市场法习题附答案
市场法习题附答案
《房地产评估》市场比较法练习题
一、单项选择题
1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于
一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。
A、24
B、23.42
C、23.43
D、22.86
2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。
A．估价时点 B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映
3、比准价格是一种( )。
A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格
4．比较法的理论依据是( )。
A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则
5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。
A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房
6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。
A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～10
7．对交易实例进行区域因素修正是因为( )
A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似
B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。
A．卖方不了解行情 B．政府协议出让 C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。
A．高 B．低 C．相等 D．不可比
10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。
市场法习题附答案
定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月基本保持不变，3月至5月平均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增长0.5%。请利用上述所搜集的相关资料，估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。
解：按题意所示，为估算该宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，需先求得可比实例房地产的比准价格，求比准价格的计算公式为：
可比实例房地产比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
因此可以分别求得3总可比实例的比准价格： 可比实例A 比准价格=
可比实例B 比准价格= 可比实例c 比准价格=
再将上述3宗可比实例的比准价格求简单算术平均数，即为估价对象写字楼的比准价格：
估价对象价格（单价）=（5300.51+5084.06+5429.79）÷3=5271.45（元人民币/m 2
）
答：评估写字楼2003年10月31日的单价为5271.45元人民币/m 2
8、有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨0.5%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。
8、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格，在该住宅附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：
可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 5000元/m 2
市场法习题附答案
《房地产评估》市场比较法练习题
一、单项选择题
1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于
一年后付清，假设年利率为5%,则该实例的实际价格是（）。
A、24 B 、23.42 C 、23.43 D 、22.86
2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。
A. 估价时点B .搜集该可比实例时 C.进行房地产状况修正时
D .成交价格所反映
3、比准价格是一种（）。
A. 公平市价 B .评估价格C .市场价格 D .理论价格
4 .比较法的理论依据是（）。
A.预期原理 B .替代原理C .生产费用价值论 D .最高最佳使用原则
5 .不适宜用比较法评估的房地产是（）。
A .商品住宅
B .写字楼
C .纪念馆
D .标准工业厂房
6 .运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为（）个。
A . 1 〜3
B . 1 〜5
C . 3 〜5
D . 3 〜10
7 .对交易实例进行区域因素修正是因为（）
A. 交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似
B. 交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别
C. 交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D. 交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
8. 下列（）情况会导致房地产价格偏高。
A.卖方不了解行情 B .政府协议出让 C .购买相邻房地产 D .设立抵押的房地产
9. 可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格（）。
A .高
B .低
C .相等
D .不可比
资产评估的基本方法习题(含答案)
一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。
A.资本化率越高，收益现值越低
B.资本化率越高，收益现值越高
C.资产预期收益期不影响收益现值
D.无风险报酬率不影响收益现值
2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。
A.为了符合资产评估的政策
B.为了体现可比性的要求
C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性
D.便于计算
3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。
A.采用的材料相同
B.制造标准相同
C.技术相同
D.以现行价格水平购建
4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值，被评估资产的重置成本最接近于（）元。
B.18423
5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。
B.5
6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为10 0万元， 100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。
.1160
7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。
A.满负荷运转
B.超负荷运转
C.开工不足
