社会保障性住房类型的评价

第17卷　第2期厦门理工学院学报Vol.17　No.2 2009年6月Journal of Xia men University of Technol ogy Jun.2009
社会保障性住房类型的评价
邓中美
(厦门理工学院建筑工程系,福建厦门361024)
[摘　要]我国建立了经济适用房、限价房、廉租房多层次的住房保障供应体系,分析了三种住房保障类型层次的区别,建立了社会住房保障类型综合评价指标和模型,运用层次分析法全面客观地对社会保障性住房类型体系进行评价,将定性分析与定量分析相结合,以对完善社会住房保障体系提供理论依据.
[关键词]保障性住房;层次分析法;矩阵;保障机制
[中图分类号]T U24111　[文献标志码]A　[文章编号]1008-3804(2009)02-0067-05
0　引言
社会保障性住房制度是解决城市住房困难家庭、促进民生的一项重要举措.我国建立了从经济适用房、限价房、廉租房这样多层次的住房保障供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房保障制度[1].三类住房保障层次的各自功能是有划分与界定的,随着保障性住房分类的细化,不同模式政策方案的模糊空间增大,相应政策势必随之复杂.各地在执行的过程中,也有不少因地制宜的政策调整.房价相对比较高、收入比较高的地区,经济适用住房在大量的建设.对一些收入相对比较低,房价本身也不高,土地价格也不高的地方,更多是通过增加廉租房的建设.那么这些不同类型的社会保障性住房有什么区别和优劣点?国内学者目前还尚未对其进行系统定量区别分析.本文分析了现行社会保障性住房制度运行过程中存在的问题,并试采用层次分析法对不同类型的住房保障制度进行评价,将定性分析与定量分析相结合,避免主观片面性,以进一步优化完善住房保障体系,调整房地产市场住房结构比例,为科学决策提供理论依据.
1　住房保障模式
社会保障性住房指政府提供的,限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准,具有保障性质的住房.社会保障性住房的建设与管理实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作.具体包括经济适用房、限价房、廉租房三个层次.
111　廉租房
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难家庭提供社会保障性质的住房.廉租房的分配形式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅.目前我国城镇廉租房在运行中存在着一些不可忽视的问题:如廉租住房房源不足、资金缺乏、收入标准划分困难、保障覆盖面过于狭窄等.随着城市危旧房屋改造规模的加大和改造步伐的加快,城市中适宜作为廉租屋出租的房源也大面积减少.在这样的背景条件下,政府实行实物配租及其困难[2].另一方面,廉租住房资金匾乏,廉租住房保障办法中规定,廉租住房保障资金来源于四部分:一是中央和地
[收稿日期]2009-02-02 [修回日期]2009-05-30
[基金项目]厦门市建设科技计划项目(2008-1-4)
[作者简介]邓中美(1972-),女,河北蔚县人,讲师,博士,从事房地产研究.
厦门理工学院学报2009年
方的财政收入;二是住房公积金增值收益;三是土地出让净收益的10%以上;四是廉租住房的租金收入.这些资金中,住房公积金增值收益和土地出让金的覆盖面有限,且不能形成有效循环.而土地出让净收益增加的前提是地价上升和出让规模扩大,不具有可持续性.廉租住房的租金收入则主要用于廉租房的维护和管理.廉租住房保障资金主要依靠政府财政拨付的单一来源,也不符合住房保障发展规律.
112　经济适用房
经济适用住房是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房.具有经济性和适用性的特点.经济适用房的价格按建设成本确定.当前经济适用房政策执行中存在的主要问题为:目标群体错位、目标外延不清、开发标准高档化、价格脱离中低收入者的支付能力、监督成本过高.经济适用房的目标群体,一开始定位于中低收入阶层,根据文件的具体规定,涵盖了大约70%的城镇居民,很多在商品住宅市场具有支付能力的城镇居民被纳入经济适用房的保障对象之中.另一方面,经济适用房的开发主体为开发商,虽然政府在进行“砖头”补贴的过程中,对其开发利润进行了上限控制、拟定经济适用房的开发规模、合理地确定投资额度、减免了部分税收及管理费,但是开发商在成本———利益机制的驱动下,更热衷于开
发高档化的经济适用房,造成中低收入家庭没有相应承受能力[3]
.其次,由于政府对开发商的监控不力,导致开发商的开发行为脱离了经济适用房的保障目标,导致经济适用房的惠及对象错位.113　限价房
限价房是一种限价格、限套型(面积)的商品房,主要解决中低收入家庭的住房困难,是目前限制高房价的一种临时性举措.限价商品房按照“以房价定地价”的思路,采用政府组织监管、市场化运作的模式.与一般商品房不同的是,限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象,政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控.
