产业新城业务模式及组织架构
产业新城业务模式及组织架构ppt课件
机构及岗位设置—中建国际投资
XX投资
发 展 部
产 业 新 城 部
XX
财 务 资 金 部
人 力 资 源 部
行 政 公 关 部
工 程 管 理 部
法 律 事 务 部
IT 部
X X 公 司
X X 公 司
X X 公 司
X X 公 司
X X 公 司
X X 公 司
X X 公 司
· · · · ·
1.
部门职责。明确部门职责；界 定XX部与产业新城部的业务拓 展范围、协同机制 现有业务。视具体情况将各子 公司产业园项目拆分管理 产业新城部。做大资源整合平 台，为子公司提供智库、规划、 招商、营销等资源
规划设计
• 城市空间规划（概规、 总规、控规、市政、 详规、城市设计） • 园区规划、商业\住 宅项目规划
招商营销
• 政府关系、商业协会 \企业资源管理 • 园区形象定位、品牌、 公关，参加展会、举 办推介会，针对企业、 科研机构宣传园区 • 依托核心企业进行产 业链招商\商业地产 招商\地产营销策划
配置营销策划、品牌公 关、招商推介人才，统 筹政府及企业接洽，策 划、组织大型活动
运营管理
• 园区、公共项目经营 • 商业、住宅物业管理 • 园区企业、商户服务
职 能 定 位
• 建筑设计、景观设计
人才 配置
产业园管理模式和运营模式
产业管理模式与运营模式
一、管理模式：
1、行政主导型管理模式；
2、公司治理型管理模式；
3、还是混合型管理模式？
二、运营模式：
1、以工业厂房出租和销售为主，以土地出让为辅；
2、以代地方政府招商为主，以商业开发为辅；
3、以入园企业进行全方位服务为主，以整体物业管理为辅
三、赢利模式：
1、以厂区建筑物销售提取利润；
2、以厂区建筑物出租收取费用；
3、以土地出让差价赚取利润；
4、以说明入园企业提供平台收取服务费用；
5、以配套设施和配套（商业、住宅）服务收取合理费用；
四、建设模式：
产业园的建设模式是：“政府推动与管理、企业开发与招商、产业升级、市场运作”。政府推动与管理，就是在政府的指导下，由我企业配合当地政府具体制定符合当地实际的产业园建设方案，并利用双方资源，促进方案实施。企业开发与招商，就是政府不直接介入产业园的具体建设经营，而是由企业
帮助招商及投资开发物业，由愿意并有实力和信誉的大型公司，或
企业联合体负责规划建设和经营等工作。
产业管理模式与运营模式调查
一、管理模式
1、产业园管理模式属于行政主导型管理，模公式司治理型管理模，式还是混合型管理模？式
2、产业园招商经验如？何
3、产业园规划经验如？何
4、产业园物业管理经验如？何
5、土地开发经验如？何
6、项目招标经验如？何
二、运营赢利模式
1、产业园怎样赢利？
（1）产业园的土地政策（土地来源、征收、出让价格、收费、土地
使用税费、土地增值）
2）产业园的税收分成政策（3）产业园的招商政策
（4）政府有哪些补贴？
（5）土地使用费减免、税收减免
（6）土地使用租金
五大产业园区运营模式分析
五大产业园区运营模式分析 How hard you did, how lucky you get!
