精：房地产经济测算培训——华润公司(密卷)
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房地产经济测算培训课件
济测算指标收集易错点
费基混淆 不同成本、费用及税费的计费基础不同（总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、 总投资等），测算时要注意辨别，切勿混淆。 城市混淆 不同成本、费用及税费在不同城市的计算标准不同（土地契税、城市基础设施建设 费、建安成本等），测算时要根据所在城市进行核实，切勿生搬硬套。
住宅车位数量和面积的确定
确定 车位配比
确定住宅 总建筑面积
确定 户均面积
确定总户数
确定可售 车位个数
确定人防 车位个数
确定地下 建筑面积
确定人防面积
确定 车位数量
确定车位 建筑面积
工程成本指标
第三步：确定建安成本指标 通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。 建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。
2.3 建筑规划设计费 取费标准：该费用主体建筑工程投资总额的1.6%收取。
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的建筑规划设计费为96万元。 计算公式：建筑规划设计费=6000万×1.6%=96万
2.4 市政设计费
2.前期工程费
释义： ➢ 建设项目的建筑市政工程范围，一般包括建筑、人防、市政公用、园林绿化、电
工程成本主包括：
工程成本
1 前期工程费 2 建筑安装工程费 3 基础设施建设费 4 公共配套设施费。
2.前期工程费
释义：主要包括开发项目的前期策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及
“三通一平”等土地开发工程费用支出。
通常列入“前 期工程费”项
也可以列入 “其他费 用”、”开发 期间税费“项
2.前期工程费
2.2 地质勘察、测绘费、勘察报告审查费 取费标准：该费用按照3元/平方米（项目的占地面积）的标准收取。
费基混淆 不同成本、费用及税费的计费基础不同（总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、 总投资等），测算时要注意辨别，切勿混淆。 城市混淆 不同成本、费用及税费在不同城市的计算标准不同（土地契税、城市基础设施建设 费、建安成本等），测算时要根据所在城市进行核实，切勿生搬硬套。
住宅车位数量和面积的确定
确定 车位配比
确定住宅 总建筑面积
确定 户均面积
确定总户数
确定可售 车位个数
确定人防 车位个数
确定地下 建筑面积
确定人防面积
确定 车位数量
确定车位 建筑面积
工程成本指标
第三步：确定建安成本指标 通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。 建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。
2.3 建筑规划设计费 取费标准：该费用主体建筑工程投资总额的1.6%收取。
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的建筑规划设计费为96万元。 计算公式：建筑规划设计费=6000万×1.6%=96万
2.4 市政设计费
2.前期工程费
释义： ➢ 建设项目的建筑市政工程范围，一般包括建筑、人防、市政公用、园林绿化、电
工程成本主包括：
工程成本
1 前期工程费 2 建筑安装工程费 3 基础设施建设费 4 公共配套设施费。
2.前期工程费
释义：主要包括开发项目的前期策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及
“三通一平”等土地开发工程费用支出。
通常列入“前 期工程费”项
也可以列入 “其他费 用”、”开发 期间税费“项
2.前期工程费
2.2 地质勘察、测绘费、勘察报告审查费 取费标准：该费用按照3元/平方米（项目的占地面积）的标准收取。
房地产项目经济测算培训(2024)
经营风险
评估项目运营管理能力、市场竞争 等因素对项目收益的影响。
17
案例分析：某项目收益预测与风险评估实例
项目概况
介绍某房地产项目的地理位置、 规划用途、建设规模等基本情况
。
收益预测
采用市场比较法、收益还原法和 趋势分析法，对该项目的未来收 益进行预测，并给出预测结果。
风险评估
从市场风险、财务风险和经营风 险三个方面，对该项目进行全面 的风险评估，并提出相应的风险
营销策略建议
根据市场竞争和项目定位，提 出销售策略、价格策略和推广 策略的建议。
投资决策建议
根据经济效益评价结果，提出 是否投资及投资规模的建议。
2024/1/28
产品定位建议
根据市场需求和项目特点，提 出产品类型、户型配比和装修 标准的建议。
风险管理建议
识别项目潜在风险，提出风险 防范和应对措施的建议。
未来房地产市场将更加注重品质提升 和多元化发展，如绿色建筑、智能家 居等。
2024/1/28
5
政策法规对项目影响
01
02
03
土地政策
土地供应、土地出让方式 、土地使用年限等政策对 项目成本及收益产生直接 影响。
2024/1/28
房地产税收政策
契税、土地增值税、房产 税等税收政策影响项目投 资收益及市场需求。
包括学校、医院、商业等公共配 套设施建设费用。
基础设施费
包括道路、供水、供电、供气等 基础设施建设费用。
20
成本费用核算方法探讨
制造成本法
将房地产开发过程中的直接成本和间接成本计入产品成本，适用于 单一项目的核算。
作业成本法
以作业为核算对象，通过成本动因将资源消耗分配到作业中，再分 配到产品中，适用于复杂项目的核算。
评估项目运营管理能力、市场竞争 等因素对项目收益的影响。
