保资试水养老地产调查 多种盈利模式待解
当前国内养老项目的6种盈利方式
国内已形成的养老服务业盈利模式地产开发模式、地产经营模式、专业服务模式、特许经营模式、工业产品销售模式、综合模式等，不同的经营模式具有不同的经营理念、经营方案与盈利特点。
1.地产开发模式。
养老地产开发模式是当前我国养老服务业的主要表现形式，参与的主体包括传统房地产开发企业、保险公司、国外养老投资机构等，我国《房地产管理法》、《房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等法律法规规定，投资主体要进入房地产开发市场，必须先申办房地产开发企业资质，也就是要从事养老地产开发必须具备房地产开发的能力并获得从业资格。
因此，地产开发模式实质上就是房地产综合开发模式，只是市场推动力量、所提供的产品类型和经营方式有所不同。
传统房地产开发企业如保利、首创、万科、绿地等均在积极试水主要是看中了养老地产市场潜力，尝试调整开发产品结构，努力拓展地产市场的宽度与深度，推动房企转型发展。
从市场层面来看，我国已经进入老龄化社会，养老产品特别是老年住宅供给不足是重要国情，市场决定了房屋供给结构与品质，传统房地产开发企业面对庞大的老年群体，开发建设适老社区、老年住宅是重要发展方向。
传统房地产开发企业从事养老地产开发的主要目的还是实现销售，迅速回笼资金，因为传统房地产开发企业擅长于房地产开发项目管理，对后期养老服务与物业管理并不在行，从社会分工角度来讲开发建设与服务管理分离符合科学发展要求。
保险公司进入养老地产开发市场得益于保监会政策的松动，年保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，为保险资金进入养老地产市场打开了通道，目前保险资金进入养老地产领域的投资已逾亿元。
保险公司进入养老市场主要有二个目的，一是通过养老地产开发经营使养老资金得到保值增值，从国内统计资料分析来看，房地产开发收益一直高于保险收益；二是创新保险服务领域，使保险公司更具有市场号召力。
因此，保险公司从事房地产开发一般以获得长线收入流为主，投资方式多釆取入股合作形式，对外发售釆取“保险会员制入住资格”条件。
养老地产7种盈利模式
养老地产7种盈利模式在国内养老产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老地产，尤其是对盈利模式的探索从未止步，今天本文带您一睹养老地产的七种盈利模式。
赚土地的钱——在城市远郊低价拿地开发养老养生项目，随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。
这部分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。
赚服务的钱——养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以开发商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。
赚设施的钱——为老年人配置会所及其他服务设施，为老人提供消费场所，通过配套设施获取收益。
服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。
赚人群的钱——当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。
赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。
从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。
目前国内养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内涵的盈利模式。
具体可分为以下7种：01、销售模式——出售产权销售住宅快速盈利。
与传统的出售产权房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。
通过出售适老化住宅产品快速回笼资金，是目前较为普遍的一种盈利方式。
优势：采用这种模式资金回笼快，模式复制成本低，风险小。
劣势：无法享受物业持有带来的增值收益，也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。
02、持有模式——只租不售开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租赁。
开发商担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目。
优势：有利于后期运营的持续收入。
劣势：对资金要求高，投资回收期较长，此外对开发商的运营管理有较高要求。
最全的养老机构盈利模式分析
最全的养老机构盈利模式分析从供给侧看，养老项目常见的盈利模式有三种，分别为重资产模式、轻资产模式、轻重资产结合的模式，目前多数良性运营的项目均为轻重资产结合的模式。
根据以上三类盈利模式，小编从项目的角度展开分析：一、重资产模式：产权销售——乌镇雅园盈利模式评价：一般适用于郊区养生养老大盘，需要有多元化的驱动力，政府倡导养老产业去地产化，此类项目市区很难获批。
二、轻资产模式——寸草春晖及汇晨养老公寓1、收取服务费——寸草春晖盈利模式评价：常规收费模式。
2、养老消费信托模式——汇晨老年公寓盈利模式评价：采用“养老消费信托”金融创新模式，可通过客户资产安全化投资，增加客群数量，降低客户费用负担，提高项目入住率。
三、轻重资产结合模式1、会员卡模式——亲和源及鸿泰乐璟会（1）亲和源：盈利模式：采用销售会员卡的模式，有A卡、B卡两种形式，截止到2016年年底，售价如下：盈利模式评价：亲和源是国内会员卡销售模式的鼻祖，用会员卡将项目包装成投资产品，通过自由转让实现卡的增值，同时亦有完善的退出机制，但该盈利模式需要强大的运营团队，成功运营才有价值。
（2）鸿泰乐璟会盈利模式评价：从软硬件打造方面，项目均具有国际化高度，但售价较高，导致客户面窄，属于小众产品。