五大产业园运营模式分析
一、华夏幸福基业
1、企业背景及发展概况
华夏幸福基业成立于1998年,拥有房地产开发经营业务一级资质,早期致力于河北省内的城市住宅项目开发;2002年开始运营固安工业园,逐步向工业园区运营商进行转变,目前已经形成“园区+地产”运营模式;华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地;
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点,通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展,同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契,实现互帮互赢;
2、运营模式和盈利模式
➢运营模式
以打造“产业新城”为企业战略定位,以“园区+地产”作为盈利模式,公司在园区还未起步前,就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议,由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务,政府则提供行政方面的服务和管理;与2015年提出的PPP模式不谋而合;
企业整体运作类似于中介服务,通过对产业新城的整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源,进行园区的规划建设和运营管理服务;
➢运营特点
1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区,以助力区
域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议,争取更多利好政策；
2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈,同时能够及早
华夏幸福产业新城开发性PPP模式
华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机
制、优势及风险
华夏幸福2002年在固安县率先探索产业新城开发性PPP 模式，为政企合作开发产业新城提供了优秀范例。党的十八大以后，华夏幸福的产业新城开发性PPP模式迅速扩张，目前已布局于全国60余个区域，业务版图覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈、 13个省级行政单位，在我省周边的湖南、湖北、浙江、安徽、广东均有产业新城合作项目。华夏幸福产业新城开发性PPP 模式也得到了得到各级政府广泛认可。河北固安产业新城、江苏溧水产业新城、湖北省黄冈市团风县产业新城、浙江省湖州市南浔区产业新城、河南省郑州市新郑市产业新城五个项目入选财政部PPP示范项目。其中，固安产业新城还入选全球60个可持续发展PPP案例。
京津冀都市圈
非京
长三角都市圈
上碑.南亭.杭辩.合度
粤港澳都市国
广州.漏圳
篙潜都市圈
郑州，直汉，成都
图i华夏幸福产业新城国内布局情况
一、运行机制
产业新城开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。
（一）运作机制
在产业新城开发性PPP模式中，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其中，产业发展服务是核心，具体包括华夏幸福在委托区域范
华夏幸福产业新城开发模式
正式开发程序
修建性详细 规划
专项规划 开发策略
启动三大规划 签订正式协议
区域开发全流程-资源
土地资源是产业新城开发的物质载体
没有土地就没有产业新城
农用地
农转用 土地征转
基
建
划拨
划拨决定书
公
建
建设用地批复
土地拆迁 土地整理
纳入土地储备
招标 拍卖 挂牌
土地出让
用地验收
村集体建设用地
土地征收
二
级
开
收并购
区域拓展
1.区域锁定 2.业务谈判 3.协议签订
4.补充协议 签订
5.发布公告
整体规划 发展规划 资源获取
1.战略规划 2.概念规划 3.产业规划
1.开发策略 2.业务规划 3.财务规划
土地整理
园区建设
➢设计 ➢立项 ➢招标采购 ➢施工 ➢销售 ➢竣工 ➢交付
招商引资
园区运营
政府结算
4.城市总规 5.城市控规
产业新城业务内容
湖北武汉 江夏备忘录公告
来源于上海证券交易所公告（ 600340 ）
产业新城业务内容
固安新兴产业示范区补充协议公告
来源于上海证券交易所公告（ 600340 ）
产业新城业务内容
委托事项和投资回报方式
政府主导，多元化投入，市场化运作，企业化经营，社会化管理 统一规划，统一管理，分期建设、滚动开发
产业新城PPP项目融资管理环节新型风险的合规管控
CHINA CIVIL ENTREPRENEUR
投资创业
产业新城PPP 项目融资管理环节新型风险的合规管控
方兴
中铁南方投资集团有限公司
摘要：通过系统分析产业新城PPP 项目在融资管理环节可能出现的各类风险事项，就风险表现形式进行了描述，同时给出对应的合股管理控制应对策略。
