CH房地产市场及其运行规律
CH房地产市场及其运行规律PPT课件
第一节 房地产市场及其供求关系
五、房地产市场的供求均衡和非均衡
1、供求均衡
RE供求均衡原理的现实意义：
✓在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场
供给和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及 时调整房地产生产经营策略和计划；
✓在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信
贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供 求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一
个新的均衡状态。
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第一节 房地产市场及其供求关系
五、房地产市场的供求均衡和非均衡
2、供求非均衡
即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、 供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行 状态。
三种状态：
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第二节 房地产市场的运行规律
二、 房地产市场的周期循环
3、房地产市场的自然周期 供给，需求，空置率
C
B A
D E
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S1 空置率
空置面积：报告期末已竣工的可供销售或出租的商
品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，
包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期
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第二节 房地产市场的运行规律
一、 房地产空间市场与房地产资产市场
1、房地产空间市场 生产、生活空间
2、房地产资产市场 获取投资收益：租金，转让增值收益
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第二节 房地产市场的运行规律
二、 房地产市场的周期循环
第二章_房地产市场及其运行规律(刘洪玉)12级
第二章房地产市场及其运行规律第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动房地产市场的构成：当事人、房地产资产、交易制度、交易组织机构。
二、房地产市场的运行环境指影响房地产市场运行的各种因素的总和。
表2-1，影响房地产市场发展的基本因素：社会因素、经济因素、政策因素。
三、影响房地产市场转变的社会经济力量1.金融业的发展2.信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善3.生产和工作方式的转变近年我国各产业比例年度第一次产业第二次产业第三次产业2005 12.4% 47.3% 40.3%2006 11.8% 48.7% 39.5%2007 11.7% 49.2% 39.1%2008 11.3% 48.6% 40.1%2009 10.6% 46.8% 42.6%2010 10.2% 46.8% 43.0%2011 10.1% 46.8% 43.1%2012 10.1% 45.3% 44.6% （根据各年国民经济和社会发展统计公报）4.人文环境的变化5.自然环境的变化6.政治制度的变迁四、房地产市场的参与者（一）土地所有者或当前的土地使用者（二）开发商（三）政府及政府机构（四）金融机构（五）建筑承包商（六）专业顾问1.建筑师2工程师3.会计师4.造价工程师或经济师5.房地产估价师及房地产经纪人6.律师（七）消费者或买家第二节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构1.总量结构2.区域结构3.产品结构4.供求结构：针对某一物业类型5.投资结构6.租买结构：租住空间和购买自住空间的比例关系二、房地产市场细分（一）按地域范围细分（二）按房地产用途细分（三）按增量存量细分房地产一级市场：土地出让市场房地产二级市场：土地转让、增量房房地产三级市场：二手房市场（存量房）土地一级市场、二级市场房屋一、二级市场（四）按交易形式细分转让、租赁、抵押、保险（五）按目标市场细分低、中、高档、按照目标市场的群体特征进行细分，如：老年住宅市场、青年公寓市场可以将五种划分方式叠加在一起，如北京新建甲级写字楼出售市场三、房地产市场指标（一）供给指标1.新竣工量：报告期内新竣工房屋的数量2011年住房竣工面积71692万平方米（国家统计局）2012年住房竣工面积79043万平方米（国家统计局）2.灭失量3.存量：报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量4.空置量：不包括拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
第六章 房地产市场及其运行规律
第六章房地产市场及其运行规律第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念•当前潜在的房地产买者和卖者,以及当前的房地产交易活动。
•一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