2、使用权销售模式——随园嘉树盈利模式评价：房价高企的新常态下，客户对于无法分割产权的物业有一定的抗性，开发商强势的品牌效应及通过运营实现资产增值是项目成功操作的关键所在。
3、共有产权销售模式——恭和家园盈利模式评价：恭和家园是朝阳区落实居家养老条例，打造的医养结合适老化社区，是北京共有产权模式的试点项目；但此模式目前尚不成熟，需要有政府背书才能取得突破，可复制性较弱。
4、高押金模式——九华山庄备注：目前九华山庄售罄，此数据为2015年销售期调研数据盈利模式评价：九华山庄的成功运营在于其低租金及原有的温泉设施带来的附加权益，对新建项目的借鉴意义不大，同时高押金低租金形式及完善的退出机制对安全投资客有较强吸引力。
探索中前行：养老地产盈利模式有待明晰
渐飞研究报告 -
行业专题研究
国养老地产远不止这个规模。根据联合国的预测，我 65 岁以上老人人 数未来半个世纪都会保持较快速度增长，并会在 2060 年会达到 3.69 亿 的高点，占总人口比例达 28%。这意味着，未来五十年，我国将继续比 较快的老龄化进程，养老地产的需求也会巨大。
2013.11.12 房地产：《地产 2013 年 3 季报综述——利 润回升、利润率低点、投资收窄》
2013.11.04
研
养老地产专业性要求较高，盈利模式仍有待清晰。1）养老地产对专
究
业性要求较高，需要了解客户的信息，而且后续还有持续的管理问题。
报
浅尝辄止的开发商预计很难做大。2）我国目前各种盈利模式都存在
本文我们对养老产业的盈利模式进行了进一步梳理。我们认为，养老地 产对专业性要求较高，需要了解客户的信息，而且后续还有持续的管理 问题，浅尝辄止的开发商预计很难做大。美国、英国都有比较专业的开 发商，如英国的 McCarthy&Stone、美国的 Del Webb。如果开发商自身 不参与运营，效仿美国的开发商和运营商分开的模式，亦可行，但要求 参与运营的企业有比较大的发展。此外，开发商不是市场的唯一参与者， 保险公司和其他的专业性养老地产公司亦可能很好受益。长期来看，养 老地产市场规模巨大，做好准备的开发商能在市场更成熟时有爆发式增 长。
重点标的：保利、世联、凤凰股份等。目前多家开发商进军养老地
2013.11.15
产，但仍属试水阶段。1）保利地产有北京和熹会和上海西塘越；2） 房地产：《风已起，花将开》
证 券
世联地产联手台湾恒安照护，为养老地产开发商提供咨询服务；3） 凤凰股份公告进军养老产业，目前尚无具体项目；4）远洋地产、绿 城集团、金地集团、复星集团、花样年地产等也开展相关试点。
养老地产盈利模式及其利弊分析
养老地产盈利模式及其利弊分析
主要模式
中投顾问在《2016-2020 年中国养老地产行业深度调研及投资前景预测报告》中指出，养老地产租售方式比普通住宅更为复杂，需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。
（一）会员式盈利模式
一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。
典型机构：上海亲和源
以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。
管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构通常将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。
根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。
（二）逆抵押贷款购房模式
多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。
（三）转让使用权模式
老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。
假如是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚。
（四）分散租赁式模式
入住老人按月或按年交纳房租费用。
利弊分析。
养老计划书盈利模式有哪些
养老计划书盈利模式有哪些随着人口老龄化的加剧，养老问题成为社会关注的焦点。
为了解决老年人的养老问题，养老计划成为一个重要的选择。
养老计划书的盈利模式也随之而来，下面将介绍几种常见的养老计划书盈利模式。
首先，养老计划书可以通过缴纳会员费来获得盈利。
会员费是养老计划书最主要的收入来源之一。
养老计划书提供了一系列的养老服务，如医疗保健、社交活动、居家护理等，会员可以通过缴纳一定的会员费来享受这些服务。
会员费的多少根据不同的服务内容和等级而定，可以根据会员的需求进行灵活调整，从而实现养老计划书的盈利。
其次，养老计划书可以通过投资理财来获取盈利。
养老计划书作为一个专业的机构，可以通过投资理财来增加资产的收入。
养老计划书可以将会员的资金进行投资，如购买股票、债券、房地产等，从中获取投资收益。
同时，养老计划书也可以提供专业的理财咨询服务，帮助会员进行理财规划，实现财富增值，进而获得盈利。
另外，养老计划书可以通过与其他机构合作来实现盈利。
养老计划书可以与保险公司、医疗机构、养老院等合作，提供综合性的养老服务。
通过与不同机构的合作，养老计划书可以分享合作伙伴的收入。
例如，养老计划书可以与保险公司合作推出养老保险产品，通过销售保险产品获取佣金收入；同时，养老计划书也可以与养老院合作，提供居家护理等服务，从中获取收入。
此外，养老计划书还可以通过政府补贴来获得盈利。
政府对于养老问题高度重视，会给予养老计划书一定的政策支持和经济补贴。
养老计划书可以通过申请政府的养老补贴，获得一定的财政支持，从而实现盈利。
综上所述，养老计划书的盈利模式主要包括会员费、投资理财、与其他机构合作以及政府补贴。
养老计划书可以通过多种方式来获取盈利，以保证其正常运营和提供优质的养老服务。
随着养老问题的不断加剧，养老计划书的盈利模式也将不断创新和完善，以满足老年人多样化的养老需求。
老年地产盈利方式综述与分析
