房地产开发流程(报建全套)资料
房地产开发全流程及详细报建流程
一项目开发流程及内容（一）项目开发流程（二)项目开发流程内容1、土地获取深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式,此阶段主要是地块信息的收集、分析,对地块开发方向进行可行性研究分析。
2、立项筹备（项目方案设计阶段）（1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图,进行放点确位，报项目名并注册。
（2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司,以市场需求出发,完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。
3、报批报建（1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；（2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
）（3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。
（5)在项目的总体规划设计审查通过以后,由规划设计单位对整个项目的所有专业管线(包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。
（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：⏹将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。
⏹到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。
⏹到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。
⏹到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。
⏹与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。
⏹按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建图，送园林管理局审批。
房地产开发报建流程
房地产开发报建流程
第一步：规划立项
第二步：项目申报
完成规划立项后，开发商需要向相关部门提交项目申报材料。
这些材料包括项目规划书、环境影响评价报告、建设用地申请书、施工图设计文件等。
申报材料的内容需要符合当地规划和建设的要求。
第三步：审批
项目申报后，相关部门会对申报材料进行审查和评估。
审批程序通常包括初审、进一步论证和终审等环节，以确保项目的合法性和可行性。
审批过程中，开发商需要配合提供补充材料或回答审批部门的问题。
第四步：预售许可
审批通过后，开发商可以申请预售许可证。
预售许可证是开发商开展商品房销售的重要证件，需要提交相关材料，如商品房销售计划、资金按证明材料、规划和建设方案变更申请等。
预售许可证的获得标志着项目可以进行销售活动。
第五步：施工许可
获得预售许可证后，开发商可以申请施工许可证。
施工许可证是房地产项目进行实际建设的重要许可证，需要提交施工图设计文件、施工组织设计方案、施工队伍资质等材料。
施工许可证的获得意味着项目可以开始实际施工。
第六步：竣工验收
项目施工完成后，开发商需要向相关部门申请竣工验收。
竣工验收是保证项目质量和合规性的重要环节，需要提供竣工图设计文件、工程质量检测报告、使用说明书等材料。
通过验收后，房地产项目才能正式交付使用。
以上是房地产开发报建流程的主要环节。
不同地区和项目类型可能会有些许差别，但整体流程大致相同。
开发商在报建过程中需要积极配合相关部门的要求，注重合规性和质量，确保项目的顺利推进和成功完成。
房地产开发报建流程完整版
房地产开发报建流程完整版一、前期准备工作1.项目规划：确定房地产项目的定位、规模、业态等基本要素。
2.土地获取：通过拍卖、挂牌、协议等方式获取合适的土地。
3.项目可行性研究：进行市场调研、经济评价、财务分析等，确保项目的可行性。
4.环境评估：对项目的环境影响进行评估，准备环评文件。
二、资料整理1.土地意向书：与土地供应方签署土地意向书，明确双方的意向。
2.土地出让合同：与土地供应方签署土地出让合同，确定土地的使用权。
3.政府备案：将土地出让合同备案到相关政府部门，获得相关证书。
4.规划许可证：申请规划许可证，获取房地产项目的规划设计批准文件。
三、申请审批1.建筑施工许可证：申请建设单位，编制项目建设方案并提交施工管理部门审批，获得施工许可证。
2.规划许可证：向规划行政主管部门申请规划许可证，提交项目的土地使用权证明、规划设计文件等资料。
3.环境影响评价表格：进行环境影响评价后，填写环评表格并提交环保主管部门审批，获得环评批复文件。
4.安全生产许可证：申请安全生产许可证，提交有关资料并验收合格，获得安全生产许可证。
四、规划设计1.设计单位选择：选择合格的设计单位进行项目的规划设计工作。
2.概念设计：进行概念设计，包括项目的外观形象、功能定位、建筑风格等。
3.规划设计：进行规划设计，确定项目的总平面布局、用地分区、交通配套等。
4.建筑设计：进行建筑设计，包括主体建筑结构、立面设计、室内空间布局等。
5.施工图设计：进行施工图设计，制定详细的施工方案和施工图纸。
