房地产估价之假设开发法
房地产评估的假设开发法
房地产评估的假设开发法
学院：财政与公共管理学院班级：09税务2班
正文：
随着经济的快速发展，城市化进程不断加快，房产除了作为人们重要
的生产要素和生活必需品外，作为一种商品也是人们投资置业的良好对象。房产转让、租赁、抵押、作价出资都需要价值评估。服务领域的扩大，使
价值评估作用也越来越大。房地产价值评估的一个重要方法就是假设开发法，特别是在现阶段我国房地产开发长期火爆的大环境下，假设开发法更
是拥有重要实用意义。
1、房地产评估假设开发法的基本思路：
假设开发法又称为剩余法、到算法或预期开发法，是将被估房地产开
发后的预期价值扣除预期的正常投入费用、正常税金和合理利润后，以剩
余部分的价值作为依据测算房地产评估值的方法。
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租
原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的
价格剩余。假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。杜能
认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田
庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益
是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。”
2、适用范围
（1）待开发土地评估。用开发完成后的房地产价格减去建造费用和
专业费用。、
（2）将生地开发成熟地的土地评估。用开发完成后的土地价格减去
土地开发费用。
（3）待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还应包括拆迁费。
3、假设开发法适用的前提条件
房地产估价(第7章)假设开发法
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（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算 到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息、估算投资利润 ，对应的计息期通常到开发完成之时，不考虑预售或延迟销售的情形；而动 态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同 一时间上的价值（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。 （3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现 法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法 要求折现率包含安全收益部分（通常的利率），又包含收益部分（利润率） 。这样处理是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于 比较。 3. 动态分析法和静态分析法的优缺点 从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程较复杂；静态 分析法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与 粗略而言，在现实中可能并不完全如此。这是因为动态分析法从某种意义上 讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要 预测准确；②各项收入、支出在何时发生要预测准确；③各项收入、支出发 生的金额要预测准确。
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7.3.3 选取最佳开发经营方式 房地产开发建设项目完成后的开发经营方式有出售、出租和自营三种情况。 7.3.4 估计后续开发经营期 为了预期开发完成后的价值和后续的各项必要支出发生的时间及金额，便于进 行折现或者测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营 期）。 开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值 时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设 期和经营期。 7.3.5 预测开发完成后的价值 1. 开发完成后的价值所对应的房地产状况 开发完成后的价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。 2. 开发完成后的价值所对应的价值时点 开发完成后的价值所对应的时间，不一定是开发完成之时，可能是开发完成之 前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。 3. 开发完成后的价值的预测方法 在预测开发完成后的价值时，通常是采用市场比较法并考虑类似房地产市场价 格的未来变动趋势，或者采用市场比较法与长期趋势法相结合（长期趋势法的 内容详见本书第八章），即根据类似房地产过去和现在的市场价格以及未来可 能的变化趋势来预测。
房地产估价假设开发法课件
优势
预测性
假设开发法能够基于当前市场条 件和未来发展趋势，对房地产项 目的潜在价值和未来收益进行预
测，为投资者提供决策依据。
灵活性
该方法允许评估师根据具体的房 地产项目和市场环境进行调整和 优化，使评估结果更贴近实际情
况。
01
03
02 04
适用范围广
假设开发法不仅适用于尚未完工 或正在建设的房地产项目，也适 用于计划或设想中的项目，具有 一定的前瞻性。
对比不同估价方法的结果，分 析假设开发法的优势和局限性 。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
03
假设开发法的应用
土地评估
总结词
评估未开发土地的价值
总结词
评估土地开发潜力
详细描述
假设开发法可以用于评估尚未开发或部分开发的土地，通 过预测未来开发完成后的价值，减去开发成本和合理利润 ，得出土地的当前价值。
政策法规风险
政策法规的变化可能对项目产生重大影响 ，如土地政策、税收政策等的变化可能导 致项目无法继续进行或经济利益受损。
风险控制
充分调研市场和项目情况 通过充分的市场调研和项目实际 情况的了解，可以降低评估结果 的不确定性和风险。
定期进行评估复核 定期对项目进行评估复核，以监 测市场和项目实际情况的变化， 及时调整评估结果，降低风险的 影响。
第七章房地产估价方法之假设开发法ppt课件
➢ ⑵ 搞清楚土地的面积大小、形状、地质和水文状况、基础设施完备 程度、平整程度等。搞清楚这些，主要是为测算开发成本、费用等服 务。
➢ ⑶ 搞清楚城市规划设计条件。包括搞清楚规定的用途、建筑高度、 容积率等。搞清楚这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。
篮球比赛是根据运动队在规定的比赛 时间里 得分多 少来决 定胜负 的，因 此，篮 球比赛 的计时 计分系 统是一 种得分 类型的 系统
