同策-杭州万科良渚文化村总体概念及
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某地产良渚文化村案例总结
某地产良渚文化村案例总结
1. 引言
本文档拟对某地产良渚文化村项目进行总结和分析。良渚文化村是该地产公司在某市规划和建设的一个文化主题小区，其目标是通过融入良渚文化元素，打造一个具有历史底蕴和文化特色的居住社区。本文将对该项目的背景、规划设计、实施过程以及取得的成果进行评估和总结。
2. 背景
良渚文化村项目始于某地产公司的市场调研和战略规划。该市场调研发现，文化特色的居住社区在当前房地产市场中具有较高的潜力和市场需求。良渚文化作为中国古代文明的重要遗址，具有丰富的历史和文化资源。因此，该地产公司决定在某市打造一个融合了良渚文化元素的、具有高品质居住环境的文化村。
良渚文化村项目的规划设计过程包括以下几个步骤：
3.1 概念设计
在概念设计阶段，设计团队与良渚文化研究机构合作，深入挖掘良渚文化的内涵和特点，并将其与居住社区的功能需求相结合。通过分析文化村的受众群体和市场定位，确定了项目的定位和主题。
3.2 建筑设计
良渚文化村的建筑设计灵感来源于良渚文化的建筑风格和意象。设计团队选取了良渚文化的传统建筑元素，并将其巧妙融入到社区的建筑设计中。例如，社区的主入口门廊采用了良渚玉石的形象，并使用了相应的材质和工艺。通过这样的设计手法，使得社区的建筑与良渚文化形成了有机的联系。
良渚文化村的环境设计以自然和环保为核心。设计团队在社区内设置了绿化景观带和水系，创造了一个舒适宜人的居住环境。同时，沿用了良渚文化中的园林艺术理念，通过布置花坛和景观小品，增加了社区的美感和趣味性。
3.4 小区配套设施
良渚文化村的配套设施旨在为居民提供全方位的生活服务。社区内设有亲水广场、健身中心、儿童游乐区等公共设施，满足了居民的休闲娱乐和生活需求。此外，社区还专门设立了良渚文化体验馆，向居民和游客展示良渚文化的历史和特点。
良渚案例_杭州良渚文化村
属于万科“非标准”新市镇产品实践，是集自然生态、休闲旅游、居住、文化体 2 验为一体的新田园小镇
【项目定位】良渚文化村的旅游概念并非仅局限于一个主题公园或集 中的旅游区，而是一个以生态、人文、休闲与人居为定位的多功能复 合型近郊小镇
良渚文化村所勾勒的是这样的形象：
一个环境宜人的城镇，容纳3万到5万常
6
【商务度假】白鹭湾君澜度假酒店是良渚文化村前期核心配套；酒店对 项目的带动作用明显，具体影响从酒店签约阶段起即开始显现
2005年：酒店签约 2006年：动工 2008年3月：试营业 2009年11月：周末入住率约在95%
酒店占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平 方米，并拥有4万多平方米的水面及2万平 方米的道路与广场，临湖而建的庭院式建 筑主体分为连绵的10个区。 。
7
【商务度假】白鹭湾君澜度假酒店目前运营情况较好，周末入住率达到 100%
酒店设施
客房
餐饮
312套
佛罗伦萨餐厅（西餐、早餐） 白鹭厅（广式、鲍翅） 8个（72－1000平米） 棋牌室、健身房、游泳池、足浴室、台球房等
湖 景 房
会议厅 康体娱乐
入住率：酒店周末的入住率达到100%，大部分的客源是长三角周边 游客量：游客每个月大概有几万人次，淡旺季比较明显，十一月人会少 一点 泳 池 游客来源：周末两天自驾车旅游；杭州的也有，但周末是上海过来度假 的居多，周一到周五基本以会议为主，也有些散客，散客基本是远一点 的，北方的和杭州本地，周末现在需要提前三个星期预订
良渚文化村 万科良渚文化村简介
中国城市化进程中一种诗意的表达
良渚文化村是杭州市规划“北秀”良渚组团的核心
●中心居住圈：老城区为核心，以文化、旅游、商业为特征的精品居住区
●次中心居住圈：三个副城为支点，以商业、居住为主的
次中心居住圈
●郊区居住圈：六大组团为基点，区域自然风貌及产业结
构相适应的近郊居住圈
良
渚
●杭州西北18km ，位于良渚组团范
围内
●南接主城区
●东接塘栖组团
●西北部接径山风景区
●沪杭高速、104国道、04省道、15
省道、绕城高速、余杭区东西大道、
宣杭铁路等
●古墩路、紫金港路等
良渚文化村位于杭州西北部 距离市中心18km 104国道、古墩路直达
良渚意为“美丽的水中小岛”，自古以来是人类栖居的福祉
——五千亩自然山水
•良渚是一片“美丽的地方”，天目山余脉和西溪湿地地貌相结合，是五千年未变的优良栖息地。
•良渚文化村——5000亩自然山水，包括25座山、1条河、4条溪、5个湖泊、6个郊野公园、2条登山步道以及一条原生林荫大道。
•良渚文化村是尊重自然与生态的居住场所。
“良渚文化”是中华文明的曙光，四千三百年前有灿烂的文明——五千年文明故地
•良渚文化是以玉器文化、黑陶文化、犁耕文化为代表的辉煌的史前文明，是中华文明的伟大曙光。
•良渚文化村是复兴良渚文明的当代尝试，是沿承五千年文脉的鸿篇居作。
