房地产估价之假设开发法
假设开发法
假设开发法假设开发法（hypothetical development method， residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。
定义指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。
应用方向假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外，还可以为房地产投资者提供以下分析：（1）测算待开发房地产的最高价格。
（2）测算房地产开发项目的预期利润。
（3）测算房地产开发中可能的最高费用。
应用范围假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。
有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。
其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。
它们之间应该是等价的。
搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
优缺点从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。
就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。
房地产评估的假设开发法
房地产评估的假设开发法学院：财政与公共管理学院班级：09税务2班正文：随着经济的快速发展，城市化进程不断加快，房产除了作为人们重要的生产要素和生活必需品外，作为一种商品也是人们投资置业的良好对象。
房产转让、租赁、抵押、作价出资都需要价值评估。
服务领域的扩大，使价值评估作用也越来越大。
房地产价值评估的一个重要方法就是假设开发法，特别是在现阶段我国房地产开发长期火爆的大环境下，假设开发法更是拥有重要实用意义。
1、房地产评估假设开发法的基本思路：假设开发法又称为剩余法、到算法或预期开发法，是将被估房地产开发后的预期价值扣除预期的正常投入费用、正常税金和合理利润后，以剩余部分的价值作为依据测算房地产评估值的方法。
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。
只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。
杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。
”2、适用范围（1）待开发土地评估。
用开发完成后的房地产价格减去建造费用和专业费用。
、（2）将生地开发成熟地的土地评估。
用开发完成后的土地价格减去土地开发费用。
（3）待拆迁改造的再开发地产的评估。
这时的建筑费还应包括拆迁费。
3、假设开发法适用的前提条件（1）必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。
（2）售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。
（3）正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。
（4）假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。
土地与房地产评估第五章假设开发法
三 、假设开发法各项费用的计算
3、开发成本与管理费用 p 计算的方法与成本法中的相同，不同的是需要预测。
4、销售税费 p 销售费用。包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、
奖金及销售提成等。 p 销售税金及附加等。包括营业税、城市维护建设税、教育
费附加； p 通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来计算。
三 、假设开发法各项费用的计算
5、投资利息 p 应计息项目：需要求取的待开发房地产的价值+投资者购买
待开发房地产应负担的税费+开发成本+专业费用。
p 销售费用和销售税费不计息。 p 计息期：起点是费用发生的时间点，终点是开发期结束的时
间点，不考虑预售和延迟销售。 p 需要求取的待开发房地产的价值的计息起点是估价时点。 p 所有投资均视年内均匀发生。
－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－投资者购买 待开发房地产应负担的税费 （终值原理）
2．折现方法（现金流量法） p 待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成
本－管理费用－销售税费－投资者购买待开发房地产应负 担的税费（现值原理） p 折现率（资本化率）包含利息率和利润率两部分
二、假设开发法的计算公式
第三节 假设开发法各项费用的计算
三 、假设开发法各项费用的计算
1、开发经营期 p 起点为估价时点（假设） p 确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根
据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的 正常开发经营期来估计。 p 一般较为准确 2．开发完成后的房地产价值 p 开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。 p 对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地 产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结 合来推测。
房地产评估的假设开发法
学院：财政与公共管理学院班级：09税务2班房地产评估的假设开发法关键词：房地产价值评估地产开发假设开发法正文：随着经济的快速发展，城市化进程不断加快，房产除了作为人们重要的生产要素和生活必需品外，作为一种商品也是人们投资置业的良好对象。
房产转让、租赁、抵押、作价出资都需要价值评估。
服务领域的扩大，使价值评估作用也越来越大。
