房地产业营改增税收政策指引修订稿
房地产行业营改增政策解析及应对

6
6.小规模纳税人销售其自建的不动产,应以取得的全部价款和价外 费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计 税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳 税申报。 7.房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目, 可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 附件1. 第三十五条 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额,纳税人采用 销售额和应纳税额合并定价方法的,按照下列公式计算销售额: 销售额=含税销售额÷(1+征收率)
中税网-中国最大财税综合解决方案供应商
5
4.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产,应适用一般计 税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人 应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率在不动产所在地预 缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 一般计税、全额、所在地5%全额预缴 5.小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个体工商 户销售购买的住房和其他个人销售不动产),应以取得的全部价款和价 外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销 售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在 不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 小规模 简易征收5% 差额计税和预缴5%
中税网-中国最大财税综合解决方案供应商
9
一(十)一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产(不含 自建),适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销 售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该 项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征 率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申 报。
房地产营改增实施细则方案

房地产营改增实施细则方案“营改增”细则终于公布了!昨天,财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。
作为国家“十二五”战略规划的重要组成部分,营改增税制改革将促进服务业的快速发展,同时减轻间接税对企业间交易的影响。
这一税制改革将对建筑及房地产业各个方面产生重大影响,影响范围包括营业利润、营运模式、市场营销、以及对房地产基金和投资者、买方、租户、代理商、融资方、其他服务提供者等各利益相关方的影响。
与此同时,两部委发布了营改增四份细则文件,分别为《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》。
《营业税改征增值税试点实施办法》显示,增值税税率为6%,其中提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%;提供有形动产租赁服务,税率为17%。
增值税起征点幅度为:按期纳税的,为月销售额5000元-20000元(含本数);按次纳税的,为每次(日)销售额300元-500元(含本数)。
根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》,在建筑服务领域,方案明确一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等,都可以选择适用简易计税方法计税。
对销售不动产,则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
另外,《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确了二手房税收政策。
房地产业营改增税收政策指引

房地产业营改增税收政策指引一、房地产业纳税人(一)在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人,为房地产业增值税纳税人。
(二)纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
1、应税行为(包括在境内销售服务、无形资产或者不动产)的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准(500万元)的房地产业纳税人为一般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
年应税销售额未超过规定标准的纳税人,会计核算健全,能够提供准确税务资料的,可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记,成为一般纳税人。
二、征税范围(一)房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目;(二)房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等),适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目,以及“不动产融资租赁服务”税目(不含“不动产售后回租融资租赁”)。
三、税率和征收率(一)房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11%(二)房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产,以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的,征收率为5%四、计税方法增值税的计税方法,包括一般计税方法和简易计税方法。
(一)一般计税方法房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税。
一般计税方法应纳税额按以下公式计算:应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足部分可以结转下期继续抵扣。
公式中所述销项税额,是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。
销项税额计算公式:销项税额=含税销售额+(1+税率)X税率(二)简易计税方法1、房地产开发企业中的小规模纳税人,以及部分销售自行开发房地产项目按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人,适用简易计税方法计税,按以下公式计算应纳税额:应纳税额=含税销售额+(1 +征收率)X征收率2、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,按规定可以选择适用简易计税方法计税。
全面推开营改增政策指引之房地产业

营改增政策解读快报(2016年第9期)省局营改增改革试点工作领导小组税收政策组 2016年6月22日【编者按】为方便大家更好更快地了解营改增政策,有效解决营改增工作中遇到的问题,引导纳税人及时、充分享受营改增政策红利,依据国家税务总局系列文件规定,结合总局视频通报会上明确的事宜及我省实际情况,就房地产业座谈会上提出的有关问题进行了梳理和明确,供纳税人和税务人员参考学习,如与总局后期出台文件不一致的,以总局规定为准。
同时,欢迎广大纳税人和基层税务人员就本政策指引提出意见或建议。
全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业一、房地产开发企业收到商品房预收款,如何开具发票和申报的问题房地产开发企业在收到商品房预收款时,不确认该笔收入,不进行纳税申报。
购房者需要发票的,房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者,申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。
交房时,房地产开发企业需要确认收入,且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后,再按照商品房全款开具发票,并进行纳税申报。
二、关于房地产开发企业跨县(市、区)经营的问题房地产开发企业跨县(市、区)经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式,在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。
海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答(一)》中“十、关于房地产开发企业跨县(市、区)预缴税款问题”的指引同时废止。
三、关于土地价款的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。
土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。
土地出让金根据批租地块的条件,可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价,包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。
其票据由财政部门出具。
拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金,主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。
房地产业营改增税收指引

