关于小城镇基准地价更新的思考
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
摘 要 ： 会 经 济的 发 展 将 引起 小城 镇 土 地 级 别 和地 价 发 生 变 化 。 文 章 分 析 了 小城 镇 土 地 利 用 的 特 点 以 及 小城 镇 基 社
准 地 价 更 新 评 估 面 Ｉ 新 问题 ， １ 名的 以期 有助 于 完善 我 国小城 镇 基 准地 价 更 新 的理 论 和 方 法 体 系。
第２ ５卷 第 ２期
２ ０ 年 ６月 ０９
焦 作 师 范 高等 孥科 学 校 学 报
Ｊ ＯＵＲＮＡＬ ＯＦ ＪＡＯＺＵＯ Ｔ Ｉ ＥＡＣ ＨＥＲＳ ＣＯＬ ＧＥ ＬＥ
Ｖ０ ． ５ ＮＯ ２ Ｉ２ ． ．
Ｊｎ ２０ ｕ．０ ９
关 于 小 城 镇 基 准 地 价 更 新 的 思 考
李 东敏 ，陈 鹏
（ ． 南理 工 大学 测绘与 国土信 息工程 学院 ， １河 河南 焦作 ４ ４ ０ ； ． 南省 国土资 源调 查规 划 院 ， ５００２ 河
河 南 郑 州 ４ ０ １ ；． 南 省 征 地 储 备 中心 ， 南 郑 州 ４ ０ １ ） ５０６３ 河 河 ５ ０ ６
切需 要对 小城 镇 的土地级 别划分 与基准 地价评估 体 系 与方法 进行 完善修 正 。
一
、
基 准 地 价 的 概 念
基 准 地价 是 指导 土 利 于 合理 引 导 土地 使 用者 有
的土地 收益或 地价 ， 进而 评估 出基 准地价 。
均价 格 。 … 目前 ， 国 的基 准 地 价 评 估 的 主 要 技 术 途 径 为 ： 我
通 过 具体 的实践 ， 我们 总 结 出 了在小 城镇 土 地 定级估 价 中普遍存 在 的一些 问题 。
１ 土 地 管 理 工 作 较 为 落 后 ． 实际 工作 中我们 发现 ， 小城 镇 土地利用 中 ， 在 存 在 大 量 不 规 范 的 操 作 行 为 。 虽 然 也 编 制 了 城 镇 规
基础 ， 土地 收益为 依据 ， 土地 市 场交 易 价格 为 参考 ” 的原 则进行 ， 于地产 市场发 育完 善 ， 产价格 信息 对 地
较 多 的 小 城 镇 ， 可 在 土 地 等 级 或 均 质 地 域 划 分 的 则
的相 对 比较成 熟 ， 小 城 镇 的土 地 级别 划 分 与基 准 但
条件 ， 抽查不 同用途 、 一定 数量 的土地 收益样 点或地 价 信息 点 ， 估各 级别 或 均 质地 域 分 用途 的平 均价 评 格 ， 为相 应 的 基 准 地 价 。 对 于地 产 市 场 不 太 发 作 达的 小城镇 ， 准 地 价评 估 遵 循 “ 地 分 等定 级 为 基 土
地 价 评 估 工 作 只 有 在 东 南 沿 海 等 土 地 市 场 发 育 较 好
基础 上 ， 以市场 地 价 资料 为 主 进行 评 估 。还 有一 种 方法 是 以 不 同 区 域 的 地 价 指 数 为 依 据 评 估 基 准
地价。
的地 区得 到 重视 ， 中西部 小城镇 由于规 模较小 、 而 土 地利 用 效益 较低 、 市场机 制不 如大 中城 市健全 、 土地 交 易不 规范 且管 理滞 后 ， 大一 部 分 土地 交 易 隐藏 很
二 、 城 镇 土 地 定 级 估 价 的 特 点 小
投资、 利用 和经 营管 理 ； 是确 定 土 地租 金 、 地使 也 土 用税 、 费标 准 的依 据 。基 准地 价是 指 在 正 常市 场 条
件下 一定 年 期 的 土 地 使 用 权 未 来 纯 收 益 的 现 值 总 和 ， 在 现状条 件下 评 估 的一 定 年期 的土地 级 别 或 是 均质 地域 在正 常市场 条件下 的土地 使用权 收益 的平