17
案例分析：某项目收益预测与风险评估实例
项目概况
介绍某房地产项目的地理位置、 规划用途、建设规模等基本情况
。
收益预测
采用市场比较法、收益还原法和 趋势分析法，对该项目的未来收 益进行预测，并给出预测结果。
风险评估
从市场风险、财务风险和经营风 险三个方面，对该项目进行全面 的风险评估，并提出相应的风险
营销策略建议
根据市场竞争和项目定位，提 出销售策略、价格策略和推广 策略的建议。
投资决策建议
根据经济效益评价结果，提出 是否投资及投资规模的建议。
2024/1/28
产品定位建议
根据市场需求和项目特点，提 出产品类型、户型配比和装修 标准的建议。
风险管理建议
识别项目潜在风险，提出风险 防范和应对措施的建议。
未来房地产市场将更加注重品质提升 和多元化发展，如绿色建筑、智能家 居等。
2024/1/28
5
政策法规对项目影响
01
02
03
土地政策
土地供应、土地出让方式 、土地使用年限等政策对 项目成本及收益产生直接 影响。
2024/1/28
房地产税收政策
契税、土地增值税、房产 税等税收政策影响项目投 资收益及市场需求。
包括学校、医院、商业等公共配 套设施建设费用。
基础设施费
包括道路、供水、供电、供气等 基础设施建设费用。
20
成本费用核算方法探讨
制造成本法
将房地产开发过程中的直接成本和间接成本计入产品成本，适用于 单一项目的核算。
作业成本法
以作业为核算对象，通过成本动因将资源消耗分配到作业中，再分 配到产品中，适用于复杂项目的核算。
房地产经济测算培训_图文
2
3
项目
开发建设投资
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
经营资金
项目总投资
总投资
估算说明
（1）+（2）
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1．土地费用估算
序号
土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发
9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及 专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福 利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代 销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：
1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。
务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-45%的水平。
成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%
RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率 GDV=Gross Development Value 总开发价值 TDC=Total Development Cost 项目总开发成本 DP= Development Profit 开发利润
▪税
▪ 其他费用 ▪ 不可预见费 ▪ 财务费用 ▪ 管理费用 ▪ 销售费用
▪ 其他
▪他
▪ 不可
▪否
▪财
▪ 财务
▪管
▪ 管理
▪销
▪ 销售
开发成本 开发费用
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
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项目
开发建设投资
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
经营资金
项目总投资
总投资
估算说明
（1）+（2）
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1．土地费用估算
序号
土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发
9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及 专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福 利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代 销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：
1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。
务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-45%的水平。
成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%
RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率 GDV=Gross Development Value 总开发价值 TDC=Total Development Cost 项目总开发成本 DP= Development Profit 开发利润
▪税
▪ 其他费用 ▪ 不可预见费 ▪ 财务费用 ▪ 管理费用 ▪ 销售费用
▪ 其他
▪他
▪ 不可
▪否
▪财
▪ 财务
▪管
▪ 管理
▪销
▪ 销售
开发成本 开发费用
一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