二、房地产市场的参与者1.土地所有者或当前的使用者2.开发商3.政府及政府机构4.金融机构5.建筑承包商6.专业顾问7.消费者或买家第二节房地产市场分类一、按地域范围划分1.按城市划分2.按城市内的某个具体区域划分3.按省或自治区所辖地域划分二、按房地产的用途和等级划分1.居住物业市场2.商业物业市场3.工业物业市场4.特殊物业市场5.土地市场三、按房地产交易形式划分1.土地市场:土地一级市场和二级市场2.新建成的房地产产品:销售、租赁和抵押市场.3.存量房屋的交易:租赁、转让、抵押、保险市场.四、按房地产购买者目的划分1.自用市场2.投资市场五、其他划分形式•按房地产进入市场的时间顺序:(一一级市场----土地使用权出让市场二级市场----土地使用权转让、新建商品房租售市场三级市场----存量房地产交易市场(二增量房市场、存量房市场第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性1.房地产市场是房地产权益的交易市场2.地区性市场3.要求高素质的专业顾问服务4.易于出现市场的不均衡和垄断二、房地产市场的功能1.配置存量房地产资源和利益2.显示房地产市场需求的变化3.指导供给以适应需求的变化4.能指导政府制定科学的土地供应计划5.引导需求适应供给条件的变化第四节房地产市场的运行规律一、房地产周期循环•房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生.二、房地产市场中的泡沫与过热1.房地产泡沫及成因(1房地产泡沫的定义:由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离,脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态.(2房地产泡沫的成因•---土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础.•---投机需求的膨胀是诱因.•---金融机构的过度放贷是促成因素.2.过度开发及诱因•房地产市场中的过度开发亦称为房地产“过热”,是指当市场中的需求增长不及新增供给增长速度时,所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
第二章-房地产市场及其运行规律
2、按房地产用途细分：居住、商业、工业、特殊物业 和土地市场。
3、按存量增量细分：一级、二级和三级市场
4、按交易形式细分：面向增量的交易，销售、租赁和
抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在租赁 、转让、抵押、保险等子市场。
5、按目标市场分：某物业类型按建造标准和价格水平
，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业
•《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第二节 房地产市场结构与市场指标
3、市场交易指标：销售量、出租量、吸纳量（销售 量＋出租量）、吸纳率（吸纳量/同期可供租售量） 、吸纳周期（1/吸纳率）、预售面积、房地产价格 指数、房地产租金。
•《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第三节 房地产市场的特征与功能
理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社 会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产 市场上的主要结构关系。
1、总量结构
2、区域结构
3、产品结构 （不同物业） 4、供求结构
5、投资结构
•《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第二节 房地产市场结构与市场指标
二、房地产市场细分
1、按地域范围细分
市场；市场的群体特征细分：老年住宅市场和青年
公寓市场。 •《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第二节 房地产市场结构与市场指标
三、房地产市场指标
1、供给指标：存量、新竣工量、灭失量、空置量、 空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工 面积、平均建设周期、竣工房屋价值。
2、需求指标：国内生产总值（GDP）、人口数、城 市家庭人口、就业人员数量、就业分布、城镇登记 失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、 房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民 消费价格指数。
2 房地产市场及其运行规律
• ⑵ 新竣工量，指报告期内新竣工房屋的数量，单 位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。 • ⑶ 灭失量，指房屋存量在报告期内由于各种原因 (毁损、拆迁等)灭失掉的部分。 • 空置量，指报告期期末房屋存量中没有被占用的 部分。 • ⑸ 空置率指报告期期末空置房屋占同期房屋存量 的比例，VRt＝VCt/St。 • ⑹ 可供租售量指报告期可供销售或出租房屋的数 量，单位为建筑面积或套数。
• ㈣ 分析房地产周期运动的新观念