良渚文化村项目幅员万亩，是中国难得的城镇级开发项目——五千亩田园小镇
•从古至今，田园栖居都是人类最高的居住理想。
•良渚文化村提供了田园栖居的物质空间，更营造了
田园栖居的精神世界，是中国新都市主义人居场所
的实践范本。
万科集团规模最大的项目，万科集团“城市综合配套服务商试验田”0岁-100岁的产品解决方案，“好房子、好服务、好邻居”的示范区中国城镇化进程中的一种诗意的表达
良渚文化村(万科良渚文化村简介)
十 年
毗邻安吉路实验学校，总占地约30亩，园
耕 耘
内有：
知味观 学农诼埻、业主认养菜地——普及传统手 工农业知识；
植物私塾、香草园药草园——通过植物知
识普及国学；
亲子教室、陶艺吧——亲子系列活劢。
十 年 耕 耘
垃圾分类推广中心
2012年12月11日，垃圾分类 宣教中心正式对外开放。 在垃圾分类推广中心，我们把 社区产生癿厨余垃圾变为有机 肥料，把废油变成肥皂。
知味观
小镇驿站
2012年7月，7个小镇驿站建成。 村民可以在这里搭上去城里癿顺风车。
知味观
十 年 耕 耘
我们相互出示村民卡； 我们承诺各自承担途中癿风险， 互丌追溯对斱责任； 我们都是为了保护地球尽一份公 民癿责任。
社区国学书院
2012年6月1日对外开放。
从《三字经》、《弟子规》到《诗经》、《论语》，
十 年 耕 耘
知味观
小镇环线巴士
2010年8月31日，社区环线巳 士491A开通，这是国内第一条 社区内公交线路，设有12个站 点。
良渚食街
十 年 耕 耘
知味观
2010年8月9日，良渚食街开业。1600平米， 10家店铺，300个座位，百余种各色美食。 开业第49天即被评为杭州亓大特色饮食街乊首， 已成为村内最具人气癿公共空间。
十 年 耕 耘
良渚文化的概念
良渚文化的概念
良渚文化是指中国古代文明的一个重要组成部分，起源于距今约5000年前的新石器时代晚期，盛行于距今约4000年前的新石器时代晚期至青铜时代早期。良渚文化的发现和研究对于了解中国古代文明的起源和发展具有重要意义。
良渚文化的概念最早由中国考古学家李学勤于1986年提出，他在浙江省杭州市良渚镇发现了一处规模庞大的古代遗址，命名为良渚遗址。良渚遗址是迄今为止中国发现的最大、最早的古代城址，被誉为“东方的底格里斯河和尼罗河文明”。
良渚文化的特点主要表现在以下几个方面：
1. 城市规模庞大：良渚遗址的面积约为3000多万平方米，是中国古代城市遗址中最大的一座。遗址内有大量的建筑遗迹，包括宫殿、祭祀场所、居住区等，显示出良渚文化时期人口众多、社会组织复杂。
2. 社会组织复杂：良渚文化时期的社会组织呈现出一定的等级制度。遗址内发现了大量的玉器、陶器、石器等精美的工艺品，显示出社会存在一定的分工和专业化。此外，还发现了大量的象牙器、龙骨等贵重物品，表明存在着一定的财富积累和贸易活动。
3. 祭祀活动丰富：良渚遗址内发现了大量的祭祀场所和祭祀用品，包括祭坛、祭器等。这些祭祀活动显示出良渚文化时期人们对于神灵的崇拜和信仰，也反映
出社会的宗教信仰和精神文化。
4. 农业发达：良渚文化时期人们已经掌握了农业生产的技术，种植了大量的粮食作物，如稻谷、小麦等。此外，还发现了大量的农具和农田遗迹，表明农业在良渚文化中占据了重要地位。
5. 文字系统：良渚文化时期人们已经开始使用一种原始的文字系统，被称为“良渚文字”。这种文字系统是由一系列的符号组成，用于记录和传播信息。良渚文字的出现标志着中国古代文字的起源和发展。
万科良渚文化村案例分享
03
项目实施和运营
施工管理措施
01
02
03
施工进度控制
万科良渚文化村在施工过 程中，采取了有效的进度 控制措施，确保项目按时 完成。
质量wk.baidu.com理
万科注重工程质量，通过 严格的质量控制体系，确 保每个环节的施工质量达 到预期标准。
安全防护
施工过程中，万科采取了 一系列安全防护措施，保 障施工人员的安全和健康。
项目得到了当地居民的高度评价和认可， 提升了居民的归属感和幸福感。
项目经验教训总结
前期规划需充分 在项目初期，应更加细致地调研 市场需求、资源条件和环境因素， 以确保项目的可行性和可持续性。
创新思维需培养 在面对复杂多变的内外部环境时， 应培养团队的创新思维和应变能 力，以适应不断变化的市场需求 和社会发展。
风险管理需加强 针对项目实施过程中可能出现的 问题和风险，应提前制定应对策 略，并建立有效的风险管理体系。
社区参与需鼓励 在项目规划和实施过程中，应积 极鼓励和吸纳社区居民的参与， 以提高项目的社会接受度和实施 效果。
对未来项目的启示和建议
注重文化传承与创新
在未来的项目中，应更加注重文化的传承 与创新，将传统文化元素与现代设计理念
万科良渚文化村案例 分享
目录
• 项目背景介绍 • 项目规划和设计 • 项目实施和运营 • 项目成功因素分析 • 项目挑战与解决方案 • 项目总结与展望
(完整版)杭州万科良渚文化村资料
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