房地产开发项目经济测算培训教材课件
房地产开发教项材目课经件济测算培训
contents
目录
• 房地产开发项目概述 • 房地产市场分析与预测 • 房地产开发项目成本估算与控制 • 房地产开发项目收益评估与优化 • 房地产开发项目风险评估与防范 • 房地产开发项目经济测算案例分析 • 总结与展望
01
房地产开发项目概述
房地产开发项目定义与分类
租赁市场需求分析
租赁产品规划
了解目标租赁市场的需求特点、租金水平 及变化趋势，为租赁策略制定提供依据。
根据项目定位及市场需求，规划适合的租 赁产品，包括户型、面积、装修标准等。
租金策略制定
租户服务与关系维护
综合考虑市场租金水平、项目品质、竞争 对手等因素，制定合理的租金策略。
提供优质的租户服务，建立良好的租户关系 ，提高租户满意度和忠诚度，从而保障稳定 的租赁收入。
土地获取方式
分析比较招拍挂、协议出让、划拨等 方式的成本及风险
建设成本估算与控制
建设成本构成
包括前期工程费、建安工程费、 基础设施费、公共配套设施费等
建设成本控制方法
制定目标成本、实施动态成本管 理、强化招投标管理等
建设成本优化措施
推行限额设计、加强材料设备采 购管理、提高施工效率等
运营成本估算与控制
降低风险
经济测算可以揭示项目潜在的 经济风险和问题，帮助开发商 及时采取措施进行风险规避和
应对。
02
房地产市场分析与预测
房地产市场现状及趋势分析
01
02
03
房地产市场概述
包括市场规模、结构、特 点等。
市场现状分析
从土地供应、房地产开发 投资、房屋销售等方面分 析当前市场状况。
市场趋势预测
contents
目录
• 房地产开发项目概述 • 房地产市场分析与预测 • 房地产开发项目成本估算与控制 • 房地产开发项目收益评估与优化 • 房地产开发项目风险评估与防范 • 房地产开发项目经济测算案例分析 • 总结与展望
01
房地产开发项目概述
房地产开发项目定义与分类
租赁市场需求分析
租赁产品规划
了解目标租赁市场的需求特点、租金水平 及变化趋势，为租赁策略制定提供依据。
根据项目定位及市场需求，规划适合的租 赁产品，包括户型、面积、装修标准等。
租金策略制定
租户服务与关系维护
综合考虑市场租金水平、项目品质、竞争 对手等因素，制定合理的租金策略。
提供优质的租户服务，建立良好的租户关系 ，提高租户满意度和忠诚度，从而保障稳定 的租赁收入。
土地获取方式
分析比较招拍挂、协议出让、划拨等 方式的成本及风险
建设成本估算与控制
建设成本构成
包括前期工程费、建安工程费、 基础设施费、公共配套设施费等
建设成本控制方法
制定目标成本、实施动态成本管 理、强化招投标管理等
建设成本优化措施
推行限额设计、加强材料设备采 购管理、提高施工效率等
运营成本估算与控制
降低风险
经济测算可以揭示项目潜在的 经济风险和问题，帮助开发商 及时采取措施进行风险规避和
应对。
02
房地产市场分析与预测
房地产市场现状及趋势分析
01
02
03
房地产市场概述
包括市场规模、结构、特 点等。
市场现状分析
从土地供应、房地产开发 投资、房屋销售等方面分 析当前市场状况。
市场趋势预测
2024版房地产项目经济测算培训(精品干货)[1]
![2024版房地产项目经济测算培训(精品干货)[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/c42fc5a7afaad1f34693daef5ef7ba0d4b736d14.png)
3
测算目的与意义
01
02
03
评估项目经济效益
通过测算，可以了解项目 的投资回报率、净现值等 关键经济指标，为决策者 提供客观依据。
2024/1/28
预测市场风险
经济测算可以揭示项目潜 在的市场风险，帮助开发 商在前期规避风险，减少 投资损失。
优化项目方案
通过对不同方案的经济测 算，可以比较各方案的优 劣，进而优化项目方案， 提高项目整体效益。
深入了解目标市场，包括 政策环境、供需关系、竞 争态势等，为制定投资策 略提供数据支持。
2024/1/28
项目定位与规划
根据项目特点、市场需求 和竞争状况，明确项目定 位，合理规划项目布局和 功能分区。
投资组合与优化
根据项目风险、收益和现 金流等因素，构建投资组 合，实现风险分散和收益 最大化。
12
敏感性分析
对项目的主要经济指标进行敏感性分析，评估项目在不同市场环 境下的经济表现。
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05
房地产项目经济测算案例 住宅项目经济测算
项目背景
某开发商计划在市区内开发一个中高端住宅项目，总占地面 积10万平方米，规划建设20栋住宅楼。
经济测算指标
包括土地成本、建安成本、销售费用、管理费用、财务费用 等。
房地产项目经干济货测) 算培训(精品
2024/1/28
1
目录
2024/1/28
• 房地产项目经济测算概述 • 房地产市场分析与预测 • 房地产项目投资策略与风险评估 • 房地产项目经济测算实务 • 房地产项目经济测算案例分析 • 房地产项目经济测算优化与提升
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01
房地产项目经济测算概述
2024/1/28
广，吸引品牌商家入驻；最后根据租金收入和成本，计算项目的盈利能力和投资回报率。 • 测算结果：经过测算，该项目的总投资额为20亿元，预计年租金收入为3亿元，净利润为1亿元，投资回报率为5%。
房地产经济测算与开发策略培训PPT21页
房地产经济测算与开发策略 培训
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank yΒιβλιοθήκη u
房地产经济测算培训课件(ppt 96页)
4
P4
经济测算思路
开发商最关心的是什么？ 如何评判是否可行？
利润预期
静态测算
资金平衡
动态测算
5
P5
