资产评估第四章
资产评估第四章1
第四章 房地产及在建工程评估
2、土地区位理论
资 产 评 估 学
土地区位理论：是以地球表面的地带、 区域为基础，从空间或地域方面研究自 然现象、社会现象和经济现象与人类经 济活动的相互关系。它是土地利用规划 和地价评估的重要理论依据。
பைடு நூலகம் 第四章 房地产及在建工程评估
3、土地区位考虑的因素
资 产 评 估 学
第四章 房地产及在建工程评估
第二节
房地产评估的理论基础
资 产 评 估 学
一、地租理论 地租：地租是土地承租人在一定期限内 按契约规定，支付给土地所有者的货币 额，是社会生产关系的反映。 产生原因：土地所有权的存在和垄断。 实质：投入土地的资本和劳动，所获得 的总报酬超过边际报酬的剩余生产物。
（1）城市外部土地区位； （2）城市内部微观土地区位。城市内部 土地区位包括商业用地、住宅用地、工 业用地。
第四章 房地产及在建工程评估
竞标地租观点
资 产 评 估 学
竞标地租观点：(美国土地经济学家阿兰 索提出)地租和地价随着与市中心距离的 加大呈同心圆分布而逐渐降低。同心圆 层次划分为：高级服务区；商业服务区； 工业区；高层住宅区；多层住宅区；低 层住宅区；农业用地。
第四章 房地产及在建工程评估
基准地价、标定地价、土地使用权出让底价三者 的联系与区别
资产评估实务讲义(4)
第一部分企业价值评估一一第四章市场法在企业价值评估中的应用【本章考情分析】
本章题型涉及客观题、综合题。分值估计在10分以内，在考试中重点关注上市公司比较法、交易案例法可比对象的选择标准、价值比率的计算指标。
【考点1】市场法评估的基本模型
市场法也被称为相对估值法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
①企业权益价值=可比公司市盈率X目标公司收益
②企业权益价值=可比公司市净率X目标公司净资产
③企业权益价值=可比公司市销率X目标公司收入
【考点2】市场法应用的基本原则
包括可比性原则、可获得性原则、及时性原则、透明度原则及有效性原则。
【考点3】上市公司比较法
1. 可比公司的选择
2•价值比率的选择和调整
3.考虑缺乏流动性因素的影响
【考点4】交易案例比较法
1. 交易情况差异调整
差异调整主要是对交易条件差异（交易条款和交易方式）和时间性差异调整
2. 案例获取渠道
【考点5】市场法评估思路
（一）选择可比对象
（二）规范被评估企业和可比对象的财务报表
1. 会计政策差异调整内容
2. 特殊事项调整内容
（一）非经常性项目调整
（二）非经营性及溢余资产调整（先剥离、再加回）
（三）计算各种价值比率
（四）选择用于被评估企业的价值比率
（五）将被评估企业与可比对象进行比较
（六）对价值比率进行调整
（七）将调整后的价值比率应用于被评估企业
（八）综合考虑市场法评估结果的差异
（九）进行溢价和折价的调整
【考点6】可比对象的选择一般标准
（一）同行业或类似
（二）相同业务结构
（三）相同经营模式
（四）相同企业规模
（五）相同资产配置和使用情况
资产评估课件 第四章_机器设备评估
• 第II种功能性贬值：由于技术进步，使得 新设备的运营成本降低（生产效率提高，维
修费用降低，材料消耗降低，能源消耗降低，操 作工人数量降低）。
• 第II种功能性贬值=超额运营成本的折现 值
• • • • 第一步：分析超额运营成本因素； 第二步：计算净超额营运成本： 净超额营运成本=超营运成本（1-所得税率） 第三步：估计被评估资产的剩余使用寿命
• 不可修复性损耗所引起的贬值＝（重置 成本－可修复性损耗）×已使用年限/总 使用寿命
（三）功能性贬值
• 第I种功能性贬值：由于技术进步，使得 相同功能的新设备的制造成本降低
• 第I种功能性贬值（超额投资成本）＝复原重 置成本－更新重置成本
• 如果重置成本为更新重置成本，则不需 要考虑第Ｉ种功能性贬值。
状况
实体状态描述
传动系统、导轨、进给 箱、溜板箱、刀架、尾 座等各部位工作正常， 无过度磨损现象，状态 综合分值为 6.1分
传动系统、导轨、进给 箱、溜板箱、刀架、尾 座等各部位工作正常， 无过度磨损现象，状态 综合分值为 5.7分
传动系统、导轨、进给 箱、溜板箱、刀架、尾 座等各部位工作正常， 无过度磨损现象，状态 综合分值为 6.0分
• 2.评估人员对二手设备市场进行调研，确 定与被评估对象较接近的三个市场参照物
评估对象
名称 规格型号 制造厂家 出厂日期 /役龄 安装方式 普通车床 CA6140×1500 A机床厂 1996年/8年 未安装
资产评估师《资产评估基础》章节基础练习(第四章 资产评估基本事项)
资产评估师《资产评估基础》章节基础练习
第四章资产评估基本事项
评估委托人
单项选择题
下列关于资产评估及其委托人的说法中，不正确的是（）。
A.资产评估是一项委托/受托的民事事项
B.委托人只能是法人
C.委托合同的委托方是评估委托人，受托方是评估机构
D.委托人可以是一个，也可以是多个
正确答案：B
答案解析：
资产评估的委托人可以是一个，也可以是多个，可以是法人，也可以是自然人。
单项选择题