图片：从杭州市区到良渚的交通示意图
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
图片：良渚文化村在杭州城市规划中的地位
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
2、良渚文化村整体规划
良渚文化村，总占地面积约为11000亩（约8平方公里），其中房地产开发用地约6000亩， 预计居住人口3万人。目前累计销售额近10亿元人民币，累计投资额18亿元人民币，预计 2007年销售额为7.5亿人民币。
因为有通畅便捷的高速公路、绕城公路和国道联系，良渚文化村可以在很短 时间内辐射到浙江全省和长三角地区，沪杭（上海-杭州）高速公路、杭甬（ 杭州-宁波）高速公路、杭宁（杭州-南京）高速公路、杭徽（杭州-安徽）高 速公路、杭千景（杭州-千岛湖-景德镇）高速公路、杭金衢（杭州-金华-衢州 ）高速，以及104国道、04省道、015省道、杭州市绕城公路、余杭区东西大 道
物业类型
4-5层的坡地花园洋房、坡地排屋、 独栋别墅以及坡地叠排的居住村落
面积 ㎡ 190-335
销售情况
白鹭郡北
山地花园洋房
92-186
白鹭郡南 阳光天际
4-5层公寓/精装修多层公寓 山地联体排屋、叠排
55-89/120-240 190-230
各期物业 均热销
图片：从杭州市区到良渚的交通示意图
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
图片：良渚文化村在杭州城市规划中的地位
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
2、良渚文化村整体规划
良渚文化村，总占地面积约为11000亩（约8平方公里），其中房地产开发用地约6000亩， 预计居住人口3万人。目前累计销售额近10亿元人民币，累计投资额18亿元人民币，预计 2007年销售额为7.5亿人民币。
因为有通畅便捷的高速公路、绕城公路和国道联系，良渚文化村可以在很短 时间内辐射到浙江全省和长三角地区，沪杭（上海-杭州）高速公路、杭甬（ 杭州-宁波）高速公路、杭宁（杭州-南京）高速公路、杭徽（杭州-安徽）高 速公路、杭千景（杭州-千岛湖-景德镇）高速公路、杭金衢（杭州-金华-衢州 ）高速，以及104国道、04省道、015省道、杭州市绕城公路、余杭区东西大 道
物业类型
4-5层的坡地花园洋房、坡地排屋、 独栋别墅以及坡地叠排的居住村落
面积 ㎡ 190-335
销售情况
白鹭郡北
山地花园洋房
92-186
白鹭郡南 阳光天际
4-5层公寓/精装修多层公寓 山地联体排屋、叠排
55-89/120-240 190-230
各期物业 均热销
万科·良渚文化村@文化驱动的旅游地产项目
客户特征：
以杭州本地客户为主体，部分省内其他城市和少量北京、
上海等外地客户。
万科依托紧邻的良渚遗址，围绕深厚的良渚文化，打造了丰富多元的 弱旅游休闲度假产品
文化支撑——良渚文化作为中国新石器文化之一，我国长江下游太湖流域一支重要的古文明。因发现与良渚 镇而得名，其周围分布着50余处良渚文化遗址。 总占地面积约为12000亩（约8平方公里）， 其中房地产开发用地约6000亩，预计年接 待游客100万人次，居住人口3万人 •她建立在著名的文化遗址上，倚山面水， 生态环境优越。城镇内集中了国际性的良 渚文化博物馆、“良渚圣地”公园、良渚 五星级度假村、“良渚不夜城”、“良渚 风情街”、良渚生态森林公园、乡村高尔 夫俱乐部、水上乐园等多元丰富的旅游休 闲内容。
项目在弱旅游度假带动发展下，依托深厚的文化基础和创意产 业的打造，实现项目由旅游休闲区向城市功能区的转变
功能构成：
项目以文化产业和居住物业开发为主，并配以旅游度假功 能开发； 其它功能则是区域内为满足居民的生活服务需求所打造的 城市功能配套设施；
发展理念：
“良渚文化村”的旅游概念并非仅局限于一个主题公园或 集中的旅游区，而是一个纯粹以生态、观景、人文名胜、休 闲游乐与人居为定位的功能完整、形态丰富的泛旅游城镇
模式四：文化产业驱动
良渚文化村位于杭州城市边缘的余杭区良渚镇，交通便捷
良渚案例_杭州良渚文化村
积为8.7万平米
玉鸟流苏连接地域文脉，又营造出一种 新的地域文化及消费环境，打造一个怀旧 的、前卫的、精致的氛围，一个升华的空 间形式，在此形成城市人休闲、交流的交 流场所
1.十全十美社区超市 2.帝宝星餐厅
7.玉鸟幼儿园 8. 艺术基地（吉他社）
13.乒乓球馆 14.良渚食堂
3.招商银行
4.中国银行 5.知味观中餐厅 6.致格婚纱摄影
6
【商务度假】白鹭湾君澜度假酒店是良渚文化村前期核心配套；酒店对 项目的带动作用明显，具体影响从酒店签约阶段起即开始显现
2005年：酒店签约 2006年：动工 2008年3月：试营业 2009年11月：周末入住率约在95%