经济测算思路
利润
收益
成本
税费
经济测算的三个基本项目
反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？
土地成本
收益
其他成本
预期利润
税费
P6
经济测算的步骤
4个步骤，10张表
P7
经济测算我们从何下手？
P30
2.前期工程费
2.4 市政设计费 取费标准：取费基数为主体建筑工程投资总额；建筑市政工程专业调整系数为1.0。
计算方法：市政设计费采用分档内插法进行计算 市政设计费=低档值+（高档值-低档值）/3
举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元， 则该项目的市政工程设计费为192.47万元。 计算公式：市政工程设计费=（249.6万-163.9 万） ÷3+163.9万=192.47万元
和发改办价格[2003]857号规定。
P39
2.前期工程费
2.10 招标代理费
计算方法：分档计算（招标代理费计算器计算）。
举例： 某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下： 计算公式：100万元×1.0％＝1万元 （500-100）万元×0.7％＝2.8万元 （1000-500）万元×0.55％＝2.75万元 （5000-1000）万元×0.35％＝14万元 （6000-5000）万元×0.2％＝2万元 合计收费=1+2.8+2.75+14+2＝22.55（万元）
在这里将车位 情况梳理好， 方便后期计算。
房地产市场调研培训(完整版)
房地产市场调研培训(完整版)一、教学内容本节课的教学内容选自人教版小学数学五年级上册第五单元《多边形的面积》的第一课时，具体内容包括：梯形的面积计算公式推导、梯形面积公式的应用以及实际问题中的运用。
二、教学目标1. 学生能够理解梯形面积公式的推导过程，掌握梯形面积的计算方法。
2. 培养学生运用数学知识解决实际问题的能力。
3. 培养学生的合作交流意识，提高学生的动手操作能力。
三、教学难点与重点重点：梯形面积公式的推导和应用。
难点：理解梯形面积公式的推导过程，学会灵活运用梯形面积公式解决实际问题。
四、教具与学具准备教具：多媒体课件、黑板、粉笔。
学具：梯形纸片、剪刀、直尺、三角板、彩笔。
五、教学过程1. 情景引入：教师通过展示图片，引导学生观察梯形的特点，引发学生对梯形面积计算的兴趣。
2. 自主探究：学生分组讨论，运用已知的三角形和平行四边形的面积公式，尝试推导出梯形的面积公式。
3. 教师讲解：教师引导学生通过剪、拼、演示等方法，直观地展示梯形面积公式的推导过程。
4. 练习应用：学生运用梯形面积公式，解决实际问题，如计算生活中遇到的梯形物体的面积。
六、板书设计板书设计如下：梯形面积公式推导过程：1. 剪切梯形：将梯形沿对角线剪开。
2. 拼接梯形：将剪开的梯形两部分拼接成一个平行四边形。
3. 计算面积：平行四边形的面积 = 上底 + 下底× 高。
4. 得出梯形面积公式：梯形面积 = (上底 + 下底) × 高÷ 2。
七、作业设计1. 题目：计算下面梯形的面积。
上底：3cm，下底：5cm，高：4cm。
答案：梯形面积= (3 + 5) × 4 ÷ 2 = 16cm²。
2. 题目：一个梯形的上底是6cm，下底是10cm，高是5cm，求这个梯形的面积。
答案：梯形面积= (6 + 10) × 5 ÷ 2 = 35cm²。
八、课后反思及拓展延伸课后反思：本节课通过学生自主探究、合作交流的方式，完成了梯形面积公式的推导和应用。
房地产项目经济测算培训(很新很全值得学习)(1)
2018房地产开发项目经济测算培训|Economic calculation training of real estate development project无人能够左右变化唯有走在变化之前只有将领导变革视为己任的组织才能生存下来企业实现快速增长的六大突破口协同力、领导力、影响业绩和成本的关键数据、快速敏捷的战略制定流程、组织结构优化和领导者的心理素质知是行的主意，行是知的功夫。
知是行之始，行是知之成若会得时，只说一个知，已自有行在；只说一个行，已自有知在掌握经济评价及其在决策中的作用树立经营意识目的需要哪些要素投入房地产经营思考二什么样的房地产才能算好项目思考三output产出input投入repay回报pay付出CONTENT基本知识11项目投资项目收入项目利润相关分析重点说明012131601501基本知识测算意义测算思路测算假设01测算必要性测算作用测算精度要求在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。
机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行（即匡算）初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即概算）可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即精算）是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。
一、测算意义二、测算思路收益税收指标和物业配比的模拟成本和投入节奏测算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例三、测算假设项目投资01土地费用开发期间税费0107管理费用04前期工程费其他费用0208财务费用05房屋开发费不可预见费0309销售费用06投资成本费用：对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：1.土地费用2.前期工程费3.房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）4.期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）5.开发期间税费6.其他费用7.不可预见费等估算：开发项目土地费用：指为取得开发项目用地而发生的费用。