• 从现代房地产周期研究的结论来看：经济扩张 与创造就业已不再是线性关系；就业机会增加 与空间需求也不再同比增长；经济活动的扩张 不再立即绝对导致新建筑增加(如经济复苏不会 立即导致新建筑产生)。在一稳定可预测的经济 环境中，了解长期、未来力量及其内涵相对来 说并不十分重要，但在不确定、不连续且正处 于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变 化的全盘了解，而不仅是利用过去作预测。
• ㈥ 房地产市场的投资周期 随着自然周期的运动，投资于房地产市场 上的资金流也呈现出周期性变动，形成投 资周期。 ⑴ 当房地产市场自然周期处在谷底并开始向 第一阶段运动的时候，很少有资本向存量 房地产投资，更没有资本投入新项目的开 发建设。
• ⑵ 随着自然周期运动通过第一阶段，投资 者对投资回报的预期随着租金的回升而提 高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场 当中来，寻找以低于重置成本的价格购买 存量房地产的机会。 • ⑶ 当自然周期到达其峰值并进入第三阶段 的时候，由于空置率低于平衡点水平，投 资者继续购买存量房地产并继续开发新项 目。
• ⑺ 房屋施工面积，是指报告期内施工的全 部房屋建筑面积。 • ⑻ 房屋新开工面积，是指在报告期内新开 工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告 期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在 本期恢复施工的房屋面积。 • ⑼ 平均建设周期，指某种类型的房地产开 发项目从开工到竣工交付使用所占用的时 间长度。 • ⑽ 竣工房屋价值，指在报告期内竣工房屋 本身的建造价值。
房地产市场及其运行的一般规律
典型的房地产市场
买卖参与人 参与者众多，没有垄断、参与者少，买卖双方分别在买方市场、
数
没有寡头或者垄断竞争 卖方市场中掌握控制权
专业知识和 买卖双方对商品了解较 买卖双方缺乏专业知识、交易牵涉较
交易方式 多，容易达成交易
多的法律手续和较高的费用
产品的标志 产品具有同一性、可互 房地产具有异质性，每一宗各不相同
灵”
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2.2.1市场运行机制
内涵
三要素：房地产交易主体—供给主体和需求主体； 房地产交易客体—土地/物业；房地产交易法规 及其监督者、市场管理者。
运行机制
动力机制 价格机制 供求机制 竞争机制
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2.2.2宏观调控机制
城市的规划控制和土地供应计划机制 财政税收机制 信贷及利率机制
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2.2.3 “政府失灵”和“市场失灵”
1.“市场失灵”与政府干预
市场失灵:市场机制在正常运作的条件下出现的资源 配置失效 原因是不能满足下面的理想条件: 市场的普遍性、市场的完全性、信息的完全性 在生产技术方面不存在不可分割性和规模经济性 现实的市场存在: 外部性、垄断、社会分配不公、经济的周期性波动
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政府失灵的表现： • 宏观经济的波动与周期性经济的不稳定 • 资源配置效率低下 • 国民经济比例失调 • 生产单位自主权的丧失与创新的丧失 • 收入分配的扭曲 • 行政部门的官僚化 • 寻租与政治腐败
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2.3土地出让市场供求均衡
土地出让市场的供给和需求 地价本质和形成 地价的运动规律 土地价格弹性
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3
2.房地产市场功能
第二章 房地产市场及其运行规律2 房地产市场指标
房地产市场的自然周期
需求继续上升， 供给增长率＝需求增长率 开始新的建设 但需求增长比供给快 空置率仍下降， C 供给增长率超过需求 租金增长率上升 空置率开始上升 租金增长率仍缓慢上升 需求继续上涨 租金增长率快速 上涨，空置率继续 下降
长期平均空 置率就是房 地产市场自 然周期中的 平衡点，分 四个周期。
5.个人可支配收入 ＝个人收入-个人纳税 6.个人可任意支配收入 指个人可支配收入扣除食品、水电、房租等基本固定费用 后的余额。 7.人口数 8.城市家庭人口 9.就业人员数量和就业分布 10.商品零售价格指数 11.消费价格指数
交易指标
1.销售量 报告期内销售的房屋数量。 是实际的销售面积，指竣工的房屋面积中已正式交付给购房 者或已签订销售合同的面积。不包括已签订预售合同还在建 设的面积，但包括以前签订预售合同本期又竣工的面积。 2.出租量 报告期出租的房屋的数量 3.吸纳量 报告期内出售和出租的房屋的数量 4.吸纳率 报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例 5.吸纳周期 可供租售量可以全部被市场吸纳所需要的时间 吸纳周期＝可供租售量/吸纳量＝1/吸纳率
6.预售面积 报告期内仍未交付使用，但已签订预售合同的正在建设面积 7.房地产价格指数
第四节 房地产市场的特性与功能
一、房地产市场特性 供给： 短期缺乏弹性，非同质性、垄断性 市场需求： 广泛性、多样性、金融信贷机构融资 市场交易： 耗费时间长、交易费用多，专业人员提供服务 市场价格： 与位置关系大，总体呈向上波动的趋势，现实价格是在长 期考虑下个别形成的
下降
长期平均空置率
B
需求增长加快 空置率下降 租金增长率稳定或 小步上升
D
上升
需求停止增长或以很低的速度 增长，开工减少 但竣工量使空置率继续上升， 租金增长率开始下滑
第3章房地产市场及其运行规律
第4节 房地产市场中的泡沫
1.