下列选项中，不属于各级国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业及其各级子企业应当对相关资产进行评估的经济行为的是（）。
A.整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司
B.合并、分立、破产、解散
C.以货币资产对外投资
D.产权转让
正确答案：C
答案解析：
选项C应该改为“以非货币资产对外投资”，不是以“货币”资产对外投资。
单项选择题
在涉及证券服务的资产评估业务中，为（）所提供的资产评估业务是此类业务中影响最大的业务领域。
A.非上市公司的市场价值
B.非上市公司的债务价值
C.国有资产管理公司
D.拟上市和已上市公司
正确答案：D
答案解析：
证券服务的资产评估业务包括：①为证券发行、上市、挂牌、交易的主体及其控制的主体，并购标的等制作、出具资产评估报告；②为证券公司及其资产管理产品制作、出具资产评估报告；③财政部、证监会规定的其他业务。为拟上市和已上市公司所提供的资产评估是其中影响最大的业务领域。
单项选择题
根据资产评估业务需要，负责资产评估机构及其资产评估专业人员与其他相关当事人之间的协调的是（）。
A.评估机构
B.委托人
C.资产评估专业人员
资产评估学第四章
主材费=25.5÷90%×3500=99167（元） 完全制造成本=99167÷55%＋55680=235984（元） 考虑开发者的合理收益=235984 ＋235984×15%
=271381（元） 设备重置成本=271381×（1 ＋ 16%÷1） =314802（元）
例七:某进口设备离岸价为12000000美元，关税税 率为16%，银行财务费率为0.4%，公司代理费率 为1%，国内运杂费率为1%，安装费率为0.6%， 基础费率为1.7%。设备从订货到安装完毕投入使 用需要2年时间，第一年投入的资金比例为30%， 第二年投入的资金比例为70%。假设每年的资金 70% 投入是均匀的，银行贷款利率为5%，美元兑人民 币的汇率为1:6.8，若不考虑增值税，试计算该设 备的重置成本。
例三:某企业一台机器设备需评估其重置全 价。有关资料如下： 自制机器设备成本为30万元（其中，钢材 占40%，铸铁占20%，人工费占30%，管理 费占10%）。按现行技术条件更新自制机器 设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工节省 10%。通过调查市场得知，自制机器设备自 制造以来，钢材价格上升80%，铸铁价格上 升50%，工时成本上涨100%，管理费按工 时分摊的额度上升40%。
综合估价法举例
运用该法的前提条件： （1）根据设备的主材费用和主要外购件费用 与设备成本费用有一定的比例关系。 （2）要依据设备总图，计算出主要材料消耗 量，并根据成本主材费率估算设备的重置成 本。
资产评估学 第四章ppt4
（四）进口设备重臵成本测算
1.进口设备重臵成本构成 FOB价、境外途中保险费、境外运杂费、进口关税、增值税、 银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。 进口车辆重臵成本构成: 车辆价格(CIF)+进口关税+消费税+增值税+车辆购臵税+国 内运杂费 进口设备从属费用具体计算如下： （1）海运费=FOB价×海运费率 （2）国外运输保险费
2.进口设备重臵成本测算方法的选择 （1）可查询到进口设备的现行FOB或CIF 重臵成本＝（FOB价+途中保险费+国外运费）×现行外汇汇率 +进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装 调试费 或: 重臵成本＝CIF×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其 他手续费+国内运杂费+安装调试费 （2）无法查询到进口设备的FOB价或CIF价，但可获得替代品 的FOB价或CIF价，则可采用功能价值法或比较法。 （3）若上述两个渠道都行不通，可采用物价指数法。 运用物价指数法时需注意：
[例3] 某企业1999年从美国引进一条生产线，该生产线当年安装试车成功 正式投入生产。设备进口总金额为90万美元，2004年进行评估。经评估 人员对该生产线进行现场察勘和技术鉴定，以及向有关部门进行调查了 解，认为该生产线的技术水平在国内仍居先进行列，在国际上也属普通 使用的设备，故决定采用指数调整法对该机组重臵成本进行估测。按照 国内及国外价格变动对生产线的不同影响，评估人员先将生产线分成进 口设备主机、进口备件、国内配套设施、其他费用四大部分，分别考虑 国外、国内不同部分价格变化率予以调整。经调查询价了解到，从设备 进口到评估基准日，进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了50%， 进口备件的价格变化率上升了30%，国内配套设施价格上升了60%，其他 费用上升了50%。按评估基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口 关税等税收额为30万元人民币。评估时点美元对人民币汇率为1∶8.3。 从被评估机组进口合同中得知，进口设备主机原始价值75万美元，进口 条件15万美元。另外从其他会计凭证中查得国内配套设施原始价值45万 人民币，其他费用原值18万元人民币。根据上述数据，估算被评估机组 的重臵成本如下： 重臵成本＝(75×1.5＋15×1.3)×8.3＋45×1.6＋18×1.5＋30 ＝1224.6(万元人民币)