老年地产盈利方式综述与分析本文在分析老年地产的消费特点与老年地产项目在开发特点基础上，综述对养老地产项目中用到的盈利模式并解读，以期对老年地产行业发展有所贡献。
标签老年地产；盈利模式一、老年地产项目的特点1.老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。
老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。
老年公寓与敬老院、福利院不同，是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，环境较好地区。
由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房。
同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施和娱乐锻炼的配套设施，人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。
2.老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。
我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、”五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。
同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。
由于以上原因，老年公寓开发运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。
3.老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。
老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。
养老地产项目政策与盈利模式
养老地产项目政策与盈利模式一、养老地产项目的政策支持1.国家政策支持：随着中国老龄化态势的加剧，国家政府已经将养老产业纳入国家战略，大力支持养老地产项目的发展。
在国家层面，养老地产项目可以享受到土地政策、税收优惠等多项政策扶持，例如养老地产项目可以优先获得地方政府提供的土地资源，并享受税收减免政策。
2.地方政策支持：各地方政府也纷纷推出一系列支持养老地产项目发展的政策。
一方面，地方政府加大了对养老地产项目的用地支持，出台土地优惠政策，鼓励开发商开展养老地产项目；另一方面，地方政府也对养老地产项目提供了资金支持，例如提供贷款、资助等形式的资金支持。
3.金融政策支持：随着养老地产项目的投资规模逐渐扩大，金融机构也纷纷推出了专门的金融产品来支持养老地产项目的发展。
养老地产开发商可以通过融资渠道筹集资金，包括房地产信托、债券发行等方式。
二、养老地产项目的盈利模式2.运营服务：养老地产项目不仅提供房产销售，还提供老年人所需的各种日常生活服务，如餐饮、医疗、保健、健身、文化娱乐等。
通过提供高质量的运营服务，可以提高用户体验，进而增加收入。
3.社区配套设施租赁：在养老地产项目中，可以开设各种社区配套设施，并通过租赁的方式获取收益，例如开设商业街、超市、药店等，为居民提供便利服务。
4.居民生活附加产品销售：在养老地产项目中，可以推出一些居住的附加产品销售，例如家居用品、保健品、健康管理服务等，为居民提供全方位的服务。
5.金融衍生业务：养老地产项目可以与金融机构合作，提供金融产品和服务，例如养老金融、财富管理、保险等，为老年人提供全方位的养老金融解决方案。
综上所述，养老地产项目在政策支持下拥有广阔的发展空间，同时通过房产销售和运营服务等方式可以有效盈利。
但与此同时，由于养老地产项目对老年人的生活需求有着特殊的要求，开发商在开展养老地产项目时需要充分考虑老年人的健康、安全、舒适等方面，同时提供全面的服务，才能在市场上取得竞争优势。
康养地产运营及盈利模式研究
康养地产运营及盈利模式研究康养地产是指以健康为核心，融合居住、医疗、养老等功能，为人们提供养生、康养的特色地产项目。
随着人们健康意识的提升，康养地产市场潜力巨大。
本文将就康养地产的运营及盈利模式展开研究。
一、康养地产运营模式1. 整合资源：康养地产的运营模式需要整合各类资源，包括医疗资源、养老资源、文化教育资源等。
通过与医院、养老院、健身中心、教育机构等合作，形成资源共享与互补，提供全方位的康养服务。
2. 打造特色：康养地产需要有独特的特色，可以是自然环境的优势，比如山水环境或温泉资源；也可以是文化底蕴的特色，比如历史建筑或传统文化；还可以是医疗养生的特色，比如引进国内外优秀医疗团队和设备。
通过特色打造，提高项目的吸引力和竞争力。
3. 提供综合服务：康养地产需要提供综合的服务，包括居住、医疗、养老、健康管理等。
通过引进优秀的医疗团队提供医疗服务，提供长期照护和养老服务，以及提供健康管理服务，满足不同人群的需求。
4. 运营管理：康养地产需要建立完善的运营管理体系，包括市场营销、项目运营、客户管理等。
通过市场调研，确定目标人群，并通过有效的推广手段吸引客户。
项目运营方面，需要进行全面的规划和设计，包括建筑布局、服务设施等。
客户管理方面，需要建立良好的沟通渠道，及时解决客户的问题。
二、康养地产盈利模式1. 住宅销售：康养地产的主要盈利来源之一是住宅销售。
通过打造优质的居住环境和提供全方位的康养服务，吸引购房者购买住宅。
康养地产的住宅通常具备高品质生活配套，因此具有较高的销售价格和溢价空间。
2. 养老服务：康养地产中的养老服务也是一个重要的盈利模式。
通过提供长期照护、健康管理、养老护理等服务，为老年人提供全面的养老服务。
通过定价合理并持续提供优质服务，可以实现养老服务的盈利。
3. 健康管理：康养地产可以提供健康管理服务，通过提供体检、居民健康档案管理、健康培训等服务，提高居民的健康水平。
通过会员制和健康管理服务的收费，实现健康管理的盈利。
康养地产运营及盈利模式研究
康养地产运营及盈利模式研究康养地产是指针对老年人群体特定需求，设计和建造各类生活服务设施、娱乐设施、医疗保健设施等，以提供全方位的生活服务为主要目的的地产发展形态。