定义
由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价 值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨 的过程及状态。
2
成因
土地的有限性和稀缺性（泡沫产生的基础）
投机需求膨胀(泡沫产生的诱因)
金融机构过度放贷(泡沫产生的助燃剂)
3
房地产泡沫衡量 实际价格/理论价格 房地产价格增长率/实际GDP增长率 房价收入比 房地产投资需求/使用需求 房地产泡沫指数
4、影响商品住宅市场需求变化的主要因素 收入的变化 其他商品的价格变化 （替代品） 对未来的预期 政府政策的变化
P
D1 0 Q1 Q2
D2 Q
二、房地产市场的供给
1、概念
在一定时期内，房地产市场的生产者愿意并且 能够向市场提供的房地产数量。
2、房地产供给曲线 令供给函数中所有其它影响因素保持不变，仅 考察供给量与自身价格之间的关系，其几何表示
就是供给曲线。
较长时间，房地产供给曲线S为上扬的一条曲线，
符合供给法则。
短期内，由于住宅的开发周期较长，不可能马上有
更多的住宅进入市场，这时住宅供给弹性接近于零, 供给曲线为垂直于横轴的直线。
P S
Q 房地产长期供给曲线
房地产(住宅)短期供给曲线
3、市场供给的特点 市场供给缺乏弹性 市场供给具有非同质性 市场具有高度的垄断性，竞争不充分
品的单位价格与该产品在单位时间内的供求数量 关系，来帮助了解价格机制对市场供求关系的调 节作用。
房地产需求曲线与供给曲房地产市场达到均 衡。此时房地产价格的短期偏离都会再次回复到均 衡价格P。
当市场价格高于p0时，则住宅需求减少，供过于
第2章 房地产市场及其运行规律
第二章房地产市场及其运行规律一、房地产市场概述（※掌握）1、概念：房地产市场：活动场所＋一切交易途径和形式经济学：潜在的买卖者+当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场：主体、客体、价格、资金、运行机制2、八大环境：（考点应该是各环境包含的主要影响因素的混淆）（1）社会环境：人家剧社（居社）人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展观念。
（2）政治环境：5项，都带“政”字头的。
（政治、政局、政府、政策、政府）（3）经济环境：城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况（该项易忽略）、利率和通货膨胀（该项容易混淆为金融环境）（4）金融环境：2金融1资本（金融环境、金融工具、资本市场）（5）法律制度环境：有关的正式规则、法律法规与相关政策。
（6）技术环境：3建筑2信息（建筑材料、建筑工艺、建筑设备）（信息技术、信息化）（7）资源环境：土地、资源、生态（8）国际环境：国际资本流动和经济的全球化。
4、影响房地产市场转变的社会经济力量（6大力量）【金星（金融、信息）生人自治】（1）金融业的发展金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格。
金融和资本市场的支持，对房地产市场的发展起到了不可替代的重要作用。
（2）信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善缩短了物业相对距离、推动了不同地域消费品的交流。
（3）生产和生活方式的转变第三产业发展壮大、产业由劳动型转变资金型和技术型、高新技术产业的发展，模式和观念改变（4）人文环境的变化社会老龄化、家庭小型化、教育程度提高引起消费观念和消费模式发生变化。
（5）自然环境的变化（易忽略）城市污染、农村人口大量涌入导致住宅郊区化；解决这些问题后，城区住宅重新受青睐。
（6）政治制度的变迁（政府通过政策干预）5、房地产市场的参与者（7大参与者）（1）土地所有者和当前的土地使用者：【判断】同一开发土地上的当前土地使用者越多，对开发影响越大，会使开发周期延长，增加前期费用。
第二章_房地产市场与其运行规律(刘洪玉2013)12级
第二章房地产市场及其运行规律第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动房地产市场的构成：当事人、房地产资产、交易制度、交易组织机构。
二、房地产市场的运行环境指影响房地产市场运行的各种因素的总和。
表2-1，影响房地产市场发展的基本因素：社会因素、经济因素、政策因素。
三、影响房地产市场转变的社会经济力量1.金融业的发展2.信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善3.生产和工作方式的转变近年我国各产业比例年度第一次产业第二次产业第三次产业2005 12.4% 47.3% 40.3%2006 11.8% 48.7% 39.5%2007 11.7% 49.2% 39.1%2008 11.3% 48.6% 40.1%2009 10.6% 46.8% 42.6%2010 10.2% 46.8% 43.0%2011 10.1% 46.8% 43.1%2012 10.1% 45.3% 44.6% （根据各年国民经济和社会发展统计公报）4.人文环境的变化5.自然环境的变化6.政治制度的变迁四、房地产市场的参与者（一）土地所有者或当前的土地使用者（二）开发商（三）政府及政府机构（四）金融机构（五）建筑承包商（六）专业顾问1.建筑师2工程师3.会计师4.造价工程师或经济师5.房地产估价师及房地产经纪人6.律师（七）消费者或买家第二节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构1.总量结构2.区域结构3.产品结构4.供求结构：针对某一物业类型5.投资结构6.