酒店占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平 方米，并拥有4万多平方米的水面及2万平 方米的道路与广场，临湖而建的庭院式建 筑主体分为连绵的10个区。 。
投资额：酒店成本造价是5.5亿
西 餐 厅
酒店大堂
960平君澜厅 8
白 鹭 湾 君 澜 度 假 酒 店
酒店门口自行车
水吧
酒店门口小湖
地下车库入口
酒店门口游览车
9
【商业配套】玉鸟流苏：名家设计的全国唯一乡村创意聚落；前期功 能依然是以满足居住的配套功能为主
地脉文化 商业：“玉鸟流苏”
2007年底，一期区招商启动，2008年 10月正式开街，占地300余亩，总建筑面
良渚文化村分析
【区域背景】良渚文化村是万科依托良渚文化遗址打造的文化主题旅游城镇 良渚文化村整体占地10000亩，总建筑面积340万平，住宅230万平，公建50 万平，旅游服务配套70万平，容纳3万到5万常住人口，属于万科“非标准” 新市镇产品实践，是集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为
背 景
社 区
一体的新田园小镇
（2007年） 年轻人
白鹭郡西（2012年）
杭州知名人士 金色水岸（规划中）
滨湖风情
白鹭郡南 借鉴伦敦城市规划 回归传统聚落空 （2008年）
间
园艺风情
绿野花语（规划中）
【随园嘉树】从规划设计，配套，精装修，服务四大标准形成养老品牌 建设时间：2013年6月开盘
养 老
社 区
规划设计 无障碍 日照采光 景观设计 颐养中心 配套
2011年1月，白鹭郡南2期开盘销售 2011年6月，柳映坊开盘销售
【交融】旅游的价值融入生活方式中，与村民活动发生密不可分的联系
交 融
社 区
生态度假：白鹭湾君澜酒店
旅 游
精神标识：良渚博物馆，美丽洲堂 艺术商业：玉鸟流苏内文化创意产业及相关的商业
生态环境：美丽洲公园、茶语公园、白鹭湾公园、悠园、游山步道……
16.物业服务中心
17.万科报修中心 18.万科文化村项目部
【美丽洲堂】美丽洲堂亦是其标志性建筑，构成了良渚文化村的精神内核 建设时间：2010年5月开工建设，2010年12月建成 文化：纯原木工艺，融入自然 设计：日本津岛建筑事务所和上海原构国际联袂打造，浙江省设计院设计师陈思源为总顾问 参数：总占地面积约10000多平方米，建筑面积1000多平米，教堂由四个单体组成，成工字型 布局。
万科一大盘杭州良渚文化村案例总结
小镇的医疗保健中心
14
安吉路良渚实验小学 玉鸟流苏商业街
玉鸟流社苏区商巴业士街
君澜酒店
【小镇中心】是小镇独特标志之一，以步行街区而非底商的形式，除了集约化的 考虑之外，更增加了人们更多的体验空间和交流机会
干净、整洁、齐全、规 模相对较小的商业业态
1.十全十美社区超市 2.帝宝星餐厅 3.招商银行 4.中国银行 5.知味观中餐厅 6.致格婚纱摄影 7.玉鸟幼儿园 8.艺术基地（吉他社） 9.国缘版画馆 10.象王洗得好（干洗店） 11.胡庆余堂（药店） 12.客服服务中心 13.乒乓球馆 14.良渚食堂 15.洗手间 16.物业服务中心 17.万科报修中心 18.万科文化村项目部
构成：寺庙有天王殿、大雄宝殿和三圣殿，现大雄寺与三圣殿已建成。 山麓有放生池。池内有无尾螺蛳，手摸可得。
作用：大雄寺建成后，不仅为佛教徒和信教群众搭建了一个良好的活动 平台，还将为良渚美丽洲公园增添一道亮丽的风景，使佛教文化与良渚 文化、旅游资源相结合，带动当地旅游产业的发展。
目标年旅游量20-30万人，有客房99间
小镇以一条风情大道串联起各个组团
竹径茶语 茶语公园
阳光天际
各个住宅组团开发与商业形成了良好 的开发节奏，同时在各个组团内部，都 有自身的特色和配套设施，保障了开发
悠园 白鹭郡（东、北）
白鹭郡（西、南）
金色水岸（规划中）
14
安吉路良渚实验小学 玉鸟流苏商业街
玉鸟流社苏区商巴业士街
君澜酒店
【小镇中心】是小镇独特标志之一，以步行街区而非底商的形式，除了集约化的 考虑之外，更增加了人们更多的体验空间和交流机会
干净、整洁、齐全、规 模相对较小的商业业态
1.十全十美社区超市 2.帝宝星餐厅 3.招商银行 4.中国银行 5.知味观中餐厅 6.致格婚纱摄影 7.玉鸟幼儿园 8.艺术基地（吉他社） 9.国缘版画馆 10.象王洗得好（干洗店） 11.胡庆余堂（药店） 12.客服服务中心 13.乒乓球馆 14.良渚食堂 15.洗手间 16.物业服务中心 17.万科报修中心 18.万科文化村项目部
构成：寺庙有天王殿、大雄宝殿和三圣殿，现大雄寺与三圣殿已建成。 山麓有放生池。池内有无尾螺蛳，手摸可得。
作用：大雄寺建成后，不仅为佛教徒和信教群众搭建了一个良好的活动 平台，还将为良渚美丽洲公园增添一道亮丽的风景，使佛教文化与良渚 文化、旅游资源相结合，带动当地旅游产业的发展。
目标年旅游量20-30万人，有客房99间
小镇以一条风情大道串联起各个组团
竹径茶语 茶语公园
阳光天际
各个住宅组团开发与商业形成了良好 的开发节奏，同时在各个组团内部，都 有自身的特色和配套设施，保障了开发