近几年，随着中国老龄化程度的不断加深和人们对养老的追求，康养地产开始逐渐受到广泛关注。
本文将研究康养地产的运营及盈利模式。
一、康养地产运营模式1、全入式运营模式全入式康养地产运营模式是指房地产开发商建立自己的老年人社区，提供包括住房、餐饮、保健和医疗等方面的全方位服务。
这种模式能够提供老年人所需的舒适和安全环境，可以更好地满足老年人的需求和要求。
全入式运营模式的优点在于方便操作和管理，开发商可以根据用户反馈及时调整服务内容，同时建立了自己的品牌，为产品质量提供了更好的保证。
2、物业服务式运营模式物业服务式康养地产运营模式是指开发商将开发的物业出售给橘子家庭、颐养等专业机构，由专业机构来管理物业并提供生活服务和医疗保健等服务。
物业服务式运营模式的优点在于提供了资金回流的机制，同时利用专业机构的运营经验可以更好地提高服务水平，进一步提高用户的满意度。
3、纯物业服务模式纯物业服务模式是指康养地产投资方与运营方签订物业服务合同，由运营方提供开发商的物业服务并从中获得一定的服务收益。
此模式的优点是开发商可以专注于物业的开发和销售，而不必将财力、物力和管理投入到康养地产的运营过程中去，而运营方可以利用更专业的人力资源和管理方法来提高物业的服务质量，从而创造更多的服务收益。
二、康养地产盈利模式1、房地产销售康养地产的首要收入来源之一是房地产销售。
开发商通过在市场上销售康养地产项目的房地产，获得一定的利润。
投资者可以通过购买康养地产项目的房地产获得长期收益。
2、康养医疗服务收费康养地产的医疗服务也是收益的主要来源之一，在康养地产内提供的医疗服务，包括常见的老年病、身体检查、康复训练、护理和营养餐等，都需要向老年人收取服务费用。
这些服务费用除了覆盖医疗人员工资外，也可以作为康养地产的收益来源。
养老机构运营盈利模式及盈利点分析报告
养老机构运营盈利模式及盈利点分析报告养老机构运营手册和几个盈利点随着我国养老产业的迅速发展，养老地产正受到越来越多的关注。
对于养老地产投资方来说，除了满足一定的公益性外，能否盈利是企业是否能够长久生存的关键，然而目前的养老地产项目多是微利或是亏损状态，盈利成为阻碍养老地产发展的主要问题。
那么在进行养老地产规划和运营时，哪些盈利因素是需要着重关注的呢？和睿养老对此进行了全面的总结和分析。
一、客户范围养老地产的客户范围明确了企业提供养老住宅、养老服务的目标群体。
对于目标群体，企业首先要进行清晰的定位，同时还要分析目标群体的规模，了解目标客户群的需求。
目标客户群的需求对企业盈利起关键作用，其决定了企业的项目定位。
对于投资商来说，在做养老地产项目之前，应该对周边地区老龄化程度、城市规划、购买意愿及经济状况做好调研，分析周边老年人的不同需求层次，定位所要服务的老年人群，针对目标客户的需求偏好设计规划养老地产，打造所需的养老住宅及服务，引导这些具有消费能力和消费意愿的老年人成为企业盈利的客户群，最终成为企业未来的收入来源。
二、企业价值链价值链是指企业价值创造的一系列活动，包括基本活动和辅助活动，构成的动态过程。
价值链中的价值活动（企业所从事的与客户有关的物质和技术的各种活动）、政府优惠、销售策略等等在企业的最终盈利过程中都发挥着至关重要的作用。
1、政府优惠政策养老地产属于持有性地产，投资开发期较长，策划规划慢，施工销售慢，资金回笼也慢，资本风险较大，对于企业的资金和运营能力都是很大的考验。
利好在于政府对于养老产业的政策倾斜可以帮助企业在土地取得、税收等方面获得相当的优惠。
这些优惠政策不仅减少了养老地产的投资及后期运营的成本，还增加了融资渠道的多样化。
2、多样化的融资结构融资结构是否合理关系着融资成本的高低，最佳的资本结构直接影响企业的负债及融资能力，与企业盈利能力息息相关，合理地利用多种融资渠道，可以改善企业融资结构。
养老产业盈利模式
养老产业盈利模式随着全球老龄化趋势的加剧，养老产业正逐渐成为一个备受关注的领域。
养老产业不仅关乎老年人的生活质量，也蕴含着巨大的商业潜力。
然而，要在这个领域实现盈利并非易事，需要深入了解市场需求，探索创新的盈利模式。
目前，常见的养老产业盈利模式主要包括以下几种：一、养老机构服务收费模式这是养老产业中较为传统和常见的盈利方式。
养老机构提供住宿、餐饮、护理、医疗等一系列服务，并向入住的老年人收取相应的费用。
收费标准通常根据服务的类型和级别有所不同。
例如，提供高端护理服务的养老院收费相对较高，而提供基本生活照料的养老院收费则较为亲民。
为了吸引更多的老年人入住，养老机构需要不断提升服务质量，打造舒适的居住环境，配备专业的护理人员和医疗设施。
二、社区养老服务模式社区养老是一种结合家庭和社会资源的养老方式。
通过在社区内建立养老服务中心，为老年人提供日间照料、康复护理、文化娱乐等服务。
服务中心可以收取一定的服务费用，同时还可以与政府合作，获得相应的补贴。
此外，社区养老服务还可以与周边的商家合作，开展如老年用品销售、老年餐饮配送等增值服务，增加盈利渠道。
三、养老地产模式养老地产是将养老与房地产相结合的一种模式。
开发商建设专门的养老社区或老年公寓，销售或出租给老年人。
这些房产通常配备了适合老年人生活的设施和服务，如无障碍通道、紧急呼叫系统、医疗保健设施等。
开发商可以通过房产销售获得一次性收入，或者通过长期的租金收入实现盈利。
此外，还可以通过配套的商业设施运营，如超市、健身房等，增加额外的收益。
四、养老金融模式随着老年人对资产保值增值的需求增加，养老金融产品应运而生。
例如，养老保险、养老基金、以房养老等。
保险公司可以推出针对老年人的养老保险产品，老年人在缴纳一定的保费后，在达到一定年龄时可以领取养老金。
金融机构可以设立养老基金，吸引老年人投资，为其提供长期稳定的收益。
以房养老则是老年人将自己的房产抵押给金融机构，换取定期的养老金。
养老地产模式待解
◆I ndusl r y l产业养老地产模式待解如何通过政策机制的完善和运营模式的创新，实现养老地产与市场需求的成功对接，成为进入老龄化社会前必须思考和解决的重要课题2013年，我国60岁以上老年人口将突破2亿。
到本世纪中叶，60岁以上人口将达到峰值4．87亿，占总人口的比重由目前的13．7％上升到2053年的34．8％。