房地产价值评估的一个重要方法就是假设开发法，特别是在现阶段我国房地产开发长期火爆的大环境下，假设开发法更是拥有重要实用意义。
1、房地产评估假设开发法的基本思路：假设开发法又称为剩余法、到算法或预期开发法，是将被估房地产开发后的预期价值扣除预期的正常投入费用、正常税金和合理利润后，以剩余部分的价值作为依据测算房地产评估值的方法。
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。
只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。
杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。
”假设开发法的应用关键在于预测。
用于预测的数据的准确性特别重要，所以健全的投资、稳定的房地产产业的政策和法规体系、充分的房地产开发资料信息和清晰的房地产开发的前期测算是十分重要的。
假设开发法首先预测被估房地产开发后的价值，然后预测开发过程中正常的投入成本，两者相减得出价值余额作为土地评估基础。
房地产投资者进行房地产投资是为了获得回报，而且回报越高越好，所以，对同一块地，房地产投资者会在规划部门在对该块地的限制条件下，以达到土地最佳使用状况为指导来进行房地产开发。
这是确定房地产开发后预期价值的依据，在确定被估房地产开发后价值时还要考虑目前房地产市场状况等。
房地产评估——假设开发法
房地产估价
3、估算投资利息 应该计算投资利息的项目包括：未知的房地产价 值、开发成本、管理费用、投资者购买待开发 土地应负担的税费。 计算利息时需要注意： 首先，由于成本投入的时间不一样，利息也要根 据投入的时间来确定。如在建设期内，部分开发 成本是在开发之前就一次性投入，有的是在建设 其中均匀投入，有的是在快完成的时候投入，这 时计算利息的时间就需要针对具体的情况来定。 其次，计算利息通常有单利计息和复利计息两种， 通常在估价过程中，不作具体说明的，都是复利 计息。
须以该项目本身的人力、物力和财力为基础。
房地产估价
第七章 假设开发法
四、预计开发完成后的房地产价值
对于销售的房地产，通常可以通过市场比较 法和长期趋势法相结合的方法，根据同类用 途和性质的房地产过去和现在的价格及其未 来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺）， 通常是首先采用市场比较法并考虑未来的变 化趋势，预测所开发房地产未来租赁或者经 营期间的租赁或经营的净收益，然后采用收 益还原法将该净收益转化为房地产总价。
房地产估价
第七章 假设开发法
二、选择最佳的开发利用方式
最佳利用方式要根据调查的土地状况和房 地产市场条件，在城市规划及法律法规等允许 的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确 定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建 筑高度、建筑装修档次等。 在房地产估价中，一般的是根据城市规划 来确定土地的最佳利用方式。若政府在规划中 指出某地块可以用作几种用途，这时才需要根 据房地产市场的需求相结合，确定最佳的利用
①待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)的估价。 ②在建工程（包括房地产开发项目） 。 ③可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、 改建和扩建） 以下将此类房地产统称为待开发房地产。
房地产评估之假设开发法
房地产评估之假设开发法Revised as of 23 November 2020假设开发法及其运用要求 1.熟悉假设开发法的含义； 2.熟悉假设开发法的理论依据； 3.掌握假设开发法适用的估价对象； 4.掌握假设开发法估价需要具备的条件； 5.熟悉假设开发法估价的操作步骤； 6.掌握假设开发法的基本公式；7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；第一节假设开发法概述1.假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用 4.假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。
房地产估价第七章假设开发法
➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发 费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收 益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商 利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面 两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确 地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未 来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method
房地产估价假设开发法课件
案例四：特殊用途房地产估价
总结词
在特殊用途房地产估价中，假设开发法需要考虑特殊用途用地的性质、用途、规划设计、建筑物功能 等因素，评估其价值。
详细描述
特殊用途房地产包括文化、教育、医疗、体育等公共建筑，评估时需要考虑建筑物的功能、设计、用 途等因素，同时还需要考虑地理位置、周边环境、人口分布等因素，进行价值评估。
《城市房地产抵押管理办法》
《国有土地上房屋征收与补偿 条例》
《建设工程质量管理条例》
技术规范
《房地产估价规范》 《城市房屋拆迁估价指导意见》
《城镇土地分等定级规程》 《房地产抵押估价指导意见》
THANKS
感谢观看
房地产估价假设开发法课 件
目 录
• 假设开发法的操作步骤 • 假设开发法的参数选择 • 假设开发法的案例分析 • 假设开发法的优缺点及注意事项 • 相关法规与技术规范
01
CATALOGUE
假设开发法概述
定义与分类