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关 键取决于下列两个预测： ①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正 确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档 次等)； ②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，准确地预测了 未来开发完成后的房地产的价值。
❖ 求旧房价值的公式 旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理 费用－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购 买旧房应负担的税费
篮球比赛是根据运动队在规定的比赛 时间里 得分多 少来决 定胜负 的，因 此，篮 球比赛 的计时 计分系 统是一 种得分 类型的 系统
篮球比赛是根据运动队在规定的比赛 时间里 得分多 少来决 定胜负 的，因 此，篮 球比赛 的计时 计分系 统是一 种得分 类型的 系统
房地产评估之假设开发法
假设开发法及其运用
要求
1.熟悉假设开发法的含义；
2.熟悉假设开发法的理论依据；
3.掌握假设开发法适用的估价对象；
4.掌握假设开发法估价需要具备的条件；
5.熟悉假设开发法估价的操作步骤；
6.掌握假设开发法的基本公式；
7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；
8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；
9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；
10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；
第一节假设开发法概述
1.假设开发法的含义
简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续
开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）
理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）
表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法
假设开发法与成本法
两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）
适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产
具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产
房地产估价方法之假设开发法
搞清楚城市规划设计条件。 ⑶ 搞清楚城市规划设计条件。包括搞清楚规定的 用途、建筑高度、容积率等。搞清楚这些， 用途、建筑高度、容积率等。搞清楚这些，主要 是为确定最佳的开发利用方式服务。 是为确定最佳的开发利用方式服务。 ⑷ 搞清楚将拥有的土地权利。包括搞清楚权利性 搞清楚将拥有的土地权利。 目前均为使用权)、使用年限、可否续期， 质(目前均为使用权 、使用年限、可否续期，以 目前均为使用权 及对转让、出租、抵押等的有关规定等。 及对转让、出租、抵押等的有关规定等。搞清楚 这些， 这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价 租金等服务。 值、租金等服务。
2）选择最佳的开发利用方式； ）选择最佳的开发利用方式； 重要的是选择最佳用途。最佳用途的选择， 重要的是选择最佳用途。最佳用途的选择， 要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社 会需要程度和未来发展趋势， 会需要程度和未来发展趋势，即究竟市场在项目 建成后最需要什么类型的房地产。 建成后最需要什么类型的房地产。 3）估算开发经营期； ）估算开发经营期； 开发经营期的起点是假设取得估价对象（ 开发经营期的起点是假设取得估价对象（待 开发房地产）的日期，即估价时点， 开发房地产）的日期，即估价时点，终点是预计 未来开发完成后的房地产经营结束的日期。 未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
运用上述公式估价， 运用上述公式估价，一是要把握待开发 房地产在开发前后的状况， 房地产在开发前后的状况，二是要把握开发 后的房地产经营方式。 后的房地产经营方式。 待开发房地产在开发前的状况， 待开发房地产在开发前的状况，即估价 对象状况，有土地(又可分为生地 毛地、 又可分为生地、 对象状况，有土地 又可分为生地、毛地、 熟地)、在建工程Fra Baidu bibliotek旧房等； 熟地 、在建工程和旧房等；在开发后的状 有熟地和房屋(包含土地 包含土地)等 况，有熟地和房屋 包含土地 等。综合起来 可归纳为下列几种情况： 可归纳为下列几种情况：
房地产评估之假设开发法
房地产评估之假设开发
法
Revised as of 23 November 2020
假设开发法及其运用
要求 1.熟悉假设开发法的含义； 2.熟悉假设开发法的理论依据； 3.掌握假设开发法适用的估价对象； 4.掌握假设开发法估价需要具备的条件； 5.熟悉假设开发法估价的操作步骤； 6.掌握假设开发法的基本公式；7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；
第一节假设开发法概述
1.假设开发法的含义
简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）
理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）
表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法
假设开发法与成本法
两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）
适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产
房地产估价 假设开发法
【例6-8】某旧厂房的建筑面积6000m2。根据其所在 地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可 获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为400元 /m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装 修改造期为一年，装修改造费为1000元/m2（装修改 造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。估计该 写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为 建筑面积的70%，正常出租率为85%；附近同档次写 字楼可出租面积的年租金为800元/m2，出租的成本及 税费为年租金的30%，报酬率为9%。购买该旧厂房买 方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资 料估算该旧厂房现状下的正常购买总价和单价（采用 折现方法，折现率为12%）。
计 算 过 程
1954 26万元 .