即将来临的老龄化社会，催生的是各类养老产业的兴盛。
其中，养老地产作为“老有所养”的重要依托，成为开发商们竞相追逐的又一香饽饽。
然而，养老地产走红七八年问，政策不完善、定位不清晰、运营遇瓶颈、收支难平衡等一系列难题，令不少房地产企业踌躇于养老地产门外，迟迟不敢进人。
如何通过政策机制的完善和运营模式的创新，实现养老地产与市场需求的成功对接，成为进入老龄化社会前必须思考和解决的重要课题。
基于此，浙江省公共政策研究院于日前齐集省内养老产业专家及涉足养老地产的重点房产企业，召开“休闲养生养老地产发展前景和政策支持”沙龙，针对浙江养老地产的发展方向展开头脑风暴。
瞄准细分认清定位随着房地产调控政策的进一步收紧，继商业地产之后，养老地产成为各大开发商竞相争夺的又一热点。
然而，冠以“养老”二字，地产的商业化属性是否已经发生了一些微妙的变化?对多数开发商而言，从养老地产的细分市场，找到一条真正适合自身的发展道路，是成功从住宅地产向养老地产转型的关键一步。
40文／本刊记者冯洁作为较早涉足养老地产的本土开发商，金成集团瞄准的是高端化的养老市场。
借鉴了美国的“太阳城”养老项目，金成集团主推的养生旅游休闲农业生态项目小虎城目前已初具雏形，谈及今后的发展规划，副总裁朱早可谓成竹在胸：“整个项目定位和规划在2010年就已经完成。
项目定位为养生养老为主题的综合性小城镇，包括三大项目．分别为农业公园、养生养老社区、体育公园。
农业公园和体育公园作为养生养老社区的配套设施，分别占地8000亩和5000亩。
农业公园按照有机的标准，开展有机农业的转换，同时包含设施农业和科技农业，已被列人余杭区现代农业示范园区试点。
养老地产医养结合的盈利模式能否拯救房企？
养老地产医养结合的盈利模式能否拯救房企？存量时代房企瞄准养老地产，但是万亿蓝海只缺“模式”。
近几年，已有万科、绿城、保利地产、远洋地产等龙头房企将养老地产写入年报发展计划，企业相关发言人也会在不同场合阐述养老产业蓝图。
目前试水养老地产的大多为大型房企，其投入的也是自有资金，短期内盈利模式待考。
对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。
养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。
盈利模式的不成熟，养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案的缺失，都是企业目前亟待解决的难题。
受北京养老需求逐渐由中心城区向城郊外溢因素影响，中弘专注立足京津冀。
与此不同，最近高调试水养老地产的陆家嘴，打法则是瞄准高端养老客群，并在医养结合上做突破，希冀探究一条在养老地产上发展的健康道路和模式。
这一模式不同于“以地产开发为主”的养老地产，与泰康人寿极为相似。
从2008年投资养老产业开始，泰康集团旗下泰康之家已在北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州共八个全国重点城市建设养老社区，累计投资数百亿元。
医养结合是其养老地产发展重点。
据悉，目前北京燕园一期入住率超过96%，上海申园一期入住率超过70%。
此外，在回报率上，最早开业并运营不到2年时间的北京燕园，将在2017年实现盈亏平衡，并有望在2018年开始盈利。
泰康通过养老社区，发展医养结合的养老模式，主要有三种方式。
一是买泰康的养老保险，住泰康养老社区；二是买泰康的医疗保险，用泰康的医疗服务；三是养老金交给泰康管，攒下财富来供退休后的理财和花费。
总结起来就是养老保险与养老社区、健康险和医疗体系、养老金和资管形成三大产业链。
业内分析，从资产投资模式来看，泰康之家的燕园、申园、粤园养老社区都是典型的“拿地——建设——服务+营销”的重资产投资之路，其后续的楚园、吴园、蜀园等也都延续了其总资产模式。
一系列重资产运作意味着泰康要投入大量真金白银，而短期内难盈利、股东支持是否长久稳固、医院经营经验缺乏、医院盈利周期与险资负债难匹配等都是泰康必将面临的难题。
康养地产运营及盈利模式研究
康养地产运营及盈利模式研究随着人们生活水平的提高，对健康和养老的需求越来越大，康养地产作为满足这一需求的新兴产业，近年来得到了广泛关注。
康养地产的运营及盈利模式的研究，对于推动康养地产行业的发展具有重要意义。
本文将从康养地产的概念、运营模式和盈利模式三个方面进行探讨。
一、康养地产的概念康养地产是指以提供康养服务为主要目的的房地产项目。
康养服务包括健康养生、康复治疗、休闲娱乐等多种形式，旨在满足人们在生活品质、身体健康和精神愉悦等方面的需求。
康养地产的投资者和开发商通常会结合当地的自然资源、文化底蕴和政策支持，打造出具有特色和竞争力的康养产品。
二、康养地产的运营模式1.1 康养社区运营模式康养社区是康养地产的主要运营模式之一。
通过建设集居住、医疗、康复、娱乐等多功能于一体的社区，为居民提供全方位的康养服务。
康养社区通常由多栋住宅楼组成，设有医疗机构、康复中心、养老院、休闲娱乐设施等，形成一个完整的生活体系。
康养社区还会组织各类文化活动，丰富居民的精神生活。
1.2 康养酒店运营模式康养酒店是另一种常见的康养地产运营模式。
这类酒店以提供高品质的康养服务为核心，吸引游客和居民入住。
康养酒店通常设有专门的康养区域，提供养生餐饮、康复治疗、休闲娱乐等服务。
酒店还会聘请专业的医生和护理人员，为客人提供个性化的康养方案。
1.3 康养度假区运营模式康养度假区是一种以旅游为主题的康养地产运营模式。
这类度假区通常位于风景优美的地区，拥有丰富的自然资源和文化底蕴。
康养度假区会结合当地的特色资源，开发一系列康养产品，如养生度假村、温泉疗养中心等。
游客可以在享受美景的接受养生保健服务，达到身心愉悦的效果。
三、康养地产的盈利模式2.1 服务收费盈利模式康养地产的主要盈利来源是服务收费。
通过提供高品质的康养服务，吸引客户付费使用相关设施和服务。
例如，康养社区的居民需要支付物业费、医疗服务费等；康养酒店的客人需要支付住宿费、餐饮费以及康复治疗等费用。
养老地产项目盈利模式
养老地产项目盈利模式养老地产项目是指专门为老年人提供居住、养老、医疗、康复等服务的房地产项目。
