沈阳房地产市场的趋势走向
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沈阳房地产市场的 分析与展望
齐锡晶 博士
东北大学 资源与土木工程学院 教授
沈阳市房地产研究所 副所长/研究员
沈阳房地产开发研究会 副会长/秘书长
2009年8月5日
1
一、房地产与房地产市场
1. 关于房地产 房地产（Real Estate），也称不动产 （Real Property），目前通指土地、建筑 物及其它地上定着物，包括物质实体和依 托于物质实体上的权益。例如，土地使用 权与土地所有权，房屋的收益权、处置权、 抵押权等。 而且，作为一种产品，房地产（商品 房）通常具有使用（消费）、投资以及虚 拟（金融产品）等不同属性。
2008年辽宁省各月累计商品房销售情况
单位：亿元、万平方米、%
1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月
销售额 44.1 133 240.6 349.2 466.2 556.4 630.2 843.5 1024.5 1159.5 1507.7
投资情况 同比增长
2008年辽宁省各地房地产开发投资情况（单位：亿元）
15
沈阳经济区的投资总额，占全省的 65.8%，营口、鞍山等大部分地区保 持着较高的投资增幅。
16
2. 房地产开发建设进展顺利
16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月
2.2
4.9
19
700
600 500
销售额（亿元） 销售面积（万平方米）
400
300
200
100
0
沈阳 大连 鞍山 抚顺 本溪 丹东 锦州 营口 阜新 辽阳 盘锦 铁岭 朝阳葫芦岛
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
2
2. 关于房地产市场
3
房地产市场具有不公开（公开市场Open Market，要求在该市场上交易双方进行交易 的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌 握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交 易，对交易对象具有必要的专业知识，交易 条件公开并不具有排他性）、不均衡（由于 体系不健全、机制不完备、价格不灵敏、信 息不完备、预期不确定等原因，房地产市场 经常出现供求总量的短缺或过剩、结构性矛 盾突出、宏观调控缺乏有效手段等有悖于均 衡理论）等特征。
500 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
综合 商业 居住 工业
13
（二）2008年辽宁房地产市场的基本分析
1. 房地产投资持续增长
2500 2000 1500 1000
500 0 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月1-10月 1-11月 1-12月
2006
2007
11
3. 商品房交易价格分析平稳运行
（元/平方米）
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
95
96
97
沈阳近年商品房价格走势图
98
99 2000 01
02
03
年份 4 2005 2006 2007
12
⒋ 土地价格（均价）持续攀升
2500 2000 1500 1000
8
2004年，美国房地产业的增加值 占GDP的11.8%，印度、泰国、菲 律宾等发展中国家房地产业增加值 也占GDP的3%以上。
部分国家房地产业增加值占GDP比重（%）
9
二、关于辽沈房地产市场的简要回顾
（一）近年沈阳房地产市场的简要回顾
1. 房地产开发投资逐年增加
800 700 600 500 400 300 200 100
施工面积 新开工面积 竣工面积
2008年辽宁省各月房地产开发施工、竣工面积情况（单位：万平方米）
17
沈阳经济区商品房的施工面积、新开 工面积和竣工面积分别占全省的63.8%、 66.2%和61.8%。
商品房的新开工面积同比增幅偏低，可
能会对未来的竣工面积、入市数量等产
生一定的影响。
18
3. 市场活跃，商品销量稳步增长
0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 实际完成投资（亿元）
10
2. 商品房销售量稳步增长
1400 1200 1000 800 600 400 200
0 1999
2000
2001 2002 2003 2004 2005
商品房销预售面积（万平方米）
4
3. 房地产业
房地产业是从事房地产投资、开发、经 营、管理和服务的产业。其活动主要限于 流通领域，在国民经济产业中属于第三类 产业；具体包括房地产开发与经营业，房 地产管理业，房地产经纪与代理业等。
2003年5月，国家统计局颁布了新的
《三次产业划分规定》。其中，第一产
业包括农业、林业、牧业、渔业等；第
销售额 同比增
长
销售面 积
销售面 积同比 增长
41.2 94.58
24
Fra Baidu bibliotek
47.8 372.9 54.6
8.4 11.6 11.4 5.1
0.5
7.1
10
9.3
12.8
679.3 921.1 1261.5 1485.1 1671.9 2282.9 2722.1 3103.1 4016.4
6.6 0.3 2.6 -4.5 -10.5 -1.2 2.8
2008年辽宁省各月房地产开发投资情况（单位：亿元）
60 50 40 30 20 10 0
房地产投资 同比增长
14
1200 1000
800 600 400 200
0 沈阳 大连 鞍山 抚顺 本溪 丹东 锦州 营口 阜新 辽阳 盘锦 铁岭 朝阳葫芦岛
140 120 100 80 60 40 20 0
二产业包括建筑业；第三产业则包括K门
72大类之房地产业。
5
4. 常见的房地产价格形式
平均价格（均价）
典型楼盘价格
某区域商品房（商 品住宅）的交易金
额÷交易面积
价格指数
供给价格与需求价格
6
5. 房地产业对于经济社会的影响
7
世界银行（1994）认为，房地产业的 投资拉动约为1:3，销售拉动系数约为1: 1.3～1.5。包宗华（2001）认为，我国 住宅产业的投资拉动系数的下限为1.7， 销售拉动系数约为1: 1.3，而且两个系数 之合可达1:3.0。
齐锡晶 博士
东北大学 资源与土木工程学院 教授
沈阳市房地产研究所 副所长/研究员
沈阳房地产开发研究会 副会长/秘书长
2009年8月5日
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一、房地产与房地产市场