关键词：PPP 项目;产业新城;融资;风险管控随着国家新型城镇化战略稳步实施，全国范围内政企合作模式（Public-Private Partnership ）大量运用，笔者所在单位率先进军产业新城领域，其旗下肇庆市西江科技城项目已进入实施阶段。根据财政部PPP 中心的分类，产业新城PPP 项目属于“城镇综合开发-片区开发”类PPP 项目，具有业务链条长、投资体量大、经营周期长、知识复合度高、资源跨行业整合、不确定性因素多等特点。作为建筑类投资企业公司律师，笔者结合产业新城PPP 项目融资环节实际管理情况，对该环节存在的风险问题进行了分析并给出了对应合规管控建议。
一、未按约定履行融资义务的风险(一)风险表现
PPP 模式产业新城项目投资范围广、投资金额大。如无法按照前期制定的融资方案落实融资义务，社会资本方将承担一定的融资兜底义务之外，项目公司还将面临支付高额的违约金、甚至触发政府方的合同解除机制等不利后果，最终导致项目实施陷入困境。
(二)风险防范
一是融资方案需提前谋划。社会资本方在投标或前期策划时即应开始科学合理规划、设计融资方案，保障项目中标后融资交割工作顺利开展。二是加强融资方案过程管控。融资方案实施过程中出现变更，应据实做好变更方案的制定、报批手续，满足过程中的融资需求。三是拓宽融资渠道。应充分利用好产业新城模式概念，引导保险资金、PPP 基金等多元化优质资金投入，满足项目融资需求。四是合理分配投资人融资义务。除项目公司、社会资本方的融资义务外，政府应积极提供政策扶持、优化项目实施环境协助拓宽融资渠道。
产业园商业模式及六大运营商案例研究
行业报告：
产业园商业模式及六大运营商案例研究
目录
产业地产核心四大商业模式
产业园区六大运营商
产业地产核心四大商业模式Industrial real estate core four business models
地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。
拿地整体开发
产业综合体
总部综合体
客户需求
增值服务
配套服务
租售
定制式开发
地产开发商的商业模式
物业出售
即出售产业物业获取利润，由于产业地产前期开发投资巨大，且我国缺乏畅通的产业地产融资通道，地产开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业销售比例偏高，普遍在7成以上，以联东U谷为例，其物业租售比维持在2:8左右。物业出租
即通过持有的方式对物业进行出
租获取租金收益，由于我国工业
用地政策有很强的区域个性，很
多地方规定，工业用地上的物业
产权不能分单元、分层或分栋出
让，这就堵死了物业出售的获利
通道，开发商不得不持有并出租
物业，以获取稳定的租金，持有
物业虽然资金回收较慢，但能使
开发商获取物业增值收益。
提供服务
即通过提供入驻企业所需的基础配套
服务和增值服务获利。在专业分工越
来越细化的时代，企业对人力资源、
金融投资、科技信息等专业化、增值
型服务的需求越来越多，基础性的物
业服务已经不能满足企业的需求。提
供配套的产业服务在提高园区的招商
能力的同时，也蕴藏着巨大的利润空
2019年产业园区开发运营企业组织架构和部门职能
2019年产业园区开发运营企业组织架构和部门
职能
一、公司组织架构 (3)
二、部门主要职能 (3)
1、战略发展部 (3)
2、运营管理部 (3)
3、财务管理部 (4)
4、产品管理部 (4)
5、综合管理部（党委办公室） (4)
6、董秘办 (4)
7、安全生产监督管理部 (4)
8、监察部（纪委办公室、党委巡察办） (5)
9、风险管理部（法律合规部、审计稽核部） (5)
10、区域公司 (5)
11、事业部/专业公司 (5)
（1）产业园区事业部 (5)
（2）邮轮事业部 (6)
（3）海外发展事业部 (6)
（4）商业管理事业部 (6)
（5）物业 (6)
（6）酒管 (7)
（7）健康 (7)
（8）公寓 (7)
产业园组织架构
产业园组织架构
一、总经理办公室
总经理办公室负责整个产业园的日常管理、协调和决策。该部门的主要职责包括：
1. 制定和执行产业园的战略规划和发展计划；
2. 监督和协调各部门的工作，确保工作的高效进行；
3. 负责对外沟通与合作，与政府、企业和其他组织建立良好的合作关系；
4. 组织召开总经理办公会议，提出重要决策和建议。
二、经营发展部
经营发展部负责产业园的经营管理和业务发展。该部门的主要职责包括：
1. 负责产业园招商引资工作，吸引优质企业和项目落户；
2. 策划和组织各类商业活动，促进产业园的宣传和推广；
3. 负责对入驻企业进行服务和管理，解决企业发展中遇到的问题；
4. 跟踪和分析市场动态，为产业园的进一步发展提供数据支持。
三、财务部
财务部负责产业园的财务管理和资金运营。该部门的主要职责包括：
1. 编制和执行产业园的财务预算和决算；
2. 负责产业园的资金筹措和调配，确保资金安全和有效使用；
3. 监督和管理产业园的财务活动，确保财务信息的准确性和完整性；
4. 提供财务咨询和支持，为产业园的其他部门提供必要的财务服务。
四、人力资源部
人力资源部负责产业园的人力资源管理和人才引进。该部门的主要职责包括：
1. 制定和实施人力资源规划和管理制度；
2. 负责招聘、培训、考核和评价产业园的员工；
3. 搭建人才梯队，为产业园的发展提供人才保障；