悠园 白鹭郡（东、北）
白鹭郡（西、南）
金色水岸（规划中）
最新万科良渚文化村规划_-生态村落规划
2010.05
宏观背景
简介：本次规划的良 渚国家考古遗址公园的地 块范围，即东至安溪路和 良渚博物院，南至新104国 道，西至华兴路，北至东 苕溪，规划总用地面积约 10.65平方公里。
现状情况：规划区内 用地一半为农田，现状的 建设用地以工业用地和村 镇居住用地为主。
良渚国家考古遗址公园控制性详细规划 用地现状图
交通区位 2010.05
宏观背景
地理位置 2010.05
良渚文化概览 宏观背景 良渚文化村规划定位 解读地块 产品深化建议
良渚文化村规划定位
新田园城镇实践范本
如何实现一个“以生态、观景、人文名胜、休闲游乐与人居为定位的功 能完整的‘泛旅游城镇’”的延续性与荣耀性？
——万科
良渚文化村，传承新田园城镇的规划理念，实践了田园城市、有机疏散、复合功 能 、有机生长、都市村落等核心概念，创造一个具有独特魅力的新田园城镇形态。
“中国良渚文化村”的旅游特性 2010.05
良渚文化概览 宏观背景 良渚文化村规划定位 解读地块 产品深化建议
宏观背景
城市发展规划
➢ 新一轮规划提出 “城市东扩，旅 游西进，沿江开 发，跨江发展 ” 的发展战略。
单极化向多极化的城市模型发展，整体来开国际化的发展格局。
2010.05
宏观背景
➢ “一主三副六组团”的空间布 局
➢ 城东以CBD为核心的商务聚居 型，城西以旅游、生态高新科 技为核心的生态聚居型模式， 滨江以依托沿江居住带形成的 城市次中心居住模式。
宏观背景
简介：本次规划的良 渚国家考古遗址公园的地 块范围，即东至安溪路和 良渚博物院，南至新104国 道，西至华兴路，北至东 苕溪，规划总用地面积约 10.65平方公里。
现状情况：规划区内 用地一半为农田，现状的 建设用地以工业用地和村 镇居住用地为主。
良渚国家考古遗址公园控制性详细规划 用地现状图
交通区位 2010.05
宏观背景
地理位置 2010.05
良渚文化概览 宏观背景 良渚文化村规划定位 解读地块 产品深化建议
良渚文化村规划定位
新田园城镇实践范本
如何实现一个“以生态、观景、人文名胜、休闲游乐与人居为定位的功 能完整的‘泛旅游城镇’”的延续性与荣耀性？
——万科
良渚文化村，传承新田园城镇的规划理念，实践了田园城市、有机疏散、复合功 能 、有机生长、都市村落等核心概念，创造一个具有独特魅力的新田园城镇形态。
“中国良渚文化村”的旅游特性 2010.05
良渚文化概览 宏观背景 良渚文化村规划定位 解读地块 产品深化建议
宏观背景
城市发展规划
➢ 新一轮规划提出 “城市东扩，旅 游西进，沿江开 发，跨江发展 ” 的发展战略。
单极化向多极化的城市模型发展，整体来开国际化的发展格局。
2010.05
宏观背景
➢ “一主三副六组团”的空间布 局
➢ 城东以CBD为核心的商务聚居 型，城西以旅游、生态高新科 技为核心的生态聚居型模式， 滨江以依托沿江居住带形成的 城市次中心居住模式。
杭州万科良渚文化村资料
白鹭郡北 多层公寓
白鹭Байду номын сангаас南 多层公寓
阳光天际 联体排屋 叠排
白鹭郡东 多层公寓
金色水岸、绿野花 野在规划中，白鹭 郡西尚未推出
价格走势
均价13535元/㎡ 均价12000元/ ㎡
均价24000元/ ㎡
均价16000元/ ㎡
名称 竹径茶语 白鹭郡北 白鹭郡南 阳光天际 白鹭郡东
物业类型 4-5层的坡地花园洋房、坡地排屋、 独栋别墅以及坡地叠排的居住村落 山地花园洋房 4-5层公寓/精装修多层公寓 山地联体排屋、叠排 3-5层建筑，以两房、三房为主的 中小居住单元
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
医疗
随园嘉树
小镇的医疗保健中心，由两个 部分组成，一个是浙医一院良渚分 诊部，约2000平米，设有内科、外 科和口腔科。 另一个是数研院，由数字医疗 卫生技术研究院和浙医一院、万科 三方合作共建，致力于在良渚建设 “中国首个数字化健康服务示范社 区”。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
图片：从杭州市区到良渚的交通示意图
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
图片：良渚文化村在杭州城市规划中的地位
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
2、良渚文化村整体规划
万科良渚文化村
万科良渚文化村
一、项目概况
二、项目特色
三、项目总结
万科良渚文化村
二、项目概况
项目背景： 良渚文化：1936年发现于良渚镇，是我国长江下游太 湖流域一支重要的古文化，初步查明良渚遗址有村落、 墓地、祭坛、古城 良渚古城遗址：2007年被发现，“中华第一城”