• 假设开发法是指在评估一个未完成的房地产项目价值时，先假设该房地 产项目已经完成，并基于该假设条件对房地产项目进行评估的方法。根 据假设条件的不同，假设开发法可分为三种类型：延续开发法、重新开 发法和最佳使用法。
• 延续开发法假设房地产项目将在未来按照现有的用途和规模继续开发完 成，评估该房地产项目在未来开发完成时的价值。
• 重新开发法则假设房地产项目将重新规划设计并进行开发，评估该房地 产项目在重新规划设计并开发完成时的价值。
• 最佳使用法则假设房地产项目将按照最佳用途进行规划和开发，评估该 房地产项目在按照最佳用途进行规划和开发完成时的价值。
01
02
03
04
建筑成本
根据建筑材料的种类、价格、 人工费用等因素评估建筑的成
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式一、假设开发法最基本的公式假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润＝取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润在实际估价中，对于上述公式中具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字，掌握的基本原则是设想得到估价对象（待开发房地产）以后到把它开发建设完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。
因此，如果是已完成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋拆迁补偿安置，这时减去的项目应包括房屋拆迁补偿安置费用等。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
”但是，如果评估的是已完成房屋拆迁补偿安置的土地价值，则不应将房屋拆迁补偿安置费用等作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况；二是要把握开发完成后的房地产经营方式。
待开发房地产的状况就是估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧的房地产（以下简称旧房）等；开发完成后的房地产状况，有熟地和新的房地产（以下简称新房）等。
新房又可分为毛坯房、粗装修房、精装修房等等。
将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有以下7种：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑦估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。
《房地产估价》第8章 假设开发法
土地单价＝459.31/0.5=918.62(元／㎡)
11
第二节 假设开发法的估价步骤与估价方法
注意：计息法与折现法相比较，前者比较粗略， 后者比较精确。现金流量折现法如果能够做 到正确估计开发经营期和租赁期，正确估计 各项支出、收入发生的时间及数额，就能估 算出较准确的结果。但由于存在众多的未知 因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地 预测是十分困难的。
第八章 假设开发法
• 1、假设开发法概述 • 2、假设开发法的估价步骤与估价方法 • 3、假设开发法的运用
1
第一节 假设开发法概述
1.1 假设开发法的概念
假设开发法又称剩余法、预期开发法、余值法或倒算法
（相当于成本法的倒算），是根据估价对象预期开发完成
后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以
2.1 假设开发法的基本公式
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发 成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购 买待开发房地产应负担的税费
2.2 假设开发法的估价步骤
1．调查待开发房地产的基本情况； 2．选择最佳的开发利用方式； 3．估计开发经营期； 4．预测开发完成后的房地产价值； 5．测算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、
投资利息总额C＝(V＋V×4％) ×[(1＋10％)3－1] ＋5×[(1＋10 ％)1.5－1)＝0.344V＋0.768(亿元)
开发利润总额D＝(V＋V× 4％＋5) ×15％＝0.156V＋0.75(亿元)
转让税费总额E＝9.6× 6％＝0.576(亿元)
购买该成片荒地的税费总额F＝V×4％＝0.04V(亿元)
房地产估价第八章 假设开发法
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
假设开发法评估土地价格的公式：
土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润
假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法
第八章 假设开发法
房地产估价
八、其他 无形收益等
第八章 假设开发法
房地产估价
例题
某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环 境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交 土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取 得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为 每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售 价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买 该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。试利用上述资 料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折 现率为12%）。