4. 营造积极向上的企业文化，提高员工的凝聚力和向心力。
产业园区的四大商业模式，总有一款适合你
产业园区的四大商业模式，总有一款适合你
展开全文
传统房企开始往产业地产转型。随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求'创新驱动、转型发展'的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，工业房地产开发商开始做出重大安排。华夏幸福，天安数码城，光谷等工业房地产开发商已经沉浸在工业地产领域多年，并取得了丰硕成果，也树立了行业标杆。近年来，随着工业地产的不断升温，大多数工业房地产开发商继续发挥实力，开始在全国范围内进行大规模布局。在成功探索'园区+房地产'工业新城模式后，华夏幸福开始在全国复制。计划建设50个新的工业城市，规划面积约960平方公
里，已成为中国的主要地主。联东U谷复制了标准的工业园区和总部大楼。目前，北京，天津，上海，南京，青岛等地的联合谷已开发了40多个园区。未来5〜10年内，联东谷的园区数量将达到100个。清华科技科技园依托众多资源优势，在全国建立了30多个园区。凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来6年内将公园数量扩大到100个。潜在。中信集团，宏泰发展，亿达中国，天安数码城等工业地产企业已制定了自己的园区扩建计划。
国内10种典型园区开发管理模式
国内10种典型园区开发管理模式
1.上海漕河泾模式
上海漕河泾开发区是中国最优秀的园区之一，作为中国最早一批国家级开发区中的佼佼者，是中国开发区领域“管运分离”体制机制创新的一个标杆式的存在。1984年成立、规划面积14.28平方公里的漕河泾开发区采用的是法定公司制（“人大立法、政府管理、公司运作”）的独特操盘与管理模式，也就是由漕河泾开发总公司进行开发运营。没有管委会、市场化运作、公司制经营，漕河泾总公司的不同业务部门对接当地政府的不同管理部门，在众多国家级开发区中，是一个具有鲜明特色的另类。
这种高度市场化的模式，让漕河泾（也就是上海临港集团的前身）得以全身心投入到科技园区的开发运营当中，是为数不多的在产业和地产两个方面都表现出色，相当有竞争力的产业地产开发运营管理模式。
目前，漕河泾模式已经在上海各处复制，包括上海临港产业区、临港松江科技城、临港浦江科技城等，基本也都具有鲜明的“管运分离”特征，尤其是浦江科技城，管委会是虚设的，主任由上海闵行区领导兼任，不属于政府行政序列，是临时性非常设机构，日常运营维护完全交给园区公司。这个浦江科技城管委会实质上相当于一个财政通道——区政府给园区公司一定的预算授权范围，管委会是预算单位的二级单位，单独有财政账户，园区公司总经理在管委会有职务，方便走决策，走流程，走资金，这是上海闵行区与漕河泾模式之间一个非常大胆的创新改革。
2.无锡新加坡工业园模式
无锡新加坡工业园（WSIP）是与苏州工业园区齐名的中新两国合作园区样板，如此高规格、重量级的园区，虽然是由政府推动，但并未设置管委会，而是由中新两个股东方合资的平台公司星洲股份来完全按照市场化原则进行开发建设、招商引资、运营管理，自1993年至今已经运营了27年时间，成绩非常突出。
省属国企新城开发业务的债务风险与应对
省属国企新城开发业务的债务风险与应
对
一、华夏幸福运营模式分析
2020年以来，华晨汽车、紫光集团以及永煤集团等大型
国企集中爆发债券违约事件，金融市场普遍存在的“国企信仰”出现坍塌，国企违约背后是地方政府的信用破产，由此
引发的连锁反应令资本市场风声鹤唳。近日，产业新城行业
龙头企业“华夏幸福”发布2023年年报数据，公司经营仍受“爆雷”严重影响，涉及违约资金52.55亿元。
华夏幸福“爆雷”的核心原因是地方政府信用严重贬值、减损，甚至“破产”。公司“产业新城+配套住宅”的开发模式高度依赖地方政府信用及二级住宅销售的现金反哺，但华
夏幸福重仓的环京区域政府回款缓慢，地方政府对其欠款累
计超1,800亿元；同时，受2017年以来的地产行业严调控及疫情影响，华夏幸福的住宅销售回款大幅下降。在地方政府
信用的“贬值”与地产行业政策收紧的共振下，华夏幸福经
营管理、资金配置和资金运营的问题突显，其资金链风险最
终被引爆。
（一）华夏幸福运营模式
华夏幸福产业新城开发业务模式为开发性PPP模式，本质是“产业新城+配套住宅”的“类城投”模式。该模式本质是以产业模式为房产开发圈地，以中短期的房产开发回收的现金流反哺中长期的产业开发，再通过产业的发展进一步助推房产升值，中短结合，滚动发展，形成“一、二级联动”的循环。
“产业新城+配套住宅”开发模式依赖于政府信用及地产市场景气程度。一方面，大量垫资完成的一级开发回款周期决定权在政府，其对政府信用依赖较大，一旦政府回款不及时，大量的资产将压占在应收账款和土地存货。另一方面，在地产景气度高企时，公司可以通过二级市场实现快速现金回流，用“高周转”的住宅开发业务反哺“慢周转”的产业新城开发业务。但随着地产政策调控常态化，该模式的缺陷开始显现，大额的资金缺口只能通过融资解决，而融资规模上升带来的财务费用的上升将使得企业发展陷入债务泥沼的恶性循环，最终引发资金链风险。
华夏幸福产业新城模式与产业园案例(优选.)