1. 关于房地产 房地产（Real Estate），也称不动产 （Real Property），目前通指土地、建筑 物及其它地上定着物，包括物质实体和依 托于物质实体上的权益。例如，土地使用 权与土地所有权，房屋的收益权、处置权、 抵押权等。 而且，作为一种产品，房地产（商品 房）通常具有使用（消费）、投资以及虚 拟（金融产品）等不同属性。
2008年辽宁省各月累计商品房销售情况
单位：亿元、万平方米、%
1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月
销售额 44.1 133 240.6 349.2 466.2 556.4 630.2 843.5 1024.5 1159.5 1507.7
投资情况 同比增长
2008年辽宁省各地房地产开发投资情况（单位：亿元）
15
沈阳经济区的投资总额，占全省的 65.8%，营口、鞍山等大部分地区保 持着较高的投资增幅。
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2. 房地产开发建设进展顺利
16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月
2.2
4.9
19
700
600 500
销售额（亿元） 销售面积（万平方米）
400
300
200
100
0
沈阳 大连 鞍山 抚顺 本溪 丹东 锦州 营口 阜新 辽阳 盘锦 铁岭 朝阳葫芦岛
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
2
2. 关于房地产市场
3
房地产市场具有不公开（公开市场Open Market，要求在该市场上交易双方进行交易 的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌 握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交 易，对交易对象具有必要的专业知识，交易 条件公开并不具有排他性）、不均衡（由于 体系不健全、机制不完备、价格不灵敏、信 息不完备、预期不确定等原因，房地产市场 经常出现供求总量的短缺或过剩、结构性矛 盾突出、宏观调控缺乏有效手段等有悖于均 衡理论）等特征。
500 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
综合 商业 居住 工业
13
（二）2008年辽宁房地产市场的基本分析
1. 房地产投资持续增长
2500 2000 1500 1000
500 0 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月1-10月 1-11月 1-12月
2006
2007
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3. 商品房交易价格分析平稳运行
（元/平方米）
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
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沈阳近年商品房价格走势图
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99 2000 01
02
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年份 4 2005 2006 2007
12
⒋ 土地价格（均价）持续攀升
2500 2000 1500 1000
8
2004年，美国房地产业的增加值 占GDP的11.8%，印度、泰国、菲 律宾等发展中国家房地产业增加值 也占GDP的3%以上。
部分国家房地产业增加值占GDP比重（%）
9
二、关于辽沈房地产市场的简要回顾
（一）近年沈阳房地产市场的简要回顾
1. 房地产开发投资逐年增加
800 700 600 500 400 300 200 100
施工面积 新开工面积 竣工面积
2008年辽宁省各月房地产开发施工、竣工面积情况（单位：万平方米）
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沈阳经济区商品房的施工面积、新开 工面积和竣工面积分别占全省的63.8%、 66.2%和61.8%。
商品房的新开工面积同比增幅偏低，可
能会对未来的竣工面积、入市数量等产
生一定的影响。
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3. 市场活跃，商品销量稳步增长
0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 实际完成投资（亿元）
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2. 商品房销售量稳步增长
1400 1200 1000 800 600 400 200
0 1999
2000
2001 2002 2003 2004 2005
商品房销预售面积（万平方米）
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3. 房地产业
房地产业是从事房地产投资、开发、经 营、管理和服务的产业。其活动主要限于 流通领域，在国民经济产业中属于第三类 产业；具体包括房地产开发与经营业，房 地产管理业，房地产经纪与代理业等。
2003年5月，国家统计局颁布了新的
《三次产业划分规定》。其中，第一产
业包括农业、林业、牧业、渔业等；第
销售额 同比增
长
销售面 积
销售面 积同比 增长
41.2 94.58
24
Fra Baidu bibliotek
47.8 372.9 54.6
8.4 11.6 11.4 5.1
0.5
7.1
10
9.3
12.8
679.3 921.1 1261.5 1485.1 1671.9 2282.9 2722.1 3103.1 4016.4
6.6 0.3 2.6 -4.5 -10.5 -1.2 2.8
2008年辽宁省各月房地产开发投资情况（单位：亿元）
60 50 40 30 20 10 0
房地产投资 同比增长
14
1200 1000
800 600 400 200
0 沈阳 大连 鞍山 抚顺 本溪 丹东 锦州 营口 阜新 辽阳 盘锦 铁岭 朝阳葫芦岛
140 120 100 80 60 40 20 0
二产业包括建筑业；第三产业则包括K门
72大类之房地产业。
5
4. 常见的房地产价格形式
平均价格（均价）
典型楼盘价格
某区域商品房（商 品住宅）的交易金
额÷交易面积
价格指数
供给价格与需求价格
6
5. 房地产业对于经济社会的影响
7
世界银行（1994）认为，房地产业的 投资拉动约为1:3，销售拉动系数约为1: 1.3～1.5。包宗华（2001）认为，我国 住宅产业的投资拉动系数的下限为1.7， 销售拉动系数约为1: 1.3，而且两个系数 之合可达1:3.0。