五、建设验收1.开工报告：在开工前，向相关部门提交开工报告。
2.竣工验收：施工完成后，向相关部门提交竣工验收资料，进行竣工验收。
3.验收合格证书：通过竣工验收，获得相关部门的合格证书。
以上就是一个完整版的房地产开发报建流程。
不同地区、不同项目可能在具体操作上会有所差异，但整体流程大致相同。
开发商在进行房地产项目报建时，需要按照相关规定和要求进行操作，严格遵守法律法规，确保项目的合法性和可行性。
(完整版)房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)
房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
房地产开发全流程及详细报建流程
房地产开发全流程及详细报建流程1.策划阶段：在房地产开发的策划阶段，开发商需要确定项目的商业价值和目标，并进行市场调研和分析，确定项目的定位和发展方向。
同时，还需要进行土地选址和评估，确定合适的地块用于房地产开发。
2.规划阶段：在规划阶段，开发商需要进行项目整体规划，确定项目的总体布局和建筑面积，并配套规划项目的道路、绿地和公共设施等。
此外，还需考虑项目的环境、交通、市政条件等，确保项目的可行性。
3.设计阶段：在设计阶段，开发商委托设计师进行项目的建筑设计和施工图设计。
设计师会根据项目规划的要求和市场需求，进行建筑外观、内部空间、设备设施等的设计，并制定相应的施工图纸。
4.报建阶段：在报建阶段，开发商需要将项目的设计图纸提交给相关政府部门进行审批。
开发商需要准备包括项目规划书、建设工程规划许可证申请书、施工图设计文件、建设用地规划许可证等文件，并按照相关要求进行报建。
5.施工阶段：在施工阶段，开发商需要组织施工队伍和采购施工材料，按照设计图纸进行施工。
同时，开发商需要积极与政府相关部门、监理公司等进行协调配合，确保项目按时、按质、按量完成施工。
6.销售阶段：在项目建设完成后，开发商需要进行房屋销售。
开发商可以通过经纪人、线上线下渠道等方式进行销售。
销售阶段需要进行营销活动、签订购房合同、收取定金和全款等。
7.交付阶段：在购房者付款完成后，开发商需要办理商品房交付手续，将房屋产权按照合同约定的方式进行过户。
同时，开发商还需要进行物业交接和验收等工作，确保购房者能够顺利入住。
8.运营阶段：在项目交付后，开发商还可以选择自己进行物业运营，或委托物业管理公司进行运营。
物业运营包括小区设施维护、物业管理、绿化管理、安保服务等内容，为业主提供良好的居住环境。
1.准备申请文件：开发商准备好相应的申请文件，包括土地使用证书、地籍图、规划许可证、拆迁安置方案、建设用地规划许可证等。
2.申请报建：开发商将准备好的申请文件提交给当地的城市规划局或建设局，同时缴纳报建相关费用。
房地产开发全套流程大全(完整版)
第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为U的投资开发房地产项U,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。
我国《城市房地产管理法》笫2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。
房地产开发流程主要包括以下儿个程序。
1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项H进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。
此阶段的主要工作是取得项U 开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。
“五证” 中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。
《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。
在房地产开发中，土地的取得是最重要的。
现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。
划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。
一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。
出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。
U前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。
同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。
出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。
主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项U建设的阶段。
该阶段是房地产开发的重要阶段。
在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段釆用项U预售的方式对物业进行销售。
3 销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。