房地产经济测算培训课件
房地产经济测算培训 课件
目录
• 房地产经济测算概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资评估 • 房地产项目经济测算 • 房地产风险评估与管理 • 房地产经济测算软件应用
01 房地产经济测算概述
定义与目的
定义
房地产经济测算是对房地产项目 进行全面的经济分析和评估，包 括投资估算、收益分析、风险评 估等方面。
素进行主观评价，如风险矩阵法、故障树分析等。
定量评估方法
03
定量评估方法通过数学模型、统计方法等手段，对风险因素进
行客观量化的评价，如概率分析、蒙特卡洛模拟等。
风险应对与控制策略
风险回避
通过放弃或改变某些可能产生 风险的环节、活动或具体条件 ，降低或消除风险发生的可能
性。
风险转移
将风险转移给其他主体承担， 如保险、合同条款等，以减轻 自身的风险负担。
房地产市场的分类
根据不同的分类标准，如物业类型、 交易方式、产权形式等，可以将房地 产市场细分为若干子市场。
房地产市场供求分析
房地产市场需求分析
包括消费者群体、需求动机、需求层次和需求结构等方面的分析 ，以了解不同消费者对房地产的需求特点。
房地产市场供给分析
包括土地供应、房屋建设、房屋存量等方面的分析，以了解房地产 市场的供应能力和供应结构。
项目经济测算的目的
项目经济测算的目的是为了评估项目的经济效益，为投资 决策提供依据，同时帮助开发商制定合理的开发计划和经 营策略。
项目经济测算的重要性
项目经济测算对于房地产项目的成功开发至关重要，它可 以帮助开发商了解项目的盈利潜力、风险和不确定性，从 而做出明智的决策。
项目经济测算流程
收集数据
收集与项目相关的所有必要数 据，包括市场数据、财务数据 、技术数据等。
目录
• 房地产经济测算概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资评估 • 房地产项目经济测算 • 房地产风险评估与管理 • 房地产经济测算软件应用
01 房地产经济测算概述
定义与目的
定义
房地产经济测算是对房地产项目 进行全面的经济分析和评估，包 括投资估算、收益分析、风险评 估等方面。
素进行主观评价，如风险矩阵法、故障树分析等。
定量评估方法
03
定量评估方法通过数学模型、统计方法等手段，对风险因素进
行客观量化的评价，如概率分析、蒙特卡洛模拟等。
风险应对与控制策略
风险回避
通过放弃或改变某些可能产生 风险的环节、活动或具体条件 ，降低或消除风险发生的可能
性。
风险转移
将风险转移给其他主体承担， 如保险、合同条款等，以减轻 自身的风险负担。
房地产市场的分类
根据不同的分类标准，如物业类型、 交易方式、产权形式等，可以将房地 产市场细分为若干子市场。
房地产市场供求分析
房地产市场需求分析
包括消费者群体、需求动机、需求层次和需求结构等方面的分析 ，以了解不同消费者对房地产的需求特点。
房地产市场供给分析
包括土地供应、房屋建设、房屋存量等方面的分析，以了解房地产 市场的供应能力和供应结构。
项目经济测算的目的
项目经济测算的目的是为了评估项目的经济效益，为投资 决策提供依据，同时帮助开发商制定合理的开发计划和经 营策略。
项目经济测算的重要性
项目经济测算对于房地产项目的成功开发至关重要，它可 以帮助开发商了解项目的盈利潜力、风险和不确定性，从 而做出明智的决策。
项目经济测算流程
收集数据
收集与项目相关的所有必要数 据，包括市场数据、财务数据 、技术数据等。
地产经济测算培训
1、成本利润率案例
某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为 5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其成本利润率。
RPC GDV TDC 100% DP 100%
TDC
TDC
GDV —项目总开发价值
TDC —项目总开发成本
GDV=(5350万-275万)=5075万 TDC=4059.6万 RPC=（5350-275- 4059.6 ）/4059.6*100%
经营成本 估算表
项目总投资 估算表
销售收入与经营税金及附加估算表 出租收入与经营税金及附加估算表 自营收入与经营税金及附加估算表
投资计划与资金筹措表 借款还本付息表
现金流量表
资金来源与运用表
损益表
财务盈利能力
资金平衡能力
财务清偿能力
主要技术经济指标
根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制 财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以 判别项目的财务可行性。
动态投资是指在静态投资分析基础上考虑资金时间价值的经济评价方法。 它除了包括静态投资所含内容之外，还包括建设期贷款利息、涨价预备费等。 动态投资适应市场价格运行机制的要求，使投资的计划、估算更加符合实际。
静态经济效果评价指标及其计算方法
1、成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财
3元/平方米
3 建筑规划设计费
费”项
按建筑设计取费标准取,计价格[2002] 10 号
4 市政设计费
按建筑设计取费标准取,计价格[2002] 10 号
5 环境评估费
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对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体 收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指 标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目 可行性。
