ID193-非均衡理论下的住宅市场行为人决策方式初探
基于非均衡理论的房地产市场有效供求总量分析——以武汉市为例
年第期总第3期&信息决策（下半月刊）——以武汉市为例□陈俊章泽宾摘要本文在市场非均衡理论框架下讨论房地产市场供求总量的非均衡性及其表现。
运用双曲线型非均衡模型对武汉市房地产市场有效供求状况进行实证分析，并测算了武汉市房地产市场非均衡度。
文章就如何缩小武汉市房地产市场有效供求非均衡程度提出一些政策建议，以期为规范房地产市场作出有益贡献。
关键词非均衡房地产市场双曲线型非均衡模型有效供求总量中图分类号：F293．31文献标识码：A一、市场非均衡理论概述非均衡理论就是探讨在供求不能完全相等的情况下，各种经济力量如何根据各自的具体情况而调整到彼此相适应的位置，并在这个位置上达到均衡的经济学理论。
它的最大特点是引入价格刚性和数量调节，它的理论魅力在于为研究价格缺乏弹性情况下的的资源配置问题提供了严谨的分析框架。
二、房地产市场的供求总量非均衡性及其表现对房地产市场而言，其市场信息不对称性和市场竞争不充分性更为明显，市场更为不完善，其非均衡性也更为显著。
房地产市场供求总量的非均衡性主要表现在：实际总供给大于有效总供给；潜在总需求大于有效总需求；有效总供给不等于有效总需求。
因此，必须采用合理的方法来测算房地产市场的有效供求总量，判断房地产市场有效供求的非均衡性质以及其非均衡程度，以便对房地产市场进行有效调控提供一定的依据。
三、房地产市场有效供求总量非均衡实证分析（一）非均衡计量经济模型简述。
最小原则非均衡模型是最基本的非均衡模型，具体形式如下：Dt=*X dt +dt （t =１、２、３……）需求方程St=*X st +st（t =１、２、３……）供给方程Qt=min （D t ，S t ）交易量方程这里D t 和S t 分别表示ｔ时期的房地产需求量和供给量，X dt 、X st 是各种影响房地产供给和需求的外生变量，、是待估参数，d t、s t 是随机误差项，一般假定dt 、st 服从均值为零，方差矩阵为∑的联合正态分布，且序列不相关。
基于非均衡理论的上海住宅市场分析的开题报告
基于非均衡理论的上海住宅市场分析的开题报告1. 研究背景和意义随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加速。
在城市化进程中，住房问题成为人们关注的热点问题之一。
在中国，住房一直是人们最主要的消费需求之一，特别是在城市中，住房消费占据最大的消费支出。
因此，房地产市场的状况对于国民经济的发展有着举足轻重的影响。
上海作为国内经济发达、城市化水平高的城市之一，其住房市场已经成为国家及地方政府高度关注的问题。
然而，目前关于上海住房市场的研究多数仍停留在定量分析的层面，对于住房市场中深层次的机理、非均衡演化规律和影响因素等方面的研究还比较薄弱。
因此，本文通过分析上海住房市场中的非均衡理论，旨在深入探讨上海住房市场的演化规律及其驱动力，为完善我国住房市场理论体系提供有益的思路和参考。
2. 研究问题和目标本文的研究问题是分析上海住房市场中非均衡演化规律的驱动力及机制。
本文的研究目标是：（1）了解上海住房市场的特点、现状及发展趋势；（2）探索上海住房市场中非均衡演化规律的存在性及其机制；（3）分析非均衡演化过程中的重要参考因素，如住房供求关系、价格机制、政策环境等，并分析它们之间的相互关系；（4）为研究我国住房市场理论体系提供有益的参考。
3. 研究方法和步骤本研究采用文献阅读法和实证研究法相结合的方法。
文献阅读法主要是收集和整理国内外有关住房市场和非均衡理论的相关文献和数据资料，并分析上海住房市场的发展趋势、现状和特点。
实证研究法主要是通过对上海住房市场实际情况的分析、调查和比较，以及运用系统动力学等方法对上海住房市场中的非均衡演化规律及其驱动力进行实证分析。
具体步骤如下：（1）了解上海住房市场的基础知识，包括政策法规、市场主体、价格水平等方面的基本情况。
（2）对上海住房市场的供求关系、价格机制、政策环境等进行分析和评估。
（3）构建上海住房市场的非均衡演化模型，利用系统动力学方法进行模拟与分析。
（4）运用差异方程分析法和时间序列分析法对模型进行实证分析，探讨上海住房市场中非均衡演化规律的存在性及驱动因素。
非均衡理论下的住宅市场行为人决策方式研究
文 章编 号 ：１ ０ ０ ５ — ９ ６ ７ ９ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ３ — ０ ０ ３ ５ － ０ ６
第 ３ ５ 卷 第 ３ 期 ｝ ２ ０ １ ３ 年６ 月 ｝ Ｖ ｏ １ ． ３ ５ ｝ Ｎ ｏ ． ３ １ Ｊ ｕ ｎ ｅ ． ２ ０ １ ３
表示于计 划 住宅 生产 的资 金单 位数 ；
基金项 目：上海市高校选拔培养优秀青年教师科研专项基金 （ ｓ ｌ ｘ ｌ ０ ０ ０ ４ ） 。
作者 简介 ：王万力 ，同济大学管理学博士 ，现任教 于上海立信会计 学院，主要研 究方向：住 宅市场 供求、房地产相 关法律政策 。
率 和 工 资 相 等 的 原 则 来 决 定 就 业 。 假 定 其 生 产 函 数如下：
＝
划 方 式 进 行 的经 济 适 用 房 和廉 租 房 的生 产 仍 然 存
在 ， 同 时 ，受 到 市 场 调 节 的 计 划 外 生 产 占 相 当 大
比例 。
Ｆ（ ， ）
（ ２ ）
３ 石
上 海僧 刁 ｌ ９ 蝌学Ｓ ｈ ａ ｎ ｇ ｈ ａ ｉ Ｍ ａ ｎ ａ ｇ ｅ ｍ ｅ ｎ ｔ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ
面积 的住宅 产 品所需 的土地数 量 ；
是开 发商 获得 土地数 量 的上 限 。 （ ５） 此 模 型 重 点 探 讨 住 宅 产 业 的 非 均 衡 状 况 ，
于 居 民收入 减 少 而ｘ － ， ｔ ￣ 宅 市 场 的溢 出 效 应 ；再 者 ，
在 模 型 的分 析 中 ，我们 假 定 计 划 生产 的土 地 由国 家 单 独 供 应 ，可 以 得 到 满 足 。 因此 ，计 划 生 产 中最主要 的要素是 资 本和 劳动 。 （ ４） 住 宅 市 场 中 ， 除 了 计 划 生 产 部 门 之 外 ， 进 行 计 划 外 生 产 的 开 发 商 占据 绝 对 优 势 。开 发 商 决 定 劳 动投 入 时 ，首 先 考 虑 的是 劳 动 的成 本 和 劳