销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
房地产开发报建全流程总结版
房地产开发报建全流程总结版一、前期准备阶段：1.项目可行性研究：开发商需对项目进行可行性研究，包括市场、技术、经济等方面的调研和分析，确定项目的开发可行性。
2.土地获取：开发商需要通过拍卖、协议等方式获得土地使用权。
3.方案设计：开发商委托设计单位进行项目方案设计，包括规划、建筑设计等。
4.环境评估：开发商需进行项目环境影响评估，包括环境影响报告书和环境监测报告。
5.财务测算：开发商需要进行项目的财务测算，包括投资、融资、资金筹措等。
6.组织架构：开发商需组建项目开发团队，明确各个职责和权限。
二、报建阶段：1.报建材料准备：开发商需按照规定递交相关报建材料，包括项目申请书、规划方案、建筑设计等。
2.审查与审批：政府相关部门对报建材料进行审查和审批，包括项目可行性审查、规划审批、建筑设计审查等。
3.批地与允许建设：经过审查和审批后，政府部门批准项目用地并允许开展建设。
4.筹建工作：开发商按照批复文件要求，组织编制开工前准备工作，包括项目筹建方案、建设组织设计等。
5.确定施工单位：开发商通过招标、拍卖等方式确定施工单位，签订施工合同。
三、施工阶段：1.办理施工许可证：施工单位按照要求申请施工许可证。
2.施工准备：施工单位组织施工前准备工作，包括人员、材料、设备的准备。
3.施工过程管理：施工单位按照设计和要求进行施工，包括工程质量、工期管理等。
4.完工验收：施工完成后，由相关部门进行工程竣工验收，确认工程是否符合要求。
四、竣工阶段：1.交付管理：开发商组织验收和交付工作，包括产权登记、房屋交付等。
2.竣工备案：政府相关部门进行竣工备案，包括竣工报告、竣工验收意见等。
3.配套设施建设：开发商根据规划要求，建设项目配套设施，包括基础设施、公共服务设施等。
四、后期管理阶段：1.物业管理：开发商组织项目的物业管理工作，包括房屋维修、保洁、安全等。
2.项目维护：开发商负责项目的维护和保养，保持项目的良好状态。
3.建设项目的并同时进行工程维护改造，满足市场需求。
房地产开发报建流程
1
房地产开发报建流程
1、立项审批 2、规划方案审批 3、办理选址意见书 4、办理《国有土地使用证》 5、办理《建设用地规划许可证》 6、准建证（准建项目开发手册） 7、建筑设计方案申报 8、申办《建设工程规划许可证》 9、施工图送审
2
房地产开发报建流程（续）
10、办理质量监督登记 11、办理安全监督登记 12、办理施工许可证 13、办理安全监督登记 14、办理施工许可证 15、办理监理许可证 16、办理预售证 17、办理工程骏工验收，出具质量监督报告 18、办理安全验收，出具安全监督报告
*、需向镇府或地方取得《小区业主子女教育配套方案或阐明》 承接单位：规划局（15个工作日）规划办或村镇科 成果: 两份规划局、规划科、技术管理科加同意意见旳总平面图（其中一份到办准建备案时交建委房地产管理科）
假如项目是属于镇区旳话，则在办理完《建设用地规划许可证》后才办理规划设计方案申报，可同建筑设计方案 申报一起办理。
关证件、设计方案； 4、 审核合格后，按要求交纳验收费，领取〈黑龙江省防雷设施设计审核书〉、〈防雷
设施验收手册〉，凭〈审核书〉到建设行政主管部门办理报建、施工手续；
承接单位：防雷设施检测所
19
预售证申报
需提交下列资料：按顺序装订成册
1、《黑龙江省商品房预售申报表》 （一式三份） 2、预售许可材料目录； 3、预售楼款监管协议、预售楼款专用账户旳银行印鉴卡复印件； 4、《国有土地使用权证》原件及复印件； 5、《建设工程规划许可证》副本及其附件旳复印件； 6、《建设工程施工许可证》复印件； 7、商品房预售方案（预售方案应该阐明商品房旳位置、装修原则、竣工交付日期、预售总面积、
（镇区提交2份） 5、〈建设工程建筑设计方案审查意见书〉1份，获同意旳建筑设计方案图纸1套（即盖“已审”章旳图册）； 6、 建筑施工图纸（涉及总平面图、各栋首层平面图）2套、构造施工图纸1套（镇区提交2份） 7、〈防空地下室易地建设申请审核意见书〉或〈防空地下室易地建设缴费证明书〉1份；（尤其跟催） 8、（建筑面积达3000平方米以上旳高层公共建筑项目）消防审核意见书复印件1份 9、 房地产立项文件、〈哈尔滨市房地产开发项目手册 〉复印件各1份； 10、反应该项目用地现状全貌旳数码相片及电子文件（镇区）； 承接单位：规划局（15个工作日）
房地产开发报建程序及资料准备-secret
房地产开发报建程序及资料准备一、报建前准备1.1 项目选址房地产项目的选址对于报建流程是至关重要的。
要根据市场需求，调查当地市场情况，找到适合开发的土地。
1.2 风险评估选址后需要进行风险评估，评估报告需要提交给相关部门。
评估报告应包含项目区域的地形、气候、地质、生态环境等详细资料，以及对周边环境和政策的评估。
1.3 规划设计项目规划设计需要满足当地的规划要求和法规。
规划要求包括用途划分、建筑密度、绿地率等，法规要求包括消防安全、环保等。
规划设计文件需要提交给有关部门审核并获得批准。
二、报建流程2.1 预审房地产开发报建的第一步是提交预审资料。
预审需要提交本次开发建设方案、土地使用证等资料，经过审核确定是否有报建条件。
2.2 立项预审通过后，需要提交项目立项报告。
立项报告应包括项目基本情况、项目规划方案和工程量清单等。
2.3 设计审查立项通过后，需要进行规划设计审查。
审查需提交规划设计方案、对规划设计方案出现争议的说明材料，审查文件需要获得有关部门的批准。
