抚顺东洲项目介绍
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公建 29655*8000=2.37 亿
车位 278*60000=1668 万
合计 5.49 亿
政府优惠政策
区政府减免土地出让金，这一项约 8700 万；同时减免城市基础设施配套费 176 元/ 平方米合计约 2900 万，开发企业获得的利润正是政府减免的 1.16 亿；
区政府协助拆迁，目前已经基本完成拆迁，包括两家商业银行已经迁出，另外东周商场 正在与之协商拆迁；B 地块已经完成拆迁，准备动工；
计算方法如下：
抚顺一共有 147.3 万人口/3.1 人口每户=47.5 万户
47.5 万户*2%=9500 套老房 Nhomakorabea每年流转或者被拆迁
改善住房需求每年为 9500*17 平米=16.15 万平
3、如上统计，每年真实需求 90+16.15=106.15 万平。2008 年是世界经济危机爆 发的一年，抚顺 2008 年住宅销售面积为 93 万平，未完全反映真实长期需求。
抚顺东洲房产开发项目
基本情况
本项目是 2009 年 11 月 2 日由抚顺天宇永久房地产开发有限公司与抚顺市东洲区政府 签订的东洲危旧房改造开发协议（协议见附件）。协议商议该地块通过参加国有土地使用权 挂牌出让取得开发权，并由东洲区政府协助公司摘牌（减免土地出让金），项目名称为天宇• 中兴一品小区。建设地点位于东洲区三角地，该地块经市规划部门认定为危旧房屋改造项目。 根据项目的建设规划，项目于 2010 年 4 月开始建设，计划竣工日期为 2012 年 4 月，工 期二年。2010 年 2 月开始项目的前期准备工作。
2、 抚顺经济偏内向型，未受经济危机影响，反而受益于经济危机
抚顺属于典型内陆城市，对外贸易不活跃，经济危机对抚顺的影响相当小，更多是心理 层面。抚顺经济中国有企业占比非常高，主要有中国石油抚顺分公司（石油一、二、三 厂），乙烯化工厂、腈纶化工厂等。国家为刺激经济所投入的 4 万亿计划，让抚顺受益 良多。中国石油计划将石油一厂和三厂迁入东洲区，与目前位于东洲区的石油二厂合并， 并扩大炼油产能，以消化俄罗斯对中国新增的 1500 万吨/年的管道石油。中国石油也 计划将现有的乙烯化工厂（目前产能 20 万吨）扩大到 40 万吨，并建立一个全新的 80 万吨产能的乙烯工厂。这两项大的工程计划在 2011 年（千万吨炼油）和 2012 年（百 万吨乙烯）完成。两大工厂将刺激其他工厂（也包括很多民营企业）的大力发展，提升 整个东洲区的经济容量和购买力水平。
3、 东洲地区绝对房价低，定价合理，几乎没有价格泡沫
地区
平均房价/元每平米 人均可支配收入/元 人均储蓄存款/万元
抚顺
2840
12434
2.06
沈阳
4127
17295
3.26
大连
5774
17500
4.04
数据来源：2008 年地方统计局
以上数据表明，从人均可支配收入来看，抚顺的房价泡沫几乎没有。房价的高低与当地 的人均储蓄存款有关，大连的房价主要是外部投资类资金推动的。
依据抚顺市规划局规划方案，本项目位于东洲大街的东、绥化路南，其分 A、B 两地块， 地块规划总用地：3.75 公顷，其中 A 地块占地 3.27 公顷，B 地块占地 0.48；规划总建筑 面积 165000 ㎡，其中住宅建筑面积 106058 ㎡，公建建筑面积 43223 ㎡，地下面积 14818 ㎡；住宅为 6～30 层，1 栋 6 层楼，9 栋 17 层楼，3 栋 30 层楼，公建 1～5 层。
5、 房子不愁卖，地段好，周围新增劳动力多
东洲区三角地是东洲区最繁华的商业地带，公建的销售时供不应求。另外，新开工工程
