2006年上半年泉州房地产市场报告

2006年上半年泉州房地产市场报告第一部分：数据DATA
一、指数走势
二、市场概况
第二部分：事件EVENT
一、楼市风云
二、政策法规
三、金融动向
第三部分：看点VISION
一、政策动向
二、楼市风向
三、片区展望
四、产品趋势
五、商业地产
六、房价走势
附件
附件1：2006年上半年楼盘预售许可情况
附件2：2006年上半年市区楼盘报广操作情况
参考资料
第一部分：数据DATA
一、指数走势
1、房地产企业景气指数继续上升，进入中度景气区间
今年第一季度房地产企业景气指数达到121.7点，分别比上季度和去年同期上升7.5和1.7点，进入中度景气区间。

另外，高达95.7％的被调查企业表示其综合生产经营状况良好或一般。

反映宏观经济运行情况的企业家信心指数也由上季度的133.3点上升至139.1点，有47.8％的企业对当前行业宏观经济环境表示乐观，仅8.7％的企业持谨慎态度。

2、建筑企业企业家信心指数小幅上升
泉州市企业调查队的调查数据显示，第一季度有15.1％的企业对宏观经济环境持乐观态度，84.9％表示一般，没有一家企业表示不乐观。

企业家信心指数为115.1点，同比上升1.8点。

但由于受春节节假日影响，建筑企业进入淡季，企业景气指数相应由上季度的120.0点下调至108.9点，处于景气区间。

虽然本季度工程合同、建筑工程量、新开工工程量、工程进度景气的指数与上季度比均有不同程度的下降，但较去年同期则呈现出明显的上升趋势。

其景气指数分别为118.8、105.2、137.5和137.5点，同比分别上升521、25.2、77.5和24.2点。

工程结算收入和企业盈利情况也较去年同期明显好转，其景气指数分别为121.4和108.9点，同比分别上升68.0和35.5点。

流动资金相应更为充裕，该景气指数为117.7点，分别比上季度和去年同期上升了11.0和44.4点。

3、建筑业固定资产投资速度加快
建筑业固定资产投资速度加快，本季度建筑企业固定资产投资进一步加快，固定资产投资景气指数由上季度的106.7点上升到108.9点，同比上升22.2点。

企业技术设备能力相应提高，该景气指数达到165.1点，处于高度景气区间，分别高出上季度和去年同期25.1和25.1点。

有65.1％的企业表示企业技术设备能力相对施工工程较为充足，34.9％的企业认为一般，没有一家企业认为不足。

4、商品房销售价格有升无降
第一季度，备受关注的商品房销售价格有升无降，其景气指数达到139.1点，高出上个季度20.1点。

43.5％的被调查企业认为商品房销售价格高于上个季度，52.2％的企业保持了上季度的水平。

同时，有69.6％的企业表示本季度空置面积比上季度减少，该景气指数高达169.6点，分别比上季度和去年同期高出26.7和24.6点。

二、市场概况
1、商品房供应量减少
由于市区可供开发土地稀少、预售审批要求五分之一形象进度、增加预售资金监管手续等措施，在一定程度上放缓了商品房预售审批进度，导致了泉州市区批准上市的商品房供应量下降。

今年一季度市区批准预售面积7.16万平方米，同比下降70.43％，其中住宅批准预售面积6.39万平方米，同比下降68.97％。

市区商品房备案面积16.71万平方米，同比下降36.42％，其中住宅备案面积11.67万平方米，同比下降37.22％。

一季度的房地产施工面积、竣工面积、空置面积均呈下降趋势。

一季度全市房地产施工面积428.83万平方米，同比下降15.45％。

竣工面积11.37万平方米，同比下降62.92％。

新开工面积86.72万平方米，同比下降21.87％。

2、空置房大量消化
到3月底，全市商品房空置面积38.38万平方米，比年初79.17万平方米减少了40.79万平方米，消化一半以上。

其中住宅空置面积15.31万平方米，占空置总量的39.89％，比年初减少13.74万平方米，下降47.29％。

去年的宏观调控曾一度让市场需求萎缩，2005年12月底空置房面积大量增加，随着市场的复苏，市场需求再度旺盛，空置房消化明显。

3、土地交易价格上涨
根据国土部门提供的数据，一季度全市土地招、拍、挂供应面积34.25万平方米，同比增长9％；交易金额6.96亿元，同比增长210％；土地平均交易价格135万元／亩，同比增长181％。