2.4 投资审查设计审查通过后，需要进行投资审查。
投资审查内容包括建设方案、工程预算、收益分析、融资方案等，审查需要获得有关部门的批准。
2.5 建设许可证申请投资审查通过后，需要进行建设许可证的申请。
申请需要提交建设申请书、建设项目的规划设计文件、建设工程预算等资料，获得有关部门的建设许可证。
三、资料准备在房地产开发报建的整个流程中，需要准备大量的文件材料。
资料的准备包括但不限于以下方面：3.1 基础资料基础资料包括项目选址和用地情况、环境评估等情况的材料，包括土地使用证、环评报告等，基础资料的准备需要提前做好。
3.2 设计资料设计资料包括项目的规划设计文件和设计说明资料，资料准备需要遵照相关规章制度和颁发文件。
3.3 建设资料建设资料包括建设许可证、工程建设批准等文件材料，需要提前准备好。
3.4 经济、财务资料经济、财务资料包括工程预算、物资清单、资金项目计划、收益分析、融资方案等，需要遵照国家和地方相关规定、标准制度等要求进行准备。
房地产开发报建流程完整版
房地产开发报建流程完整版一、准备阶段：1.项目策划：确定项目规划、土地使用权及规划报建条件。
2.项目可行性研究：进行市场调研、经济评估和技术可行性分析，确定项目的可行性。
3.项目立项：编制项目建设方案，并经过相关部门批准立项。
4.设计策划：确定项目的总体设计方案，包括项目建筑、结构、给排水、电力、通信等设计。
5.环境评估：进行环境影响评估，并根据评估结果提出环境保护措施。
6.勘察设计：对项目所需土地进行勘测，编制项目勘察设计报告。
二、申请阶段：1.初次申请：根据开发项目的规模和性质，向国土资源管理部门提交申请报告，包括项目总体情况、土地使用要求等。
2.初审：国土资源管理部门初审申请报告，对项目是否符合规划要求、土地利用政策等进行评估。
3.公示：根据土地管理法规定，对通过初次申请的项目进行公示，接受公众的反馈和意见。
4.再申请：根据公示结果，对存在问题和异议的项目，进行调整并重新提交申请报告。
5.审批文件：国土资源管理部门审核通过项目申请后，发放《房地产开发报建许可证》，作为开发建设的准入证明。
三、审批阶段：1.建设单位回执：开发商收到《房地产开发报建许可证》后，应向国土资源管理部门回执确认。
2.施工方案：开发商根据项目设计和审批要求，制定项目的具体施工方案，并向建设单位和相关主管部门递交。
3.审图及审批：相关部门对项目图纸进行审查，包括施工图纸、剖面图、建筑平面图等。
4.施工许可：通过审图及审批后，相关部门将发放《施工许可证》，作为开发商开始房地产项目实施的准入证明。
5.验收备案：工程竣工后，开发商向相关部门申请验收，并将验收合格的项目进行备案。
四、施工阶段：1.施工准备：按照施工方案，开发商准备施工所需人力、物力和技术。
2.施工监管：相关主管部门对施工过程进行监管和检查，确保施工符合设计要求和安全标准。
3.工程质量验收：项目竣工后，相关主管部门对工程质量进行验收，并出具工程质量鉴定报告。
4.投入使用：通过工程质量验收后，开发商可以将项目投入使用，并向相关部门办理相关手续。
完整房地产开发报批报建节点流程超详细
D
58.1
土地费用成本分析（可售）
成本中心
D
58。2
建安成本分析（可售）
成本中心
D
58.3
行政事业性收费及规费分析（可售）
成本中心
D
58。4
营销费用分析（可售）
成本中心
D
58.5
管理费用分析（可售）
成本中心
D
58。6
期间不可预见费分析（可售）
成本中心
D
58.7
价值分配
成本中心
D
58.8
目标成本预设
制作土地招拍挂标书
外联
取得招拍挂竞买资格确认单
外联
12
竞价并取得中标通知书或成交确认
发展中心/城市公司
C
（二）、注册项目公司（或指定已成立的项目公司）
13
准备项目公司注册所需的资料
管理中心/城市公司
B
14
确定项目公司注册代理公司并签订 合同（或确定自行办理）
筹备组/城市公司
D
15
项目公司注册领取营业执照，获得 公章
筹备组/城市公司
D
序号
节点工作成果
主责单位
完成时间
节点管控级
另
（三）、土地出让合同签订及土地移交
土地出让合同签订前的准备工作
16
了解签订土地出让合同政府内部的 流程和审批程序
发展中心/城市公司
C
17
了解签订土地出让合同中需要公关 的难点和关键人物
发展中心/城市公司
C
18
公司领导明确是否按时缴纳土地出 让金及土地契税
（勘界与地形测绘）与地方关系协
发展中心/城市公司
房地产开发全套流程大全(完整版)
房地产开发全套流程大全(完整版)
房地产开发的全套流程可以分为以下几个阶段：
1.前期准备阶段：
定位和选址：确定项目的地理位置、规模和类型。
市场研究：了解目标市场的需求和竞争情况。
准备资金：筹集项目开发所需的资金。
2.项目规划阶段：
项目方案设计：确定项目的总体规划和建筑设计方案。
资金筹集：与投资者沟通，筹集项目开发所需的资金。
立项审批：向相关部门提交项目计划书，经过审批获得立项证书。
3.项目开发阶段：
土地购置：购买或租赁土地用于项目开发。
施工准备：编制施工方案、招标采购、签订合同等。
施工建设：按照项目规划进行土建和装修施工。
质量监控：对施工过程进行质量监督和检查。
工程竣工：项目建设完成并验收合格。
4.销售与营销阶段：
售前准备：开发营销策略、制定销售计划。
商品房销售：推广、销售房产并与购房者签订买卖合同。
客户服务：提供售后服务，解决购房者的问题和需求。
项目营销：推广项目，吸引更多购房者。
5.项目交付和运营阶段：