“大美丽洲”文化旅游综合体：包括良渚国家遗 址公园、良渚博物院、中华玉文化交流中心、创 意小镇、五星级度假酒店等，规划占地25平方公 里，集考古体验、旅游休闲、文化创意于一体
万科良渚文化村
二、项目特色
文化村矿坑公园
千人草坪：可容纳7000人的超大草坪是矿坑公园的“心脏”，露天音乐会、 野外露营、花卉种植、自助烧烤、采摘品茗；
万科良渚文化村
二、项目特色
文化村矿坑公园
花海：近百亩，大面积种植紫云英和油菜花，面朝花海，春暖花开； 茶园：配有茶馆、休闲区，品茶，赏茶相得益彰；
万科良渚文化村
二、项目特色
文化村矿坑公园
有机农场：近4000方，供业主种菜或者种花，感受当代城市农耕生活；
万科良渚文化村
二、项目特色
文化村矿坑公园
“五感儿童探险中心”：引进拉索、平衡山坡、声响园、光影林等设计鼓励孩子们返璞 归真，看森林、听自然、触摸大地、亲吻泥土，用感觉来探索游玩。
万科良渚文化村
以亲子观光采摘为主，兼有溪流嬉水，泉潭垂钓、山林野炊、园艺习 作，磨粉制饼等具有乡村农场特色的参与性亲子活动项目
一、项目概况
二、项目特色
三、项目总结
万科良渚文化村
二、项目概况
项目背景： 良渚文化：1936年发现于良渚镇，是我国长江下游太 湖流域一支重要的古文化，初步查明良渚遗址有村落、 墓地、祭坛、古城 良渚古城遗址：2007年被发现，“中华第一城”
“大美丽洲”文化旅游综合体：包括良渚国家遗 址公园、良渚博物院、中华玉文化交流中心、创 意小镇、五星级度假酒店等，规划占地25平方公 里，集考古体验、旅游休闲、文化创意于一体
万科良渚文化村
二、项目特色
文化村矿坑公园
千人草坪：可容纳7000人的超大草坪是矿坑公园的“心脏”，露天音乐会、 野外露营、花卉种植、自助烧烤、采摘品茗；
万科良渚文化村
二、项目特色
文化村矿坑公园
花海：近百亩，大面积种植紫云英和油菜花，面朝花海，春暖花开； 茶园：配有茶馆、休闲区，品茶，赏茶相得益彰；
万科良渚文化村
二、项目特色
文化村矿坑公园
有机农场：近4000方，供业主种菜或者种花，感受当代城市农耕生活；
万科良渚文化村
二、项目特色
文化村矿坑公园
“五感儿童探险中心”：引进拉索、平衡山坡、声响园、光影林等设计鼓励孩子们返璞 归真，看森林、听自然、触摸大地、亲吻泥土，用感觉来探索游玩。
万科良渚文化村
以亲子观光采摘为主，兼有溪流嬉水，泉潭垂钓、山林野炊、园艺习 作，磨粉制饼等具有乡村农场特色的参与性亲子活动项目
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有效问卷受访者人群基本特征
年龄结构
4%
15%
25%
43%
56% 25岁以下 25-35岁 35-50岁 50岁以上
性别比例
36%
22th Jan. 2007
婚姻状况
57% 已婚 未婚
38%
64%
62%
男女
本地人 外来常住人口
注：本地人是指在杭州当地出生并常住杭州。
我们共进行了约235份问卷调查，通过整理筛选，用于本报告统计分析的有效问卷为203份。
核心问题
社区缺少宜居性 面临缺乏客户的潜在风险
现金流从哪里来？ 资金投到哪里去？
22th Jan. 2007
原因探寻
解决良渚面临和即将面临的问题 重新思考良渚的发展方向的关键在于 建立一个完善的、具有可实施性的发展规划
Tospur Research
良渚梳理的出发点
构建符合主流消费者消费取向的发展规划
杭州人休闲生活特征分析---公园或绿地散步
22th Jan. 2007
36%
64% 经常 不经常或没有
80% 69% 70%
60%
54%
50%
40%
30% 20%
16% 21%
10% 0%
经常 亲近自然 身体健康 带小孩
其他
没时间
35% 28% 23% 15%
不经常 没有场所 没意义 其他
z受访者中有64%表示会经常去花园或周边绿地公园散步。 z在经常去花园或绿地散步的受访者中近70%表示这样可以亲近自然，放 松心情，而认为有益于健康的占54%。16%表示这样有利于小孩亲近自 然。 z36%表示不经常去花园或绿地散步的受访者中35%表示是由于没时间， 而28%表示是由于附近没有相关条件。
发展计划
？
22th Jan. 2007
缺乏系统的、可实施性的 发展规划与计划
Tospur Research
良渚现状
一个大规模的“居住区”
旅游及相关产业的发展较慢 前期公寓推出量大，配套缺失问题明显 产品类型和风格缺少主线贯穿
认知度不高
杭州市民对项目的认知度不高 前期成交客户中发展商内部客户占多数
22th Jan. 2007
有 没有
86%
47%
16% 13%
爱好 没有时间
有 集体性组织活动
没有相关活动
教育孩子 太贵
45% 47%
24% 12%
没有 其他 其他
22th Jan. 2007
z在接近传统文化方面，杭州被访者对传统文化的认可比较强，有53％的受 访者表示在2006年主动接近过传统文化。在受访者主动接近传统文化的因素 中，有86%表示爱好传统文化是促使其接近的原因（之一），集体性组织活 动也起了很重要的促进作用，有47%表示集体性组织活动是其参与传统文化 的原因（之一）。值得注意的是有16%的接近过传统文化的受访者表示这样 有利于教育孩子。 z在47%未主动接近过传统文化的受访者中，分别有45%和47%表示没有时间和 没有相关活动是其没有接近传统文化的原因（之一）。