住宅市场中消费者行为的实证研究_对应分析与最优尺度分析的运用
二 、对应分析与最优尺度分析 对应分析 ( Correspondence analysis) 与最优尺 度分析 (Op timal scaling) 由荷兰 Leiden大学 DTSS 课题组研制并于 SPSS11. 0 之后新增的两个应用 程序 [ 14 ] 。它们通过主成分分析来描述两个或多个 分类变量各水平间的相关性 ,用多维图示方法反 映变量之间的相互关系 。对应分析计算与运行的 基本过程与方法是 : ( 1 )选择变量 ,根据房两厅 两卫 三房两厅 一卫 两房两厅 一般装修 两房一厅 一房一厅
装修 精装修 装修套餐 厨卫装修
毛坯房
分分析的输入数据是量表型的数据 ,因此 ,其结果 可以用来进行假设检验 ( Hypothesis test) ,而对应 分析与 最 优 尺 度 分 析 的 结 果 则 无 法 进 行 假 设 检 验 ;二是主成分分析的坐标轴是可以通过分析因 子载荷来进行命名的 ,而对应分析与最优尺度分 析的坐标轴却很难进行命名 ;三是主成分分析可 以针对单个样本或者小群体绘制出单个变量或者 多个变量的知觉图 ,而对应分析与最优尺度分析 则必须依靠较多样本才能绘制出知觉图 。
4个子系统 [ 3 ] 。 1977 年 , B ible对影响消费者购房 偏好的因素进行了新的划分 ,他将消费者购房偏 好分为住房与地块特征 、访友购物上班的接近性 、 公园绿地居住人群的身份与地位 、房地产税等 4个 方面 ,并采用因素成对比较法 ( Paired comparison technique)确定了上述 4 个因素的权重 [ 4 ] 。 1978 年 ,W eicher运用统计分析的方法 ,对美国家庭的 支付能力与购房行为进行了相关分析 [ 5 ] 。Hempel 和 Jain对不同文化背景下的消费行为进行了经验 总结 ,其中关于消费者购房搜寻过程采用多元回
不确定性视角下中国城镇居民住房决策机制的研究
不确定性视角下中国城镇居民住房决策机制的研究摘要：本文通过采用不确定性视角，探讨了中国城镇居民住房决策机制的特点及其在面临不确定性情况下的应对策略。
在理论上，通过对不确定性的定义和分类进行阐述，结合我国的实际情况，深入剖析了住房决策的不确定性因素，包括政策不确定性、市场不确定性、个人偏好不确定性以及风险不确定性等。
在实践上，通过对长沙市居民住房决策的调查分析，得出结论，即居民在面临上述不确定性时，通常会参考政策法规、市场走势、个人偏好以及风险收益等因素进行决策。
同时，本研究建议政府应加强住房政策的信息公开，以提高市场透明度，缓解市场不确定性；同时，应加强风险管理和金融产品的创新，为居民提供更多的选择。
最后，文章指出，本研究不仅为深化对中国城镇住房市场的了解提供了一个新的视角，也为今后从不确定性视角考虑其他领域的政策设计提供了借鉴。
关键词：不确定性视角、城镇居民、住房决策、政策、市场、个人偏好、风险Abstract：This paper explores the characteristics of housing decision-making mechanism of urban residents in China and their response strategies when confronting uncertainty by adopting theperspective of uncertainty. In theoretical terms, through the definition and classification of uncertainty, combined with the actual situation in China, the uncertainty factors of housing decision-making are deeply analyzed, including policy uncertainty, market uncertainty, individual preference uncertainty, and risk uncertainty. In practice, the study concludes that residents usually refer to policy regulations, market trends, personal preferences, and risk-benefit factors when facing the above uncertainties in their housing decision-making. At the same time, the research recommends that the government should strengthen the information disclosure of housing policies to increase market transparency and mitigate market uncertainty. Furthermore, risk management and financial product innovation should be strengthened to provide residents with more choices. Finally, the article points out that this research not only provides a new perspective for deepening understanding of the urban housing market in China but also provides a reference for future policy design in other fields from the perspective of uncertainty.Keywords:uncertainty perspective, urban residents, housing decision-making, policy, market, individual preference, risk.。