装修改造费用=
1000 6000 566.95万元 0.5 (1 12%)
购买该旧厂房应补交地价=400×6000=240.00（万元） 购买该厂房应缴纳税费=V×4% V=装修改造后的总价值－装修改造费用－购买该旧厂房应补交 地价－购买该厂房应缴纳税费=1954.26－566.95－240.00－ V×4% V=1103.18（万元） 故：该旧厂房的正常购买总价=1103.18（万元） 单价=1103.18/6000=1838.63（元/m2）
三、假设开发法各项费用的计算 假设开发法 1、开发经营期 起点为估价时点（假设） 基本原理 确定开发经营期的方法可采用类似于市 计算公式 场法的方法，即根据同一地区、相同类 费用计算 型、同等规模的类似开发项目已有的正 运用举例 常开发经营期来估计。 一般较为准确。 2．开发完成后的房地产价值 开发完成后的房地产价值一般是通过预 测来求取。 对于销售的房地产，通常是采用市场法， 并考虑类似房地产价格的未来变动趋势， 或采用市场法与长期趋势法相结合来推 测。
房地产评估——假设开发法
方式。
房地产估价
第七章 假设开发法
三、估计开发经营期（建设期）
开发建设期是估算投资利息、租售价格、建筑费用投 入等参数以及各项收入与支出折现计算的基础。 开发建设期的起点是取得待开发房地产的日期，即估 价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的 日期。 开发建设期包括建设期的估计和租售期的估计。 建设期的起点是估价时点，终点是预计待开发房地产 开发完成竣工的时期；租售期是房地产竣工的日期至租赁 或销售完成的时期
房地产估价
第七章 假设开发法
四、假设开发法的应用条件 1、假设开发法的基本条件 ① 稳定而透明的房地产业政策 ②健全的房地产法规 ③完整、公开及透明度高的房地产资料库 ④稳定、清晰及全面的有关房地产投资开 发和交易税费清单 ⑤长远、公开及稳定的土地供给（出让） 计划
房地产估价
第七章 假设开发法
2、三个预测 假设开发法的应用是以相关数据的预测为条件 的，因此在估价过程中，关键取决于三个预测: ①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使 用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式 （包括用途、规模、档次等）； ②是否根据当地房地产市场行情的供求状况，正 确地预测未来开发完成后的房地产价值。 ③是否根据当地房地产开发商的平均开发费用和 利润正确评估房地产的开发费用和利润率。
房地产估价
3、估算投资利息 应该计算投资利息的项目包括：未知的房地产价 值、开发成本、管理费用、投资者购买待开发 土地应负担的税费。 计算利息时需要注意： 首先，由于成本投入的时间不一样，利息也要根 据投入的时间来确定。如在建设期内，部分开发 成本是在开发之前就一次性投入，有的是在建设 其中均匀投入，有的是在快完成的时候投入，这 时计算利息的时间就需要针对具体的情况来定。 其次，计算利息通常有单利计息和复利计息两种， 通常在估价过程中，不作具体说明的，都是复利 计息。
房地产估价第七章假设开发法2课件
动态方式估价将各项价格与成本费用都统一到同 一时点（价值时点）上，即以价值时点为基准进 行折现，然后再相加减。 采用动态方式估价时不单独计算投资利息和开发 利润，而是隐含在折现过程中。
第七章 假设开发法 课堂练习题
1．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时， 其中最重要的是选取（ ）
销售税费、开发利润及待开发房地产的取得税费； ⑹ 测算待开发房地产的价值。
第二节 假设开发法的估价步骤
以估价对象是土地为例：介绍假设开发法的估价 步骤：
一、调查待开发土地的基本情况
1. 明确待估价土地的位置 2. 弄清土地的面积大小、形状、地形地质、基础 设施状况、生活设施状况以及公用设施状况等 3. 明确政府的规划限制 4. 明确该土地的权利状况
第二节 假设开发法的估价步骤
二、选择最佳的开发利用方式
在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择 最佳的土地用途。 最佳的开发利用方式决定开发完成后出租或销售 时房地产能获得最高的收益。
第二节 假设开发法的估价步骤
三、估计开发经营期
准确地估计开发经营期，是确定开发完成后的房 地产出租或销售价格、确定开发成本投入、投资 利息等参数的基础。
开发经营期估计包括建设期估计和租售期估计。 开发建设期的估计可根据同一地区已完工的类似
开发项目的正常开发建设期来估计，但必须以该 项目本身的人力、物力、财力的保证为基础。
《房地产估价》第8章 假设开发法
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发 成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购 买待开发房地产应负担的税费
2.2 假设开发法的估价步骤
1．调查待开发房地产的基本情况； 2．选择最佳的开发利用方式； 3．估计开发经营期； 4．预测开发完成后的房地产价值； 5．测算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、
销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负 担的税费； 6．进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
4
第二节 假设开发法的估价步骤与估价方法 2.3 假设开发法的估价方法
运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考 虑资金的时间价值将假设开发法的估价方法分为两 种，即计息方法（传统方法）和折现方法。
此求取估价对象于价值日期的客观合理价格或价值的方法。
采用假设开发法求得的价格称为剩余价格。
1.2 假设开发法的理论依据
假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依
据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格