房地产业营改增税收指引发布时间:2016-03-30 18:47:00来源:【字体:大中小】第一部分纳税人一、在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业,为增值税纳税人。
二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。
纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
第二部分征税范围一、根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定,房地产业主要涉及以下税目:(一)房地产企业销售自行开发的房地产项目属于销售不动产税目;(二)房地产企业出租自行开发的房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等),属于租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务(不含不动产售后回租融资租赁)。
二、不征收增值税项目(一)房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
(二)在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
第三部分税率和征收率一、房地产企业销售自行开发的房地产项目、出租不动产适用的税率均为11%二、房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目、出租不动产,以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售房地产项目、出租不动产业务,征收率为5%。
三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的,按照适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言,一般纳税人适用增值税税率,其进项税额可以抵扣,而小规模纳税人适用增值税征收率,其进项税额不可以抵扣。
第四部分计税方法一、基本规定增值税的计税方法,包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为,可以选择适用简易计税方法计税,但一经选择,36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
2024年房地产业营改增办税指南

房地产业是我国经济发展的重要支柱行业之一,但在过去的几年里,房地产业的发展面临诸多问题和挑战。
为了推动房地产业的可持续发展,我国政府于2024年出台了房地产业的营改增办税指南,以降低房地产企业的税负,增加其盈利空间。
以下是我对2024年房地产业营改增办税指南的一些解读和评价。
营改增是将原来的营业税改为增值税,目的是降低企业的税负,增加其盈利能力。
房地产业作为一个非常特殊的行业,其税收政策也具有一定的特殊性。
根据营改增办税指南,房地产企业在计算增值税时,可以采取两种方法,一种是按12%的税率计算,即税率为12%,另一种是按5%的税率计算,即税率为5%。
房地产企业可以根据自身情况选择合适的税率进行增值税的计算。
根据营改增办税指南,房地产企业计算增值税时,可以采取以下方法。
首先,房地产企业可以根据增值税税率表,按照规定的税率进行计算。
其次,房地产企业可以根据增值税增量法进行计算。
增值税增量法是指将企业应交增值税包括在企业销售价格中,以实现增值税的内部划分。
对于房地产企业来说,采取哪种计算方法取决于企业自身的情况。
如果房地产企业的销售价格在税率为12%的情况下能够获得更高的利润,那么该企业应该选择12%税率进行计算。
相反,如果房地产企业的销售价格在税率为5%的情况下能够获得更高的利润,那么该企业应该选择5%税率进行计算。
在实际操作中,房地产企业应根据市场需求和政策环境来确定合适的税率进行增值税的计算。
营改增办税指南的出台对房地产企业来说是一项利好政策。
通过将营业税改为增值税,可以降低房地产企业的税负,增加其盈利空间。
这将促使房地产企业加大投资力度,扩大产能和规模,推动房地产业的可持续发展。
此外,营改增办税指南还提出了对房地产企业的一些税收优惠政策,比如对首次购房者的购房贷款利息,可以享受税收抵扣的优惠。
这将为首次购房者提供更多的购房机会,促进房地产市场的健康发展。
然而,营改增办税指南也存在一些问题和挑战。
建筑与房地产企业营改增政策解读与操作实务完整版图文

现行划分标准:
纳税人
从事货物生产或者提供应税 批发或零售 劳 务的纳税人,以及以从事 的纳税人 货物 生产或者提供应税劳务 为主, 并兼营货物批发或者 零售的纳税人
销售服务 销售无形资产 销售不动产
小规模纳税 年应税销售额≤50万元 人
年应税销售 应税服务年销售 额 ≤80万元 额≤500万 元
一般纳税人 年应税销售额>50万元
二、纳税人身份变化的影响
1.纳税人
(1)根据《营业税改征增值税试点实施办法》(以下简称 《办法》)第一条的规定,在中华人民共国境内(以下称境内) 销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人, 为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税,不缴纳营业税。
(2) 根据《办法》第二条的规定,单位以承包、承租、挂靠 方式经营的,承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包 人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包 人承担相关法律责任的,以该发包人为纳税人。否则,以承包人为 纳税人。 讨论:建筑业挂靠经营谁是纳税人?
减轻了税负。
三、建筑与房地产企业营改增政策八大核心内容
• 全行业纳入营改增范围,营业税将退出历史舞台 • 不动产纳入抵扣范围 • 房地产企业中的土地成本可以抵减销售收入 • 房地产企业预收阶段采取预缴方式 • 融资成本无法税前扣除 • 甲供材纳税处理发生重大变化 • 老项目计税方法可以选择 • 纳税地点问题得到合理解决
(四)对现金流的影响 (1)营改增前净现金流量 =(含税的收入-含税的成本费用-营业税)*(1-25%) (2)营改增后净现金流量 = (含税的收入-含税的成本费用) -(不含税的收入-不含 税的成本费用)*25%-增值税 (3)营改增后变化=0.75营业税-0.75增值税 (4) 预售阶段:
房地产开发企业“营改增”后续政策变化[税务筹划优质文档]
![房地产开发企业“营改增”后续政策变化[税务筹划优质文档]](https://img.taocdn.com/s3/m/ae8c4506ff00bed5b9f31d76.png)
【精品优质】价值文档首发!房地产开发企业“营改增”后续政策变化[税务筹划优质文档] 营改增对土地增值税的影响
一、收入确认的变化一、收入确认的变化
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告
第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
二、税金扣除的变化
关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告
第三条关于与转让房地产有关的税金扣除问题
(一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
(二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
三、建安发票扣除的变化
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告
第五条关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题。
房地产开发企业“营改增”后续政策变化