从市区单宗土地拍卖最高价格情况看，2004年、2005年、2006年一季度三个阶段土地拍卖最高价格依次为413万元、564万元、642万元。

从同区域地段以及同开发性质的土地拍卖楼面地价情况看，2004年、2005年、2006年一季度三个阶段土地拍卖楼面地价依次为2069元／平方米，2542元／平方米和2793元／平方米，每平方米依次递增473元和251元。

4、存量房交易大幅上涨
一季度全市存量房累计交易面积30.44万平方米，交易金额5.96亿元，平均交易价格1957元／平方米，分别比增29.2％、64.45％、27.24％。

存量住宅交易面积24.39万平方米、交易金额4.50亿元、平均交易价格1847元／平方米，分别比增13.97％、35.45％、18.85％。

一季度泉州市区存量房累计交易面积17.95万平方米，交易金额4.69亿元，平均交易价格2614元／平方米，分别比增71.28％、94.57％、13.60％。

其中存量住宅交易面积11.58万平方米、交易金额3.21亿元、平均交易价格2770元／平方米，分别比增27.96％、57.71％、23.25％。

从市区备案情况看，普通存量住宅交易量1076套，复式及别墅等高级住宅交易量只有25套，普通存量住宅交易占绝大部分，交易面积多在80－100平方米。

这种情况说明了中低收入家庭在一级商品市场房价攀升的情况下，只能通过购买存量住宅满足居住需求。

5、资金多来自贷款
据市统计局数据显示，1－3月房地产开发本年资金来源23.95亿元，同比下降18.52％。

自筹资金4.32亿元，占本年到位资金的18.04％，定金及预收款5.29亿元，占本年到位资金的22.09％，两项合计比例40.13％，与去年同期相比比例下降32个百分点；国内贷款9.21亿元，占本年到位资金的38.46％，与去年同期相比增加18个百分点。

由于房地产开发资金投入量逐渐增大，加上实行预售资金监管，本年度房地产资金来源更多的来自于银行信贷，之前依靠自筹资金、定金及预售款的资金来源方式已改变。

第二部分：事件EVENT
一、楼市风云
1、土地出让
1月6日我市今年第一场国有土地使用权拍卖出让，4块地都卖出高价。

对于高地价可能导致高房价，国土部门负责人则认为，这是正常现象，房价该涨的要涨，该降的要降。

在越来越讲究住宅品质的今天，高品质的楼盘价格还会涨。

2、楼盘动向
【第一季度】
城市之星06年元旦开盘认购，住宅当天基本销售完毕；盛世天骄商业街1月中旬开盘；宝宏花园1月21日22日两天“宝宏客户会”征集首批会员；锦绣江南三期新城旺角于1月21日开盘，价格创清濛新高；奥林匹克花园春节期间接待中心正式开放，2月11日排号12日选房，首批27套别墅预订完
毕；富临天下借封顶之机在2月10日和2月17日进行尾盘的两次推广；滨江花园城2月中旬正式推出滨江3期；中毅丽景城2月22日起交房；聚融臻品2月底进场，开始客户积累；千亿山庄3月初推出四期掬月园双拼别墅和采薇园独立别墅30余套；诺林商城3月中旬开始剩余店面推广；宝珊花园3月植树节期间做相关活动，推广楼盘；铂金酒店公寓3月中旬接受正式预订；宝宏花园3月25日正式推出别墅和店面。

【第二季度】
4月初滨江花园城三期开始强势推广，22日公开预订；4月上旬东方金典推广沿街保留店面；千亿山庄4月初一期正式交房；江滨豪园4月下旬正式公开咨询预定；千亿山庄5月初强势推广28套独立和双拼别墅，邀请德国宫廷乐队进行演出；国际华城五月中旬进场公开；景明花园5月中旬推出联体别墅；5月13日宝宏花园住宅开盘；阳光曼哈顿5月25日收订27日开盘；铂金酒店公寓6月17日公开；洛江金色丽景6月初进场，下旬推出店面；海景国际花园6月30日一期开始入住。

3、我市“十一五”房地产发展目标确定
一季度，我市“十一五”期间房地产业发展目标已基本确定，房地产开发投资量年均增长将在10％以上，经济适用住房年度平均开发20万平方米，年度提供廉租住房8000平方米。

