“新国八条”政策研究

新国八条政策专题研究

前言：历经去年“国十一条”和“国十条”等数轮调控后,1月26日国务院常务会议部署的新“国八条”再度加码政策。如果按照农历计算,目前尚处于“辞旧迎新”的阶段。因此,此次虎年末尾出台的调控新举措亦被视作为第三轮的调控。其中提及的税收、信贷等政策,均达到了有史以来的“最强度”。

第一部分新政内容

一、政府责任

（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

二、保障住房

（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

三、税收调控

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

四、信贷调控

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础

上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

五、土地供应

（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

六、引导需求

（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

七、约谈问责

（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

八、舆论引导

（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

第二部分政策解析

对本月出台的第三次房地产调控政策，根据其对房地产市场预计影响程度，总结出3大要点，依次解析如下：

1.统一全额征税

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

目的：打击炒楼、遏制普通与非普通住宅投机行为

『点评』：在此之前,即调控的趋势重新收紧的2009年12月,根据财政部要求,个人购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。很明显，这一次的营业税收政策,完全取消了普通和非普通住宅的区分化，而且,从原先的差额征税改成了全额征税,这使得5年内的房源再交易成本明显上涨，这一记重拳的力度对个人二手房转让市场异常给力。

2.二套首付6成

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

目的：减少需求群体，抑制二套投资

『点评』：2010年9.29新政曾强调，“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1．1倍”。3个多月后，首付在高位之上再提一成，力度罕见。这对运用金融杠杆的投机购房者来说，无疑加大了资金压力。政策的进一步“加码”，其必定对客户构成一定的心理影响，市场观望情绪或会卷土重来，而近期快速飙升的楼市更将会得到一定的平抑。另外，不可置否，本次二套首付比例上调虽对投资型买家产生资金压力，而更多的

是误伤部分改善型买家，如200万的房产，首付增加后则多付20万元的首付款，致使部分人“又买不起房”。

3.已有两房本地家庭不可再买房

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。（直辖市、省会城市等）原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房.

目的：抑制消费源、遏制炒楼

『点评』：本月北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及福州、海口、厦门等二线城市已经相继表态将继续推行“限购令”。而在过去实施的各大调控政策中，限购令可谓最为严厉的一条，并确实可以抑制需求，对过热的楼市起到一定的抑制作用。另外，此次限购不仅力度加强，而且范围很可能从现在的30个城市，扩大到60个以上。这一重拳将有力地遏制投资客的过度炒作，从而减少房产市场过度的投资需求，满足本土刚需，有利于稳定房价增长。另一方面，限购压力下投资需求将向邻近未限购的城市转移，需求增加或会推动该区域房价继续走高。目前，佛山还没有受到“限购令”的限制，但随着新政深化落实，假若佛山亦被拉入限购阵容内，界时，新政将会对整个佛山楼市进行一次全面的洗礼。

后语：

从纠结的2010年来看，4.15新政、9.29新政等政策频繁出台，但这一系列房地产调控措施的效果却离预期还有一定距离。这一次政策再度出手的意图很明显，就是将最严格的调控坚持下去。预计此次调控将产生大约10%的刚性成交