旧厂房的购买价格V ＝装修改造后商场售价A－补出让金数额B －装修改造费C－销售税费D－购买税费E
第八章 假设开发法
房地产估价
A
A410010520%00178（ 5.7万 1 元0）
1
B＝400×5000＝200（万元）
C＝1000500047.42（ 6 万元）
11％ 5
0
D＝1785.71×8％＝142.86（万元）
第八章 假设开发法
房地产估价
六、操作步骤
调查 选择开发方式 估算开发经营期 预测开发后价值 测算开发成本费用 具体计算
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第七章假设开发法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤教学重点：假设开发法的基本公式教学难点：投资利息的计算教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。
教学内容：第一节基本原理一、定义假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。
二、理论依据假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。
这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。
由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。
与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
三、假设开发法的特点、适用条件与对象1、假设开发法的特点1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；2）以种种假定或限制条件为前提；（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）3）有动态和静态两种计算方式。
静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。
动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。
2、适用条件与对象假设开发法主要适用于以下几种类型土地的评估。
——待开发土地的评估——改造的再开发房地产的评估，这是公式中的建筑费用还包括拆迁费用。
——地整理或房产整理成可供直接利用的土地或房产评估。
——现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数为地价。
第二节公式及方法一、假设开发法的计算公式假设开发法的几种基本计算公式（1）适用于预期售价的理论公式：当开发项目建成后出售情形下的假设开发理论公式为：-V+=)(CBA式中 ：V ：购置开发场地价格； A ：开发项目预期建成后售价；B ：开发项目预期的开发费用；C ：开发商利润（包括风险金、税金）。
（2）适用于预期租金的理论公式：当开发项目建成后出租情形下假设开发法理论公式为：—(B+C)式中 ：V ：购置场地费用； ：表示开发项目预期建成后的资本化价值；a ：开发项目建成后每年预期的平均年纯收益（平均纯租金）；C ：开发利润；r ：表示资本化率（预期投资收益率）； B ：开发项目预期的开发费用。
2．待开发不动产的价格=开发完成后的不动产价格-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-投资者购买待开发土地应负担的税费3．香港的假设开发法的特点及公式香港梁振英测量行介绍的假设开发法，常称为剩余法，计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-开发商利润地价=总开发价值-开发费用-开发者的收益-取得土地所需的费用其中，专业费包括建筑师、工程师、测量师的收费，约为建筑费的6%，利息为建筑费的8%，发展商利润按总成本（建筑费、专业费用、利息三项之和）的15%—20%计算。
4．台湾的假设开发法的特点及计算公式台湾林英彦教授介绍的假设开发法，是对于尚未开发基地的土地所适用的估价方法。
该方法首先预估开发后所能出售的土地单价，其计算公式如下：V=P-C-O-R式中：V ：最适土地价格； P ：销售总价； C ：营建成本；O ：其他费用； R ：利润。
第三节 假设开发法评估的程序一、调查待估土地的基本情况1、调查土地的位置掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落，了解土地周围的环境条件和利用现状，为选择最佳利用方式提供依据。
2、查清土地面积大小、形状、平整状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据3、调查土地利用要求，即规划限制，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、建筑物高度限制等4、调查此地块的权利状况包括权属性质、使用年限、能否延期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定。
查清这些权利状况，主要是为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平服务。
二、确定最有效的开发利用方式根据待估土地的基本情况、土地市场条件等，在规划要求及管理限制所允许的范围内确定土地的最佳利用方式，以实现土地的最有效使用。
它包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等。
最重要的是选择最佳的土地用途。
土地用途的选择，要考虑土地的位置，这种用途的现实社会需要成都、未来的发展趋势等。
三、确定开发完成后的不动产销售总价根据土地条件和所确定的开发利用方式，确定开发完成后不动产的预期售价。
不动产售价的预测要建立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金，加以修正而获得。