资产评估第四章-机器设备评估
（1）材料：
30×60%×（1-20%）×（1+60%）=23.04万元
（2）人工成本：
30×30%×（1-10%）×（1+100%）=16.2万元
（3）制造费用：
30×10%×（1+40%）=4.2万元
（4）重置成本：
23.04+16.2+4.2=43.44万元
2.运杂费 （P69运杂费率表）
新疆、西藏
1-1.5 1.5-2.5 2.5-3.5
进口设备国内运 杂费指标是以离 港口距离划分指
标上、下限： 20km以内为靠近
港口取下限； 20km以上、 50km以内为邻近 港口取中间值， 50km以上为远离 港口取上限
机械行业进口设备陆运方式国内运杂费率
地区类 别
一类
二类
三类
建设单位所在地
=180×（20/30）0.65 =138万元
练习
大华机床厂一台自制设备的账面原值是30万元， 现委托中泽资产评估事务所评估其重置建造成本。经 对评估设备进行调查，了解到应采用更新重置成本法 进行评估。
评估人员进一步了解到，按现行技术条件更新自 制设备，钢材和钢铁等原材料节约了20%，人工成本 节约了10%，自制成本原值中，原材料占60%，人工成 本占30%，制造费用占10%，还从企业财务处得之，自 制设备完成建造后，原材料价格上涨了60%，工时成 本上升了100%，制造费用上涨了40%。根据上述资料，
《资产评估》第四章复习笔记提纲
《资产评估》第四章复习笔记提纲
第四章房地产评估
第一节房地产评估概述
一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。
3、区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。
二、房地产的特征
1、位置固定性房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。
2、耐用性从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。
3、影响因素多样性
房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。
4、投资大量性
不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。
5、保值增值趋势
在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。房地产具有保值、增值的趋势。
三、房地产的评估程序
房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。房地产评估的每一步骤主要内容如下：
1、明确评估基本事项
评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。
2、拟定评估工作方案
在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：人员的分工、选取参数资料来源、评估时间进度以及选取适当的价值类型。
资产评估基础(第三版)习题答案第4章
第4章资产评估方法
一、单项选择题
1、由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失是指（）。
A、资产的重置成本
B、资产的实体性贬值
C、资产的经济性贬值
D、资产的功能性贬值
2、在成本法下，资产的评估价值为（）。
A、资产的重置成本
B、资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值
C、资产的重置成本－资产实体性贬值
D、资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值
3、某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计2000万元，评估人员经抽样选择了10台具有代表性的设备进行评估，其账面原值共计120万元，经估算其重置成本之和为150万元，则该企业被评估设备的重置成本最接近于（）万元。
A、1200
B、1800
C、1300
D、2500
4、超额运营成本形成的功能性贬值，等于资产剩余使用年限内的（）。
A、各年超额运营成本的折现值之和
B、各年运营成本的折现值之和
C、各年运营成本净值的折现值之和
D、各年净超额运营成本的折现值之和
5、利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法指的是（）。
A、市场法
B、直接比较法
C、间接比较法法