综上,以上三种住房保障类型的区别如下表1所示,只有分清楚它们的区别,那么在政策解释权和自由裁量权增大的同时,可以避免寻租,进一步完善社会保障性住房制度.
表1　三种住房保障类型的对比3
Tab 11　Com p a riso n o f th ree affo rdab l e ho u s i ng typ e s
房屋种类
产权性质供给对象二次交易/出租条件二次买受/承租风险廉租房国有产权困难户只租不售
户口等条件限制经济适用房私有产权中、低收入家庭经过5年;行政审批;共有人同意;产权证;收益分配.
未过5年;质量瑕疵;户口限制;部分产权等限价房
私有产权
低收入政府回购或收益回收
户口限制;质量瑕疵
资料来源:北京市土地与房屋管理系统.
2　层次分析法评价社会住房保障类型
我国的社会住房保障制度影响面巨大,经济适用房、限价房、廉租房存在着差别.站在不同的角度,对目前在我国所实施的社会保障制度类型有不同的评价,只有明确量化的目标才能使住房保障制度达到预期效果,因此亟需有一套合理的评估指标来评价我国社会住房保障制度类型.在建立评价指标体系时,把三种住房保障层次在制度设计是否合理、执行是否有效,能否覆盖更多人群这样一些相关指标等评价内容包括进来,进行全面系统衡量评价.211　评价指标
社会保障住房制度层次涉及大量相关因素,文中从:科学合理、公平公正、产权成本、覆盖范围、操作效率五个因素来对其进行评价.
・86・
　第2期邓中美:社会保障性住房类型的评价科学合理,一是指政策执行的弹性空间.住房保障性住房政策在执行之初即磨合期的弹性空间较大,政策漏洞问题难以避免.二是指政策的制定成本和执行成本.如果内容模糊空间和执行弹性空间同时增大,将导致政策制定和执行成本上升.
公平公正,即怎样将社会保障性住房公平落实到城市住房困难家庭.城市住房社会保障的基本目的是确保城市住房困难家庭都能住有所居,以满足其基本的生存和发展需要.城市住房社会保障公平包括两方面含义:一是社会保障性住房必须真正用于保障符合条件的城市住房困难家庭,而不是其他类型家庭;二是在社会保障性住房政策的执行上应公平对待纳入城市住房社会保障的每一个住房困难家庭.
产权成本,是指在建设成本基础上加上营业税、城建税、教育附加税、地方教育费、土地增值税、企业所得税之后的取得产权所需的全部费用.建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金及管理费.例如,经济适用房以微利价出售.其成本价由七项因素(征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费.贷款利息、5%以内的利润)构成.
覆盖群体,指能够覆盖的社会群体,特别是众多的中等收入家庭.从而使城市居民从不同层次上享受到政府提供的住房福利和保障.
操作效率,即怎样确保城市住房社会保障运作中的政府效率.对城市住房社会保障的运作,不管是社会保障性住房的建设或收购,还是具体政策的制定和执行,都必须考虑政府在资源、成本、费用上的耗费,必须尽量降低和减少不必要的耗费,以实现城市住房社会保障政策各方面效益的最大化.城市住房社会保障运作中的政府效率包括两个方面:一是指社会保障性住房供应效率也就是建设效率.二是指社会保障性住房管理效率(包括分配、使用管理、清退、日常物业管理).212　建立层次结构模型
层次分析法能把复杂问题中的各种因素,通过划分为相互联系的有序层次使之条理化,并根据对某一客观事实的判断,就每一层次的相对重要性定量表示,利用数学方法确定每一层次全部因素相对
重要性次序的权值,从而为决策者提供定量的技术分析依据,具有较好的合理性和科学性[4]
.现在将保障性住房类型所包含的因素分为:目标层、准则层、指标层.把各种所要考虑的因素放在适当的层次内,用层次结构图清晰地表达这些因素的关系,见图1所示.
对廉租房、经济适用房和限价房y 1、y 2、y 3,按社会保障性住房制度的总目标分解为五个指标:科学合理、公平公正、产权成本、覆盖群体和操作效率.构成如下层次分析模型
:
213　构造对比较矩阵
比较第i 个元素与第j 个元素相对上一层某个因素的重要性时,使用数量化的相对权重a ij 来描述.设共有n 个元素参与比较,则A =(a ij )n ×n 称为成对比较矩阵.a ij =1,2,…,7,其含义为1-a i 与a j 一样重要,3-a i 比a j 稍重要,5-a i 比a j 重要,7-a i 比a j 非常重要.
采用专家调查法,向有关专家发放征询问卷,根据征询结果确定因子的相对重要性,由专家组对社会保障性住房类型的五个子目标因子:建设成本x 1,目标群体x 2,操作效率x 3,科学合理x 4,公
・
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正公平x
5
的重要程度进行打分,两两比较进行层次单排序.列出各因子间相对重要性矩阵,得到成对比较矩阵A.