主要内容还包括：重点扶持10－20家大型房地产企业；开发商基本资料纳入诚信信用体系；开发房产项目以中小套型为主；住房供应结构向经济适用房倾斜等。

4、市房管局组织调查统计我市商品房空置面积
为了解空置情况，3月初泉州市房管局组织全面调查统计我市商品房空置面积。

调查的范围涉及全市自2000年初至2005年底所有经批准预售并已竣工验收、办理产权初始登记的商品房项目。

在统计过程中，将商品房分为空置1年以内、空置1—3年、空置3年以上三类分别统计汇总。

同时，按照不同使用性质，分别统计商品住宅、商业用房、写字楼、厂房及其他等各类用房的空置面积。

调查结果显示：泉州市区空置房近10万平方米，其中绝大部分是商业用房和写字楼，空置商品住宅比例很小，空置1至3年的住宅甚至出现了负增长。

数据表明泉州市商品房空置率属合理水平。

市区几乎没有空置的商品住宅，中心市区房地产购销两旺，全市尤其是中心市区的房地产市场仍然呈现供不应求的市场态势。

泉州市商品房空置面积调查表（全市）
二、政策法规
1、《福建省商品房预售管理暂行办法》1月1日起开始施行
《办法》规定房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》之前，应在项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户。

在房地产开发企业付清该开发项目工程款（不含质量保修金）之前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料设备和支付项目建设的工程款、法定税费及支付土地使用权或在建工程抵押的贷款，不得挪作他用。

为规范房地产开发企业预售行为，《办法》设了6条“禁令”，包括房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理的规定；商品房项目已经预售的，房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计等。

《办法》还规定，房地产开发企业办理商品房预售合同备案时，应同时附送银行出具给买受人的首期商品房预售款额存入专用账户的凭证。

2、建设部公布实名购房制
所谓实名制购房制度，主要是预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名。

这一规定的主要目的是，遏制房屋预售阶段的内部认购、囤积房源、哄抬房价等炒房行为，以及防止某些别有用心的人将买房作为洗钱的手段。

“实名购房”的做法对于真正的职业买家来讲有一定影响，但并不重大，反而是普通百姓对此反应强烈。

有关人士认为，实名制应当是一种管理制度的进步，但是急需细化其配套措施，而且在信息披露方面也应该遵循一定程序。

3、省政府办公厅2月20日下发《福建省人民政府关于进一步规范房地产开发用地管理的通知》
《通知》明确规定，今后全省将严格控制大面积出让经营性房地产开发用地，并对各地一次性出让宗地面积做出限定。

各设区市的一次性出让宗地面积具体限定如下：泉州、福州、厦门市城市中心区和旧城改造区为8公顷，城乡结合部和新区为20公顷；漳州、莆田、三明、南平、龙岩、宁德等六个设区市中心区和旧城改造区为6公顷，城乡结合部和新区为12公顷；其余县（市）中心区和旧城改造区为4公顷，城乡结合部和新区为8公顷。

此举将进一步促进我省土地节约集约利用，构建公开透明、规范有序的房地产市场秩序，对房价的平稳发展也将起到积极作用。

4、国家税务总局3月21日发布《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）
国家税务总局3月21日发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%。

《通知》对新办房地产企业减免税做了限制，规定房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。

新政策进一步降低了房地产企业利用资本弱化和关联交易进行避税的可能性。

根据新的规定，大部分房产企业预售收入的预计计税毛利率都将提高到20％，这意味着房产企业要拿出更多钱来预缴企业所得税。

新的规定追溯至今年1月1日起施行。

三、金融动向
1、固定利率房贷将“现身”泉州
固定利率房贷马上就要登陆泉州。

——目前，已经有光大、建行、招行等几家银行分别在全国几个城市推出了“固定利率房贷”的试点。

现行的住房贷款规则下，国内商业银行发放的中长期贷款，实行的是逐年调整利率的计息方式，一旦遇到贷款利率调整，贷款买房的人就要从下一年度开始按照新的贷款利率还贷。

所谓的固定利率住房贷款，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会“随行就市”。

对客户的好处就是不需要考虑市场利率的变化，如果利率上调，客户就可以减少一定的利息支付。

2、泉州各银行相继取消房贷险
在今年3月住房公积金贷款取消强制房贷险后，建行、中行、兴业、中信等银行也取消泉州个人住房贷款中的强制房贷险。

取消这一业务后，贷款
人可以自己选择是否投保。

但取消强制房贷险，只是针对新增的个人住房贷款客户。

对于已经投保了房贷险的客户并不能退保。

据介绍，这一险种是在客户的房屋因为自然灾害而毁坏时才予以赔偿。

这一险种承保责任有限，而且出险率很低，取消这一险种是为了广大市民在进行商业贷款的时候更加方便，而且减轻负担，可节省少则数百元多则几千元的保险费用。

3、市公积金中心将联手建行率先推出公积金还贷新规
今年市住房公积金管理中心携手建设银行，计划最早在今年6月底共同推出“一次提取逐月转还”的公积金还贷新方式。

所谓“一次提取逐月转还”，指的是按时足额缴交住房公积金的职工，可申请将其本人、配偶及直系亲属公积金账户内结存的一定金额转至统管公共账户，用于连续偿还其一定还款期数需偿还的公积金贷款本金及利息。