将让东洲地区的劳动力增加至少 2 万人（一厂、三厂搬迁过来的工人以及乙烯工厂新 增劳动力，如果计算新增的三产企业的劳动力会更多），对当地的住房需求无疑是很大 的刺激。今年新开工的住宅合计不超过 3000 户，而中国石油自身新盖的 80 万平（7000 户）项目目前主要针对的是其中层干部，远远不能满足全部新增劳动力的需要。之前东 洲区有能力购买中高端住宅的消费者普遍在抚顺市中心置业，主要原因是东洲区本身没 有中高端住宅，本项目定位中高端正好迎合这一需求。
拆迁
住宅 6 栋楼 261 户，面积 13217 ㎡；公建 10 户（包括抚顺商业银行、中国银行、工 商局办公楼、农贸大厅、石油二厂俱乐部、8 号泵站、东洲房产管理处、东洲大药房、加州 牛肉面、哈佛染烫），面积 23144 ㎡；城建线路迁移费 108 万，拆迁服务费 30 万，8 号 泵站迁移费 300 万
2700
货币安置（按全部现金补偿给工商局）
1583
综合税费（按 12.5%）
6875
公关费用
1000
不可预见费用
1000
总支出合计
43210
销售收入
54868
利润合计
11658
位置图：东洲地理位置 项目地理位置 项目鸟瞰图
项目可行性分析
1、 今年物价快速上行和人民币升值压制，有力促进房地产销售
2009 年中国广义货币供给量大，根据北京大学中国经济研究中心宋国青的估计，2010 年中国单月通货膨胀最多可能达到 15%。另外中国贸易环境的改善，贸易增长水平能 达到 2008 年的高峰值，人民币升值压力大。通货膨胀导致老百姓更多考虑购买住房以 让财富保值，人民币升值预期导致更多海外热钱流入中国购买不动产。
供需分析
需求：真实长期需求包括改善住房需求与新增劳动力需求
1、目前抚顺拥有 100 万劳动力，而中国城镇每年新增劳动力大约 3%，如果抚顺保 持中国平均城镇化的速度，即抚顺新增劳动力为 3 万人每年，假如两个劳动力将构成一个 家庭，而每个家庭需要一个 60 平方米的住房，那么每年新增劳动力的住房需求为 90 万平。
4、 政府减免土地出让金和城市基础设施配套费，提升利润空间
2003-2007 年是抚顺房地产发展的一段黑暗时期，两届政府领导班子更换，主要是因 为房地产市场的权钱交易。2007 年新到任的市委书记是中国石油抚顺分公司的前厂 长，他推出的政策是减免土地出让金，以搞活房地产，既改造了危房旧房，也抑制了房 价的大幅度上涨。由于没有了土地成本，保障了房地产企业的利润空间，吸引了大批外 来知名地产公司。同时因为新开工面积较 2003-2007 年增加较多，地方政府相关税收 增加较多，也让地方政府更有实力在公共设施方面加大投资。
可售面积
住宅 90355 ㎡（总面积 106058 ㎡-回迁 15702 ㎡），公建 29655 ㎡（总面积 43224 ㎡-回迁 13568 ㎡），地下车位（14818-900）/50=278 个
销售收入
住宅 90355*3200=2.89 亿
另加住宅回迁面积扩大款 1000 万
有 4 万平的工程外包，住宅有 2 万平以 3000 元/平抵工程款，减少收入 400 万
项目的 SWOT 分析
优势（strengths）
劣势（weaknesses）
东洲区中心，交通发达配套完善
商住混合，不易管理
属危楼改造项目，得到区政府支持
绿化条件差，园林规划少
开发商经验丰富，建安成本可控，减免 临街噪音
土地成本和城市基础设施配套费
正南正北朝向的房子少
定价较低，销售不成问题，尤其公建销
销售利润（细分表见附件）
支出项目
金额/万
建筑安装工程费用（标准层以下工程队垫款，以上付 70%）
22403
庭院内配套工程费
2574
工程建设其他费用
2828
政府税费（按减免城市基础设施配套费）
313
管理费用（含销售费用）
990
土地契税
112
农发基金
36
城市基础设施配套费的契税
116
过渡期补偿费
680
融资成本（以总额 1 亿、使用 1 年、分两次偿还计算）
东方上城 东方明珠 东方清华园 天富二期