房地产开发企业“营改增”后续政策变化营改增对土地增值税的影响一、收入确认的变化一、收入确认的变化《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
二、税金扣除的变化关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告第三条关于与转让房地产有关的税金扣除问题营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
三、建安发票扣除的变化《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告第五条关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
四、土地增值税预征的计税依据发生变化《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告第一条为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款土地价款扣除的新变化对“土地价款”的扣除的补充《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》财税〔2016〕140号七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第项第10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产公司营改增业务指引

营改增业务指引目录第一部分增值税基本知识 (2)一、认识增值税发票 (2)二、新、老项目计税方式不同对取得发票的影响 (3)1.新项目:一般计税方法 (3)2.老项目:简易计税方法 (4)3.新、老项目并存的公司 (4)第二部分营改增对各项业务的影响 (4)一、土地获取 (4)二、供应商选择(比价新原则) (5)1.老项目(进项不能抵扣) (5)2.新项目(进项可以抵扣) (6)三、销售定价 (6)1.收益变动对定价的影响 (6)2.市场变化对定价的影响 (7)四、合同签订 (9)五、业务流、发票流、资金流“三流合一” (9)第三部分成本支付、费用报销业务指引 (9)一、应取得的票据类型 (9)二、索取专票的时间点:付款审批通过之后 (10)三、收到发票需检查的内容 (11)四、发起付款审批流程及发票交接 (11)1、需取得增值税专用发票的情况 (11)2、取得其他票据的情况 (11)五、发票报销时间 (12)第四部分符合要求的发票、票据 (12)一、专用发票 (12)二、普通发票 (14)第五部分虚开发票的法律责任 (15)第一部分增值税基本知识一、认识增值税发票增值税专用发票票样:增值税普通发票票样:增值税专用发票(以下简称“专票”)包含发票联和抵扣联,票面上有金额和税额。
采用一般计税方法的项目取得专票,票面所载的税额作为进项税可以用于抵扣。
增值税普通发票(以下简称“普票”)没有抵扣联,票面上虽也有金额和税额,但任何人取得普票,票面所载的税额需转入成本、费用。
例1:某房地产新项目资金总收入11100万元,其中收入金额10000万元,销项税额1100万元。
成本资金总支出8880万元,其中成本金额8000万元,进项税额880万元。
●若取得专票,则毛利=收入-成本=10000-8000=2000万元,应交增值税=销项税-进项税=1100-880=220万元●若取得普票,则毛利=收入-成本=10000-8880=1120万元,应交增值税=销项税-进项税=1100-0=1100万元二、新、老项目计税方式不同对取得发票的影响2016年5月1日起,全行业纳税人都成为增值税纳税人。
财税实务全面推开营改增试点政策指引(六)

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理,同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好!
财税实务全面推开营改增试点政策指引(六)
一、关于房地产开发企业预收款开票问题
《营业税改征增值税试点实施办法》规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前,企业收到预收款后,开具由山东省地税局统一印制的收据,作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。
该收据统一编号,管理上类似于发票,购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后,为保证不影响购房者正常业务办理,允许房地产开发企业在收到预收款时,向购房者开具增值税普通发票,在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票,在发票备注栏单独备注“预收款”。
开票金额为实际收到的预收款全款,待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。
在申报当期增值税时,不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现,将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
山东省《全面推开营改增试点政策指引》(一)中“关于房地产开发企业预收款开票问题”的指引同时废止。
二、关于“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题
23号公告中明确规定:“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票,2016年5月1日以后需要补开发票的,可于2016年12月31日前开具增值税普通发票”。
上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何衔接以及具体的时限要求,纳税。
房地产业营改增税收政策指引