四、估算建筑费、专业费等多项成本费用和开发商的利润1、开发建筑成本费用开发建筑成本费包括直接工程费、间接成本费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，可采取比较推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。
2、估算专业费用专业费用主要指建筑师的建筑设计费、评估费、咨询费、公正费等，一般采用建筑费用C V V =C V r a V C =的一定比例估算。
3、确定开发建设周期，估算预付资本利息开发建设周期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的这段时间。
开发建设周期的长短，影响预付资本的融资成本，即利息。
不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费等。
这些费用在不动产开发建设过程中投入的时间是不同的。
在确定利息额时必须根据各项费用投入额，各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。
应计息的项目：A、地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费、管理费用及投资者购买待开发不动产应负担的税费，销售税费一般不计息。
B、计息期的长短预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算；开发建设费、专业费的计息期应以其实际投入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个开发建设周期末为止；开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和销售期内应按全额全期计息。
C、计息的方式：以复利来计息4、估算税费税费主要指建成后不动产销售的营业税、企业所得税、教育费附加等，应根据当前政府的税收政策估算。
5、估算开发完成后不动产租售费用租售费用主要指建成后不动产销售或出租的中间代理费、市场营销广告费、交易手续费等。
6、估算开发商利润开发商利润一般以不动产销售总价或预付总资本的一定比例计算，比例的高低随地区和项目类型不同而有所不同。
五、计算和确定估价额将上述数据直接待入公式进行计算，即：地价=不动产总价—建筑费用—专业费—利息—税费—租售费用—开发商利润值得注意的是,目前在运用假设开发法求取估价对象价格时,有两种基本的方式,即动态方式(现金流量折现方式)和静态(传统计息方式)。
静态方式主要是以估价时的房地产市场状况为依据，视不动产的各项费用为静止在估价作业日期时的数额；不考虑各项去出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到不动产开发完成时止。
动态方式要考虑各项去、收入发生的时间不同，即首先要将它们的价值折算到同一时点上（通常是折算到估价期日上），然后再相加减。
例如，评估一宗待开发土地2001年10月的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2001年10月。
如果预测该宗土地2004年10月开发完成的房价（含地价）为5000万元，折现率为10%。
则需将这5000万元折现到2001年10月，即在2001年10月来看的房价实际为5000×（1+10%）3=3757（万元）按照上述公式测算出的剩余价值时开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用。
由于开发商在取得场地使用权时除了支付地价款外，还要支付取得土地使用权的相关法律手续费用、土地评估费用即登记发证费用等。
因此必须从计算出的剩余置中扣除上述费用，才能得到所估土地的地价额。
例如，根据假设开发法计算得到的剩余价值为1000万元，取得土地使用权的相关法律费用、评估及土地使用证书等费用估计为地价款的2%，则待估地块的地价为1000/（1+2%）=980.4万元。
最后再根据测算到的地价额，结合评估人员的经验和其他因素，综合确定估价额。
第四节假设开发法的运用与举例应用实例1：有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2km2，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为800元/ m2 ；将该片成荒地开发成“五通一平”的熟地的开发成本为2.5亿元/ km2，开发期3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；年贷款利率为12%，投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。
试用静态方法估算该成片荒地的总价和单价。
解：设该成片荒地的总价为P 。
（1）总开发价值=800×2×106×60%=9.6（亿元）（2）总开发成本=2.5×2=5（亿元）（3）总利息=P （1+4%）×[（1+12%）3－1]+5[(1+12%)1.5－1]=0.421P+0.926（亿元）（4）总转让税费=9.6×6%=0.576（亿元）（5）购买该成片荒地的税费=P ×4%=0.04P （亿元）（6）总利润=(1.04P+5) ×20%=0.208P+1（亿元）（7）根据假设开发法公式得：P=(1)－(2) －(3) －(4) －(5) －(6)=1.257（亿元）单价=1.257亿元/2 km 2=65.85(元/m 2)应用实例2：需要评估一宗“七通一平”熟地2001年9月的价格，获知该宗土地的面积为5000 m 2，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费按建筑面积算为800元/ m2，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费用；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税为售价的6%，购买土地方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格按建筑面积算为2000元/ m 2。