最新文件---------------- 仅供参考--------------------已改成-----------word文本 --------------------- 方便更改
赠人玫瑰，手留余香。
华夏幸福产业园
目录
华夏幸福产业园 (1)
一、华夏模式 (2)
1、华夏幸福基业模式简析 (2)
2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (22)
4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (27)
6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (31)
7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (34)
8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (41)
9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (44)
10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (48)
二、案例 (54)
1、华夏幸福中心 (54)
2、嘉善高铁新城 (55)
3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (57)
4、惠州高新工业园 (58)
5、清华中试孵化产业园 (59)
6、大厂影视创意产业园 (60)
7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (61)
8、大厂专用车产业园 (65)
9、大厂专用车零部件产业园 (66)
10、上海人才创业园 (67)
11、大厂检验认证产业园 (68)
12、大厂数字出版产业园 (70)
13、光大We谷 (70)
14、固安产业新城 (71)
15、固安环保产业园 (73)
16、固安科研产业园 (75)
17、固安移动通信设备产业园 (76)
18、固安肽谷生物医药产业园 (78)
19、固安卫星导航产业园 (79)
20、固安航天产业园 (80)
产业园区运营模式全解析
产业园区运营模式全解析
「园区的五种不同的运营模式」
1.政府运营模式
这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
广州天河软件园
2.投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为
园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
浦东软件园
3.服务运营模式
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
杭州北部软件园
4.土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。
文创产业园运营管理模式及方案
文创产业园运营管理模式及方案
改革开放后，“园区经济”逐渐成为我国经济发展的重点，涵盖高新技术产业、经济技术开发区等多个行业。当前，在我国经济结构面临根本性转变、产业发展发生深刻变化的形势下，不仅会给我国工业园区经济发展模式带来新的挑战，还给“ZF投资”的长期支持带来了新的挑战，我国经济发展中的各类工业园区都遇到了发展瓶颈。因此，各产业园区有必要改进管理运营模式和产业服务，用创新思维突破初期发展瓶颈，努力实现产业园区的可持续发展。
一、产业园区行业 PEST 分析
(一)政策因素
第一，G家大力发展新一代信息技术、新基础设施、新能源、新材料、医药医疗服务、节能环保、文化创意等，大力支持战略性产业发展，建设适宜的工业园区。第二，产业用地政策日趋复杂，产业发展政策重在“新”，创新发展、新业态、新型城镇化、数字化等话题最为普遍。随着长江经济带、粤港澳大湾区、京津冀协同发展、长三角一体化等一批G家和地区重要战略规划的不断推进，我国东西南北纵横联通的规划逐步形成。第三，G家和地方ZF房地产调控政策的变化直接影响对产业园区发展的预期。随着ZF对房地产行业相应限制措施的实施，房地产行业的发展空间被压缩，房地产企业积极开辟产业园区市场，拓展新的利基市场。
(二)经济因素