D.与资产负荷无关
8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。
市场法习题
市场法习题1
一、单项选择题
1、用市场法评估资产的市场价值时，应当参照相同或类似资产的（ ）。
A、历史成本
B、近期市价
C、清算价格
D、收益现值
2、运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物的目的是（ ）。
A、使参照物具有可比性
B、便于计算
C、排除参照物个别交易的特殊性和偶然性
D、避免张冠李戴
3、下列资产评估方法中，不属于市场法的是（ ）。
A、现行市价法
B、市价折扣法
C、修复费用法
D、价值指数法
4、Z公司评估时点某市商品住宅的成本市价率为180%，已知被估全新住宅的现行合理成本为500万元，其评估价值为（ ）万元。
A、400
B、500
C、800
D、900
5、某重置全新的一条流水生产线价值为500万元，年产量为10000件。现知被评估资产的年产量为6000件。用生产能力比例法计算的重置成本为（ ）。
A、230万元
B、350万元
C、300万元
D、200万元
二、多项选择题
1、下列表述中符合公开市场特征的有（ ）。
A、市场上有自愿的买者和卖者
B、交易行为发生得越频繁，与被评估资产相同或相类似的资产价格越容易获得
C、在交易信息充分交换，或者交易信息公开的前提下，有相对充裕的时间，买卖双方进行平等交易
D、公开市场是一个充分竞争的市场
E、公开市场是一个不充分竞争的市场
2、资产评估的市场法通常被用于（ ）。
A、二手机器设备
B、房地产
C、特许经营权
D、非上市交易的股票
E、商誉
市场法习题2
一、单项选择题
1、利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法指的是（ ）。
房地产估价第六章市场法习题参考答案
19、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ B ）。
A、固定价格指数
B、定基价格指数
C、长期价格指数
D、环比价格指数
20、价格指数中如果以上一时期作为基期的，称为（ D ）。
A、前期价格指数
B、定基价格指数
C、长期价格指数
D、环比价格指数
21、最适用的房地产价格指数或变动率，是（ B ）。
三、计算题 1、 有甲、乙两宗交易实例： 甲：建筑面积130m2，成交总价50万元人民币，首付10万元，第二期 于半年后付20万元，余款20万元于一年后付清，年利率为5%。 乙：使用面积1800ft2，成交总价10.8万美元。
试建立价格比较基础（其中汇率为8.3，1m2=10.764ft2，使用面积 率为70%）。
6-4 房地产状
况
权重
估价对象 可比实例 可比实例 可比实例
A
B
C
因素1
0.4
100
95
92
106
因素2
0.35
100
105
96
109
因素3
0.25
100
110
98
97
试运用上述资料估算该土地2012年9月20日的正常市场价 格。
（答案：1386.4元/平方米）
A、总价
B、楼面地价
C、容积率
资产评估_5 机器设备评估习题答案
本章习题
一、简答题
1.运用市场法评估机器设备的基本步骤是什么？
答：运用市场法评估机器设备的基本步骤是：(1)对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料。(2)进行市场调查，选取市场参照物。(3)因素比较。(4)计算评估值。
2.运用成本法时，如何估算机器设备的经济性贬值?
答：机器设备的经济性贬值可以通过以下方式估算：(1)因生产能力降低造成的经济性贬值的估算。可以用下式表示：经济性贬值率=[1-(实际使用生产能力－额定生产能力)x]×100％(2)因收益减少造成的经济性贬值的估算。其计算公式为：经济性贬值=设备年收益损失额×（1-所得税税率）×（P/A,r,n）其中，(P/A，r，n)为年金现值系数。(3)因受环境保护限制而造成的经济性贬值的估算。随着环境保护法规越来越严格，有些机器设备在运行中会产生污染环境的有害气体、液体、固体等，于是会受到
环境保护法的约束和管制，使机器设备的使用价值受到了影响。因此在被评估设备产
生环境保护法管制的污染时，必须考虑法规对被评估设备价值的影响，否则评估结果
不能全面反映被评资产的价值。
3.如何理解和估算机器设备的功能性贬值?
答：机器设备的功能性贬值主要是由于技术进步的结果而导致的贬值，主要有两种表现形式：一是由于技术进步引起劳动生产率的提高，制造与原功能相同设备的社会必要劳动时间减少，材料的节约，工艺的改进，从而带来成本降低，造成原有设备的价值贬值；二是由于技术进步出现了新的，性能更优的设备，致使原有设备的功能相对新式设备已经落后，从而引起价值贬值。
在估算功能性贬值时要有对比参照物，它的选择旨在决定被评估机器设备的落后程度，亦即其功能的大小。
2020资产评估师考试-资产评估方法—练习题
第01讲资产评估方法—练习题
收益法、市场法、成本法
重要考点
1.资金时间价值理解。
2.市场法的可比因素。
3.三种评估方法的使用前提、参数选择、计算公式具体运用、局限性。
4.评估方法的选择。
练习题
【习题·单选题】就反映企业价值的可靠性而言，收益额应选择（）。
A.企业现金流量
B.企业净利润
C.企业利税总额
D.企业利润总额
『正确答案』A
『答案解析』就反映企业价值的可靠性而言，企业的净现金流量是企业实际收支的差额，不容易被更改。利润容易被管理层操纵。
【习题·单选题】被评估资产的收益期为3年，第一年的收益额为125万元，以后每年在前1年的基础上递增5万元，折现率为10%，则评估值为（）万元。
A.322.50
B.382.50
C.362.50
D.312.50
『正确答案』A
『答案解析』使用教材7-20公式，净收益按等差级数递增，收益年限有限（125/10%＋5/10% 2）[1－1/（1＋10%）3]－（5/10%）×3/（1＋10%）3＝322.50（万元）。
【习题·单选题】所有者权益4000万元，付息债务6000万元，权益资本成本10%，债务资本成本6%，所得税税率25%，企业特定风险调整系数为1.2，β系数为1.1。加权平均资本成本为（）。
A.7.4%
B.6.7%
C.8.04%
D.9.12%
『正确答案』B
『答案解析』加权平均资本成本＝40%×10%＋60%×（1－25%）×6%＝6.7%。
【习题·单选题】总体而言无形资产评估过程中，使用频率较高的方法是（）。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.以上三种
资产评估基本方法习题(含答案)
第三章资产评估的基本方法
一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。
A.资本化率越高，收益现值越低
B.资本化率越高，收益现值越高
C.资产预期收益期不影响收益现值
D.无风险报酬率不影响收益现值
2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。
A.为了符合资产评估的政策
B.为了体现可比性的要求
C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性
D.便于计算
3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。
A.采用的材料相同
B.制造标准相同
C.技术相同
D.以现行价格水平购建
4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。
A.10203
B.18423
C.7869
D.22333
5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。
A.40
B.5
C.8
D.12.5