D、账面价值法
6、已知某参照物资产在2017年1月初的正常二手交易价格为80000元，该种资产已不再生产，上半年间该类资产的价格上升了10%，用价格指数评估的价值为（）元。
A、82500
B、72000
C、88000
D、75800
7、A公司是国内一家极具影响力的汽车公司，已知该公司的β系数为1.33，短期国库券利率为4%，市场上所有股票的平均收益率为8%，则公司股票的折现率为（）。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(一)》第四章考点分析及典型例题讲解
第四章 建（构）筑物及在建工程评估
第一部份重要考点
一、收益法的运用
二、剩余法的运用
三、市场法的运用
第二部份次要考点
一、成本法相关知识
二、房地产概述及其他知识
第一部份重要考点
【考点1】收益法的运用
一、要求
收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建造物年贬值额与年限关系；收益额的认定。
二、出题模式：单选题、多选题和综合题
（一）综合题
【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料： （1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建造物由国家无偿收回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日估计同类房地产年租金应为1000元／平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；
（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
（5）假设建造物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。
（6）该土地面积360平方米，建造面积510平方米。
试评估本例房屋基地在2022年5月的土地使用权价格。
『正确答案』（1）房屋的重置成本=3000×510×（1+2%）6=1723028.5元
第四章资产评估课件
（四）机器设备评估的特点：
1、以单台、单件作为评估对象。 2、以技术检测为基础。 正确确定机器设备的使用寿命、技术寿命、经济寿命 及其损耗程度。 3、价值特点必须把握。 包括对机器设备的价值构成要素及其变化规律的认识和把 握。
2013-3-11
二、机器设备评估的基本程序 （一）评估准备阶段：
签定资产评估委托协议后，做好评估的准备工作
单价 21元/公斤 4元/小时 2元/小时 3元/小时
金额 21000 8000 4000 6000
合计
39000
2013-3-11
通过市场调查及分析至评估时，直接材料费上涨 20%，直接人工费上涨10%，燃料及动力费上涨 12%，制造费用上涨8%。
①现时重置制造成本
21000（1+20%）+8000（1+10%）+4000 （1+12%）+6000（1+8%）=44960（元）
其中海运费率，远洋一般取5%～8%，近洋一般取3%～4%。
②境外运输保险费：
运输保险费=（离岸价FOB＋海运费）×保险费率/（1－保险费率） 保险费率可根据保险公司费率表确定，一般在0.4%左右。
③进口关税
进口关税=进口设备完税价格×关税税率
完税价格一般采用到岸价CIF，关税的税率按国家发布的进口关税税率表计算。
如应摊的管理费用、销售费用和财务费用。
自学考试《资产评估》第四章复习资料
第四章房地产评估
第一节房地产评估概述
1、房地产的含义
是指土地、建筑物及其他地上定着物。具有三种形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产(国外称之为不动产)。由以下三者结合：
(1)实物：是房地产中看得见、摸得着的部分(建筑物的结构、设备、装修、基础设施完备程度等)，它又可分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三方面。
(2)权益：是房地产无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益(所有权、使用权、租凭权、典权、地役权等)。
(3)区位：是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，还包括它与重要场所(市中心、港口、机场、车站、政府机关等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，该宗房地产的周围环境、景观等。
2、房地产的特征
(1)位臵固定性：房地产不可能通过移动位臵调节一个地区的房地产供求。位臵固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。