报建手续办理：办理相关手续，确保项目合法运营。
交付房屋：与购房者完成房屋交付手续。
运营管理：协调物业管理、公共设施维护、安保等。
6.售后服务阶段：
售后服务：提供房屋保修、维护和管理服务。
后期开发：根据市场需求进行后期配套设施开发。
售后调查：收集购房者的意见和反馈，改进服务质量。
以上是房地产开发的完整流程大全，每个阶段都涉及具体的操作和管理流程，具体的实施方式会根据项目的具体情况和政策要求而有所不同。
房地产项目全套开发流程及注意事项
房地产项目全套开发流程及注意事项房地产开发流程目录第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》四、物业移交第五章：交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
第一章：项目决策阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。
2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作阶段1)投资机会研究。
房地产项目报建开发流程
房地产项目报建开发流程1. 项目前期准备阶段在房地产项目报建开发流程的第一阶段，需要进行项目前期的准备工作，包括以下几个关键步骤：1.1 拟定项目规划方案在项目报建之前，需要制定项目规划方案。
该方案应包括项目的基本情况、定位、规模、功能定位等内容。
规划方案的编制需要考虑到项目的可行性和市场需求。
1.2 土地选址和谈判项目选址是项目报建的重要环节之一。
在这个阶段，需要针对项目的规划方案，选择合适的土地用地，并与土地使用权所有者进行谈判，确保能够顺利获得土地使用权。
1.3 立项批准在完成规划方案和土地选址之后，需要进行项目的立项批准。
这一步骤包括编制项目建议书、报请上级主管部门批准，并获得立项批复文件。
2. 报建材料准备阶段在完成项目前期准备后，进入项目报建材料准备阶段。
在这个阶段，需要准备相关的报建材料，包括以下几个方面：2.1 项目可行性研究报告项目可行性研究报告是项目报建的基础材料之一。
该报告需要对项目的经济、技术、市场、环境等因素进行综合研究和评估，以证明项目的可行性和合理性。
2.2 规划设计方案规划设计方案是项目报建的另一个重要材料。
该方案需要包括项目的总体规划、布局设计、建筑设计等内容，以满足相关规定和标准的要求。
2.3 施工图设计在报建材料准备阶段，还需要进行项目的施工图设计。
这一步骤需要由专业设计机构进行，包括建筑、结构、给排水、电气等专业的设计。
2.4 技术经济指标除了上述材料外，还需要准备项目的技术经济指标，包括投资估算、资金筹措方案、工期计划、技术方案等内容。
3. 提交报建申请阶段在完成报建材料准备后，需要进行报建申请阶段。
在这个阶段，需要按照相关规定，将准备好的报建材料提交给相应的部门，并进行审批和核准。
3.1 编制报建申请书在报建申请阶段，需要编制报建申请书，该申请书包括项目的基本情况、规划设计、施工图设计等内容，并进行签字盖章。
3.2 提交报建材料将准备好的报建材料按照规定的格式和要求，递交给相关部门。
房地产项目开发报建流程XX626
第三部分：工程报验
• 第一节、预售许可证的办理
• 大家都知道，只有取得预售许可证，才能签《商品房买卖合同》。那 么预售许可证是如何办理的？
• 一、申报预售资料的准备 • 目前预售许可证办理前期资料准备及相关信息的输入都是在房管局计
算机系统进行联机备案输入。为了完成网上申报，需要各部门提供的 资料有以下几方面： • （一）预售方案：包括该栋楼的总套数、总层数、建筑面积、投资额 、工程资金投入情况、现工程进度、主体封顶时间、交付使用时间等 。 • （二）预售面积动态表：包括各栋楼各单元每层每户面积。（设计部 在开始认筹制做户型单页前已进行预测，此阶段若有设计变更导致面 积发生变化，则进行面积调整。若没有就是预测时面积）。动态表需 经公司各部门联合审定，签字确认，表内面积、户型、方位必须保证 准确无误。并且必须和工程规划相符。（三）交房标准：包括交房时 间、工程概况、装修标准、主楼配置、水电气及智能化等情况。 • （四）层高、阳台封闭情况。 • 要求提供每类户型和标准层的说明，说明上加盖公章； • （五）销售价格：
•
•第一部分：规划许可报批
• 报批总流程示意图
•
第一部分：规划许可报批
第一节、土地证、规划要点批复阶段
土地证、建设用地规划许可证及用地规划设计条件书， 是进行房地产开发的前提。 简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证 明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由 规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据； 规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标 的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求、退 地界距离等指标都在这个批复里体现出来，包括现在的 90M2小户型比例限制要求，也体现在这个文件里。
•
房地产开发报建手册