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼 面地价、销售利润率。
150～200
100～150
200～250
150～200
土建工程
1500～2000
1500～2000
1500～2000
1500～2000
1500～2000
装修工程
另见装修标准
1000～1200
800～1000
机电工程
800~1000
建设成本(单价) 7,000 6,500
建安总价(万元) 210,000 130,000 340,000
销售均价 38,000 35,000
销售收入（万元） 1,140,000 700,000 1,840,000
建安成本取值参考
建造成本 （元/平米）
高端
住宅 品质
改善
高档
办公
中档
前期费用
200～250
一般房地产项目的评价分析过程
项目总投资包含项目
序号
项目
1
土地成本
2
பைடு நூலகம்
自有物业建安成本
3
不可预见费
4
销售费用
5
管理费用
6
财务费用
土地总成本
说明
土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等
销售物业建造成本
根据自有物业开发量乘以建造单价得出
相关费用
自有物业开发过程中产生的不可预见费用，一般取自有 物业建安成本的5% 销售过程支出费用，一般取总销售额的2.8%计算
净资产收益率=税后利润/所有者权益
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交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要 参考指标为：IRR、EBITDA。
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房地产开发项目的核心评价指标
参考评价指标
权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物 业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。 销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入 IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的 收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计 算项目投资可望达到的报酬率。
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一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算
可参考银行同期贷款利率6.55%
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一般房地产项目的评价分析过程
相关税费
序号
项目
说明
相关税费
1
营业税
以企业总销售收入的5.55%计算
2
土地增值税
根据土地增值额进行计算
3
写字楼 （平米）
200,000
容积率 5.00
600,000 300,000 200,000 12,000
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一般房地产项目的评价分析过程
建安成本及销售收入计算
物业类型 住宅
写字楼 总计
面积（m2） 300,000 200,000 343,000
所得税
以企业利润的25%进行计算
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一般房地产项目的评价分析过程
假设项目基本指标
开发建设用地面积 （平米）
100,000
总开发量 （平米）
500,000
住宅 （平米）
300,000
土地成本及楼面地价测算
土地总成本（万元） 自有住宅物业（m2） 自有写字楼物业（m2） 权益楼面地价（元/m2）
房地产项目经济测算分析
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润 率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
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房地产开发项目的核心评价指标
参考评价指标
ROA—即资产收益率（Return on Assets，ROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利 润的指标。
资产收益率=净利润/ 总资产总额Assets ROE—净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产 得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。
房地产开发项目的核心评价指标
参考评价指标（持有物业评价指标）
EBIT—全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前 的利润；即未计利息、税项前的利润。 EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。 EBITA MARGIN—即EBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，华润一般考虑为持有物 业EBITA15年平均值/持有物业总投资