游泳健身
9% 其他
22th Jan. 2007
z通过对经常运动的受访者的运动形式统计分析，可以发现球类活动 是主要的运动方式，有76%的受访者会选择球类活动，其次为爬山、 慢跑和骑车，有47%的受访者会选择，并且其中有超过70%的受访者表 示选择这类运动的很大原因是可以在锻炼身体同时，调节心情和欣赏 沿途风景。
核心问题
社区缺少 宜居性
面临缺乏 客户的潜 在风险
Tospur Research
良渚现状
现金流Baidu Nhomakorabea现压力大
3～5年内的销售目标 前期投入的回收
资金投入方向不清
社区未来的发展方向 社区开发的战略时序 不同产品的产品线配合
22th Jan. 2007
核心问题
现金流从 哪里来？
资金投到 哪里去？
Tospur Research
Tospur Research
第二部分 杭州市民生活方式调查分析
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
杭州城市特征分析
11%
89% 喜欢 不喜欢或一般
100% 80%
81% 67%
60%
40%
20%
13% 15%
0% 杭州优势
杭州人休闲生活特征： z杭州人比较注重亲近自然，并且也希望小孩能亲近自然 z杭州人比较注重健康的生活方式 z小区配套设施是一个重要因素
Tospur Research
第二部分 杭州市民生活方式调查分析
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
22th Jan. 2007
万科良渚项目 总体概念及生活标准体系定位报告
上海同策房产咨询有限公司 2007.1.22
Tospur Research
22th Jan. 2007
一、良渚发展的反思
Tospur Research
良渚再思考
回到最初
800公顷 距离杭州 主城20公里
22th Jan. 2007
杭州最重要的城市特征： z自然环境 z人文氛围 z交通问题日益突出 z相对于收入，生活成本偏高
Tospur Research
第二部分 杭州市民生活方式调查分析
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
杭州人休闲生活特征分析---购物
良渚遗址 度假酒店
旅游 度假
创意产业区 创意产业
执行层面 支持层面 核心概念
产业
配套
人
商业 教育
七贤广场 劝学里
居住
别墅
公寓
竹径茶语 阳光天际
白鹭郡
Tospur Research
良渚理想
一座可持续发展，满足居住 终极理想的生活之城
良渚规划
理想的生活性小镇 旅游、度假、文化创意产业是小镇 的支柱产业。
自然环境 其他 环境差或正在变差
人文氛围 交通拥堵 其他
31% 28% 4% 7%
杭州不足 经济发展 生活成本高、收入低
22th Jan. 2007
z通过对203份有效问卷的统计分析，可以发现，有89%的受访者明确表 示喜欢杭州这个城市，表明杭州在人和城市之间实现了较好的融合。 z在对受访者喜欢杭州的各个因素排序，可以发现自然环境和人文氛围 是杭州最吸引人的地方（之一），分别有81%和67%的受访者选择这些因 素。结合受访者的人群特征，其中非杭州本地人占62%，可以认为杭州 吸引人并与人融合过程中，自然环境和人文氛围是非常重要的因素。 z在对杭州不足进行评价中，交通拥堵是受访者抱怨的最重要因素，占 31%，其次为生活成本偏高而收入偏低，占26%，而认为环境差或者正在 变差的仅占3.7%。
66% 57%
29% 23%
经常
不经常
锻炼身体
喜欢
场地方便
其他
没有时间
没有邻近场地 不喜欢
其他
22th Jan. 2007
z通过对203份有效问卷的统计分析，我们发现有89% 的杭州人明确表示喜欢运动，63%的杭州人表示会经 常进行运动。
63%
z通过对经常运动和不经常运动受访者的选择因素分析， 在经常运动中，可以发现有74%和71%表示经常运动的原因 （之一）是锻炼身体和（或）喜欢运动，而选择场地方便 作为促使其经常运动的因素（之一）的也占到很大比例， 达56%。 z在不经常运动中，可以发现由于不喜欢而不经常运动的 仅 占 不 到 30% ， 而 66% 和 57% 表 示 不 经 常 运 动 的 原 因 （ 之 一）是由于没有时间和（或）没有邻近场地。
杭州人休闲生活特征： z市中心等商业中心是杭州人主要的经常性的购物场所 z购物选择多和可达性是杭州人在选择购物场所时主要考虑的 因素
Tospur Research
第二部分 杭州市民生活方式调查分析
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