另据透露，为了管理的科学及操作的简便，真正实施时，借款人必须等其本人、配偶及直系亲属的公积金总额足够偿还至少12个月的贷款本金及利息时，方能选择“一次提取逐月转还”这一还贷方式。

第三部分：看点VISION
一、政策动向
今年3月初人大和政协十届四次会议如期召开。

回顾今年“两会”，我们会发现与会代表对房地产市场的关注超过了往年，从房价到销售制度，从土地供应到产品结构，从物业管理到业委会组织，统统都纳入“两会”代表和与会政府官员的议题中。

“两会”的相关议题引发的连锁反应将对楼市产生怎样的影响，引起了广大民众和业内人士的极大关注。

1、“勾地”制度
按照国土资源部方面的解释，所谓“勾地”是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。

写有相关内容的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿，已经下发至地方国土厅局，正式执行日期大致在2006年7月。

2、物权法
虽然《物权法（草案）》没能在今年3月的全国人大会议上表决，但关于物权法的讨论以及草案的修改一直没有停止过。

物权法引发的对于物是谁的，
对物享有什么权利，怎样保护物权的三大问题的思考，是许多人谈论的话题。

当中的许多条款涉及到不动产领域，关系到大家的切身利益。

《物权法》已明确列入全国人大常委会今年立法计划，会争取在明年提交全国人代会表决。

3、建设部
建设部印发的《建设部2006年工作要点》，指出2006年将继续加强房地产市场调控，控制房地产投资规模，切实稳定住房价格，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给等等。

与此同时，为遏制炒房，建设部还将落实实名制购房制度。

此外，还将严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。

有关人士预测，未来一年内，政府出台新的调控政策可能性不是很大，但会继续加强执行前期已经出台的政策。

４、预售制度
中国人民银行在2005年8月15日发布的年度房地产金融报告中，曾建议取消房屋预售制度，立即产生强烈“地震”，在房地产界引发了一场房地产预售制度取消与否的争论，但这场争论最终以建设部明确表态近期不取消商品房预售制度而结束。

在十届全国人大四次会议上，有关取消房地产预售制度的呼声再度高涨。

预售制度的弊端此前已有不少人提及，但是对于取消预售，政府主管部门却表现得十分谨慎。

如果开发商与贷款银行无力克服取消预售所带来的资金链断裂的风险，一旦供求链条被打破，房价在一定时期会出现报复性攀升，可能引发部分房地产开发商的破产倒闭而导致的市场震荡，将对整个国民经济造成重大影响。