随着人口老龄化的加剧，养老地产市场前景广阔，投资养老地产项目成为了许多房地产开发商的选择。
然而，养老地产项目的盈利模式与传统的住宅开发项目存在很大的差异。
以下将介绍几种常见的养老地产项目盈利模式。
1.售卖房产养老地产项目的主要盈利方式是通过售卖房产来实现。
开发商将项目中的房产以市场价或稍高于市场价的价格售卖给老年人或其家属。
不同于传统住宅，养老地产项目通常会提供更多的服务和设施，如社区医疗、健身设施、文化娱乐活动等。
这些附加的服务和设施会提高房产的价值，从而促进销售。
2.长期租赁除了售卖房产，养老地产项目还可以通过长期租赁来获取稳定的租金收入。
开发商将房产出租给老年人，老年人通过支付每月的租金来使用房产和项目提供的服务。
长期租赁模式可以使老年人免去高额的购房成本，同时也让开发商能够稳定地获取租金收益。
3.提供养老服务4.开展商业活动养老地产项目可以充分利用自身的地理位置和社区资源，开展各种商业活动来获取额外的收益。
例如，开发商可以在项目内开设超市、药店、餐厅等便民设施，也可以举办各种文化娱乐活动、培训课程、健康讲座等社区活动。
通过商业活动的开展，开发商可以增加项目的知名度和吸引力，进而提高房产的售卖和租赁率，并获得商业活动所带来的收入。
5.金融产品推广养老地产项目可以与金融机构合作，推广一些与养老金融相关的产品。
例如，开发商可以与保险公司合作，推出养老保险产品，为老年人提供长期护理、医疗费用等保障；还可以推广养老金、医疗服务预付等金融产品，为老年人提供更多财务支持。
通过金融产品的推广，开发商可以获得产品推广费用或与金融机构分享业务收益。
综上所述，养老地产项目的盈利模式主要包括售卖房产、长期租赁、提供养老服务、开展商业活动和推广金融产品。
开发商可以通过差异化的服务和产品，吸引更多的老年人选择居住于养老地产项目，并从中获取稳定的收益。
养老地产盈利的几种模式解析
养老地产盈利的几种模式解析随着我国人口老龄化的加速，养老地产行业未来将迎来广阔的发展前景。
近年来，众多公司，尤其是地产类公司纷纷涉足养老地产行业，据不完全统计，截至目前，有近至少35家上市房地产公司、80余家非上市房地产公司不同程度涉足了养老地产行业。
养老地产已成为众多地产企业内部转型探索的主要方向之一。
本文着力于我国养老地产的现状及盈利模式进行分析。
1、养老地产的定义及从事该行业所需具备的能力养老地产，指地产商通过全面整合医疗医护、对口资金、设计开发等产业相关资源，以多形式的适老住宅及配套设施为载体，通过提供以医疗服务、护理服务为核心的一体化养老服务，不断满足客户个性化、多样化的养老服务需求，并最终通过长期精细管理运营以实现盈利的特殊地产业态。
养老地产的本质在于整合资源，特别是整合养老服务相关的资源，养老服务是养老地产的核心竞争力。
养老地产开发中，地产商需具备整合以下几方面资源的能力：一是整合医疗护理服务资源的能力。
拥有针对老年群体的医疗、护理资源是打造高品质、可持续养老地产项目的重要前提，与此同时，具有养老、康复相关科室特长的大型医院和大型连锁品牌养老机构将是养老地产地产商竞相竞争的稀缺性资源。
二是整合资金资源的能力。
养老地产项目盈利周期较长，与住宅地产高周转、高杠杆的开发模式存在显著区别，因此，整合大额低成本资金的能力，是降低养老地产项目资金成本、提高盈利能力的重要保障。
三是整合设计开发资源的能力。
养老地产项目在保障老年人基本生活的照料和护理的基础上，更需要满足其追求高品质生活和生命质量的需求，故养老地产的设计开发较传统住宅项目更为复杂，因此，整合符合老年人特点的设计开发资源的能力也显得尤为总要。
2、我国养老地产的几种典型盈利模式我国养老地产的主要盈利模式，可根据项目是否含住宅分为两类：新建综合住宅小区等一般采用“销售+出租”模式，销售住宅回收现金，自持的养老设施出租；若项目为持续照顾型退休社区等不含住宅的项目，一般为“出租”或“会员费+ 出租”模式。
康养地产运营及盈利模式研
康养地产运营及盈利模式研随着人们对健康和生活质量的日益关注，康养产业逐渐兴起。
康养地产作为康养产业的重要组成部分，不仅可以满足人们的养生需求，还可以通过运营盈利。
本篇文章将围绕康养地产的运营和盈利模式进行研究。
一、康养地产的运营模式1.整合式运营模式康养地产的整合式运营模式将物业管理和服务管理相结合。
物业管理方面，需要对康养地产进行全面的保养和维护，包括物业设施、环境卫生等；服务管理方面，则需要提供一系列基础服务，如餐饮、医疗、康复、健身等，并根据入住老人的不同需求提供差异化服务。
整合式运营模式可以为老人提供全方位的服务，提高老人入住的舒适度和安全性，使老人更愿意长期居住在康养地产中。
2.租赁式运营模式租赁式运营模式是指康养地产的业主将其物业租给第三方企业进行康养服务管理。
租赁方可以通过资本运作将业主的物业吸收到自己的资产负债表中，并利用自己的康养服务优势为老人提供全面的服务。
同时租赁方还可以通过对收益的把控来调整服务的质量和价格，进而提高自己的盈利能力。
租赁式运营模式可以减少业主对康养地产的直接经营风险，同时还可以享受租金收益。
3.合作式运营模式合作式运营模式是指康养地产的业主与第三方企业进行合作，共同进行康养服务管理。
合作方在管理、市场拓展、品牌营销等方面发挥自己的优势，共同推动康养地产的发展。
合作式运营模式能够提高康养地产的服务水平和品牌知名度，为老人提供更全面、更优质的服务。
二、康养地产的盈利模式1.销售收入康养地产的销售收入是指通过向老人售卖房产来获取收益。
销售收入是康养地产最主要的收益来源，同时也是康养地产的核心竞争力之一。
康养地产可以通过不同的销售策略、不同的产品组合和不同的定价策略来提高销售收入。
2.服务收入康养地产的服务收入是指通过向老人提供各种服务来获取收益。
服务收入包括医疗、康复、健身、餐饮、文化娱乐等方面的服务收入。
康养地产可以将服务和房屋销售组合起来销售，也可以通过收取服务费的方式来增加收益。
中国养老地产盈利模式分析资料
中国养老地产盈利模式分析人口老龄化给世界各国带来了社会和经济难题。
截至2011年，中国已有65岁以上人口12288万人，占总人口的比重9. 1%。