杭州人休闲生活特征： z杭州人比较喜欢并且有相对较多的时间进行娱乐活动 z杭州人在娱乐方式选择上传统和现代兼顾，既喜欢去酒吧、 KTV等比较时尚西化的场所娱乐，也很注重选择茶馆等有较强中 国传统特色的娱乐场所，特别是有1/5的受访者表示会经常选择 和朋友一起在家里打牌聊天等中国传统的娱乐方式。
Tospur Research
杭州人休闲生活特征： z杭州人喜欢运动 z杭州人注重身体健康 z杭州人比较喜欢亲近自然 z公共运动空间的可达性在杭州人运动选择中起着重要的作用
Tospur Research
第二部分 杭州市民生活方式调查分析
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
22th Jan. 2007
二、杭州市民生活方式调查分析
Tospur Research
第二部分 杭州市民生活方式调查分析
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
80%
72%
70% 64%
60%
50%
40%
30% 20%
18% 19%
10%
0%
愿意
保护环境 亲近自然 教育小孩
其他
没时间
57% 37%
11%
不愿意 没有这样的活动 没意义
杭州人休闲生活特征： z杭州人环保意识比较强 z杭州人比较愿意以植树等环保方式亲近自然,并且作为教育小 孩的一种重要方式 z环保活动组织的有无对杭州人是否参与环保有很重要的影响
Tospur Research
第二部分 杭州市民生活方式调查分析
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
杭州人休闲生活特征分析---运动
90%
80%
76%
70%
60%
50%
47%
40% 29%
30%
20%
10%
0%
球类
爬山、慢跑、骑车
22th Jan. 2007
购物场所选择和原因
80% 74%
70%
60%
50%
40%
36%
30% 20%
17%
10%
0%
购物场所
商业中心 大卖场 便利店、超市 选择多
52% 36% 39%
29%
选择原因 购物环境好 实惠 方便
z通过对受访者平时经常性的购物场所选择和原因分析可以看出，商业 中心、大卖场等集中性商业是受访者主要的购物场所选择，分别有74% 和36%的受访者选择这些商业场所。 z而购物选择多和便利性是受访者选择购物场所的主要考虑因素（之 一），分别有52%和39%的受访者选择这些因素，经济性考虑则为36%。
第二部分 杭州市民生活方式调查分析
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
杭州人休闲生活特征分析---运动
11% 37%
89%
喜欢 不喜欢
经常 不经常
80% 74%71%
70%
60%
56%
50%
40%
30%
20%
10%
5%
0%
杭州市民 生活方式调查
杭州市民 的居住理想
良渚文化村 要做什么？
杭州典型 房地产项目调查
在做什么？ 还缺什么？
良渚文化村 能做什么？
22th Jan. 2007
理想的生活方式分析 良渚文化村发展的整体概念
构建良渚社区的生活方式 具有可实施性的、完善的执行体系
Tospur Research
第二部分 杭州市民生活方式调查分析
杭州人休闲生活特征分析---环保
22th Jan. 2007
27%
73% 愿意 不愿意
z73%的受访者表示愿意参与植树、认领或认养等环保活动。在表示愿意 的受访者中有64%表示这样有利于环保，72%认为这样可以亲近自然，值 得注意的是有18%认为这样有利于教育孩子。 z在27%表示不愿意参与类似活动的受访者中，57%表示是由于没有类似 的活动，37%表示没有时间，只有11%认为是没意义才不愿意参加。
Tospur Research
第二部分 杭州市民生活方式调查分析
Part II Social Investigation on Hangzhou People’s Living
杭州人休闲生活特征分析---文化
06年是否主动接近过传统文化 47%
53%
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
杭州人休闲生活特征分析---娱乐
24%
76% 经常 不经常
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
5%
0%
迪厅
22% 咖啡厅
46% 酒吧
39% 茶馆
39%
27% 20%
KTV
起 一
家里与朋友
其他
22th Jan. 2007
z通过对受访者是否经常进行娱乐以及娱乐方式选择的分析，可以发现 有76%的受访者表示会经常性出去进行娱乐活动。 z在娱乐方式选择上，受访者最经常选择的是酒吧和茶馆，分别有46% 和39%的受访者选择。其次为KTV和咖啡厅，分别为27%和22%。值得注意 的是有20%的受访者表示会经常选择和朋友一起在家里娱乐。