(2)耐用性：建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。房地产使用的长期性决定了其用途、功用可以随着社会的进步不断地加以改善、调整，以达到最佳利用的状态。(国家土地使用制度规定，土地使用权是限期的。土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的一个重要因素)
(3)影响因素多样性：从社会因素来看，政府的城市规划具体规定了房地产的用途和使用强度(覆盖率、建筑高度、绿地率等)。另外，政府可以从满足社会公共利益的角度，对任何房地产实施强制性征用，对某些房地产实施课税等。从周边环境的角度来看，良好的和恶劣的周边环境对任何房地产的效用和价值特别是用途造成影响(造成影响的还有政府的房地产政策、住房制度、社会有效需求等)。
资产评估第四章习题及管案
同步练习
一、单项选项题
1．在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括是 ;
A．房地产税金B．管理费用
C．利息D．保险费
2．某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%;该建筑物2001年1月的重置成本500万元,2001年1月的评估价值接近万元.
A．400B．392
D．390
3．随着房地产市场经营化的不断深化,建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化;这是建筑物评估原则中的 ;
A．替代原则B．最有效使用原则
C．供需原则D．房地合一原则
4．某种评估方法比较适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为,但受评估人员的知识经验约束较大,主观因素对价格影响较大,这种评估方法是 ;
A．成本法B．收益法
C．市场比较法D．残余估价法
5．建筑物残余估价法从评估原理的角度看,尤其适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况,属于的一种;
A．成本法B．折现法
C．市场比较法D．收益法
6．使用残余估价法评估建筑物的前提条件是,建筑物 ;
A．用途合理B．使用强度合理
C．能获得正常收益D．能获得超额收益
7．位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素都是影响地产价格的因素,它们均属于 ;
A．个别因素B．一般因素
C．区域因素D．普通因素
8．计算建筑期利息的工期应按计算;
A．合同工期 B.额定工期
C．协商工期D．实际工期
9．收益还原法适用于地产;
A．学校、机关、公园等公益性B．租赁或企业用
C．医院、文化场所等D．农村宅基地
10．运用最佳使用原则评估房地产的前提条件是 ;
第四章资产评估原理与方法
南华大学经济管理学院 曾经莲
2013.10
本章主要内容
资产评估的基本概念
资产评估的主要方法
典型资产评估示例
本章的学习目的
了解资产及资产评估的概念； 熟悉资产评估的基本程序；
掌握资产评估的主要方法；
第一节 资产评估的基本概念
一、资产的概念与分类
第一节 资产评估的基本概念
3
收益现值标准
企业拥有的债券、股票、专利权等生产或使用功能，之所以还 有价值，是因为这些资产能带来收益，因而在市场上有一定的价格。 专有技术、商誉以及特许经营权等虽然没有市场价格，但能产生收 益，同样是有价值的。这些价值来源于其收益能力，可以按其收益 能力大小评估其价值。收益现值标准适用于能独立产生收益且收益 比较稳定、易于测算的资产。
•交易假设； •公开市场假设； •持续使用假设； •清算假设（非公开市场）。
5、评估原则
即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方面关系，处理评 估业务的行为准则。
三、资产评估的要素
6、评估目的
即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，资产评估结 果的具体用途。
7、评估程序
即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。
1.资产的概念
资产是为特定的经济主体所控制并预期会给该经济主体带来经济利益的资源。
《资产评估》第4章 房地产评估
课堂讨论
知识拓展
案例介绍
教学目标
（四）评估程序
知识讲解
课堂讨论
知识拓展
搜集 整理 资料
预测 房地 产未 来净 收益
确定 资本 化率
求取 建筑 物净 收益
求取 土地 净收 益
估算 土地 使用 权价 格
案例介绍
教学目标
知识讲解
课堂讨论
知识拓展
二、土地使用权评估的方法—成本法
（一）基本思路
房地产开发的各种成本加起来，从成本的角度，把 它的成本加和，则得到房地产的评估值。
案例介绍
教学目标
知识讲解
课堂讨论
知识拓展
（2）厂区内状况 估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，
