房地产法学第二章(2012年本科生(法学.))

西方法学名著（五）
（5本）
1.《法律与革命—西方法律传统的形成》伯尔曼 贺卫方译，中 国大百科全书出版社1993年版。 2.《当代主要法律体系》达维德著，上海译文出版社1986年版。 3.《比较法总论》克茨著 贵州人民出版社1992年版。
4.《现代社会中的法律》昂格尔著，中国政法大学出版社1994 年版
2.《悲剧的诞生》尼采 广西师大出版社2002年版。 3.《新教伦理与资本主义》韦伯 陕西师范大学出版社 2002年版
4.《精神分析引论》弗洛伊德 商务印书馆1984年版
5.《人论》卡西尔 上海译文出版社1985年版。
西方法学名著（四）
（5本）
1.《宪法学教程》狄骥著，春风文艺出版社1999年版。 2.《行政法与公法精要》奥里乌著，春风文艺出版社1999年版。 3.《法律的概念》哈特著 中国大百科全书出版社1996年版。 4.《法律帝国》德沃金著，中国大百科全书出版社1996年版
• 朱塞佩 格罗索的《罗马法史》 • 艾伦，沃森的《民法法系的演变及形成》 • 西塞罗的《论义务》《论共和国论法 律》、《西塞罗三论老年 友谊 责任》 • 霍贝尔的《原始人的法》 • 巴洛的《罗马人》 • 彭梵得《罗马法教科书》 • 优士丁尼的《法学阶梯》
（二）集体土地征收中的疑难问题
2004年3月，我们国家将宪 法的第十条和第十三条进行 了修改，规定：“国家为了 公共利益的需要”，“可以 依照法律规定”对土地和公 民的私有财产“实行征收或 者征用并给与补偿”。
5.挂牌 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人 发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让 宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌 公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价 格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土 地使用者的行为。挂牌出让方式也是按“价 高者得”的原则确定受让人，大部分类似于 拍卖方式，只是其竞买的时间相对延长，有 利于竞买人理性投资，避免盲目冲动行为推 高土地价格。
土地征收行为作为经济法规制的 政府经济行为，一方面，具有行 政强制性，被征地单位必须为公 共利益需要而交出土地；另一方 面，被征地单位和政府之间可就 征用补偿进行协商，法律没有理 由也没有必要规定补偿费的最高 限额。但为了保护被征用者的利 益，法律应就补偿范围和标准提 供一个底线
• 赵敦华《西方哲学简史》 • 黑格尔的《法哲学原理》 • 黑格尔的《历史哲学》 • 汤因比的《历史研究》 • 霍布斯鲍姆关于《资本主义社 会发展》的三卷本 • 摩尔根的《古代社会》
2.国家行政行为 土地征收行为是国家依照 法律规定的程序实施的 强制剥夺私人或集体土 地所有权的国家行政行 为。
（1）公共征收是行政主体行使公共权 力时的一种特权，是私人所没有的权 力。 （2）从土地征收的程序来看，从申 请、核准，到实施、补偿、安置，行 政机关在整个过程中都居于主导地位。 （3）土地征收争端以行政程序解决。
3.招标 招标出让国有土地使用权， 是指市、县人民政府土地行政主 管部门(以简称出让方)发布招标 公告，邀请特定或者不特定的公 民、法人和其他组织参加国有土 地使用权投标，根据投标结果确 定土地使用者的行为。此种方式主要
是用于一些大型或关键性的发展计划与投资项
目用地
4.拍卖 拍卖出让国有土地使用权， 是指出让人发布拍卖公告，由 竞买人在指定时间、地点进行 公开竞价，根据出价结果确定 土地使用者的行为。适用于竞 争激烈、土地利用上有较大灵 活性的项目用地。
5.《法律的经济分析》波斯纳著，中国大百科全书出版社1997
年版。
第二章 房地产开发用地
一、房地产开发用地的方式
（一）划拨
概 念
土地使用权划拨，是指县级以 上人民政府依法批准，在土地 使用者缴纳补偿、安置等费用 后将该幅土地交其使用，或者 将土地使用权无偿交付给土地 使用者使用的行为
划拨的特征
出让方式
80%
协议
13%
招标
5%
挂牌
2%
拍卖
房价构成
农地征用费用
城市建设配套费
建造、销售成本 出让金 税费支出 利润
2002年7月1日 国土资源部出 台《招标拍卖 挂牌出让国有 土地使用权规 定》(第11号令) 规定：
• 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类 经营性用地，必须以招标、拍卖、挂 牌等公开的方式出让，禁止以协议方 式出让经营性土地
（3）国家对土地的征收并不是 无偿的，土地征收后，国家要 对被征收人进行适当的补偿， 这种补偿意味着国家对土地所 有权的取得是支付了对价的， 同时，被征收人也有获得补偿 的请求权，这种请求权很显然 是一种民事权利。