业 用 地 在 不 同 土 地 级 别 或 土 地 条 件 均 质 区 域 上 形 成
准 地价 评估 工作 相对滞 后 。 基准地 价评 估工 作滞后 的最直接 影 响就是土地 交易 市场 的混乱 ， 而制约 当地 的经济发 展 。因此 ， 从
在 城 镇 化 进 程 中 面 临 的 土 地 价 格 问 题 Ｅ益 突 出 ， ｔ 迫
于 房 地 产 的 交 易 之 中 ， 城 镇 的 土 地 级 别 划 分 与 基 小
基 准地 价 评估 应 按 照 同一 市场 供 需 圈 内 ， 地 土 使 用价 值相 同 、 等级 一致 的土地 ， 具有 同样 的市 场 应 价 格 的原理进 行 。首先 将城镇 土地 按照影 响土地 使 用价值 优劣 的土 地条 件 和 区 位优 劣 ， 分 为 土地 条 划 件均 一或 土地使 用 价值 相 等 的 区域 或 级 别 ， 进 行 并 不 同区域 归类 。 然后 在 同一 土 地 级 别 或类 型 区域 中 ， 土 地使用 者 已取 得 的土地超 额 利润 、 从 土地交易 中成 交 的地租 和市 场 交 易价 格 人 手 ， 算 出不 同行 测
关键词 ： 小城 镇 ； 准地 价 ； 新 基 更
中图 分 类 号 ： ２ ３ ２ Ｆ ９ ．
文 献标 识码 ： Ａ
文 章 编 号 ：６ ２— ４ ５ ２ ０ ） ２— ０ ６— ３ １７ ３ ６ （０ ９ ０ ０４ ０
随着 我 国土地 有偿 使 用 制 度 的改革 ， 内大 多 国
数 大 中 城 市 土 地 级 别 划 分 与 基 准 地 价 评 估 工 作 开 展
划 ， 各类 用地 的 结构 、 间布 局 、 间顺 序 做 了科 对 空 时 学 的安排 ； 在具 体 地块 开 发 利用 时也 规 定 了建 筑容
依据 土 地条件 划分 的土 地 等级 或 均质 地 域成 果 ， 以 划 定 的土地 等级或 均 质 地域 为 基础 ， 根据 当地 市场
收稿 日期 ：０ ８一ｌ 一１ ２０ ｌ ５
积率 、 地性质 、 用 建设 密度 等 。但 在小 城镇 发 展过程
准 地 价 更 新 评 估 面 Ｉ 新 问题 ， １ 名的 以期 有助 于 完善 我 国小城 镇 基 准地 价 更 新 的理 论 和 方 法 体 系。
第２ ５卷 第 ２期
２ ０ 年 ６月 ０９
焦 作 师 范 高等 孥科 学 校 学 报
Ｊ ＯＵＲＮＡＬ ＯＦ ＪＡＯＺＵＯ Ｔ Ｉ ＥＡＣ ＨＥＲＳ ＣＯＬ ＧＥ ＬＥ
Ｖ０ ． ５ ＮＯ ２ Ｉ２ ． ．
Ｊｎ ２０ ｕ．０ ９
关 于 小 城 镇 基 准 地 价 更 新 的 思 考
李 东敏 ，陈 鹏
（ ． 南理 工 大学 测绘与 国土信 息工程 学院 ， １河 河南 焦作 ４ ４ ０ ； ． 南省 国土资 源调 查规 划 院 ， ５００２ 河
河 南 郑 州 ４ ０ １ ；． 南 省 征 地 储 备 中心 ， 南 郑 州 ４ ０ １ ） ５０６３ 河 河 ５ ０ ６
切需 要对 小城 镇 的土地级 别划分 与基准 地价评估 体 系 与方法 进行 完善修 正 。
一
、
基 准 地 价 的 概 念
基 准 地价 是 指导 土 利 于 合理 引 导 土地 使 用者 有
的土地 收益或 地价 ， 进而 评估 出基 准地价 。
均价 格 。 … 目前 ， 国 的基 准 地 价 评 估 的 主 要 技 术 途 径 为 ： 我
通 过 具体 的实践 ， 我们 总 结 出 了在小 城镇 土 地 定级估 价 中普遍存 在 的一些 问题 。
１ 土 地 管 理 工 作 较 为 落 后 ． 实际 工作 中我们 发现 ， 小城 镇 土地利用 中 ， 在 存 在 大 量 不 规 范 的 操 作 行 为 。 虽 然 也 编 制 了 城 镇 规