214　判断矩阵一致性检验
A=12755
1
2
1433
1
7
1
4
1
1
2
1
3
1
5
1
3
211
1
5
1
3
311
.
计算得到λ
max (A)=5.073,C I=
λ
max
(A)-5
5-1
=0.018,查得R I=1112, CR=C I/R I=0.018/1.12=0.016<0.1.
这说明A不是一致阵,但A具有满意的一致性,A的不一致程度是可接受的.此时A的最大特征值对应的特征向量为U=(-0.8409,-0.4658,-0.0951,-0.1733,-0.1920).将该向量标准化:使得它的各分量都大于零,各分量之和等于1.该特征向量标准化后变成U=(0.457,0.263, 01051,0.103,0.126)T.这里它反映了评价保障性住房制度类型时,重要程度依次为:科学合理、公平公正、操作效率、覆盖群体、产权成本.
215　层次总排序及决策
对住房保障体系的三个层次:经济适用房、限价房、廉租房保障性住房项目y={y
1
,y2,y3}分别
比较其,科学合理x
1
,公平公正x2,操作效率x3,覆盖群体x4,产权成本x5.
先成对比较住房保障制度的三个类型的布局结构,得成对比较矩阵
B1=1
1
3
1
8 31
1
3 831
.
经计算,B
1
的权向量
ω
x1
(Y)=(0.082,0.244,0.674)T
λ
max (B
1
)=3.002,C I=0.001,C I/R I=0.001/0.58<011.
故B
1的不一致程度可接受.ω
x1
(Y)可以直观地视为各项目在布局结构方面的得分.
类似地,分别比较住房保障制度的三种类型的科学合理x
1
,公平公正x2,操作效率x3,覆盖群
体x
4
,产权成本x5.得成对比较矩阵
B2=125
1
2
12
1
5
1
2
1
;B3=
113
113
1
3
1
3
1
;B4=
134
1
3
11
1
4
11
;B5=
14
1
4
11
1
4
441
.
通过计算知,相应的权向量为
ω
x2
(Y)=(0.606,0.265,0.129)T;
ω
x3
(Y)=(0.429,0.429,0.143)T;
ω
x4(Y)=(0.636,0.185,0.179)T;
・
7
・
　第2期邓中美:社会保障性住房类型的评价ωx 5(Y )=(0.167,0.167,0.667)T .
它们可分别视为各住房保障类型的科学合理x 1,公平公正x 2,操作效率x 3,覆盖群体x 4,产权成本x 5的得分.经检验知B 2,B 3,B 4,B 5的不一致程度均可接受.
最后计算各项目的总得分.y 1的总得分ωz (y 1)=
∑
5
j =1
μj
ωx j
(y 1)=0.457×0.082+0.263×0.606
+0.051×0.429+0.104×0.6366+0.162×0.167=0.306
依次类推:ωz (y 2)=0.243,ωz (y 3)=0.452.
因此按照此种方法得到三种类型的总排序为:廉租房、经济适用房、限价房.216　建议
通过以上分析,对不同住房保障类型的评价中,制度的科学合理性以及公正公平性较为重要.廉租房相比经济适用房和限价房,更能解决低收入人群的实际住房需求,照顾公平.用限价房来取代经济适用房和廉租房,是对保障性住房政策的扭曲.廉租房是真正意义上的社会保障性住房,其次是经济适用房,至于限价房,只是比一般商品房售价略低一些的商品房而已.只有在与廉租房、经济适用房供应配套推出的情况下才能发挥作用,地方政府不能在廉租房与经济适用房建设方面不作为,单纯依靠限价房.
3　结语
层次分析法主要适用于各指标重要性差别不大、判断过程具有模糊性的情况.把该方法应用于对现有社会保障性住房制度政策三种类型的评价,有助于降低保障性住房开发的建设成本,提高保障性住房的质量水平.选择更为合理的住房保障制度.实际中要结合具体的情况作出评价选择,从而为正确决策提供依据,进一步健全和完善分类型、多层次的住房保障制度.
[参考文献]
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A ssess m en t for Affordable Houses
DE NG Zhong 2mei
(Depart m ent of A rchitectural Engineering,Xia men University of Technol ogy,Xia men 361024,China )
Abstract:China has established an aff ordable housing supp ly syste m at levels of aff ordable house,p rice 2li m it house and l ow rent house .This paper gives a co mp rehensive analysis of these three in securing house supp ly chain and sets up an evaluati on index and model,using analytic hierarchy p r ocess unifying the qualita 2tive analysis and the quantitative analysis,t o p r ovide a theoretical basis f or i m p r oving the affordable housing supp ly syste m.
Key words:aff ordable housing supp ly syste m;analytic hierarchy p r ocess;Matrix;security mechanis m
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