论房地产市场在非均衡理论下的供求模型
在市场经济体制中，均衡是最有效 率的，但总供给与总需求并不是一直保 持平衡的，不管是供给超额还是需求超 额都会将市场平衡打破，因此，非均衡 才是现实经济运行的一种常态。改变非 均衡的性质，在非均衡的条件下实现资 源的优化配置，才是提高经济运行效率 的有效途径。面对发展迅速的房地产行 业以及持续上涨的房地产价格，为了防 止金融危机的发生以及维护国家宏观经 济的稳定，在非均衡理论视角下分析我 国房地产市场的供求情况具有非常重要 的现实意义。 1 我国房地产市场的供求特点
3.1 有效供求计算与非均衡估计
双 曲 线 聚 合 方 程、 最 小 原 则 性 方 程、CES 指数聚合方程是非均衡理论下 常见的定量分析方法。由于我国房地产 市场的供求具有较高聚合性的特征，因 此选择双曲线聚合方程来构建房地产市 场供求模型。所谓的双曲线聚合方程， 是将某种产品的市场划分为若干个微观 市场。在这些市场中，若产品的上市初 期处于过度供给状态，此时增加各个微 观市场产品的需求，就会使得产品市场 出 现 供 给 量 (S-Q)/S 减 弱 的 变 化。 反 之，在微观市场中，产品的需求量达到 饱和时，若增加供给量，就会出现产品 需求量 (D-Q)/D 减弱的变化。将这两种
1.1 房地产市场的供给特点分析
自身的实际情况选择合适的房产。 2 我国房地产市场非均衡的现状分析
2.1 房地产市场在总量上ห้องสมุดไป่ตู้非均衡现象
随着我国房地产市场的快速发展， 其供给特点主要体现在以下三个方面： ①房地产市场具有高度垄断性。从根本 上来讲， 这种垄断性是指对土地的垄断。 这种特点的形成主要是由于我国土地的 使用权是通过招投标的方式由各级政府 移交给适合的土地开发商，而长期的政 企合作关系就为房地产市场的垄断提供 了契机；②房地产市场具有时期性的特 点。这是由于在不同时间段，房地产市 场的供求变化并不规律，它们会随着房 价、房源数量等因素的变动在一定的时 期内产生相应的波动；③房地产市场具 有滞后性和风险性的特点。这种情况的 出现，是由于我国大多数的房地产产品 具有生产周期长、开发价值高等特点。 这些特点的存在，给房地产市场带来了 一定的滞后性以及风险性，进而给房地 产企业的发展带来不利影响。 1.2 房地产市场的需求特点分析 在房地产市场的构建与发展中，房 地产市场的需求特点主要有三个：①区 域性。房地产市场的区域性是指房地产 产品并不能在空间上进行移动，它只能 在特定的区域内，由住户对其进行选择； ②多样性。多样性是指房地产开发商会 根据人们的不同需求，在房地产产品的 户型、类型以及房型上呈现出多样化的 设计；③房地产市场的层次性。层次性 是指房地产开发商会根据人们具体的收 入情况，将房产划分为高、中、低三个 档次，以便于不同阶层的人们可以根据
简析房地产市场宏观调控的非均衡理论基础
简析房地产市场宏观调控的非均衡理论基础【摘要】：房地产市场作为国民经济的支柱产业，是近年我国政府宏观调控的主要对象，但其调控效果不尽如人意。
非均衡理论代表经济理论的发展趋势，更加符合现实市场。
因此制定宏观调控政策必须建立在运用非均衡理论对我国房地产市场进行分析的基础之上。
【关键词】：均衡；非均衡；房地产市场；宏观调控一、引言房地产市场是关系到国计民生的重要生产和生活资料市场，引导和促进我国房地产市场持续、健康、稳定地发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的宏伟目标。
然而相当长一段时期内，我国房地产市场存在总量投资过度与结构性投资不足共存等多种矛盾，呈现出商品房空置面积不断扩大而房价持续大幅上涨等局面。
从经济学的角度进行分析，上述局面实质上反映出我国房地产市场有效需求和有效供给的总量以及结构等方面的失衡问题。
如果这一系列问题长期存在而得不到有效解决，必然会导致我国房地产市场经济效率丧失、社会整体福利下降，对于我国房地产市场的持续健康稳定发展、乃至整个国民经济的发展都将成为难于跨越的障碍。
因此，房地产市场成为近几年我国政府宏观调控的主战场，但调控结果却不尽如人意。
有关房地产市场有效需求和有效供给问题的研究，国内外专家学者大多采用西方经济理论中发展比较成熟的局部均衡理论或一般均衡理论作为分析工具。
对于市场经济已趋成熟的西方发达国家，局部均衡理论或一般均衡理论无疑具有一定的实践基础和普遍适用性；但是对于我国，市场经济体制尚且处于完善过程之中，简单地运用局部均衡理论或一般均衡理论进行理论分析和市场实证研究，应该说还不具备充分的前提条件。
考虑到局部均衡理论或一般均衡理论的假设条件与现实市场的巨大差别以及房地产市场的特殊性质，本文认为运用非均衡经济理论对房地产市场进行理论分析，建立相应的非均衡计量经济模型进行市场模拟和预测等实证研究，将能更加准确地把握我国房地产市场发展的实际状况，探究其发展过程中产生的偏差及问题症结，进而采取相对更加精确的、可以预测结果的宏观调控，引导我国房地产市场持续健康稳定地发展，具有更大的现实意义。
我国房地产市场的非均衡特征及调控建议
房 地 产 业 自身 的特 殊 性
（ 一 ）房 地 产 业 与 居 民 的 基 本 需 求 紧
密相 关
做 一种投资品。今天房价高居不 下 ，从某
种程度上说是 因为有大批 的购房者 并不是
业 的健康发展造成消极 的影响。当获得地 产权 的房地产开发商 既不 开发土地 ，又不
出让土地产权给需要土地的房地产开发商 ，
效应 ” ， 并未 出现商 品房销售价跌量涨 。而 正 常的市场 供给需求应该是供给商 随商品
产个人贷款达到了 ６ ６ ０ ０多亿 元 ，是 １ ９ ９ ７ 年的３ ５ 倍。而到了２ ０ １ ２ 年， 全国主要金融
机构上半年的个人住房贷款余额就达到 了
６ ． ９万亿元 ，是 １ ９ ９ ７年年底的 ３ ６ ３ 倍。 （ 三 ）房地 产业的发展 具有 较强 的地
收入 来说 ，我国绝大多数居 民面临着较高 的房价 。 然而 ， 在 目前这样一个特殊 的经济 发展 时期 ， 一边是高涨 的房价 ， 另一边是居 民迫切的购房需求 ，这就决定 了商 品房不 同于 一般 商品，而是一种特殊 的商品。 （ 二 ）房地产业与金 融业 密切 相关 房地产 业的投资周期长并且需要大量 的人 才， 是一种资金密集型企业。 如房地产