路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围 有集中绿化带。 （3）交通条件 估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上 海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的 交通条件较好，主干道为××公路。 （4）基础设施状况 估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、 供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。
案例介绍
教学目标
知识讲解
课堂讨论
知识拓展
3、市场背景分析
2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现 出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货 币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形 势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据统 计国民经济的增长速度已达到8％。
资产评估第四章
资产评估第四章
一.单项选择题
1.最佳使用是（）必须考虑的评估前提。 [单选题] *
A.地产(正确答案)
B.房屋建筑物
C.企业资产
D.资产
2.基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。 [单选题] *
A.地理位置和交通条件
B.个别因素和市场转让条件(正确答案)
C.容积率和覆盖率
D.特别利害关系和特殊动机
3.假设开发法属于一种（）。 [单选题] *
A.加和法
B.积算法
C.类比法
D.倒算法(正确答案)
4.某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为（）元。 [单选题] *
A.85000
B.12631
C.72369(正确答案)
D.12369
5.计算建筑期利息的工期应按（）计算。 [单选题] *
A.合同工期
B.额定工期(正确答案)
C.协商工期
D.实际工期
6.待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为
l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、
30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（）元。 [单选题] *
A.1048000
B.1910000(正确答案)
C.1480000
D.19100000
7.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元。 [单选题] *
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的贬值率可以用以下公式表示：
α公p=式ΣK中iα：pi
（4-29）
Kαip—i———第第i个i个部部件件所的占实的体（性重损置耗）率成本权重；
• （三）修复费用法 1.使用前提： 假设设备所发生的实体性损耗是可补偿性的，
那么用于补偿（修复）实体性损耗所发生的费用就 是设备的实体性贬值。
2.注意区分可补偿（修复）性损耗和不可补偿 （修复）性损耗。
外购件 人工费
计算过程
更新重置成本（元）
22.8×0.8×2200×1.23
49357
13800
13328 16698
598×0.85×50×1.39
35327
5
机械费
136.5×0.92×100×1.17
成本小计
6
利润
118710 17807
7
税金
25529
含税完全成本价
162046
14693
129403 19410=129403*15%
41561=29900（1+39%）
13650 118710 17807
15971=13650（1+17%） 149255
22388=149255*15%
7
税金
25529
32097=149255 （1+15%）
*18.7%
含税完全成本价
162046
203740
序号 1 2 3 4
成本项目 主材 辅材
α公p=式L1中/L：
（4-28）
LL1————总已使使用用寿寿命命。；
若设备的残值率为r，则计算公式为：
αp=L1/L*（1-r）
• 2.使用寿命不一定都得使用年限表示，可以使
用里程、工作小时等表示。
3.使用年限法在复杂设备评估中的运用。
复杂设备，各个组成部件的使用寿命是不
同的，如果每个部件可以独立更换，整个机器
二、实体性贬值
• 实体性贬值由第ⅰ种有形磨损和第ⅱ
种有形磨损，前者是使用形成的，后者是 自然力作用形成的
实体性贬值率是实体性贬值与重置成 本的比例
αp=DP/RC • αp代表实体性贬值率
• （一）观察法
对大型设备，可采用德尔菲法和模糊综合判断 法。
• （二）使用年限法
1.原理和第2章讲的内容是一样的。
／20=13.64万 实体性贬值：27.24万（13.6＋13.64） 贬值率：27.24／150=18.2%