目录第一部分项目开发报建流程第二部分项目前期阶段报建流程一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续第三部分项目建设阶段报建流程一、办理项目地名注册手续二、办理《项目立项》三、规划局（一）办理《建设项目选址意见书》(二)办理《建设用地规划许可证》（三）建设项目规划设计方案（修规）报批（四）办理《建设用地规划批准书》（五）建筑设计方案报批（六）办理《建筑工程规划许可证》（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报)（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报)（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批（十）“一书两证”及附件变更遗失补发（十一）办理《建设工程规划验收合格证》（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告（十三）规划设计单位资格认证四、市建设局（一）建设工程保证安全施工的措施备案（二）建设工程缴费指南（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南（四）房地产开发项目手册备案指南（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南（十）工程合同纠纷调解申请指南（十一）房地产开发项目转让备案指南（十二）商品房预售广告备案指南（十三）商品房预售楼款用款申请指南（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明（十五）商品房预售许可指南五、城市管理局六、人防办七、消防局八、房管局附表 1：项目报批报建序号报批报建事项所需资料资料来源部门资料提交时机使用部门1建设项目投项目建设指标和规划方案及设计说明设计部完成投资计划立项 10开发部项目部资立项土地中标通知书开发部个工作日设计部2规划方案专家评审规划方案总平面、单体立面效果图设计部召集会议前3 个工作日开发部项目部规划方案总3平面审查意见书4交管消防人规划方案总平面蓝图两张、设计部经济技术指标交通流线图、地下车库平办理审批需15 个工作日办理各项审批前须征询开发部项目部开发部防意见征求5放大样、日照分析面、停车方案、坡道、出入口总平面标注单体尺寸,与周边道路关系,与周边建筑关系设计部设计部各部门意见放大样 7 个工作日;日照分析审核 15 个工作日项目部开发部项目部6建筑扩初设计意见书建筑消防、报批图（平、立、剖及基础图）各五套A4 图纸、人防工程施工图设计部上报政府窗口需15 个工作日在建人防审批前25 个开发部项目部7交管、人防、环保审批、消防工程施工图交管方案确定、机械设备中标书设计部工作日确定人防方案设计开发部项目部8办理正式开工批复9建设工程规立项批复,规划批复意见,土地证完成规划许可证前 15 开发部划许可证提供建筑图三套（A4）设计部个工作日项目部营销管理部10交纳规费、办理冲抵手续相关台帐银行资金开发部财务部冲抵需30 个工作日交费需15 个工作日开发部11领取规划许可证、公示牌、现场放施工现场平整工程部配合项目部3 个工作日3 个工作日开发部项目部线开工序号工作内容所需资料及工作支持资料来源部门资料提交时机使用部门各种管网的技术条件，确定水泵1委托项目综合管网设计房、调压站、箱变、高压环网柜、开闭所、变电所、配电间、各种管道井等的具体位置确认管网及各种配套设施总体规划是否合理管网综合图各管线主管部门意见小区规划平面图、园林平面图、各种安装工程专业施工图项目部设计中设计部设计部、征求各个职能部门2综合管网设计报批各配套专业施工图设计各专业施工图的审查织审查设计方案、设计部2设计部设计前一周项目部3各专业施工图各专业设计单位天完成项目部4 计概算、施工图纸会审、确认确定各个施工施工图纸进行会审、确认确认设计概算项目部7 天完成项目部5队伍；审核预算6洽谈、签订施工合同7组织施工单位进场、交接各管线验收单项开通水、电、煤气、小区路灯8等；电信、宽带、有线电视具备开户条件9设备移交专业公司设备商的配合；材料部项目部物业公司相关部门附表 2：配套工程报批报建：施工预算审核、确认成本部天项目部对合同条款确认成本部天项目部支付预付款成本部项目部现场施工完成项目部项目部技术参数、专业表格填写项目部进行竣工测量验收设计部附表3：项目验收阶段报批报建精品word 文档 值得下载 值得拥有第二部 项目前期阶段报建流程一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续一、土地使用权转让报批报建事项 所需材料 资料提交部提交时机 使用部门门人防工程验收环保验收 人防竣工图纸 相关批文 防疫竣工图纸 相关批文 环保竣工图纸 相关批文消防技术检测报告竣工图纸单体工程竣工图纸项目部 防疫验收项目部 项目部 验收前 日 验收前日 验收前日 验收前日 验收前日10 项目部 10 项目部 10 项目部 消防验收 项目部 10 开发部 规划验收项目部10开发部项目综合验收（房产局、 街道、小区办、绿化办、通邮办、建委、公安局、环卫）建设工程综合验收备 案 项目部 项目部（一）适用范围（二）所需资料（三）办理程序1、已办理有偿使用的国有土地使用权转让；2、国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位（占 51%以上）的公司、企业以及行政、事业单位的土地使用权转让；3、经法院判决需变卖用于清偿债务的土地使用权转让；4、原经批准划拨的经营性房地产项目用地，补办出让手续后再转让。