◆ 中图分类 号 ：Ｆ ２ ９ ３ 文献标识码 ：Ａ
款余额不到 ２ ０ ０亿 ，２ ０ ０ １ 年底 ， 全 国房地
内容 摘 要 ： 经 济 的 非 均 衡 通 常 表 现 为 商 品 的供 过 于求 、供 不应 求 。 当前 ，我 国房 地 产 市 场 呈 现 出 典 型 的 非 均 衡 特 征 ，供 求 失衡 严 重 ，居 民购 房和 政 府调 控 都 面 临 着 巨大 的压 力 。 本 文 从 房 地
住宅市场理论分析
住宅市场理论分析标题：住宅市场理论分析引言概述：住宅市场是一个复杂而又重要的市场，受到诸多因素的影响。
了解住宅市场的理论分析是对市场运作机制的深入了解，有助于投资者做出更明智的决策。
本文将从需求与供给、价格形成机制、市场结构、政府政策和未来趋势等方面进行住宅市场理论分析。
一、需求与供给1.1 需求：需求是住宅市场的基础，受到人口增长、收入水平、就业情况等因素的影响。
1.2 供给：供给是指市场上所有可供出售的住宅数量，受到土地资源、建造成本、政策法规等因素的影响。
1.3 平衡：住宅市场的平衡点是需求与供给达到一致的状态，市场价格在此时会达到最佳水平。
二、价格形成机制2.1 市场定价：住宅市场价格受到需求与供给关系的影响，市场竞争激烈时价格会上涨，反之则下降。
2.2 地段效应：地段对住宅价格有着重要影响，交通便利、配套设施完善的地段价格通常更高。
2.3 政策调控：政府的政策调控也会对住宅价格形成产生影响，例如限购政策、利率政策等。
三、市场结构3.1 竞争程度：住宅市场竞争程度较高，存在着多家开辟商和中介机构，市场较为活跃。
3.2 垄断情况：一些地区存在住宅市场垄断情况，导致价格较高，政府需要加强监管。
3.3 潜在风险：住宅市场存在潜在风险，如泡沫破裂、市场崩盘等，投资者需谨慎对待。
四、政府政策4.1 住房政策：政府会通过住房政策来引导住宅市场发展，保障居民的住房需求。
4.2 税收政策：税收政策也会对住宅市场产生影响，如房产税、土地增值税等。
4.3 政策调整：政府会根据市场情况不断调整政策，以维护市场稳定。
五、未来趋势5.1 人口变化：人口结构的变化会对住宅市场产生影响，如老龄化趋势会带动养老型住宅需求增加。
5.2 技术创新：技术的不断创新也会改变住宅市场格局，如智能化住宅的需求逐渐增加。
5.3 环保意识：环保意识的提高会促使住宅市场向绿色、可持续发展方向发展。
结论：通过对住宅市场的理论分析，我们可以更好地了解市场运作机制，做出更明智的投资决策。
住宅市场理论分析
住宅市场理论分析一、引言住宅市场是指房地产领域中涉及住宅销售、租赁、投资等方面的市场。
住宅市场的发展对经济和社会发展具有重要影响，因此对住宅市场的理论分析具有重要意义。
本文将从供求关系、价格形成机制、市场结构和政府政策等方面对住宅市场进行理论分析。
二、供求关系住宅市场的供求关系是决定价格和交易量的重要因素。
供给方面，住宅市场的供给受到土地供应、建设成本、开辟商投资意愿等因素的影响。
需求方面，住宅市场的需求受到人口增长、经济发展水平、居民收入水平等因素的影响。
供需关系的平衡与否将直接影响住宅市场的价格和交易量。
三、价格形成机制住宅市场的价格形成机制是指住宅价格如何根据供求关系确定的过程。
在理论上，住宅市场的价格应该由市场供求关系决定，即供给和需求的平衡决定了住宅价格。
但实际上，住宅市场还受到其他因素的影响，如开辟商的定价策略、政府的调控政策等。
因此，住宅市场的价格形成机制是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素。
四、市场结构住宅市场的市场结构对市场运行和价格形成起着重要作用。
市场结构可以分为竞争市场和垄断市场两种类型。
在竞争市场中，市场参预者众多，住宅价格由市场供求关系决定。
而在垄断市场中，市场参预者较少，价格往往由垄断者决定。
住宅市场的市场结构对价格的稳定性和公平性有着重要影响，因此需要合理调整市场结构以促进市场的健康发展。
五、政府政策政府在住宅市场中扮演着重要角色，通过制定相关政策来调控市场。
政府的政策可以分为宏观调控政策和微观调控政策。
宏观调控政策主要包括货币政策、财政政策等，旨在调整整个经济环境，影响住宅市场的供求关系。
微观调控政策主要包括限购、限售、限价等，旨在直接影响住宅市场的价格和交易行为。
政府的政策对住宅市场的发展和稳定起着重要作用。
六、结论综上所述，住宅市场的理论分析需要考虑供求关系、价格形成机制、市场结构和政府政策等多个方面的因素。
惟独综合考虑这些因素，才干更准确地分析住宅市场的运行规律和发展趋势。
ID193-非均衡理论下的住宅市场行为人决策方式初探
非均衡理论下的住宅市场行为人决策方式初探王万力（XX立信会计学院工商管理学院，XX，201620）摘要：随着我国住宅产业市场化程度的提高，我国住宅市场呈现出市场和计划的二元经济模式。
利于经济增长的市场模式和促进社会和谐的计划模式造成了各级政府在引导住宅产业发展中的抉择困难。
本文试图通过考察住宅市场各个行为人在受到就业前景、房价预期、政府干预等不同约束条件下的行为反应，进而分析这些行为变动对于住宅市场的供求和价格可能存在的影响，从而得到住宅市场约束条件对市场供求和价格影响的方向和程度，以便于行为人各方提高的市场变动预见能力。
关键词：非均衡、住宅市场行为人、决策方式一、前言改革开放以来，中国经济逐渐由计划转向市场，计划经济所占的份额越来越少，部分产业已经完全市场化。
但是住宅产业是国民经济的重要支柱产业，关系国计民生，完全市场化会造成住宅产业发展的波动太大从而影响整个国民经济的健康平稳发展。
同时，我国土地属国家所有，新增住宅用地的出让由政府进行规划，由于现阶段我国的住宅产业远未饱和，住宅增量市场仍然大于存量市场。
大部分地区，经济适用房和廉租房的建设已成规模或者在不久的将来会一定程度上影响市场的供求，因此，我国住宅市场呈现出二元经济的模式（即计划和市场混合体制）。
在这种二元经济模式下，住宅供给部门不但包括计划体制下的计划住宅开发部门还存在大量的商品住宅开发企业（开发商），并且随着住宅市场的发展完善住宅的市场供给的比例不断增加，住宅商品化已经成为住宅市场的主要供给方式。
同样，在以市场化供给为主的经济中，市场行为人购买能力、购买动机存在差异也直接造成了其各自需求方式、需求数量的不同。