6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为10 0万元， 100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持
在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。
A.1120
B.1160
C.1579
D.1610
7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。
资产评估基础单元4习题与答案
1、运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是
A.排除参照物个别交易的偶然性
B.容易得出评估值
C.便于计算
D.是参照物具有可比性
正确答案：A
2、用市场法评估资产的正常变现价值时，应当参照相同或类似资产的
A.重置成本
B.市场价格
C.清算价格
D.收益现值
正确答案：B
3、市盈率乘数法主要适用于下列哪项的评估
A.无形资产
B.生产设备
C.不动产
D.企业价值
正确答案：D
4、采用市场法进行资产评估，依据的是
A.预期收益原则
B.供求原则
C.贡献原则
D.替代原则
5、对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为
A.实际重置成本
B.完全重置成本
C.复原重置成本
D.更新重置成本
正确答案：D
6、在收益永续、各因素不变的条件下的收益法的模型（）
A.P=A/r
B.P=∑[R i
(1+r)i ]+A
r(1+r)n
C.P=A*n
D.P=(A/r)[1-[1/(1+r)n]]
正确答案：A
2、评估资产时可以根据不同情况选择不同评估方法，每个评估方法都有其优势和劣势，那么关于收益法的局限性，下列说法不正确的是（）
A.历史营运期的不足和未来营运期的不确定性，都会对收益法运用或收益法评估的结
果产生影响。
B.未来收益额的预测需要评估专业人员进行专业判断，但折现率的计算不需要太多判断，主观性较弱。
C.从收益法的具体评估模型看，折现率、长期增长率等评估参数对企业评估结果的影
响非常敏感，这些参数的微小变化可能引起评估结果的大幅波动。
D.在运用资本资产定价模型估算股权资本成本时，要求证券市场的发展比较完善，这
市场监管法律知识题库(三)
市场监管法律知识题库
判断题
1我国社会主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。（√）
2.我们提出并贯彻新发展理念，着力推进高质量发展，推动构建新发展格局，实施供给侧结构性改革，制定一系列具有全局性意义的区域重大战略，我国经济实力实现历史性跃升。（√）
3.谷物总产量稳居世界首位，十四亿多人的粮食安全、能源安全得到有效保障。（√）
4.十年来，城镇化率提高十一点六个百分点，达到百分之五十四点七。（×）
5.我国制造业规模、外汇储备稳居世界第二。（×）
6.我们加快推进科技自立自强，全社会研发经费支出从一万亿元增加到二万八千亿元，居世界第二位，研发人员总量居世界首位。（√）
7.我们实行更加积极主动的开放战略，构建面向全球的高标准自由贸易区网络，加快推进自由贸易试验区、海南自由贸易港建设，共建“一带一路”成为深受欢迎的国际公共产品和国际合作平台。（√）
8.我国全面依法治国总体格局全面形成。（×）
9.我们确立和坚持马克思主义在意识形态领域指导地位的根本制度。（√）
10.我们深入贯彻以人民为中心的发展思想，在幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶上持续用力，人民生活全方位改善。（√）
11.采购人不得将应当以公开招标方式采购的货物或者服务化整为零或者以其他任何方式规避公开招标采购。（√）
12.采购项目同时包含政府集中采购目录内和目录外品目，预算金额30万元以上的，须委托区公共资源交易平台代理采购。（√）
13.根据《崇川区市场监督管理局采购询价工作制度》成立采购询价小组，询价小组人数一般为3人以上单数。（×）
资产评估(1-5章)习题
第三章 资产评估的基本方法
第一节 市场法
例1：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40％，求待估资产的评估值？
分析：待估资产与参照资产仅存在市场交易条件的差异
资产评估值=10×(1—40％)=6（万元）
例2：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨，评估基准日为2005年2月1日。评估人员收集的信息：①从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。②将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
分析：待估资产与参照物差异仅在生产能力指标上
评估值=160×150/210=114.29(万元)
例3：待估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7。求待估资产评估基准日的价值？
分析：待估资产与参照资产仅存在生产能力的差异
资产评估值= （万元） 例4.某宗房地产2005年6月的价格为1500元/平方米，现需要将其调整到2005年9月。所在区域类似房地产2005年4月至10月的价格指数为79.6，76.7，74.7，89.2，85，92.5，98.1（以2003年12月为100）。计算该宗房地产2005年9月的价格。
1500×（92.5/74.7）=1857.4（元/平方米）
资产评估的基本方法习题(含答案)
第三章资产评估的基本方法
一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。
A.资本化率越高，收益现值越低
B.资本化率越高，收益现值越高
C.资产预期收益期不影响收益现值
D.无风险报酬率不影响收益现值
2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。
A.为了符合资产评估的政策
B.为了体现可比性的要求
C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性
D.便于计算
3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。
A.采用的材料相同
B.制造标准相同
C.技术相同
D.以现行价格水平购建
4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。
A.10203
B.18423
C.7869
D.22333
5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。
A.40
B.5
C.8
D.12.5
6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为1 00万元，100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保
持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。
A.1120
B.1160
C.1579
D.1610
7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。
市场比较法应用练习题
市场比较法应用练习题
市场比较法应用练习题
一、选择题
1、市场法的理论依据是( B )
A、适合原理
B、替代原理
C、最高最佳使用原则
D、均衡原理
2、比准价格是一种（ A ）
A、公平市价
B、评估价格
C、市场价格
D、理论价格
3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本
身是否正常的修正.