租买结构：租住空间和购买自住空间的比例关系二、房地产市场细分（一）按地域范围细分（二）按房地产用途细分（三）按增量存量细分房地产一级市场：土地出让市场房地产二级市场：土地转让、增量房房地产三级市场：二手房市场（存量房）土地一级市场、二级市场房屋一、二级市场（四）按交易形式细分转让、租赁、抵押、保险（五）按目标市场细分低、中、高档、按照目标市场的群体特征进行细分，如：老年住宅市场、青年公寓市场可以将五种划分方式叠加在一起，如北京新建甲级写字楼出售市场三、房地产市场指标（一）供给指标1.新竣工量：报告期内新竣工房屋的数量2011年住房竣工面积71692万平方米（国家统计局）2012年住房竣工面积79043万平方米（国家统计局）2.灭失量3.存量：报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量4.空置量：不包括拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
房地产市场的运行规律
房地产开发与经营
第7页
房地产开发与经营
第8页
1.2 房地产泡沫
1. 房地产泡沫 查尔斯·P·金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”
词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价 格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进 一步上涨的预期，从而吸引新的买者，这些人一般是以买卖资产牟利的 投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨， 常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。” 《辞海》(1999年版)写道：“泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关 交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、 地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机， 造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经 济崩溃。”房地产泡沫主要表现为以下几个方面：
房地产开发与经营
第9页
（1）地产价格泡沫 土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投 机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格 成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。地价虚涨是不能持久 的，在一定阶段便会破灭。 （2）房屋空置泡沫 在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给 增长属于虚长，构成经济泡沫。 （3）房地产投资泡沫 一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡 供求关系。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困 难，连带引起金融危机时，才能形成泡沫，进而经济破灭。 （4）房价虚涨泡沫 房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商 对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞 涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，也会形成房地产泡沫经济。可 见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。
房地产市场及其运行规律(精)
房地产市场及其运行规律(精) 房地产市场及其运行规律（精）
1、市场背景
1.1 当前房地产市场概况
1.2 国内外经济环境对房地产市场的影响
1.3 政策调控对房地产市场的影响
2、房地产市场运行规律
2.1 房地产供需关系
2.1.1 房地产需求结构分析
2.1.2 房地产供应结构分析
2.2 房地产价格形成和波动规律
2.2.1 房地产价格形成机制
2.2.2 房地产价格波动因素分析
2.3 房地产投资规律
2.3.1 房地产投资回报率分析
2.3.2 房地产投资风险评估
2.3.3 房地产投资决策方法
3、房地产市场监管与政策
3.1 房地产市场监管体系
3.1.1 监管机构及职责介绍
3.1.2 监管措施与政策研究
3.2 房地产市场政策与调控手段3.2.1 宏观调控政策
3.2.2 区域性调控政策
3.2.3 细则与执行措施
4、房地产市场案例分析
4.1 畅销楼盘案例
4.1.1 成功案例剖析
4.1.2 运作模式探讨
4.2 楼市泡沫案例
4.2.1 泡沫形成原因分析
4.2.2 泡沫破灭对经济影响
5、未来发展趋势与展望
5.1 房地产市场未来发展方向
5.2 房地产市场创新与技术驱动
5.3 房地产市场与可持续发展的关系
附件：
1、数据统计报表
2、相关图表与图示
法律名词及注释：
1、房地产登记簿：由国家统一建立和管理的记录房地产权属关
系的注册簿册。
2、商业地产：指用于商业目的的房地产，包括商铺、写字楼等。
3、产权保护：指国家保护个体或组织对其合法占有的房地产的
所有权利的行为。
房地产市场及其运行规律
3 权益性