按照市场行为人住房消费方式的不同，可以分为租赁型住房需求、自住型购房需求以及投资型购房需求。
1 / 152 / 15政府部门对于住宅市场发展方向的认识一直处于矛盾的调和之中。
一方面，促和谐、保稳定的政治目标使得政府部门要抑制房价过度增长，并通过保障性住房建设实现人人有房住、缩小住房水平的差距；另一方面，促经济、保增长的经济目标要求住宅产业能够快速发展以带动关联产业乃至整个国民经济保持适度增长，基于此，地价上涨、房价上升、新建商品住宅面积扩X 、一定程度的投资投机行为都是必要的且不可避免的市场现象。
非均衡条件下房地产价格变化的主要因素及动力机制
非均衡条件下房地产价格变化的主要因素及动力机制摘要:房地产市场是一非均衡的市场,特殊的市场性质和独特的商品属性决定了房地产价格的变化既要受供求关系的影响,又不能单纯的依靠供求关系,还必须通过政府相关的政策加以引导,调控房地产的供应数量与供应结构,引导经济预期纵观供需两方面,在影响房地产价格变化的因素中,成本价格是价格变化的基础,消费者的购买能力与购买欲望是决定因素,而国家的政策具有双重影响,且影响房地产发展的全过程房地产的价格也在市场机制和预期机制的共同作用下发展和变化关键词:非均衡;房地产价格;政策Abstract: The real estate market is a nonequilibrium market，special market property and special merchandise attribute to come to a decision real estate price of variety since want under the influence of supply relation， and then can＇t depend on a supply relation purely， have to also take in to guide， adjust supply amount and supply structure of controling the real estate through the governmentrelated policy， guide an economy expectation.Take a wide view supply and demand both side， in the influence the real estate price the factor of the variety， the cost price is the foundation of price variety， the consumer purchases an ability and purchases desire to decide a factor， but the policy of nation have dual influence， and influence the whole processeses of real estate development.The price of real estate also develops and changes under the common function of the market mechanism and the expectation mechanism.Key words:nonequilibrium; real estate prices; policy20世纪90年代以来,我国房地产价格持续上升,到20__年房地产市场出现火暴场面,以至有些地区出现严重的房地产“泡沫” 很多专家学者发表文章,对房地产价格上涨提出自己的观点,“泡沫论”与“非泡沫论”针锋相对笔者认为,虽然我国没有全国性的房地产“泡沫”,但确实存在一些大城市及城市的部分地区价格虚涨,投机旺盛的局面怎样调控房地产价格,防止房地产价格过渡上升引起泡沫经济是一个深刻的问题本文从房地产市场的非均衡性房地产的资源和资产两重性出发,论述影响房地产价格的主要因素及引发房地产变化的动力机制,以寻求解决问题的关键１房地产市场是非均衡的市场经济学上的非均衡理论是相对一般均衡理论而言一般均衡理论是法国经济学家瓦尔拉斯在1874年出版的《纯粹经济学要义》一书中提出的他认为,在现实生活中,所有商品的价格供给和需求都是相互联系的,只有当所有商品的价格都达到了供给和需求相等的程度时,市场便处于一般均衡状态这种理论的存在基于以下基本假设:市场是竞争充分的市场;市场信息是畅通的;价格涨跌是自由的,只依据市场供求关系,不存在其他非经济力量;主体只根据价格信号来调整供求关系,不知道数量信号从一般均衡理论的定义中可知,房地产市场是非均衡的市场这是因为:1.1 房地产具有明显的地区性这是由房地产的位置固定性质量的差异性决定的房地产商品不能自由流动,因此被称为不动产由于不可移动,在某一地区出现供求失衡时,不可能从另一地区调入或输出进行调配,达到平衡而只能通过引导调整供求结构,以接近平衡1.2 房地产市场是垄断的市场房地产的开发建设必须以取得土地为前提,房地产的垄断性是由土地的垄断性决定的,目前土地的一级市场完全由政府控制,而二三级市场还很不发育,因此,土地的价格具有明显的垄断性同时,房地产的价格十分昂贵,限制房地产市场的可进入性,使参与的人数受到影响无论是房地产的开发商还是购房者可进入性均较弱,很多人都被限制在市场之外,不能进行充分的市场竞争,在价格的制定上具有较强的垄断性1.3 房地产市场是不完全竞争市场完全竞争的市场有四个要素:信息充分商品同质厂商自由出入交易双方人数众多而我国的房地产市场信息很多都是不公开的,对于消费者来说获得信息的渠道很有限所有信息的真实性也有待考证对供求双方来说是不公平的由于市场的地区性,很难有同质的商品供给由于房地产价格的昂贵性,对于供求者来说具有较强的资金限制,限制了参与的人数因此,房地产市场是不完全的竞争市场1.4 房地产市场是一个投机的市场房地产不仅是一种资源,还是一种资产作为资源,一种生活必需品,具有价值与使用价值同时又是一种资产,具有投资品的特点,如同股票证券等其他有价证券一样具有投资性,因此,价格的变化深受市场主体的心理预期的影响,价格的变化,有很强的不确定性2 