16
住宅
8
2.5 已基本售完
住宅
--
2.5 已基本售完
住宅
--
1.2 已基本售完
住宅
--
3500 起 3000 起 3200 起 3300 起
危旧房改造 C 地 18 块及 8#地块
含公建 8
未定
东洲区 2010 年可供应楼盘 20-30 万平（包括在建和拟建工程，扣除回迁量），东洲地 区的房地产前几年一直不活跃，没有大的楼盘供应，当地居民的住房需求只能在抚顺市中心 得以满足。随着千万吨炼油项目和百万吨乙烯项目的落实，当地居民对住宅尤其是高端住宅 有非常旺盛的需求。以人口同比核算，今年新开盘仅能满足东洲当地的真实需求。
25
83
42
105
53
93
185
75
2010 年 326
200（预计） 97（预计）
抚顺整体空置率计算（以最近三年数据计算）： 按照开工面积计算 （开工面积-回迁面积）/销售面积= 按照竣工面积计算 （竣工面积-回迁面积）/销售面积= 结论： 东洲区 2010 年竞争楼盘情况
楼盘
建筑面积/万平
类型
回迁/万平 价格（元/平）
2、由于一般从 20 多岁开始购房，生活到 70 多岁死亡，其中大约在房屋中生活 50 年，即每年有 2%的老房子往外供给（或者被拆迁）。2008 年抚顺统计数据表明，城市人 居住房面积 21.5 平，考虑到两个老人的房子大约为 43 平，老人过世后住房将给新增年轻 劳动力居住，即考虑更换成 60 平的房子，则住房改善需求会有 17 平的提升空间。
4、以此类推，东洲区每年真实住房需求大约 36/141*106.15=27.1 万平
供给：统计当地楼盘当年开盘量
抚顺最近几年拆迁量巨大，主要来源于坍塌区，也包括大量的危旧房改造。
开工面积/万平 回迁面积/万平 竣工面积/万平 销售面积/万平
2006 年 177 2007 年 229 2008 年 223 2009 年 504
6、 开发商有丰富经验，能有效控制成本和销售节奏
三角地项目开发商拥有 12 年开发经验至今已开发了超过 250 万平方米的房地产项目， 截止 2009 年末，公司已经在清原、新宾、抚顺、大连拥有 10 项已竣工受好评的楼盘。 公司现有技术人员 15 人，高级职称 2 人，中级职称 8 人，下设工程部、项目部、销售 部、财务部等。丰富的开发经验以及与区政府良好的人脉关系，是该项目成功的一大保 障。因为项目成本控制较好，所以售价具备竞争优势。控制销售节奏，能让该项目在最 大化销售收入的同时，尽可能降低融资成本。
安置
工商局办公楼由区政府异地安置，开发商出资 441 万元负责建设；工商局所辖农贸大 厅 2569 ㎡回迁安置或给予 642 万现金补偿；二厂俱乐部由开发商给予 500 万补偿费；中 国银行 3965 ㎡（地上），900 ㎡（地下）回迁；抚顺商业银行 4256 ㎡回迁；住宅回迁面 积 14274 ㎡，安置高层面积增加 10%，实际安置面积 15702 ㎡，可回收 1000 扩大面积 款；其他公建（8 号泵站、东洲房产管理处、东洲大药房、加州牛肉面、哈佛染烫）回迁 2250 ㎡；另外根据与区政府协议，开发商需要无偿提供社区用房 400 ㎡
售优势明显
容积率大
政策对地产行业的调控严厉
核心区打造的精品生活
经济不稳定，消费者购买信心不足
大规模动迁所带来的市场空间
全年楼盘供应略大于真实需求
城市化发展加快，区域经济更趋平衡
当地消费者对高层楼盘和中心住宅区还 千万吨炼油和百万吨乙烯带来巨大的劳
有一段适应过程
动力增长
威胁（threats）
机会（opportunities）
项目的财务分析
用款进度 项目施工时间是 4 月 15 日到 11 月 15 日 回款进度 销售方案 融资方案 借款少而时间长，借款多而时间短 抵押物清单 供暖公司、办公楼、酒厂地块 销售价格敏感度分析 价格+10%+20%-10%-20% 销售进度敏感度分析 销售量+10%+20%-10%-20% 融资成本压力测试 最高可承受多大融资成本