基础 ， 土地 收益为 依据 ， 土地 市 场交 易 价格 为 参考 ” 的原 则进行 ， 于地产 市场发 育完 善 ， 产价格 信息 对 地
较 多 的 小 城 镇 ， 可 在 土 地 等 级 或 均 质 地 域 划 分 的 则
的相 对 比较成 熟 ， 小 城 镇 的土 地 级别 划 分 与基 准 但
条件 ， 抽查不 同用途 、 一定 数量 的土地 收益样 点或地 价 信息 点 ， 估各 级别 或 均 质地 域 分 用途 的平 均价 评 格 ， 为相 应 的 基 准 地 价 。 对 于地 产 市 场 不 太 发 作 达的 小城镇 ， 准 地 价评 估 遵 循 “ 地 分 等定 级 为 基 土
地 价 评 估 工 作 只 有 在 东 南 沿 海 等 土 地 市 场 发 育 较 好
基础 上 ， 以市场 地 价 资料 为 主 进行 评 估 。还 有一 种 方法 是 以 不 同 区 域 的 地 价 指 数 为 依 据 评 估 基 准
地价。
的地 区得 到 重视 ， 中西部 小城镇 由于规 模较小 、 而 土 地利 用 效益 较低 、 市场机 制不 如大 中城 市健全 、 土地 交 易不 规范 且管 理滞 后 ， 大一 部 分 土地 交 易 隐藏 很
二 、 城 镇 土 地 定 级 估 价 的 特 点 小
投资、 利用 和经 营管 理 ； 是确 定 土 地租 金 、 地使 也 土 用税 、 费标 准 的依 据 。基 准地 价是 指 在 正 常市 场 条
件下 一定 年 期 的 土 地 使 用 权 未 来 纯 收 益 的 现 值 总 和 ， 在 现状条 件下 评 估 的一 定 年期 的土地 级 别 或 是 均质 地域 在正 常市场 条件下 的土地 使用权 收益 的平
业 用 地 在 不 同 土 地 级 别 或 土 地 条 件 均 质 区 域 上 形 成
准 地价 评估 工作 相对滞 后 。 基准地 价评 估工 作滞后 的最直接 影 响就是土地 交易 市场 的混乱 ， 而制约 当地 的经济发 展 。因此 ， 从
在 城 镇 化 进 程 中 面 临 的 土 地 价 格 问 题 Ｅ益 突 出 ， ｔ 迫
于 房 地 产 的 交 易 之 中 ， 城 镇 的 土 地 级 别 划 分 与 基 小
基 准地 价 评估 应 按 照 同一 市场 供 需 圈 内 ， 地 土 使 用价 值相 同 、 等级 一致 的土地 ， 具有 同样 的市 场 应 价 格 的原理进 行 。首先 将城镇 土地 按照影 响土地 使 用价值 优劣 的土 地条 件 和 区 位优 劣 ， 分 为 土地 条 划 件均 一或 土地使 用 价值 相 等 的 区域 或 级 别 ， 进 行 并 不 同区域 归类 。 然后 在 同一 土 地 级 别 或类 型 区域 中 ， 土 地使用 者 已取 得 的土地超 额 利润 、 从 土地交易 中成 交 的地租 和市 场 交 易价 格 人 手 ， 算 出不 同行 测
关键词 ： 小城 镇 ； 准地 价 ； 新 基 更
中图 分 类 号 ： ２ ３ ２ Ｆ ９ ．
文 献标 识码 ： Ａ
文 章 编 号 ：６ ２— ４ ５ ２ ０ ） ２— ０ ６— ３ １７ ３ ６ （０ ９ ０ ０４ ０
随着 我 国土地 有偿 使 用 制 度 的改革 ， 内大 多 国
数 大 中 城 市 土 地 级 别 划 分 与 基 准 地 价 评 估 工 作 开 展
划 ， 各类 用地 的 结构 、 间布 局 、 间顺 序 做 了科 对 空 时 学 的安排 ； 在具 体 地块 开 发 利用 时也 规 定 了建 筑容
依据 土 地条件 划分 的土 地 等级 或 均质 地 域成 果 ， 以 划 定 的土地 等级或 均 质 地域 为 基础 ， 根据 当地 市场
收稿 日期 ：０ ８一ｌ 一１ ２０ ｌ ５
积率 、 地性质 、 用 建设 密度 等 。但 在小 城镇 发 展过程