非均衡条件下房地产价格变化的因素分析在非均衡的条件下,商品的价格也受供求关系的影响,通过市场调节达到相对的均衡态但在市场失灵的同时政府要通过宏观调控手段进行有效的干预因此,从供求两方面分析影响房地产价格的主要因素2.1 影响房地产供给的因素2.1.1 房地产的价格房地产的商品性决定了价格的变化影响房地产的供求关系在其他因素不变的情况下,供给的量变与价格呈正相关,即房地产价格的上涨会刺激开发商增加房地产的供给但由于房地产的供给严重依赖于土地供给,又具有明显的区域性,由于房地产的开发周期较长,供给相对价格的变化具有明显的时滞性因此,要求房地产的供给各方认真做好前期的调查工作,客观预测市场的变化趋势,提前做好引导规划和防范工作2.1.2 房地产的开发成本从成本构成的角度看,房地产的价格由以下几部分构成,用公式表示为:房地产的价格=土地取得费+土地开发费+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润［1］在市场价格稳定的条件下,开发成本增加,如土地价格建筑材料价格拆迁成本的上涨,以及新材料新技术新工艺的使用均使开发成本增加,再加之劳动力工资利息等增加,使开发商获得利润减少,利润率下降,市场供给量减少2.1.3 国家相关政策政府的土地供应政策金融政策和财政政策都影响房地产市场供给国家为了宏观调控房地产过热,每年土地的供应是有限的,减少土地供给量,地价就可能趋升,房地产开发成本趋增,房地产供给量便会趋减,两者是正相关的金融政策对房地产市场供给量的影响主要通过贷款规模利率水平等来实现房地产业对银行贷款的依赖性很高在个人购房中,购房者75%以上依赖国家贷款,而开发商中80%以上的资金直接或间接来源于银行贷款［2］因此,贷款的比例及利率的变化对供需双方都存在影响政府还可以通过财政税收政策调节房地产投资,如提高房地产税率可以减少房地产供给量的作用;对房地产企业开发普通居民住宅予以低息财政贷款和银行贷款贴息,会增加房地产供给量2.1.4 开发商对未来房地产价格的预期开发商对未来商品住宅价格的预期,在一定时间内对房地产价格的变化也有很大的影响如果开发商认为未来房地产价格有上涨空间,就会将现有房地产待价而沽;反之,则会采取各种促销手段刺激需求。
非均衡论文公共物品论文：我国房地产市场非均衡特征及原因
非均衡论文公共物品论文：我国房地产市场非均衡特征及原因【摘要】本文针对我国房地产市场所表现出的非均衡状态，分析了其存在的若干特征，并对其进行了深刻的原因分析，指出致使我国房地产市场出现非均衡的原因包括供给方的垄断、公共物品的属性、我国传统的文化观念等。
【关键词】非均衡供给垄断公共物品一、引言我国现已建立起社会主义市场经济体制，商品的价格由价值决定，价格围绕价值上下波动。
同时，根据供需法则，商品的供给和需求同时影响商品均衡价格的波动，也就是说，市场通过“无形的手”实现自身的自我调节，实现市场的出清状态。
然而，市场的自发调节存在盲目性、自发性、滞后性，如果放任市场自由发展，市场经济所存在的固有弊端就会导致市场失灵，进而引起资源分配不公、贫富差距拉大、社会根基不稳、资源浪费严重等一系列严重的社会问题，这些问题反过来又会影响经济的持续、健康、稳定发展。
二、市场失灵现象在我国房地产市场的具体表现1、囤积居奇的炒房者与收入不足但确实需要房屋的购房者并存由于市场经济本身的逐利性，市场机制遵循资本优先与效率优先的原则，同时由于“马太效应”的存在，导致市场上存在大量囤积居奇的炒房者，他们看到房屋供给不足而需求旺盛的现实，于是推测房价在未来将持续走高，因此通过各种手段购入多套房屋，意在炒高房价。
同时市场上存在着大量房屋的真正需求者，他们却因为收入有限而只能苦苦等待，这是房地产市场失灵的表现之一。
2、房地产行业主要依靠银行贷款进行融资，融资渠道十分单一据统计，房地产开发项目总投资中，大约35%需要通过银行贷款融通资金，在商业房地产市场，超过70%的个人通过按揭贷款的方式购买住房。
房地产行业对银行的依赖程度如此之高，不但加大了房地产公司的财务杠杆和资金成本，以至于房地产市场的价格波动常常会引起金融波动，甚至是对银行业的稳定产生冲击。
3、“地王”现象层出不穷我国的土地政策比较特殊，并且同时由中央、地方两级分治，土地是地方政府增加财政收入的主要来源，由于土地资源的稀缺性和有限性，大量的房地产开发商预期房地产市场必将继续走高，因此，即使商业房地产的成交量处于不断萎缩的态势中，土地价格不但不降反而会继续上涨，各省市“地王”频现。
基于非均衡理论的我国房地产市场供求分析
基于非均衡理论的我国房地产市场供求分析赵黎;张红伟【摘要】By using non-equilibrium theory,this paper analyzes the supply status of real estate market by hyperbolic model,therefore,as the empirical analysis demonstrates,the real estate market has gone through a numberof phases,positive unbalanced-negative unbalanced-balanced-positive unbalanced in the past 25 years,because of the various factors contributed to the unbalanced of real estate market,it is neces-sary to decrease the unbalanced intensity in real estate market from managing the general supply,the de-mand for difference,constructing the multi-level real estate system,improving macroeconomic regulation.%运用非均衡理论和方法，通过构建双曲线计量模型，对1987~2011年我国房地产市场供求状况进行了实证分析。
结果表明这25年间我国房地产市场经历了正向非均衡负向非均衡基本均衡正向非均衡等四个阶段，当前房地产市场的非均衡是多种因素造成的。
为此，应从总供给管理、区分差别化需求、多层次房地产市场体系构建、改善宏观调控有效性等方面着手，逐步降低当前我国房地产市场的非均衡强度。