车位 278*60000=1668 万
合计 5.49 亿
政府优惠政策
区政府减免土地出让金，这一项约 8700 万；同时减免城市基础设施配套费 176 元/ 平方米合计约 2900 万，开发企业获得的利润正是政府减免的 1.16 亿；
区政府协助拆迁，目前已经基本完成拆迁，包括两家商业银行已经迁出，另外东周商场 正在与之协商拆迁；B 地块已经完成拆迁，准备动工；
计算方法如下：
抚顺一共有 147.3 万人口/3.1 人口每户=47.5 万户
47.5 万户*2%=9500 套老房 Nhomakorabea每年流转或者被拆迁
改善住房需求每年为 9500*17 平米=16.15 万平
3、如上统计，每年真实需求 90+16.15=106.15 万平。2008 年是世界经济危机爆 发的一年，抚顺 2008 年住宅销售面积为 93 万平，未完全反映真实长期需求。
抚顺东洲房产开发项目
基本情况
本项目是 2009 年 11 月 2 日由抚顺天宇永久房地产开发有限公司与抚顺市东洲区政府 签订的东洲危旧房改造开发协议（协议见附件）。协议商议该地块通过参加国有土地使用权 挂牌出让取得开发权，并由东洲区政府协助公司摘牌（减免土地出让金），项目名称为天宇• 中兴一品小区。建设地点位于东洲区三角地，该地块经市规划部门认定为危旧房屋改造项目。 根据项目的建设规划，项目于 2010 年 4 月开始建设，计划竣工日期为 2012 年 4 月，工 期二年。2010 年 2 月开始项目的前期准备工作。
2、 抚顺经济偏内向型，未受经济危机影响，反而受益于经济危机
抚顺属于典型内陆城市，对外贸易不活跃，经济危机对抚顺的影响相当小，更多是心理 层面。抚顺经济中国有企业占比非常高，主要有中国石油抚顺分公司（石油一、二、三 厂），乙烯化工厂、腈纶化工厂等。国家为刺激经济所投入的 4 万亿计划，让抚顺受益 良多。中国石油计划将石油一厂和三厂迁入东洲区，与目前位于东洲区的石油二厂合并， 并扩大炼油产能，以消化俄罗斯对中国新增的 1500 万吨/年的管道石油。中国石油也 计划将现有的乙烯化工厂（目前产能 20 万吨）扩大到 40 万吨，并建立一个全新的 80 万吨产能的乙烯工厂。这两项大的工程计划在 2011 年（千万吨炼油）和 2012 年（百 万吨乙烯）完成。两大工厂将刺激其他工厂（也包括很多民营企业）的大力发展，提升 整个东洲区的经济容量和购买力水平。
3、 东洲地区绝对房价低，定价合理，几乎没有价格泡沫
地区
平均房价/元每平米 人均可支配收入/元 人均储蓄存款/万元
抚顺
2840
12434
2.06
沈阳
4127
17295
3.26
大连
5774
17500
4.04
数据来源：2008 年地方统计局
以上数据表明，从人均可支配收入来看，抚顺的房价泡沫几乎没有。房价的高低与当地 的人均储蓄存款有关，大连的房价主要是外部投资类资金推动的。
依据抚顺市规划局规划方案，本项目位于东洲大街的东、绥化路南，其分 A、B 两地块， 地块规划总用地：3.75 公顷，其中 A 地块占地 3.27 公顷，B 地块占地 0.48；规划总建筑 面积 165000 ㎡，其中住宅建筑面积 106058 ㎡，公建建筑面积 43223 ㎡，地下面积 14818 ㎡；住宅为 6～30 层，1 栋 6 层楼，9 栋 17 层楼，3 栋 30 层楼，公建 1～5 层。
5、 房子不愁卖，地段好，周围新增劳动力多
东洲区三角地是东洲区最繁华的商业地带，公建的销售时供不应求。另外，新开工工程