房地产开发报建流程完整版
房地产开发报建流程完整版1.土地获取：开发商首先需要获取一块适合开发的土地。
土地可以通过拍卖、招标、协议转让等方式获取。
2.土地规划：开发商需要根据开发的需求和当地政府的规划要求，对土地进行规划设计。
规划设计需要符合土地使用规划、总体规划和空间规划等相关法律法规。
3.方案设计：开发商需要将土地规划转化为可行的建筑方案。
方案设计包括建筑设计、设备布置、环境设计等方面，需要满足相关的建筑设计规范和消防安全规范。
4.工程预算：开发商需要对建筑工程进行预算估算，包括材料成本、施工费用、设备费用等。
工程预算需要根据相关的工程定额和成本指标进行计算。
5.建设许可证申请：开发商需要向当地城市规划部门申请建设许可证。
申请材料包括土地使用证、建筑设计方案、环保评估报告、消防设计方案等。
6.环保评估：根据当地环境保护部门的要求，对建筑项目进行环保评估。
环保评估内容包括环境影响评价、噪声影响评估、大气污染控制等。
7.施工图设计：开发商需要根据建设许可证和方案设计，编制详细的施工图纸。
施工图纸需要满足相关的建筑设计规范和工程验收标准。
8.招投标：开发商需要对建筑工程进行招投标。
招投标包括招标公告、报名资格审查、投标文件评标等环节。
9.施工合同签订：开发商与中标单位签订施工合同，明确工程范围、工期、质量要求、付款方式等。
10.施工监理：开发商需要聘请施工监理单位对工程进行监督管理，确保施工符合设计要求和质量标准。
11.完工验收：工程竣工后，开发商需要向相关部门申请建筑工程竣工验收。
验收材料包括竣工图纸、施工记录、质量检测报告等。
12.房屋销售许可证：开发商需要向当地住房城乡建设部门申请房屋销售许可证。
申请材料包括建筑结构强度、消防安全、房屋质量等。
13.房屋交付：开发商需要将房屋交付给购房者。
交付过程中需要进行房屋验收，确保房屋符合合同约定和相关标准。
14.环境整治：开发商需要对开发项目周边环境进行整治和绿化，提升项目整体的环境质量。
房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)
房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
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层高是指房产高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个 高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
建筑高度
建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟 机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。
居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研 设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地 工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道 路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） 仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地
高层建筑
高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。
建筑间距
两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、 通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定
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房地产专题报告
二、基础知识
二、相关专业术语
2. 建筑术语
低层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
多层建筑
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
全部土地都为
社会主义公有制
全民所有制（国有土地）
集体所有制（集体土地）
全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体；
村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。
Research Page 3
房地产专题报告
一、中国大陆现行土地制度
国有土地使用权出让
2006-12-27 2006大陆商业地产回顾
重点摘要
1.大陆房地产制度 2.专业术语
1.公部门审批 2.私部门操作
1.规划 2.建筑 3.金融
1.所得税 2.营业税 3.增值税 4.其他
1.何谓商业地产 2.零售业专业术语
1.调研内容 2.经验分享
1.常用经济指标 2.经济指标如何应用 3.实例分析
主题 房地产基础知识
2006-11-8 房地产开发流程介绍
2006-11-15 房地产开发法规介绍
2006-11-22 房地产税法实务介绍 2006-11-29 商业地产入门 2006-12-6 商业地产市场调研方法 2006-12-13 经济指标介绍与说明