房地产市场供求非均衡现象成因及对策研究的开题报告
房地产市场供求非均衡现象成因及对策研究的开题报告
一、研究背景
随着城市化加速和经济发展，房地产市场已经成为国民经济的重要支柱之一。
随着房地产市场的不断升温，出现了供求非均衡的现象。
供需非均衡是指供求双方所提
供和要求的量不相等，即供大于求或求大于供的情况。
目前，房地产市场的供需非均
衡现象日益突出，严重影响了房地产市场的发展和稳定。
二、研究目的
本研究旨在探讨房地产市场供求非均衡现象的成因及对策，并提出有效的解决方案，为房地产市场的发展和稳定提供参考。
三、研究内容
1. 市场供求失衡的原因分析：通过对国内外相关文献的查阅和调研，深入探讨房地产市场供需失衡的原因，包括政府政策引导失误、行业互相制约、投资投机炒作等。
2. 房地产市场供需失衡对经济和社会的影响：对房地产市场供需失衡的不良影响进行详细分析，并探讨该问题对经济和社会的长期影响。
3. 可行的解决方案：通过分析国内外房地产市场的治理经验，提出一些可行的解决方案，比如政策调控、加强市场监管、改善供需结构等。
四、研究意义
本研究对于理解房地产市场供求非均衡现象的成因和对策，有重要的理论和实际意义，具有以下几点：
1. 可以为政府进一步制定房地产市场政策提供参考和依据。
2. 可以为房地产公司和投资者提供相关决策支持。
3. 可以为学术界和公众提供有价值的研究成果。
综上所述，本研究将对深入了解房地产市场供求非均衡问题具有重要的意义。
非均衡条件下房地产价格变化的主要因素及动力机制
非均衡条件下房地产价格变化的主要因素及动力机制
刘敬伟
【期刊名称】《经济研究导刊》
【年(卷),期】2007(000)006
【摘要】房地产市场是一非均衡的市场,特殊的市场性质和独特的商品属性决定了房地产价格的变化既要受供求关系的影响,又不能单纯的依靠供求关系,还必须通过政府相关的政策加以引导,调控房地产的供应数量与供应结构,引导经济预期.纵观供需两方面,在影响房地产价格变化的因素中,成本价格是价格变化的基础,消费者的购买能力与购买欲望是决定因素,而国家的政策具有双重影响,且影响房地产发展的全过程.房地产的价格也在市场机制和预期机制的共同作用下发展和变化.
【总页数】3页(P186-188)
【作者】刘敬伟
【作者单位】辽东学院,城市环境系,辽宁,丹东,118001
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
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欢迎共阅非均衡理论下的住宅市场行为人决策方式初探王万力（上海立信会计学院工商管理学院，上海，201620）摘要：随着我国住宅产业市场化程度的提高，我国住宅市场呈现出市场和计划的二元经济模式。
利于经济增长的市场模式和促进社会和谐的计划模式造成了各级政府在引导住宅产业发展中的抉择困难。
从而得到力。
关键词新增住宅场。
政府部门对于住宅市场发展方向的认识一直处于矛盾的调和之中。
一方面，促和谐、保稳定的政治目标使得政府部门要抑制房价过度增长，并通过保障性住房建设实现人人有房住、缩小住房水平的差距；另一方面，促经济、保增长的经济目标要求住宅产业能够快速发展以带动关联产业乃至整个国民经济保持适度增长，基于此，地价上涨、房价上升、新建商品住宅面积扩张、一定程度的投资投机行为都是必要的且不可避免的市场现象。
中央和地方各级政府对两方面目标的理解方式、价值取向、行为偏好也间接引导了住宅市场供求力量和价格趋势的变化。
欢迎共阅住宅市场行为人决策模型的建模初衷在于通过考察住宅市场各个行为人在不同约束条件下的行为反应，进而分析这些行为变动对于住宅市场的供求和价格可能存在的影响，从而得到住宅市场约束条件对市场供求和价格影响的方向和程度。
二、模型的构建基于以下的前提假设，我们构建一个三方行为人的住宅市场优化决策模型：（（即出现由（ （1）p Y K L X βα在模型的分析中，我们假定计划生产的土地由国家单独供应，可以得到满足。
因此，计划生产中最主要的要素是资本和劳动。
（4） 住宅市场中，除了计划生产部门之外，进行计划外生产的开发商占据绝对优势。
开发商决定劳动投入时，首先考虑的是劳动的成本和劳动所带来收益的比较，即：通过劳动的边际生产[1]??由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。
欢迎共阅率和工资相等的原则来决定就业。
假定其生产函数如下：(,)m m m Y F K L = （2）由于土地供给的数量约束，开发商的生产函数必须表示这一瓶颈：min[/,(,)]m m m m m Y X F K L γ=[2] （3）其中，K 是开发商所拥有的资本数量； L X γX （ （4）（（工（5）但是由于住宅市场同时存在计划和市场两条供给途径，因此对住宅开发部门最优供给决策的研究应该从住宅计划开发部门和住宅开发企业（开发商）两个角度进行。
1. 计划住宅开发部门的最优供给决策[2]这个式子表示当住宅生产中的各种投入品都很充裕时，其生产水平就由生产函数决定；但当某种投入品短缺而成为瓶颈投入品时，产量就由这种瓶颈投入品来决定。
[3]此处指工资黏性是一种普遍现象。
欢迎共阅计划住宅开发部门的生产函数为min(,/,/)p p p p p Y K L X βαγ= （6）其中，p Y 表示计划住宅生产部门产出的住宅单位面积；p K 是用于计划住宅生产的资金单位数；βL X α收益为常 （7）（8）p C g I 表示政府部门的廉租房投资计划需求单位面积计划者必须进行配置使得供需一致：p g p C I K β*+= （9）[4]??由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。
欢迎共阅C*是计划配置下供求平衡时的居民户对保障性住宅的需求单位面积。
其中，p在这一部门中，资本市场的限制造成了保障性住宅市场的超额需求，政府部门的干预使得部分家庭遭受配额限制，同时保障性住宅的供不应求也推动这类住宅价格呈现不断上升的趋势。
2.商品住宅开发部门的最优供给决策商品住宅开发企业产出函数在商品住宅开发中，商品住宅开发企业的产出除了受到资金和劳动力的约束，最可能受到土地可以表（10）YmXγKLFK质：（11）（12）作为赢利性组织的商品住宅开发企业，其生产目标是实现利润最大化，假设其目标实现可能受到土地供给和住宅需求两方面因素的制约。