据预测到2015年，老年人口总量将突破2亿，占总人口比例超过15%, 2030年，中国老年人口占总人口的比例将达31. 2%。
中国的老龄化问题越来越严峻，“十八大”报告提出关注民生、重视民生、保障民生、改善民生的重要思想，养老问题是事关个人、家庭及社会稳定的重大问题。
我国老年社会保障制度随着老龄化问题的突出呈现养老保险基金收不抵支、资金短缺等现象，无法有效地发挥作用。
探究养老地产盈利模式问题，从经济与管理的角度探寻房地产业如何通过企业投资参与老年人社会保障问题，具有重要的理论和现实意义。
我国已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业，进行着有意义的实践尝试。
一、养老地产是将养老主题融合丁地产开发的特殊项目养老地产概念始丁上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家，是将养老主题融合丁地产开发项目，以满足日益增长的特定市场需求。
养老地产是具有独特的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等多功能的产业。
盈利模式是企业通过自身以及利益相关者资源的整合并形成的一种实现价值创造、价值获取、利益分配的组织机制及商业架构。
我国养老地产的开发建设过程涉及政府、企业、消费者和融资方等利益相关者关系。
研究养老地产盈利模式对丁整合多方利益需求，实现企业价值创造，民生福利保障、政府职能完善等工作具有重要意义。
我国养老地产开发建设尚处丁萌芽阶段，目前只是作为对社会养老保险制度出现资金缺口等问题的补充，由政府主导在一些大城市进行试点。
随着各种政策法规的成熟、人们观念的改变和对养老地产需求的显现，养老地产这一新型模式必将得到好的发展，不断会有企业发现其发展的空间而参与进来，越来越多的房地产企业和保险公司涉足养老地产行业已经充分显示了这一趋势。
然而目前银行还没有专门针对养老地产开发的业务，住房抵押贷款也不具备实施的条件。
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保资试水养老地产调查多种盈利模式待解来源：新地产作者：李婧2009年12月29日10:59 我来说两句(0) . 地正在北京、上海、海南和一些中心城市积极寻找土地，其在北京昌平拿下的数百亩土地已被规划为养老地产用地；中国人寿旗下国寿投资也与中冶置业签署合作协议，共同开发廊坊一块养老用地。
保险资金涌入地产开发已是不争的事实，但由于《保险法》最新修订草案细则迟迟未能出台，险资仍然停留在商用物业买卖和房企股权投资上，在地产开发方面一直不敢轻举妄动。
养老地产或许是险资介入房地产实质投资领域的一条捷径。
早在今年4月，泰康人寿董事长陈东升就表示，进入养老产业、投资设立养老院已成为泰康人寿三大发展战略之一；两会期间，全国政协委员、中国人寿保险公司总裁杨超就提交了《关于大力支持养老社区建设的提案》，向全国政协呼吁允许保险机构投资养老社区。
“2008年12月出台的国三十条就已经提出，支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。
泰康人寿和中国人寿走在了最前面，未来可能成为养老地产的两大试点。
”知情人士说。
探路者泰康置地 虽然寒冬已至，位于金融街的泰康置地办公室却热火朝天。
公司最近正在招聘房地产管理和建筑方面的专业人员，而投资部人员则被派往多个城市作土地调研，回来就要马上交调查报告，工作节奏相当紧张。
北京、上海、广州、武汉、大连和海南等省市，已经成为泰康置地重点考察的对象。
陈东升指出，公司可以预期的目标是在北京和上海建立高端养老社区。
“养老地产在国内还没有成功的经验，但这并不妨碍泰康置地成为先行者。
”一位接近泰康置地的人士说。
泰康置地自2006年成立之初就在研究养老地产体系，并讨论了多种投资方式。
起初，泰康置地尝试通过收购现有养老院并对其加以改造和利用，但把北京所有养老院都看过一遍之后发现，它们太过分散，良莠不齐，地块都不够大，有的就是一个四合院，不符合“建立大型养老社区”的发展规划。
2008年汶川地震之后，泰康人寿在重灾区援建了4家养老院，分别位于都江堰、绵阳、德阳和广元4个城市，这被视为泰康人寿参与养老产业的第一步。
同年，泰康人寿投资10多亿元，在北京昌平区中关村生命科学园建设总占地253亩的后援中心，陈东升表示，将把后援中心建设成生态优美、节能环保的花园式办公区。
后援中心部分物业归泰康人寿自用，包括泰康健康管理研究中心、康复研究中心、客户服务及信息技术中心、自用配套项目和与养老事业相关的机构等。
由于与昌平区政府签订了战略合作框架协议，泰康人寿同时得到了更多的投资和业务机会。
此后，泰康人寿转战武汉，准备再次复制一个后援中心，但考虑到武汉养老市场还不成熟，因此没有大的动作。
随后进入的国寿投资，则在武汉拿下万亩土地。
去年，北京小汤山太阳城养老公寓项目土地转售泰康置地而未果，泰康方面表示，该项目大部分建了别墅，只有小部分用于建养老公寓，口碑不算好，因此不予接受。
“泰康的员工通过各种路径到处找地，但土地并不好找。
”上述接近泰康置地的人士告诉记者，泰康对土地的要求是面积大、地段好、价格便宜，目前能满足这些要求的土地很难找到。
“建立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，在北京也至少达到上百亩规模。
要在好地段找到这样的土地实非易事。
” 由于招拍挂市场成本太高，泰康拿地主要通过兼并收购。
“拿地的性质决定了你的成本是多少，也决定了今后如何退出的问题。
”某金融机构人士告诉记者，“养老地产的土地性质非常重要，有些险资希望与政府协议拿地，比如用工业用地开发养老地产，成本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。
” 亲和源股份有限公司在上海投资建设的养老社区，是南汇区政府提供的公建配套用地，土地成本比普通商品住宅低很多，但是泰康内部某高管指出，政府公建用地使用年限只有50年，与险资长期经营养老事业的要求不符。
“目前政策还没有明确规定养老地产的拿地方式和土地性质。