房地产业营改增税收政策指引————————————————————————————————作者:————————————————————————————————日期:房地产业营改增税收政策指引一、房地产业纳税人(一)在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人,为房地产业增值税纳税人。
(二)纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
1、应税行为(包括在境内销售服务、无形资产或者不动产)的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准(500万元)的房地产业纳税人为一般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
年应税销售额未超过规定标准的纳税人,会计核算健全,能够提供准确税务资料的,可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记,成为一般纳税人。
二、征税范围(一)房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目;(二)房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等),适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目,以及“不动产融资租赁服务”税目(不含“不动产售后回租融资租赁”)。
三、税率和征收率(一)房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11%(二)房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产,以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的,征收率为5%。
四、计税方法增值税的计税方法,包括一般计税方法和简易计税方法。
(一)一般计税方法房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税。
一般计税方法应纳税额按以下公式计算:应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足部分可以结转下期继续抵扣。
公式中所述销项税额,是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。
商品房买卖合同条款营改增修订方案

商品房买卖合同条款营改增修订方案尊敬的购房者:感谢您对我们商品房的关注与支持。
根据国家有关税收政策的调整,为了适应营改增的修订要求,我们对商品房买卖合同的条款进行了相应的修改,并在此向您详细说明。
一、增值税税率调整自2024年1月1日起,增值税税率将由原来的16%调整为13%。
相应地,在商品房买卖合同中,购房者应按照13%的税率缴纳增值税。
二、税款支付方式购房者可选择一次性付清税款,也可以选择分期支付税款。
如果选择分期支付,购房者应按照约定的时间和金额进行缴纳。
三、营业税及城市维护建设税的取消根据政府的营改增政策,原来的营业税和城市维护建设税已经被取消。
因此,在合同条款中不再包含相关税费的信息。
四、税费发票购房者在缴纳税费后,开发商将提供相应的税费发票给购房者。
购房者需保留好发票,并妥善保管。
五、其他税费除了增值税外,购房者还需支付一些其他的税费,如契税、房产税等。
这些费用根据国家相关法律法规规定,购房者根据实际情况支付。
具体金额和时间将在双方签订补充协议时约定。
六、合同解释与争议解决如对于本合同的解释发生争议,双方应友好协商解决。
如协商不成,任一方有权向当地人民法院提起诉讼解决争议。
七、其他事项本合同未尽事宜,可由双方协商补充条款。
补充条款应以书面形式进行,并由双方签字确认。
八、合同生效与变更本合同自双方签字之日起生效,并对双方具有约束力。
如需变更合同内容,须经双方协商一致,并以书面形式进行。
此致敬礼。
房地产开发企业营改增指引