将让东洲地区的劳动力增加至少 2 万人（一厂、三厂搬迁过来的工人以及乙烯工厂新 增劳动力，如果计算新增的三产企业的劳动力会更多），对当地的住房需求无疑是很大 的刺激。今年新开工的住宅合计不超过 3000 户，而中国石油自身新盖的 80 万平（7000 户）项目目前主要针对的是其中层干部，远远不能满足全部新增劳动力的需要。之前东 洲区有能力购买中高端住宅的消费者普遍在抚顺市中心置业，主要原因是东洲区本身没 有中高端住宅，本项目定位中高端正好迎合这一需求。
拆迁
住宅 6 栋楼 261 户，面积 13217 ㎡；公建 10 户（包括抚顺商业银行、中国银行、工 商局办公楼、农贸大厅、石油二厂俱乐部、8 号泵站、东洲房产管理处、东洲大药房、加州 牛肉面、哈佛染烫），面积 23144 ㎡；城建线路迁移费 108 万，拆迁服务费 30 万，8 号 泵站迁移费 300 万
2700
货币安置（按全部现金补偿给工商局）
1583
综合税费（按 12.5%）
6875
公关费用
1000
不可预见费用
1000
总支出合计
43210
销售收入
54868
利润合计
11658
位置图：东洲地理位置 项目地理位置 项目鸟瞰图
项目可行性分析
1、 今年物价快速上行和人民币升值压制，有力促进房地产销售
2009 年中国广义货币供给量大，根据北京大学中国经济研究中心宋国青的估计，2010 年中国单月通货膨胀最多可能达到 15%。另外中国贸易环境的改善，贸易增长水平能 达到 2008 年的高峰值，人民币升值压力大。通货膨胀导致老百姓更多考虑购买住房以 让财富保值，人民币升值预期导致更多海外热钱流入中国购买不动产。
供需分析
需求：真实长期需求包括改善住房需求与新增劳动力需求
1、目前抚顺拥有 100 万劳动力，而中国城镇每年新增劳动力大约 3%，如果抚顺保 持中国平均城镇化的速度，即抚顺新增劳动力为 3 万人每年，假如两个劳动力将构成一个 家庭，而每个家庭需要一个 60 平方米的住房，那么每年新增劳动力的住房需求为 90 万平。
4、 政府减免土地出让金和城市基础设施配套费，提升利润空间
2003-2007 年是抚顺房地产发展的一段黑暗时期，两届政府领导班子更换，主要是因 为房地产市场的权钱交易。2007 年新到任的市委书记是中国石油抚顺分公司的前厂 长，他推出的政策是减免土地出让金，以搞活房地产，既改造了危房旧房，也抑制了房 价的大幅度上涨。由于没有了土地成本，保障了房地产企业的利润空间，吸引了大批外 来知名地产公司。同时因为新开工面积较 2003-2007 年增加较多，地方政府相关税收 增加较多，也让地方政府更有实力在公共设施方面加大投资。
可售面积
住宅 90355 ㎡（总面积 106058 ㎡-回迁 15702 ㎡），公建 29655 ㎡（总面积 43224 ㎡-回迁 13568 ㎡），地下车位（14818-900）/50=278 个
销售收入
住宅 90355*3200=2.89 亿
另加住宅回迁面积扩大款 1000 万
有 4 万平的工程外包，住宅有 2 万平以 3000 元/平抵工程款，减少收入 400 万
项目的 SWOT 分析
优势（strengths）
劣势（weaknesses）
东洲区中心，交通发达配套完善
商住混合，不易管理
属危楼改造项目，得到区政府支持
绿化条件差，园林规划少
开发商经验丰富，建安成本可控，减免 临街噪音
土地成本和城市基础设施配套费
正南正北朝向的房子少
定价较低，销售不成问题，尤其公建销
销售利润（细分表见附件）
支出项目
金额/万
建筑安装工程费用（标准层以下工程队垫款，以上付 70%）
22403
庭院内配套工程费
2574
工程建设其他费用
2828
政府税费（按减免城市基础设施配套费）
313
管理费用（含销售费用）
990
土地契税
112
农发基金
36
城市基础设施配套费的契税
116
过渡期补偿费
680
融资成本（以总额 1 亿、使用 1 年、分两次偿还计算）
东方上城 东方明珠 东方清华园 天富二期
16
住宅
8
2.5 已基本售完
住宅
--
2.5 已基本售完
住宅