的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地
价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假
1.4 假设开发法的运用条件
（1）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； （2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； （3）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； （4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发 和交易的税费清单； （5）要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
《房地产估价》假设开发法
➢ 复习思考 ➢ 1．何谓假设开发法？ ➢ 2．假设开发法的理论依据是什么？ ➢ 3．假设开发法适用的条件和对象是什么？ ➢ 4．适用于预期售价的假设开发法公式为何？ ➢ 5．适用于预期租金的假设开发法公式为何？ ➢ 6．适用于生地变熟地转让的假设开发法公式为何？ ➢ 7．适用于毛地变熟地转让的假设开发法公式为何？ ➢ 8．适用于建造房屋出售的假设开发法公式为何？ ➢ 9．适用于旧房装修改造为新房出售的假设开发法公式为何？ ➢ 10．假设开发法的操作步骤和内容是什么？ ➢ 11．预测开发完成后的价值主要采用何种方法？ ➢ 12．开发费用一般采用何种方法估计？ ➢ 13．建设期与施工期的含义及区别与联系是什么？ ➢ 14．估计建设期的意义有哪些？ ➢ 15．如何估算利息负担？
➢ 3.假设开发法有静态方式及动态方式的不同，动态方式由于考虑 了资金时间价值，故其估算结果较为精确。
➢ 4.在实际估价中还要求有一个相应的社会经济环境来保证：
➢ 百度文库要有一个明朗、开放及长远的房地产政策。
➢ ②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。
➢ ③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库。
➢ ④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清 单。
➢ （五）估算建筑费以及专业费用、利息、销售费用、税费和开发 商利润
➢ 1.建筑费可采用比较法来估算。
➢ 2.专业费用一般根据建筑费的一定比率估算。
房地产估价师《案例与分析》：假设开发法
房地产估价师《案例与分析》：假设开发法
2015年房地产估价师《案例与分析》:假设开发法
假设开发法(hypothetical development method，residual method)：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。
假设开发法(上)
一、大纲要求：
考试目的：
测试应考人员对假设开发法的基本原理、具体运用的掌握程度。
考试基本要求：
掌握：假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法和传统方法的概念、区别及优缺点。
熟悉：假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤。
了解：假设开发法的其他用途。
要点说明：
1.假设开发法的基本原理
假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的.方法。
假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产;适用的条件是房地产的法定开发利用前提明确。
运用假设开发法估价一般分为6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估算开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤ 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
2.假设开发法的公式
假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可细化为适用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、旧房价值的公式，按开发完成后的经营方式可细化为适用于开发完成后出售、出租、营业的公式。
第6章 房地产估价方法--假设开发法
2）不同类型估价对象的估价公式
（1）求生地价值的公式
（2）求毛地价值的公式
（3）求熟地价值的公式
（4）求在建工程价值的公式
（5）求旧房价值的公式
3）开发后不同经营方式的估价对象的估价公式
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价 值-应扣除的费用、税金、利润等项目 对于开发完成后出售的待估房地产，“开发完 成后的房地产价值”可以通过市场法或长期趋 势法测算得到。 对于开发完成后出租或自营的待估房地产， “开发完成后的房地产价值”可以通过收益法， 依据房地产开发完成后可能带来收益的年限， 计算每年的净收益，选择适当的报酬率和计算 公式计算得到。
6.3.1假设开发法估价总结
正确地假设待估房地产的开发利用方式 和判断未来房地产市场行情是成功运用假设 开发法的关键。只有掌握丰富的房地产资料， 准确地把握各类房地产价格变化运动规律和 供求变化情况，并结合长期的假设开发法估 价经验，估价人员才能够准确地估算待估房 地产的价格。当然，假设开发法中开发利用 方式及各项数据的确定与预测，受社会经济 环境条件的制约，如果缺乏一定的社会环境 条件，则该方法有可能无法采用。
6.3 假设开发法估价总结与应用举例
6.3.1假设开发法估价总结
6.3.2假设开发法估价应用举例
6.3.1假设开发法估价总结
假设开发法是房地产估价实践中一种 科学而实用的估价方法。对市场上待开发 房地产的价格的估算，假设开发法几乎是 惟一适用的方法。由于假设开发法以预测 为前提，依靠估价人员的主观经验去判断 房地产市场的变化趋势和状况，难免具有 一定的主观性.