三、功能性贬值
• 功能性贬值（Df）是由于无形磨损而引起
资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。 设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超 额运营成本两方面。
（一）第Ⅰ种功能性贬值 （超额投资成 本）
序号 1 2 3 4 5
6 7
成本项目 主材
原始成本（元） 50160
备注 钢材2Biblioteka Baidu.8吨
辅材
11200
铝、橡胶、聚乙烯、 铜等
外购件 人工费 机械费 成本小计
13800 29900 13650 118710
电机、阀 598工时×50元 136.5小时×100元
利润
17807=118710*15%
即不可补偿部分的实体性损耗采用“使 用年限法”来计算。
• 一台数控折边机，重置成本为150万元，已使用2年， 其经济使用寿命约20年，现该机器数控系统损坏， 估计修复费用约2万美元，（折人民币13.6万），其 他部分工作正常。 所有实体性贬值及贬值率计算过程如下：
• 重置全价：150 可修复性损耗引起的贬值：13.6 不可修复性损耗引起的贬值：（150－13.6）×2
可补偿（修复）性损耗：是指可以用技术上和 经济上可行的方法修复的损耗。
不可补偿（修复）损耗：从经济上来讲是修复 不划算或者这种损耗技术上不可修复的损耗。
• 3.计算方法 实体性贬值
＝可补偿（修复）费用＋不可补偿 （修复）损耗
＝可补偿损耗＋（重置成本－可补偿 费用）×（实际已经使用年限／资产总使用 年限）
第Ⅰ种功能貹贬值反映在超额投资成本上， 复原重置成本与更新重置成本之差即为第 I种 功能性贬值，也称为超额投资成本。
• 某化工设备，1980年建造，建筑成本项目及原 始造价成本如表
• （1）钢材价格上涨了23%，人工费上涨了39%， 机械费上涨了17%，辅材现行市场合计为 13328元，电机、阀等外购件现行市场价为 16698元，假设利润、税金水平不变。 （2）由于制造工艺的进步，导致主材利 用率提高，钢材的用量比过去节约了20%，人 工工时和机械工时也分别节约15%和8%。试计 算该设备超额投资成本引起的功能性贬值。
• 每年的超额运营成本=6000度×0.5元=3000（元）
• （3）计算净超额运营成本：所得税按25%计 算，则： 税后每年净超额运营成本=税前超额运营 成本×（1-所得税）=3000×（1-25%）=2250 （元） （4）确定折现率，计算超额运营成本的折现 值：折现率为10%，10年的年金现值系数为 6.145，则：净超额运营成本的折现值=净超额 运营成本×年金折现系数 2250×6.145≈13826（元） 该电焊机由于超额运营成本引起的功能性 贬值为13826元。
引起的功能性贬值。
• （1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因 素：经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相 比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗 比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工作， 每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗 电6000度。
• （2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年 的超额运营成本：根据设备的现状，评估人员预计 该电焊机尚可使用10年，如每度电按0.5元计算，则：
• （二）第Ⅱ种功能性贬值 （运营性功能性贬值） 计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如
下： 1.分析比较被评估机器设备的超额运营成本因
素； 2.确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年
的超额运营成本； 3.计算净超额运营成本； 4.确定折现率，计算超额运营成本的折现值。 【教材例题4-10】计算某电焊机超额运营成本
税金
25529=118710 （1+15%）
*18.7%
含税完全成本价
162046
15% 18.7%
序号 1 2 3 4 5
6
成本项目
主材 辅材 外购件 人工费
机械费 成本小计
利润
原始成本（元）
复原重置成本
50160
11200 13800
29900
61697=50160（1+23%） 13328 16698
27828=129403 （1+15%）*18.7%
176641
• （3）超额投资成本引起的功能性贬值 超额投资成本引起的功能性贬值=复原
重置成本-更新重置成本 =203740-176641=27099（元） 在评估中，如果可以直接确定设备的
更新重置成本，则不需要再计算复原重置
成本，超额投资成本引起的功能性贬值也 不需要计算。