房地产开发企业营改增指引概述房地产开发企业自营销售、按揭贷款销售、预售、出租、物业服务等涉及销售的业务,均适用增值税营改增政策,实行按照6%的税率征收增值税。
自营销售房地产开发企业自主开发并销售的房屋,只需要收取6%的增值税。
按揭贷款销售对于按揭贷款销售,房地产开发企业应该按照以下规定进行增值税征收:•贷款发放阶段,应按照6%的增值税税率缴纳。
•开发企业和金融机构共同向购房者收取贷款利息的,不再计算增值税;•如果购房者使用自有资金支付房款,直接跟开发企业结算,那么按照自营销售标准税率6%征税。
预售对于房地产开发企业的预售业务进行增值税征收时,应按照以下规定进行:•对于预售未到交付期的房屋,当今年并缴纳土地增值税后,应按照每期实际收取的房款金额,把增值税计算到每期实际收到的房款中;•如若今年未缴纳土地增值税,待明年一并缴纳时,应按照每期实际收取的房款金额,把增值税计算到每期实际收到的房款中。
出租房地产开发企业出租产权房屋,也需要按照增值税营改增政策进行税收。
•对于出租新增的房屋,应按照6%的增值税税率缴纳,即出租房屋的每月租金总额应该乘以6%的税率,再加上土地使用税;•如果租金大于等于1500元/月,则开发企业只需要缴纳增值税;•如果租金小于1500元/月,则由租户缴纳土地使用税,并且扣除租金后的实际租金再按照6%税率缴纳增值税。
物业服务房地产开发企业提供物业管理服务,按照上海市实行的《上海市增值税纳税申报办法》进行增值税征收。
增值税税率为6%。
对于房地产开发企业来说,深入了解营改增政策是非常必要的,对企业会计人员和税务人员都有帮助。
本文档的内容就是为您提供房地产开发企业在营改增政策下的相关税收政策。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
房地产业营改增税收政策指引集团文件发布号:(9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-房地产业营改增税收政策指引一、房地产业纳税人(一)在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人,为房地产业增值税纳税人。
(二)纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
1、应税行为(包括在境内销售服务、无形资产或者不动产)的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准(500万元)的房地产业纳税人为一般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
年应税销售额未超过规定标准的纳税人,会计核算健全,能够提供准确税务资料的,可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记,成为一般纳税人。
二、征税范围(一)房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目;(二)房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等),适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目,以及“不动产融资租赁服务”税目(不含“不动产售后回租融资租赁”)。
三、税率和征收率(一)房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11%(二)房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产,以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的,征收率为5%。
四、计税方法增值税的计税方法,包括一般计税方法和简易计税方法。
(一)一般计税方法房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税。
一般计税方法应纳税额按以下公式计算:应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足部分可以结转下期继续抵扣。
公式中所述销项税额,是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。
销项税额计算公式:销项税额=含税销售额÷(1+税率)×税率(二)简易计税方法1、房地产开发企业中的小规模纳税人,以及部分销售自行开发房地产项目按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人,适用简易计税方法计税,按以下公式计算应纳税额:应纳税额=含税销售额÷(1+征收率)×征收率2、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,按规定可以选择适用简易计税方法计税。
一经选择,36个月内不得变更。
房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
五、销售额确定(一)基本规定销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用,财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用,是指价外收取的各种性质的收费,但不包括以下项目:1、代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费。
2、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
(二)差额扣除规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款,以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。
(三)混合销售规定一项销售行为如果既涉及应税服务又涉及货物,为混合销售。
从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售服务缴纳增值税。
所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户,包括以从事货物的生产、批发或者零售为主,并兼营销售建筑服务的单位和个体工商户在内。
(四)兼营销售规定纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产,适用不同税率或者征收率的,应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的,从高适用税率。
六、进项抵扣进项税额指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产,所支付或者负担的增值税额。
(一)下列进项税额准予从销项税额中抵扣:1、从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票,下同)上注明的增值税额。
2、从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
3、购进农产品,除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外,按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。
计算公式为:进项税额=买价×扣除率4、从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产,自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
(二)纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。
(三)下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。
其中涉及的固定资产、无形资产、不动产,仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
不动产、无形资产的具体范围,按照《营改增试点实施办法》所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。
固定资产,是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。
2、非正常损失的购进货物,以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。
4、非正常损失的不动产,以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
5、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,均属于不动产在建工程。
4、5中所称货物,是指构成不动产实体的材料和设备,包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
2、3、4、5中所称非正常损失,是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质,以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
6、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用,其进项税额不得从销项税额中抵扣(四)适用一般计税方法的房地产业纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额:不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额)÷当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。
(五)已抵扣进项税额的购进货物(不含固定资产)、劳务、服务,发生不得从销项税额中抵扣情形(简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外)的,应当将该进项税额从当期进项税额中扣减;无法确定该进项税额的,按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。
(六)已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产,发生不得从销项税额中抵扣的规定情形当期,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额:不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率固定资产、无形资产或者不动产净值,是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。
(七)纳税人适用一般计税方法计税的,因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额,应当从当期的销项税额中扣减;因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额,应当从当期的进项税额中扣减。
(八)按照《试点实施办法》第二十七条第(一)项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产,发生用途改变,用于允许抵扣进项税额的应税项目,可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额:可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/(1+适用税率)×适用税率上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。
(九)适用一般计税方法的纳税人,2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。
取得不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
七、纳税地点(一)基本规定1、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。
总机构和分支机构不在同一县(市)的,应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准,可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
2、非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税;未申报纳税的,由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
3、其他个人销售或者租赁不动产,转让自然资源使用权,应向不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。
4、扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
(二)销售老项目规定房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
八、纳税义务发生时间(一)纳税人销售、出租不动产,为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。
收讫销售款项,是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为不动产权属变更的当天。
(二)纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
(三)纳税人发生视同销售服务、无形资产或者不动产行为(不包括用于公益事业或者以社会公众为对象),其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(四)增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
(五)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,不确认纳税义务,但在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税。