第一，2021 年，我国进入“十四五”时期，但短期内全球经济增长放缓的影响较大，并将影响未来国际模式的变化发展趋势。贸易全球化的风险增加，可能会给部分企业带来经营困难，从而影响市场经济的需求。第二，虽然我国经济长期发展的基本面没有改变，但在“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新格局下，有必要大力发展文创产业园。此外，产业新城的政策正在发生广泛而迅速的变化。产业园区需要大量的营运资金，发展周期长，运营商的综合能力起决定性作用。公募 REITs 等产业和金融的创新与退出渠道仍有待探索。第三，由于行业竞争的日益加剧和新规范的监管，清洁开发业务的利润率压力加大。产业和城市开发企业一方面要制定更有针对性的经营策略，在不同的城市市场中实现差异化，另一方面要积极寻求管理红利，寻求新的出路。
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现有的各子公司根据实际需要，成立产业新城 部（或暂在XX部内设置相关岗位，比如规划设 计、产业研究等），拓展相关业务
子公司具有一定的自主权，在一线发现产业机 会后，可求助于总部调配资源；尝试以手中现 有的产业园项目为契机，与政府扩大合作范围
机构及岗位设置—总部产业新城部
XX 产业新城部
职 能 定 位
总部\子公司产业新城部 --区域产业研究
搜索具有投资价值的区域； 对潜力区域作可行性论证
公司决策委员会、产业 新城部、相关子公司
就备选的可行性方案进行初 步的内部决策
公司领导、产业新城部、 相关子公司
与地方政府进行意向沟通， 形成委托开发框架
公司领导、子公司（平 台公司）
成立区域开发平台公司，与 政府签署具体委托协议
• 建筑设计、景观设计
• 政府关系、商业协会 \企业资源管理
• 园区形象定位、品牌、 公关，参加展会、举 办推介会，针对企业、 科研机构宣传园区
• 依托核心企业进行产 业链招商\商业地产 招商\地产营销策划
• 园区、公共项目经营 • 商业、住宅物业管理 • 园区企业、商户服务
配置少量高端人才，对 接高端专业研究机构， 提供决策支持并协助子 公司相关工作开展
外部合作方
中国城市规划设计研究院及 其各区域分院、罗兰贝格、 王志纲工作室、各省市规划
局、主要行业协会等
地方政府或 开发区管委会
地方政府或 开发区管委会
需整合的外部资源—前期规划阶段
公司内部
关键业务流程节点
总部\子公司 产业新城部
区域发展战略、产业规划方 案的制定
子公司（开发平台公 司）产业新城部
高
公司应结合自身既有优势及外部资源获取难度，有选择地自建组织核心能力。从公司现状及可行性来
看：①应重点建设招商营销能力；②产业研究及规划能力的建设，专业要求高、所需时间长，先期可更 多地借助于外部专家和机构；③经过近几年拓展基建投资业务，公司自身的投资建设能力得到了一定程
度的锻炼，但在规划设计、运营管理方面缺少积累。
根据当地业务进 展及需要而定
• 业务拓展以现 有PPP模式为主
• 非产业园相关、 非系统化、低 风险、较单纯 的基建投资
• 园区工程建设 相关的征地拆 迁、报批报建 及交付维护等
• 各子项目的管 理，含土地整 理、基础\公共 设施\厂房建设、 商业\住宅工程
需整合的外部资源—论证拿地阶段
公司内部
关键业务流程节点
子公司（开发平台公 司）产业新城部、 XX园区项目管理部
区域产业规划方案审核通过
政府确定区域开发起步区， 确认分期开发计划
外部合作方
外部专家团队
地方人大、政府 地方政府或 开发区管委会
需整合的外部资源—土地开发、园区及地产开发、产业发展服务
公司内部
子公司（平台公司）产 业新城部、XX园区项 目管理部、工程合约部
产业新城业务组织结构设想
2017年7月
产业新城业务盈利模式
顺应产业转移与升级、新型城镇化等发展趋势，采取“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展 模式。也即企业受政府委托，在产业、区域政策指导下，以土地为载体，以产业园开发、产业导入及聚集为切入 点，通过规划实施区域经济可持续发展方案，在城市近郊开发、经营宜居宜业的卫星城，在为政府创造就业、拉 动GDP、提高财政收入及城市化率的同时，获得开发、建设、运营带来的土地溢价及服务费等收益。
系管理
• 产业园相关企 业招商
• 企业服务 • 城市运营
• 形成全套的产 业及区域发展 方案
• 规划文件的报 批实施
• 商业及住宅开 发项目营销策 划管理
• 公共设施运营 管理
• 物业管理
