土地定级估价课程设计 2

土地定级估价课程设计

某土地定级估价报告

编制人：xxx

学号：xxxxx

指导老师：xxx

课程：土地定级估价

日期：xxxx年xx月

目录

目录 (1)

第一章土地定级因素权重测算 (2)

第二章商服繁华度资料整理及分值计算 (2)

第三章道路通达度资料整理及分值计算 (3)

第四章对外交通便利度资料整理及分值计算 (5)

第五章基础设施资料整理及分值计算 (6)

第六章人口资料整理及分值计算 (7)

第七章土地等级划分 (7)

第八章住宅基准地价评估 (13)

第九章住宅用地宗地地价区域因素指标条件说明表 (14)

第十章商业用地地价区域因素修正系数表的编制 (14)

附录一附表 (15)

第一章土地定级因素权重测算

土地定级因素、因子和子因子权重系指其在土地定级中的相对重要性程度，即因素影响地质量优势的重要性量度指标，权重值愈大，表示因素对土地质量的影响越大，对土地定级的贡献愈大。因此，权重测算是土地定级的一项重要内容，测算结果的准确性直接影响土地定级结果的科学性、可靠性和实用价值。为了确保权重测算的准确性，土地定级因素权重采用特尔菲法。

因素、因子评估（第一轮）

参加土地定级因素权重测定的各位专家，根据县城土地定级因素体系的信息，凭各自的经验和知识，对每个定级因素，因子及子因子影响土地质量的程度作出评分，然后对各位专家的评分结果进行统计分析，计算均值E和方差S，计算公式如下：

1、

2、

式中：n为专家人数

Ai为第i位专家的评分，计算结果如表所示：

表1：商业用地定级因素权重测算表

因素名称商服道通对通医院供水人口

权重值11.07 13.98 13 28.61 28.12 5.59

第二章商服繁华度资料整理及分值计算

（一）商业中心的划分

选定进行分析的商业中心

（二）商服中心级别的确定

我们对单位面积营业额、单位面积租金、商服职能种数、高级商服职能的作用系数分别确定为0.3、0.15、0.4、0.15

为了使各项指标之间有可比性，首先对上述四个指标按下式进行标准化处理：mi=Ai×100∕Amax

式中：mi为i网点某指标的标准化值

Ai为网点某指标的指标值

Amax为个网点某指标的最大值

在各指标标准化处理的基础上，采用加权求和的办法计算各网点的综合规模指数，即： Mi=∑

=

n

1

j

mij

Wj

式中：Mi为i网点的综合规模指数

Mij为i网点j指标的标准化值

Wj为j指标的权重值

n为指标项目

（三）各级中心的功能分的确定

计算公式：Fi=Mi-Mj Fmin=Mmin

式中：Fi为i级商服中心作用功能分

Mi为i级商服中心规模指数

Mj为次i级商服中心规模指数

Fmin、Mmin分别为最低级中心的功能作用分和中心规

模指数。

表2：商场中心调查统计表

商服中心名称

单位面积营业

额

单位面积租金商服职能种类商服职能比例

综合规模

指数营业

额

(元

/m2)

标准

化值

租金

(元

/m2)

标准

化值

职能

种类

标

准

化

值

比例

(%)

标准

化值汽车站2800 94.18 550 91.67 100 100 35 87.5 95.13 鄱阳街商贸中心2973

100.0

600

100.0

100 100 40 100 100.00

日新商场2300 77.36 500 83.33 80 80 20 50 75.21 葫芦娃道商贸中

心

2200 74.00 490 81.67 75 75 18 45 71.20 东京路商贸中心2215 74.50 495 82.50 78 78 23 57.5 74.55 民众路商贸中心2230 75.01 498 83.00 79 79 25 62.5 75.93 根据商服中心综合规模指数将其划分为两级级.

确定一、二级商服中心的功能作用分为：24、76

确定一、二级商服中心的影响半径分别为1500m、224m

表3：商服中心影响分值计算结果表

绝对距离(cm)

一级中心二级中心

相对距离作用分值(fi) 相对距离作用分值(fi)

0 0.00 24.00 0.00 76.00

1 0.03 21.51 0.06 57.98

2 0.07 19.28 0.1

3 44.23

3 0.10 17.47 0.19 33.74

4 0.13 15.71 0.2

5 25.74

5 0.17 14.13 0.31 19.64

6 0.20 12.71 0.38 14.98

7 0.23 11.43 0.44 11.43

8 0.27 10.28 0.50 8.72

9 0.30 9.25 0.56 6.65

10 0.33 8.32 0.63 5.07

11 0.37 7.48 0.69 3.87

12 0.40 6.73 0.75 2.95

13 0.43 6.06 0.81 2.25

14 0.47 5.45 0.88 1.72

15 0.50 4.90 0.94 1.31

16 0.53 4.41 1.00 1.00

17 0.57 3.96

18 0.60 6.57

19 0.63 3.21

20 0.67 2.88

21 0.70 2.59

22 0.73 2.33

23 0.77 2.10

24 0.80 1.89

25 0.83 1.70

26 0.87 1.53

27 0.90 1.37

28 0.93 1.24

29 0.97 1.11

30 1.00 1.00

第三章道路通达度资料整理及分值计算

道路通达度是指借助道路设施，从县城某处至另一处的通行方便程度，它是反映交通区位条件的主要指标。套路通达性的好坏，一方面影响人流、物流的移动成本，另一方面影响社会、经济活动中人与人、物与物、人与物之间接触交往或交换的机会、频率和方便程度。同时，由于通达性的好坏影响人、物等的集散，从而影响城市聚集效益的产生和大小，也影响到市场、结节点的形成和发展。一般来说，通达性越好，人、物进出便利，聚集效益也好，土地级别也就越高；反之，土地级别越低。

表4：道路状况及交通流量调查表

道路名称道路起讫点

道路长度

(m)

道路宽

度

(m)

机动车流

量（辆/小

时）

非机动车

流量(辆/

小时)

人流量(人/小

时) 希望路霸天大桥-境外234 9 840 640 820 舍己路望月公园-境外195 9 700 550 500 民众路市四中-市二中279 9 750 500 450 菜道五小-市四中93 3 450 500 600 小平路五小-电信局126 6 400 550 550 东京路双煞桥-境外243 9 800 645 830 起义门超市-菜场3 105 6 450 550 500 盼心路双煞桥-霸天大桥360 9 500 600 550 解放路石油厂-境外192 15 800 600 580 文明大道一小-市三中228 9 550 420 460 报喜路市医院-银行33 9 520 600 600 来福大道市三中-境外156 9 450 450 500 紫金南路百货大楼-日新商场183 9 400 520 550 鄱阳街百货大楼-银行30 9 0 0 850 葫芦娃道二小-市邮局132 6 510 600 630 缘赐大道菜场2-境外60 9 500 550 500 紫金东路双煞桥-火车站147 9 850 630 845 爱民大道市邮局-银行228 9 540 650 550 渔民路图书馆-菜场1 183 6 450 500 570

孔夫子大道一小-菜场1 183 6 550 400 450 新路一小-四小183 9 600 400 350 石棉路中医院-日新商场177 6 450 500 520 圣母路人民医院-纺织厂90 6 400 500 400