如果商品住宅开发企业的利润增长受到土地获取量的限制，即：[5]?由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。
m欢迎共阅mm mX Y γ≤（13）其中，m m m Y X γ=是规划条件下开发m Y 住宅需要的土地；m X 是商品住宅开发部门所能获得的土地的上限，上式也可以表示为：m m X X ≤ （14）如果商品住宅开发企业的利润增长受到来自商品住宅的需求不足，则：（15） （16） （17） m Y p W L m εX m γm K 是用于商品住宅生产的资金单位数； (,)m m F K L 是商品住宅开发企业的生产函数；m X 是商品住宅开发部门所能获得的土地的上限；[6]2007年《物权法》明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。
[7]?m 由规划部门制定，由容积率和建筑密度决定。
欢迎共阅d m Y 表示居民家庭需求的商品住宅单位面积。
求解上述最优规划，可能出现以下几种情况：第一种情况：开发商既不受市场需求约束，也不受土地的约束；开发商的土地数量满足等式：m m m X Y γ=。
这种情况下，开发商的规划可以表示为：max()m m m m m m p Y W L εγ-- （18）满足：（19）（20） （21） 第三种情况：开发商受到需求不足的影响，这时开发商的最优规划可以表示为：max()m m m m m m p Y W L εγ-- （22） 满足：(,)m m m dm mY F K L Y Y =⎧⎪⎨≤⎪⎩ （23）欢迎共阅在这种情况下，商品住宅的销售受到需求不足的限制，一般情况下，开发商会暂缓开发，转而开展各种促销活动以突破销售瓶颈，回笼资金。
如果销售问题持续得不到解决，开发商可能通过减少工资支出以使得利润最大化，如前所述，工资具有向下的刚性，所以裁员成为开发商通常的选择。
第三种情况下，社会经济低迷，住宅产业由盛转衰，住宅需求不足，新建住宅大量空置、积压，住宅市场交易萎缩，住宅价格下跌。
第四种情况：当瓶颈投入品——土地受到数量限制与商品住宅需求不足同时存在的时候，开（24）（25）（26）这个住（27）假设：处于投资型购房需求的居民家庭，其购房面积不受收入或资金限制，只取决于政府房地产政策、金融政策以及与之相关联的住宅升值空间。
处于自住型购房需求的居民家庭，其收入水平仅仅取决于整体经济形势，其个体的劳动禀赋不断提升，并且这类家庭不考虑未来生活必需品的价格和消费量变化。
处于租赁型住房需求的居民家庭，其住房面积不可能突破政府对于住房面积的限制，这类家庭欢迎共阅从事简单劳动，劳动禀赋受经济形势影响很大，且个体劳动禀赋随时间增长不大。
住房者现期所预计的未来时段的最佳购房面积，是在未来时段全部预期价格和数量约束下，使其效用函数达到最大的住房面积。
该住房者的效用函数可以用下列规划表示：max log (1)log e x x γγ+- （28）满足约束条件（29）（30） （31） （32）xγm 0l p p c ωe l x（33） 当居民家庭的消费类型为投资型购房需求时，其预期居住面积不受收入、货币持有量、预期房价的实际值以及其它生活必需品价格的影响，而仅仅受到政府对居住面积的限制。
即：eex x =。
当限制程度逐步增加以致房价的升值空间大大降低时，投资型购房需求就会急剧减少；而如果政府对投资投机需求没有严格管制，这类需求会剧烈膨胀直至房价升值预期发生逆转。
总之，投资型购房需求面积取决于政府对这类需求的管制程度。
欢迎共阅当居民家庭的消费类型为自住型购房需求时，其预期居住面积既受到来自政府部门的居住面积限制也受到来自工资收入的限制，假设这类居民家庭自身的劳动禀赋0el 会随着知识和经验的积累不断提高，他们所担心的收入减少仅仅来自于经济形势决定的el ，因此，0eell ≤。
min ,e ee eh l m pc x x p ω⎡⎤+-=⎢⎥⎣⎦（34）因而很大期、 （35）el ， ex =五、政府部门最优干预决策中央、地方各级政府对住宅市场干预往往处于一种矛盾境地。
一方面， “促增长”的经济目标使得政府希望住宅市场能够发挥其拉动作用，维持较快的经济增长速度。
而在另一方面，“保和谐”的政治目标要求政府必须保证家庭居住无虞、生活有保障。
各级政府不但要承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，还要密切关注房地产所可能带来的诸如财富分配失衡、欢迎共阅社会分配不均等一系列的隐性的政治信用成本。
因此，中央政府必须在“促进增长”和“保持和谐”这两大目标之间寻找平衡，以使得住宅市场的发展真正朝着“造福于民”的方向发展。
各级政府在住宅市场中受益匪浅。
统计显示，在住宅的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了住宅价格的将近30～40％左右。
如果再加上占住宅价格20～40％的土地费用，各级政府在房地产上的收入将近占到住宅价格的50～80％。
[8] 因此，住宅产业作为房地产业的主要组成部分，既是国民经济的重要组成部分，也是政府财政的重要来源。
如图1所示，在住宅市场的资金流向中，（包[8]数据来源： 经济学家网站欢迎共阅1 住宅市（36）I表示政府的收益；gT为开发企业的税费；gF为土地出让金；xT为交易过程发生的税费；tT表示政府的其它收入。
o而政府可能的支出是对保障性住房的投资费用，可以表示为：欢迎共阅g PH LR o E I I I =++ （37）其中，g E 表示政府的支出；PH I 为政府建造经济适用房的投资支出； LR I 表示政府建造廉租房的投资支出；o I 表示政府的其它支出。
会追求财出于普遍希望最终还需要设。
购房需求由于收入预期的降低而减少。
由此，大量囤地、缓建停建屡见不鲜，商品住宅交易惨淡、保障房需求无法满足。
参考文献[1] 贝纳西着,袁志刚等译.市场非均衡经济学. 上海: 上海译文出版社，1997. [2] 贝纳西着，刘成生等译. 宏观经济学：非瓦尔拉斯分析方法导论. 上海：上海人民出版社，2006.欢迎共阅[3]。