毒、爆炸、火灾的企业等均属于一级供电负荷。
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第1章物业设施设备管理
1.4 设施设备管理的管理特点
3、物业管理的技术管理与操作人员来源各行各业，大部分来源于农村剩余劳动力，基 本没有进行过系统的技术培训，且流动性极大，因此，整体技术素质不高，特别是不能实 现规范操作，安全隐患较大。
4、物业配套设备愈来愈先进，技术含量愈来愈高，对管理者的技术要求愈来愈苛刻， 一旦出现违规作业，就会造成极大的损失，影响用户使用，还会给行业带来极坏的影响。
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第3章 高压供配电系统
3.2 供配电系统的接管验收
a)电源来自两个不同发电厂： b)电源来自两个区域变电站 ： c) 图3-2：满足一级负荷要求的电源
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第3章 高压供配电系统
3.1高压供配电系统概述
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第3章 高压供配电系统
3.1高压供配电系统概述
3.1.4用户负荷分类 2、二级供电负荷（用户） 指突然中断供电不会造成人员伤亡和重大经济损失、不造成公共场所秩序出现混乱和 严重影响生产的用电单位。如：市县级医院、三星级的宾馆酒店、乙级写字楼、高档住宅 区、大型工矿企业等均属于二级供电负荷。 技术要求：两路高压10kV供电，一路常用一路备用，或两路高压上一级来自于同一变 电站的不同高压开关（即专业人员俗称的假双路），或一路专用高压供电辅助配备自备发 电机组、UPS电源、蓄电池组。
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第3章 高压供配电系统
3.1高压供配电系统概述
3.1.5供配电设备组成 5、计量柜 作用：计量实际电能消耗量。 6、电力变压器 作用：它在变配电室内起变换电压的作用。将10kV电压变换成0.4kV电压,以适应用户 需要。 7、联络柜 作用：基本作用与高压进线柜相同,主要是切断和接通两路电源之间高压母线的空载和 负载电流及切断高压母线之间的故障、短路等事故电流作用。
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第3章 高压供配电系统
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第3章 高压供配电系统
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第3章 高压供配电系统
3.1高压供配电系统概述
3.1.5供配电设备组成 1、进线隔离柜 作用：是电气系统中重要的开关电器，其主要功能是：保证高压电器及装置在检修工 作时的安全，在高压进线处起隔离电压的作用。 2、高压进线柜 作用：内置高压断路器(或称高压开关)，是变配电室主要的电力控制设备,具有灭弧特 性,当系统正常运行时,它能切断和接通线路及各种电气设备的空载和负载电流；当系统发 生故障时,它和继电保护配合,能迅速切断故障电8