2006-12-20 市场定位与差异化分析
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房地产专题报告
二、基础知识
Research Page 6
房地产专题报告
二、基础知识
二、相关专业术语
2. 建筑术语
建筑用地面积
建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面 积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
总建筑面积
总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。
容积率
一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性 的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。
建筑密度（建筑覆盖率 ）
用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范 围内的空地率和建筑密集程度。
Research Page 7
房地产专题报告
铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地； 市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地 市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维 修设施等用地 市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和 林地 除以上各大类用地之外的用地
1.如何寻找差异化 2.市场定位方法 3.市场定位内容 4.实例分析
1.重要大事记 2.宏观市场环境分析 3.区域比较分析 4.重要实例分析
报告人
协助人 all all
all
all all all all
all
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房地产专题报告
一、中国大陆现行土地制度
二、基础知识
二、基础知识
二、相关专业术语
2. 建筑术语
用地红线
经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。
建筑红线
建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一 般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良 好的效果。
道路红线
道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步 行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、 通风日照、建筑景况和地下管线的要求。
教育培训系列报告
房地产专题报告
投资规划部
Research 2006-10-31
房地产专题报告
目录
一、 报 告 进 度 计 划 二、 房地产基础知识 三、 房地产开发流程 四、 房地产法律法规 五、 房地产税法介绍
六、 ……
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房地产专题报告
一、进度计划
时间 2006-11-1
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房地产专题报告
二、基础知识
二、相关专业术语
1. 城市用地
类别 代号
R C
M W TS
U
G E
类别名称
居住用地 公共设施用地
工业用地 仓储用地 交通道路广场用地 市政公用设施用地
绿地 水域和其它用地
范围
居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地
国家
二、基础知识
土地使用权(一定年限) 土地使用权出让金(提前支付)
土地使用权出让(土地 一级市场)由国家垄断。
土地使用者
只拥有土地使用权， 没有所有权。
国有土地使用权Biblioteka 让方式1. 招标方式 2. 拍卖方式 3. 协议方式 4. 挂牌方式
国有土地使用权出让年限 1. 居住用地：70年 2. 工业用地：50年 3. 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 4. 综合或其它用地：50年 5. 商业、旅游、娱乐用地：40年
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房地产专题报告
二、基础知识
二、相关专业术语
2. 建筑术语
房屋层数
房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地 坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房 屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗 楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。