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第七章假设开发法
教学时数：6课时
教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤
教学重点：假设开发法的基本公式
教学难点：投资利息的计算
教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。
教学内容：
第一节基本原理
一、定义
假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。
二、理论依据
假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。
由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
三、假设开发法的特点、适用条件与对象
1、假设开发法的特点
1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；
2）以种种假定或限制条件为前提；
（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）
3）有动态和静态两种计算方式。
静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。
动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。
2、适用条件与对象
假设开发法主要适用于以下几种类型土地的评估。
——待开发土地的评估
——改造的再开发房地产的评估，这是公式中的建筑费用还包括拆迁费用。
——地整理或房产整理成可供直接利用的土地或房产评估。
——现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数为地价。
第二节公式及方法
一、假设开发法的计算公式
假设开发法的几种基本计算公式
（1）适用于预期售价的理论公式：
当开发项目建成后出售情形下的假设开发理论公式为：
-
V+
=
)
(C
B
A
式中 ：V ：购置开发场地价格； A ：开发项目预期建成后售价；
B ：开发项目预期的开发费用；
C ：开发商利润（包括风险金、税金）。
（2）适用于预期租金的理论公式：
当开发项目建成后出租情形下假设开发法理论公式为：
—(B+C)
式中 ：V ：购置场地费用； ：表示开发项目预期建成后的资本化价值；
a ：开发项目建成后每年预期的平均年纯收益（平均纯租金）；C ：开发利润；
r ：表示资本化率（预期投资收益率）； B ：开发项目预期的开发费用。
2．待开发不动产的价格=开发完成后的不动产价格-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-投资者购买待开发土地应负担的税费
3．香港的假设开发法的特点及公式
香港梁振英测量行介绍的假设开发法，常称为剩余法，计算公式为：
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-开发商利润
地价=总开发价值-开发费用-开发者的收益-取得土地所需的费用
其中，专业费包括建筑师、工程师、测量师的收费，约为建筑费的6%，利息为建筑费的8%，发展商利润按总成本（建筑费、专业费用、利息三项之和）的15%—20%计算。
4．台湾的假设开发法的特点及计算公式
台湾林英彦教授介绍的假设开发法，是对于尚未开发基地的土地所适用的估价方法。该方法首先预估开发后所能出售的土地单价，其计算公式如下：
V=P-C-O-R
式中：V ：最适土地价格； P ：销售总价； C ：营建成本；
O ：其他费用； R ：利润。
第三节 假设开发法评估的程序
一、调查待估土地的基本情况
1、调查土地的位置
掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落，了解土地周围的环境条件和利用现状，为选择最佳利用方式提供依据。
2、查清土地面积大小、形状、平整状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据
3、调查土地利用要求，即规划限制，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、建筑物高度限制等
4、调查此地块的权利状况
包括权属性质、使用年限、能否延期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定。查清这些权利状况，主要是为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平服务。
二、确定最有效的开发利用方式
根据待估土地的基本情况、土地市场条件等，在规划要求及管理限制所允许的范围内确定土地的最佳利用方式，以实现土地的最有效使用。它包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等。最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑土地的位置，这种用途的现实社会需要成都、未来的发展趋势等。
三、确定开发完成后的不动产销售总价
根据土地条件和所确定的开发利用方式，确定开发完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金，加以修正而获得。
四、估算建筑费、专业费等多项成本费用和开发商的利润
1、开发建筑成本费用
开发建筑成本费包括直接工程费、间接成本费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，可采取比较推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。
2、估算专业费用
专业费用主要指建筑师的建筑设计费、评估费、咨询费、公正费等，一般采用建筑费用C V V =C V r a V C =