房地产市场的权益性是指在房地产交易过程 中，交易的对象实际上是附着在每一种房地产实 物上的权益，而不是房地产本身，房地产市场是 房地产权益的交易市场。交易的对象可以是房地 产的所有权（包括占有权、使用权、收益权和处 分权），也可以是部分所有权。不同权益的交易， 形成市场上不同性质的、复杂的交易行为，从而 形成各种不同内容的房地产市场，如转让市场、 买卖市场、租赁市场等。房地产交易只有完成了 权益的转移手续才告完结。由于房地产的特殊性， 加上其交易数额巨大，各国均制定相应的法规来 规范房地产权益交易，实现对房地产交易的管理。
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4）按照用途划分 根据用途不同，房地产市场可分为住宅市场、写 字楼市场、商业物业市场、工业物业市场等，并且每 一个分类还可以再进行细分，如住宅市场又可分为别 墅市场、公寓市场、普通住宅市场等。 此外，按房地产购买对象划分，房地产市场可分 为消费者市场和组织市场；按房地产产权特点划分， 房地产市场可分为完全产权交易市场和部分产权交易 市场；按房地产商品化程度划分，可将房地产市场划 分为商品房交易市场、经济适用房交易市场和公有房 屋租赁市场等。
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4 市场投机性
由于房地产开发周期比较长，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长 的时间。由于房地产经久耐用，决定了在市场供过于求的条件下，多余的供给需要 相当长的时间才可能被市场吸收。因此在需求变动后，供给需要相当一段时间才能 随之调节变动，达到新的均衡。然而，这也使得房地产成为一种很好的投机对象， 能够把握市场机会的人往往采取低吸高抛的策略来牟利。
总的来说，房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动 的场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场主要是由市场主体、客 体、资金等因素构成的一个系统。
房地产场及其运行规律(精)
房地产场及其运行规律(精)房地产市场及其运行规律引言房地产市场作为一个重要的经济组成部分，在城市化进程中扮演着关键的角色。
本文将介绍房地产市场的基本概念以及其运行规律，旨在提供对这一领域的了解。
一、房地产市场的定义与特征房地产市场是指供给和需求双方在特定地理区域内，以购买或租赁的方式进行房屋、土地等物业交易的市场环境。
房地产市场的特征包括：- 长期性：房地产市场不同于其他商品市场，交易周期较长，一般以几年为单位计算。
- 地域性：房地产市场具有明显的地域特征，不同地区的房地产市场可能存在差异。
- 刚性需求：房地产是人们的基本需求之一，属于刚性需求，对市场的稳定性有重要影响。
二、房地产市场的运行规律房地产市场的运行规律受多种因素的影响，下面将介绍其中几个重要的规律。
1. 供需关系决定价格房地产市场的价格是由供需关系决定的。
当需求大于供应时，市场价格上涨；当供应大于需求时，市场价格下跌。
供需关系的变化会导致市场价格的波动。
2. 市场周期性波动房地产市场存在着周期性波动的规律。
一般而言，房地产市场的周期分为繁荣期、过剩期、调整期和复苏期。
在繁荣期，市场需求旺盛，价格上涨；过剩期则意味着供应过剩，市场价格下跌；调整期和复苏期是市场从过剩状态回归到繁荣状态的过程。
3. 土地资源稀缺性土地资源是房地产市场的基础，其稀缺性决定了土地价格的高低。
城市化进程中，人口增长导致土地需求增加，土地供应相对有限，从而使得土地价格上升。
4. 政策因素影响市场房地产市场受政策因素的影响较大。
政府的宏观调控政策、土地政策、贷款政策等都会对房地产市场产生直接或间接的影响。
例如，政府出台限购政策可以控制房价上涨，而优惠贷款政策可能促使市场需求增加。
三、房地产市场的影响因素房地产市场的运行受多种因素的综合影响，主要包括以下几个方面：1. 经济因素经济因素是影响房地产市场的重要因素之一。
经济发展水平、财富分配、资金供应等因素都会对房地产市场产生影响。
房地产市场及其运行规律(精)
房地产租金 Real Estate Development
供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值
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第四节 房地产市场的特性与功能
一、 房地产市场的特性
1、市场供给的特点：缺乏弹性，非同质性 2、市场需求的特点：广泛性，多样性，融资性 3、市场交易的特点：产权交易，法律性，代理性 4、市场价格的特点：位置决定性，上升性，
个别因素影响性
Real Estate Development
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第四节 房地产市场的特性与功能
二、 房地产市场的功能
1、配置存量房地产资源和利益
2、显示房地产市场需求变化
影响因素：未来预期收益变化，政府税收政策影响，
收入水平变化或消费观念变化，原用于其他方面资金的介
价格入和土地供给的变化
价格
S
S
P1
RE金融市场
建筑材料市场
土地市场
RE开发建设市场
RE销售市场
RE消费市场
中介服务市场
物业管理市场
房地产市场运行机制基本架构
Real Estate Development
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第五节 房地产市场的运行规律
一、 房地产空间市场与房地产资产市场
1、房地产空间市场 生产、生活空间
2、房地产资产市场 获取投资收益：租金，转让增值收益
增长曲线围绕趋势线上下波动，由此反映经济增长与经济
波动的关系。
经济波动是重复出现扩张与
GDP
收缩的周期波动，经济周期
潜在的GDP 则可称为从波峰到波谷周期
水平线 性运动的经济波动。
产生根源 社会总供给和总需