A、交易实例
B、可比实例
C、估价对象
D、标准化实例
4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修
正系数为（ D ）。
A、0.060
B、0.940
C、1.060
D、1.064
6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ B ）元/m2。
A、2290.91
B、2326.41
C、2344.16
D、2308.66
7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，
则其依据为( D )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％
D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响
幅度为2.04％
8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情
B、政府协议出让
C、购买相邻地产
D、设立抵押的房地产
房地产评估习题市场法和收益法
房地产评估习题
1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表为：
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。
解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）
（2）案例修正计算。
评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米
B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米
C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米
D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米
E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米
F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米
（3）评估结果
案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米)
市场比较法试题及答案
市场比较法试题及答案
(一)判断题
1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。()
2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。()
3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。()
4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。()
5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。() 来源：
6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。()
7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。() 8．土地使用年期属于个别因素。()
9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。()
10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。()
11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同
区域，或处于不同供需圈的类似地。()
12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数／待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。()
13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。()
14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。()
15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。()
16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。()
17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。()
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《房地产评估》市场比较法练习题
一、单项选择题
1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。
A、24
B、23.42
C、23.43
D、22.86
2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A．估价时点B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时D．成交价格所反映
3、比准价格是一种( )。
A．公平市价B．评估价格C．市场价格D．理论价格
4．比较法的理论依据是( )。
A．预期原理B．替代原理C．生产费用价值论D．最高最佳使用原则
5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。
A．商品住宅B．写字楼C．纪念馆D．标准工业厂房
6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。
A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～10
7．对交易实例进行区域因素修正是因为( )
A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似
B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别
C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨
D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降
8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。
A．卖方不了解行情B．政府协议出让C．购买相邻房地产D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。A．高B．低C．相等D．不可比
10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。A．高B．低C．不高不低D．无法确定
11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。若求其中位数，则为( )元/m2。
A．230 B．242.5 C．235 D．240
12．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。
A．3790元／m2 B．4238元／m2 C．4658元／m2 D．4663元／m2 13.下面说法错误的是( )。
A．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格
B．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格
C．可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同D．可比实例必须是正常交易
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14．某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为( )元／m2。
A．850 B．845 C．869 D．857
二、计算题
1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少？
2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少？
3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2，请对其进行交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少？
5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：
经调查得知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%，第二年末又付款72万元，其间月利率为1.05%。又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1：8.5。该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8%。2002年内逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。并知1m2=10.764平方英尺。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价（若需计算平均值时，可采用简单算术平均值）。
6、某房地产估价所为评估某宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其相关资料如下。成交价格：可比实例A为5000元人民币/m2，可比实例B为600美元/m2，可比实例C为5500元人民币/m2；成交日期：可比实例A为2003年1月31日，可比实例B为2003年3月31日，可比实例C为2003年7月31日。交易情况：可比实例A为+2%，可比实例B为+5%，可比实例C为-3%。房地产状况：可比实例A为-8%，可比实例B为-4%，可比实例C为+6%。上述情况中，正值（负值）表示可比实例的成交价格高（低）与其正常价格的幅度；上述房地
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产状况中，正值（负值）表示可比实例的房地产优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异的幅度。假设美元与人民币的市场汇价在2003年3月31日为1：8.5，2003年10月31日为1：8.3。假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月基本保持不变，3月至5月平均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增长0.5%。请利用上述所搜集的相关资料，估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。
7、有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨0.5%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。
8、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：
注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度。
（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。
（3）汇率：2003年7月1日~12月31日1美元=8.3元人民币
2004年1月1日~5月31日1美元=8.2元人民币
（4）2003年6月至2004年5月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降1%。
试利用上述资料估计该商品住宅在2004年5月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。
9、评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500m2；
（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。
（2）可比实例的成交价格如下：