”上述泰康高管指出，“养老产业带有福利性质，但适当的时候我们也可以参与招拍挂，只要盈利有保证。
” 类不动产投资基金结构 投资养老社区既可以缓解保险资金“长短错配”压力，又与保险公司的养老保险等产品互动挂钩，这也是保险资金对养老地产趋之若骛的原因之一。
与国外保险公司相似，国内未来投资养老地产的保险资金主要来自养老保险、投连险、财产保险等保险账户，经过极其复杂的结构设置，以类不动产投资基金的形式运作并投资于养老产业。
养老保险由国家、企业和个人共同缴纳，由其组成的“养老保险个人账户基金”有可能在明年入市，规模超过1000亿元。
投连险包括保障和投资两种功能，除了提供意外与疾病身故保险金之外，还将资金运用于金融产品、实业等各种资产投资，帮助投保人获取收益。
财产保险、万能险运作模式与投连险类似。
保险公司为养老地产的投资架构设计了多种模式，一名保险公司内部人士告诉记者，投资计划的资金架构类似于不动产投资基金或REITs 结构，并且关联到担保方、投保方等多方参与者，银行、上市公司都可以作为担保方。
REITs按组织结构可分为契约型和公司型，契约型REITs由投资人与基金管理公司发起，投资人不参与公司管理，公司型REITs由投资者和基金公司、券商、房地产公司等共同发起一个投资公司，在法律上尚有一些盲点。
贝塔策略研究室合伙人杜丽虹认为：“保险资金选择参与或合作发起私募地产基金，以有限合伙形式成立，保险公司可以作为一般合伙人，也可以是有限合伙人，将会设置超优先级、优先级和次级收益权，以保障保险资金投资人的安全。
” 在美国，人寿保险公司经营的房地产基金被称为“房地产综合基金（CREFS）”，它有极好的分散经营模式，并且采用小型化、专业化的操作手段，从投资活动、投资区域等角度进行专业化细分，有的作为权益投资贯穿项目开发始终，有的则购买建成项目或持有项目股权。
CREFS本身就是专业投资顾问，可以进行房地产专业管理，又聚集了大量分散资金，从而解决了房地产投资规模巨大、持续时间长等问题。
因此，美国大部分养老基金都投资CREFS.在国内，平安保险通过平安投资和平安信托两个平台，不但通过结构设置纳入了保险产品，也向社会吸收大量资金，提供了充分的资金保障。
多种盈利模式待解 中国人寿总裁杨超在今年提交“两会”的报告中指出，国家和地方政府、银行机构应对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并应鼓励实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，支持养老社区建设。
实际上，早在2008年，幸福人寿董事长孟晓苏就提出“以房养老”寿险业务模式，由保险公司向投保人提供“住房反向抵押贷款”（倒按揭）以购置房屋，具体操作方法是：投保人将自有房屋房的产权抵押给银行或保险公司，自己终身继续使用该房屋，保险公司则按月向投保人支付给付金，也即终身支付。
至投保人亡故，保险公司将该房屋收回，进行销售、出租或拍卖。
给付金的计算是按该房屋的评估价值，减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。
这是美国寿险公司常用的一种养老产业盈利模式，但是至今由于种种因素，未能在中国成行。
养老产业是一项长期而巨大的工程，其盈利模式对保险公司来说是个大考验。
与住宅或普通商业地产概念完全不同，它需要长期投资和特殊的管理运营，而且不能获得银行贷款支持，普通房地产开发商不能单独运作，北京2000年一栋以养老名义建造的公寓，最后被开发商以高价卖给了白领阶层。
在保险业内，股票等权益类投资的年均回报率在10％以上，债券等固定收益类投资年均回报率在4％以下，而养老实体等不动产投资回报率介于两者之间，高于保险资金3.44%的平均投资收益率。
养老地产一般采用出租模式，这就意味着，除了一个强大的投资团队，还需要一个专业的运营管理团队。
中国人寿选择与海外养老机构合作，共同开发养老地产，由海外养老机构负责日常运营和管理，而泰康置地则选择独立运作。
上述接近泰康置地的人士表示，当前公司正在培训和招聘酒店管理、老年公寓管理人才，待养老地产形成规模之后，将由公司内专业的养老管理公司来运作。
泰康之家（北京）管理顾问有限公司已经设立，成为泰康置地旗下管理养老公寓和社区养老服务的专业机构。
泰康人寿也已经入股在昌平一家规格非常高的疗养中心，探索养老院的管理运作模式。
该养老中心采用会员制的方式，符合条件的老年人成为会员后，可以在这个疗养院享有居住权。
养老中心的每栋大楼都有不同颜色，老人可以根据颜色辨别自己家在哪个门栋，每位老年人佩戴配备紧急呼叫功能的胸卡，每栋楼还配有多名管家，遇到紧急情况，可以随时向管家求助。
上述泰康内部高管告诉记者，养老社区建成之初，老人群体的选择决定社区是否能盈利。
鉴于国内目前人口状况、家庭文化和消费水平，未来养老地产的首批“客户”将是党政军教等公务人群。
“这类人群在收入水平、思想观念和政策保护上，符合养老地产的客户标准，有能力支付养老社区的租金，而一些大学教授曾经向我们提出，希望能在养老院居住。
” 据记者了解，泰康人寿正在与老年基金会、国家老干部局和劳动人事部等机构洽谈合作事宜，意欲整合其旗下的养老院、敬老院和疗养中心，逐步构建全国养老网络。
“泰康置地作了很多财务测算模型，以保证未来的盈利。
”一位金融机构人士说，“而保险公司的偿付能力则是考验投资是否成功的最重要标准。
” 也有顾问代理机构人士认为，当前保险公司大举拿地，实质是打着养老地产的旗号圈地，“像中新生态城和上实东滩生态城一样，以生态和养老的名目拿地者不在少数。
”这位人士指出，保险公司的原始目的，还是希望通过常规的房地产开发来盈利。
他认为，保险公司在拿下几千亩土地之后，部分用作养老地产的建设，其它则建成为商品房、商业等设施，用于弥补保险公司的利润。
对此，上述接近泰康置地的人士指出：“土地的性质在出让时就已经定向，不能轻易改变；而泰康置地是铁定了心要做养老地产，并不是拿来炒概念。
” 目前，泰康置地在昌平储备的土地尚未开始动工，上述泰康置地高管告诉记者，《保险法》细则或于今年年底出台，届时保险公司将得到保监会发放的特殊金融牌照，在此之前，保险公司还会静默一段时间。