人才 配置
在有需要的子公司 少量配置熟悉当地 情况的研究人才
根据当地业务进 展及需要而定
先配置政府\企业 关系管理人员
业规划方案
竞争力
专业招商团队和多行业企业客户数据库 制定顺应产业发展趋势、适用于区域定位的 发展策略，通过招商引资和产业培育推动落实
招商营销能力
高
产业研究
企业品牌
招商营销
政府关系 资本运作
能
产品模式
力 的 规划设计
人力资源
重 运营管理
要
程
度
基础\公共\ 设施建设、 商业及住宅 开发
低
公司的能力现状
2. 现有业务。视具体情况将各子 公司产业园项目拆分管理
3. 产业新城部。做大资源整合平 台，为子公司提供智库、规划、 招商、营销等资源
财务资金部。开发类业 务所需的现金流管理、 资本运作、风险控制等 能力建设
人力资源部。业务所需 人才的岗位职责、薪酬 水平、薪酬结构、激励 机制、引进及培养资源
承担所在区域 产业园区综合 开发业务拓展
产业新城部
财务资金部 人力资源部 行政公关部 工程合约部
XX部
XX园区项目 管理部（按需）
产业研究
规划设计
招商营销
运营管理
职
能
• 所在区域的产 • 拟开发区域的 • 政府\企业关
• 园区运营
定 位
业定位及产业 政策、城市发 展规划研究
概念规划、空 间规划、控制 性详规编制
政府结算
业务模式落地所需核心能力
产业规划能力
投资建设能力
研究产业发展趋势、针对
资本运作上，高效利用各
区域特点，紧贴政策导向，
Байду номын сангаас
方资金，以较小的资本总量
运用产业价值链分析、资源
快速周转；设施建设上，为
匹配性分析、产业集群等研
政府提供园区规划、建设、
究方法，为区域量身定做产 核心 运营管理一体化服务
子公司（平台公司）产 业新城部、XX园区项
目管理部
关键业务流程节点
土地整理、工程建设 招商引资、运营管理
外部合作方
各政府机构、公用事业单 位、勘察设计\施工\监理
\质监单位等
行业协会，各类企业及科 研机构、品牌公关机构、 营销策划机构、物业管理
及生活服务公司等
谢 谢！
园区土地、房产增值
关键业务流程节点
论证拿地
前期规划
一级开发 \ 园区 \ 地产
产业发展服务
X X
投
搜寻有投资价值的区 域，进行研究、论证
整合外部专家团队 ， 提出详细的区域产业 规划建议方案
土 地 整
工 程 建
资
理
设
确定选址 ，与地方政 府洽谈合作 ，政府确 定委托开发框架
地方政府审核 ，地方 人大通过 ，形成具体 的区域产业规划方案
机构及岗位设置—中建国际投资
XX投资
XX
产
发 展 部
业 新 城
财人行工法
务 资 金
力 资 源
政 公 关
程 管 理
律 事 务
IT 部
部部部部部
XX X X XX X
XX 公公
X 公
X 公
XX 公公
X 公
·····
司司 司 司 司司 司
部
1. 部门职责。明确部门职责；界 定XX部与产业新城部的业务拓 展范围、协同机制
配置适量的规划设计人 员，对接规划局、设计 院等机构，提供决策支 持并协助子公司工作
配置营销策划、品牌公 关、招商推介人才，统 筹政府及企业接洽，策 划、组织大型活动
视乎业务拓展情况而定， 配置少量核心人员，主 要工作外包给专业公司
可启动
视业务进展而定
可启动
视业务进展而定
机构及岗位设置—各子公司
XX子公司
政府政绩利益
产业链条
公司收入来源
GDP增长、企业纳税增 加、就业增加、园区生 态改善
区域产业规划
土地整理，基础\公共设 施、园区及厂房建设
招商引资
园区产业发展服务
（产业规划、城市规划、招 商引资、投资服务，园区绿 化、公共项目经营与维护）
房地产二级开发税费、区域 居住环境改善
房地产（商业及住宅） 二级开发
人才 配置
产业研究
规划设计
招商营销
运营管理
• 区域经济、人口情况， 产业转移、升级趋势， 国家产业政策、产业 集群效应等方面研究， 为业务拓展提供指导 性意见
• 区域战略\产业规划、 项目选址、开发策划、 投资可行性研究
• 城市空间规划（概规、 总规、控规、市政、 详规、城市设计）
• 园区规划、商业\住 宅项目规划
地
方 政
我司成立开发平台公 司，平台公司 与政府 签订委托开发 协议
地方政府确定区域开 发起步区 ，确认分期 开发计划
府
基 础
公 用
厂 房/ 商
设
设
业/
施
施
住
建
建
宅
设
设
开 发
招
品牌推广运作
商
引
资
招商引资运作
入园企业
投资服务
运
营
生产生活服务
管
理
物业管理服务
公用项目维护
政府结算 部分自建、自营 出售或出租