--
1.2 已基本售完
住宅
--
3500 起 3000 起 3200 起 3300 起
危旧房改造 C 地 18 块及 8#地块
含公建 8
未定
东洲区 2010 年可供应楼盘 20-30 万平（包括在建和拟建工程，扣除回迁量），东洲地 区的房地产前几年一直不活跃，没有大的楼盘供应，当地居民的住房需求只能在抚顺市中心 得以满足。随着千万吨炼油项目和百万吨乙烯项目的落实，当地居民对住宅尤其是高端住宅 有非常旺盛的需求。以人口同比核算，今年新开盘仅能满足东洲当地的真实需求。
25
83
42
105
53
93
185
75
2010 年 326
200（预计） 97（预计）
抚顺整体空置率计算（以最近三年数据计算）： 按照开工面积计算 （开工面积-回迁面积）/销售面积= 按照竣工面积计算 （竣工面积-回迁面积）/销售面积= 结论： 东洲区 2010 年竞争楼盘情况
楼盘
建筑面积/万平
类型
回迁/万平 价格（元/平）
2、由于一般从 20 多岁开始购房，生活到 70 多岁死亡，其中大约在房屋中生活 50 年，即每年有 2%的老房子往外供给（或者被拆迁）。2008 年抚顺统计数据表明，城市人 居住房面积 21.5 平，考虑到两个老人的房子大约为 43 平，老人过世后住房将给新增年轻 劳动力居住，即考虑更换成 60 平的房子，则住房改善需求会有 17 平的提升空间。
4、以此类推，东洲区每年真实住房需求大约 36/141*106.15=27.1 万平
供给：统计当地楼盘当年开盘量
抚顺最近几年拆迁量巨大，主要来源于坍塌区，也包括大量的危旧房改造。
开工面积/万平 回迁面积/万平 竣工面积/万平 销售面积/万平
2006 年 177 2007 年 229 2008 年 223 2009 年 504
6、 开发商有丰富经验，能有效控制成本和销售节奏
三角地项目开发商拥有 12 年开发经验至今已开发了超过 250 万平方米的房地产项目， 截止 2009 年末，公司已经在清原、新宾、抚顺、大连拥有 10 项已竣工受好评的楼盘。 公司现有技术人员 15 人，高级职称 2 人，中级职称 8 人，下设工程部、项目部、销售 部、财务部等。丰富的开发经验以及与区政府良好的人脉关系，是该项目成功的一大保 障。因为项目成本控制较好，所以售价具备竞争优势。控制销售节奏，能让该项目在最 大化销售收入的同时，尽可能降低融资成本。
安置
工商局办公楼由区政府异地安置，开发商出资 441 万元负责建设；工商局所辖农贸大 厅 2569 ㎡回迁安置或给予 642 万现金补偿；二厂俱乐部由开发商给予 500 万补偿费；中 国银行 3965 ㎡（地上），900 ㎡（地下）回迁；抚顺商业银行 4256 ㎡回迁；住宅回迁面 积 14274 ㎡，安置高层面积增加 10%，实际安置面积 15702 ㎡，可回收 1000 扩大面积 款；其他公建（8 号泵站、东洲房产管理处、东洲大药房、加州牛肉面、哈佛染烫）回迁 2250 ㎡；另外根据与区政府协议，开发商需要无偿提供社区用房 400 ㎡
售优势明显
容积率大
政策对地产行业的调控严厉
核心区打造的精品生活
经济不稳定，消费者购买信心不足
大规模动迁所带来的市场空间
全年楼盘供应略大于真实需求
城市化发展加快，区域经济更趋平衡
当地消费者对高层楼盘和中心住宅区还 千万吨炼油和百万吨乙烯带来巨大的劳
有一段适应过程
动力增长
威胁（threats）
机会（opportunities）
项目的财务分析
用款进度 项目施工时间是 4 月 15 日到 11 月 15 日 回款进度 销售方案 融资方案 借款少而时间长，借款多而时间短 抵押物清单 供暖公司、办公楼、酒厂地块 销售价格敏感度分析 价格+10%+20%-10%-20% 销售进度敏感度分析 销售量+10%+20%-10%-20% 融资成本压力测试 最高可承受多大融资成本