（4）土地征收虽具有强制 性，但并不意味其是一种 行政行为，国家不可任意 为之，各国法律都明确规 定国家实施土地征收行为 必须是“为了公共利益的 需要”，“公益性”是 “强制性”的基础。
土地使用后期的低效率
3、年限届满时对不动产的处置
确定首先将期限届满的情形分为两大类： 土地使用者申请续期和未申请续期。其 次，再将申请续期的情况分为两大类： 准予续期和续期未获批准。准予续期的， 重新签订出让合同，缴纳土地出让价款， 办理土地登记，这种情形不涉及对土地 使用者的补偿问题；未申请续期或申请 续期未获批准的，收回建设用地使用权， 但对于这种情形下，对土地使用者如何 补偿，《城市房地产管理法》没有提及。
5.《法理学：法律哲学与法律分析》邓正来译，中国政法大学 出版社1999年版
三、联营 四、联建（共建、参建） 五、土地征收
（一）征地行为的性质 1.民事行为 （1）征收是权利原始取得的 一种方式，国家直接依据法律 的规定取得特定权利，供给用 地者，原权利人丧失其土地上 的权利。
（2）土地征收行为 是国家基于最高所 有权而行使的能够 引起物权变动的物 权行为
法律专业文史哲本科必读( 四）
文学（5本）
1.《堂.吉柯德》人民文学出版社2004年版。
2.《红与黑》司汤达上海译文出版社2006年版。
3.《贝姨》巴尔扎克 人民文学出版社1989年版。
4.《九三年》雨果 人民文学出版社1996年版
5.《约翰.克利斯朵夫》人民文学出版社1997年版。
法律专业文史哲本科必读(四）
第一个垄断：政府垄断房 地产开发的一级市场
史上最严房产新政能抑制房价 吗？
v 政府不但掌握出让土地使用 权的权利，还掌握“由谁来 受让土地使用权”的决定权 。
•
《物权法》第137条第2款 规定：“工业、商业、旅游 、娱乐和商品住宅等经营性 用地以及同一土地有两个以 上意向用地者的，应当采取 招标、拍卖等公开竞价的方 式出让。”
招拍挂实践中出现的一些问题有：
特定竞买者“量身定做” 一次性大面积出让房地产用地 公开出让标的有瑕疵的土地。有的 地方直接将尚未完成地上附着物 拆迁补偿的“毛地”、以及还不 具备建设条件的“生地”直接以 公开方式出让
（二）出让的期限 1、最高年限 2、续期规定 续期期待权 如果可以多次续期就是变相的将土地所有 权让度给土地使用者？
3.《生命中不能承受之轻》昆德拉 上海译文出版社 2003年版 4.《莎士比亚悲剧四种》莎士比亚 人民文学出版社 1988年版
5.《傲慢与偏见》奥斯丁 上海译文出版社2001年版
法律专业文史哲本科必读(五）
史学（3本）
1.《全球通史》北京大学出版社2006年修订版
2.《叫魂—1768年中国妖术大恐慌》孔飞刀三 联书店1999年版 3.《现代世界体系》沃勒斯坦 高等教育出版社 1998年版
是一种行政法律关系 适用 面窄
只能由其本人亲自行使
客体只能是国有土地
具有无偿性，没有期限
土地使用权划拨与出让的区别
适用范围 不同
性质不同
法律属性和实 现方式不同
划拨土地使用权的行使
占有权。土地使用者依法享有 对土地实际控制的权利。包括 事实上的控制和法律上的控制。 前者如在土地上进行建筑、从 事生产经营活动，用界标、围 墙或者其它方式表明自己对某 一地块拥有合法使用权；后者 是指经过土地权利登记而确定 并表明其排除他人占有的合法 地位。
《土地管理法实施细则》规定： “征收补偿、安置方案报市、 县人民政府批准后，由市、县 人民政府土地行政主管部门组 织实施。对补偿标准有争议的， 由县级以上人民政府协调，协 调不成的，由批准征用土地的 人民政府裁决。”
3.土地征收行为是一种政府经济行为 （1）从土地征收权的产生来看，土地 征用行为是一种政府经济行为。 （2)土地征收法律制度是克服市场失 灵和政府失灵的产物 (3)从土地征收法律关系的调整方法 来看，土地征收行为是一种经济法调 整下的政府经济行为。
史学（5本）
1.《意大利文艺复兴时期的文化》商务印书馆1979年版
2.《本杰明.富兰克林自传》三联书店1958年版 3.《历史是什么》商务印书馆1981年版 4.《封建时代》商务印书馆2004年版 5.《美国与中国》费正清 世界知识出版社2002年版。
法律专业文史哲本科必读(四）
哲学（5本）
1.《共产党宣言》马克斯、恩格斯选集第一卷 人民出 版社1995年版
（三）出让价款的收取和分配
第一、地方政府随意减免地价 南宁市自2004年至2011年间，通过 政府会议纪要、文件形式减免土 地出让收益达7亿元之多。 其次，对出让金缺乏严格的监督管 理
法律专业文史哲本科必读( 五）
文学（5本）
1.《鼠疫》阿尔贝.加缪 译林出版社2003年版。
2.《情人》杜拉斯 上海译文出版社2004年版。
法律专业文史哲本科必读(五）
哲学（5本）
1.《时间与自由意志》柏格森 商务印书馆1958年版
2.《存在主义是一种人道主义》萨特上海译文出版社 1988年版 3.《西方哲学史》，罗素 上卷 商务印书馆1963年版 下卷商务印书馆1976年版
4.《沙乡年鉴》利奥波德 吉林人民出版社1997年版