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼 面地价、销售利润率。
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200～250
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土建工程
1500～2000
1500～2000
1500～2000
1500～2000
1500～2000
装修工程
另见装修标准
1000～1200
800～1000
机电工程
800~1000
建设成本(单价) 7,000 6,500
建安总价(万元) 210,000 130,000 340,000
销售均价 38,000 35,000
销售收入（万元） 1,140,000 700,000 1,840,000
建安成本取值参考
建造成本 （元/平米）
高端
住宅 品质
改善
高档
办公
中档
前期费用
200～250
一般房地产项目的评价分析过程
项目总投资包含项目
序号
项目
1
土地成本
2
பைடு நூலகம்
自有物业建安成本
3
不可预见费
4
销售费用
5
管理费用
6
财务费用
土地总成本
说明
土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等
销售物业建造成本
根据自有物业开发量乘以建造单价得出
相关费用
自有物业开发过程中产生的不可预见费用，一般取自有 物业建安成本的5% 销售过程支出费用，一般取总销售额的2.8%计算
净资产收益率=税后利润/所有者权益
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对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要 参考指标为：IRR、EBITDA。
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房地产开发项目的核心评价指标
参考评价指标
权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物 业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。 销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入 IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的 收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计 算项目投资可望达到的报酬率。
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一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算
可参考银行同期贷款利率6.55%
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一般房地产项目的评价分析过程
相关税费
序号
项目
说明
相关税费
1
营业税
以企业总销售收入的5.55%计算
2
土地增值税
根据土地增值额进行计算
3
写字楼 （平米）
200,000
容积率 5.00
600,000 300,000 200,000 12,000
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建安成本及销售收入计算
物业类型 住宅
写字楼 总计
面积（m2） 300,000 200,000 343,000
所得税
以企业利润的25%进行计算
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一般房地产项目的评价分析过程
假设项目基本指标
开发建设用地面积 （平米）
100,000
总开发量 （平米）
500,000
住宅 （平米）
300,000
土地成本及楼面地价测算
土地总成本（万元） 自有住宅物业（m2） 自有写字楼物业（m2） 权益楼面地价（元/m2）
房地产项目经济测算分析
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润 率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
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房地产开发项目的核心评价指标
参考评价指标
ROA—即资产收益率（Return on Assets，ROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利 润的指标。
资产收益率=净利润/ 总资产总额Assets ROE—净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产 得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。
房地产开发项目的核心评价指标
参考评价指标（持有物业评价指标）
EBIT—全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前 的利润；即未计利息、税项前的利润。 EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。 EBITA MARGIN—即EBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，华润一般考虑为持有物 业EBITA15年平均值/持有物业总投资