估计在今后相当长的一段时间内，关于预售制度废存的争论将持续下去。

５、房贷产品
今年房贷新产品的推出呈加速趋势，固定利率房贷引起的讨论尚未平息，市场就又多出两个“新成员”。

2月底，深圳发展银行推出“双周供”房贷；刚进入3月，上海银行又在国内首推个人房贷“宽限期”还款方式。

尽管这两个产品尚未在泉州出现，但专家普遍认为，只要有特定市场需求，银行将其引入是迟早的事。

银行目前的房贷产品创新主要表现在两个方面，一是利率水平的调整，如固定利率房贷；二是还款方式的改变，“双周供”、“宽限期”就属于这一范畴。

在央行利率水平不变的前提下，这些创新并不能从根本上减少借款人的利息负担，而是给了借款人更多还款上的便利。

一季度本市各商业银行接连取消强制房贷险，也是市场需求的结果。

银行业人士透露，其实各行总行早就将房贷险存废决定权交由各地分行，因此，只要有一家银行率先提出，其他银行出于竞争需要，就会马上跟进。

市场的推动，最终将使市民在申请房贷的时候更自由，不仅利率灵活，而且可根据需求选择还款方式。

二、楼市风向
1、行业洗牌
房地产业之所以使众多企业趋之若鹜，最重要的原因自然是高额利润，过去造成高额利润的主要原因之一是低廉的土地成本。

随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升，房地产利润率势必出现下调。

同时，财务成本的增加、不可预见风险等因素，都会使利润率回到合理区间。

利润率空间的缩小将带来行业洗牌。

我市目前有房地产开发企业446家，但是行业却基本呈现出散、小、差的状态。

近年来我市加大推进企业品牌化工作，采取一系列措施扶持房地产品牌企业做大做强。

随着市场推进和企业整合力度的加强，今年开发商的淘汰力度将加大。

2、代理竞争加剧
2000年开始，厦门一批专业代理公司进军泉州，开启泉州房地产的代理时代。

代理公司的出现推动了泉州房地产的快速发展。

出于对泉州市场的看好和市场扩张的需求，越来越多的代理公司出现在这个舞台上。

泉州的楼盘代理名册上，出现更多的代理商的名字。

像“奥林匹克花园”的上海卓越未来，全程策划“山水湾”的厦门百合田，代理“梧桐轩”的厦门商周置业以及“瑞士花园”的宁波华新等。

越来越多的外地代理公司的进驻泉州市场，给泉州房地产带来不少新的营销理念和营销手段（如奥园的摇号选房等），同样也带来了竞争的压力，对代理企业提出更高的要求。

能否在这个硝烟弥漫的战场上站得住脚，各个代理商需得摆正自己的位置，好好练就一番真本事了。

3、房市转向买方市场
目前市场上以中高端产品为主，供应量多意味着消费者有更多的选择机会，市场价位达到新高意味着买得起的人更少了。

在两样因素的共同作用下，泉州的房地产市场开始从卖方市场转向买方市场。

这几年来，泉州房地产市场一直供不应求，价格一路上涨，市场上产品种类少，绝大多数都是中高价位商品房，今年即将推向市场的商品房也大部
分是中高端产品。

泉州尽管经济发达，购买力旺盛，但随着房价的上升，中高端产品将逐步趋向供大于求，市场风险增加。

泉州房市转向买方市场，消费者对产品有了更多选择余地，但这并不表示泉州的房价会下降。

在目前的市场格局下，开发商仍处于强势地位，定价仍是开发商说了算，在短期内不可能降价。

随着挂牌拍卖的高价地块的产品推向市场，市场整体平均价格可能还会上涨。

价格的上涨开始与销售速度成反比，因为房地产市场的发展速度快于城市化增长的住房需求。

目前，泉州消费者对中高端住宅产品仍有一定的需求，但这种需求不再像前两年那样前仆后继、源源不断，也许，过了这一波需要买房的人就少了。

泉州房市的拐点将在今年或明年出现，市场开始进入高风险周期，聪明的开发商已经认识到这一点，他们都会赶着在拐点来临之前把产品推向市场。

4、供需走向平衡
近几年，泉州市区房地产开发可谓是最为热门的产业，房价一直在上涨，可仍无法满足市场需求。

业界人士认为，供不应求是因为泉州城市化进程落后于经济发展，积累多年的住房需求加上城区扩大新增需求一下子爆发，市场很难在短时间内满足这么大的需求。

从目前房地产开发的量与市场需求的量看来，房地产市场的供需格局正在逐渐转向平衡。

现在晋江、石狮、南安、安溪等地的房地产开发非常火热，土地价格甚至超过泉州中心市区，楼盘品质不见得比中心市区的差。

在这种情况下，一些原本想到泉州市区买房的消费者（包括投资者）经过比较之后，选择了在当地买房。

从整个大泉州范围来讲，某一时期市场的需求量是相对固定的，县（市、区）商品房购买者多了，泉州市区的购买者相对就少了。

这种趋势正在继续，因为各县（市、区）的房地产市场开发正在深入，中心市区商品房需求将会减少，购买力削弱。

从目前土地公开拍卖的价格看来，泉州中心市区的房价仍将平稳上升。

但房地产开发的风险正在不断增加，需求逐步满足，大量经济适用房将推出，加上各县（市、区）开发对中心市区购买力的削弱，房子将会越来越不好卖，竞争更加剧烈。

5、购房群体转变
据有关调查显示：和前几年相比，泉州的购房群体发生了极大的变化。

这一结果，得到相当多开发商、房产代理商等业内人士的印证。

区位：这几年，泉州中心市区发生了很大的变化。

泉州市的城市建设与经济发展都面临很好的历史机遇，商业机会多，不断吸引着周边县市及外地人到泉州来创业。

另外，中心市区因为具备较完善的教育、医疗、生活等配套，因此，周边县市不少富人因为子女就学等原因也选择在泉州中心市区购。