城市综合体业态组合
大悦城-天津
二零零八年十二月最大的规模、完整的业态组合最合理的业态互动、创新的经营模式最大的停车场最壮观的时尚店旗舰群最丰富的餐饮组合最新颖的国际观展中心天津大悦城购物中心亮点：天津大悦城购物中心最完整的业态组合最大的规模最大的停车最丰富的餐饮组合最壮观的时尚店旗舰群最新颖的国际观展中心歌友会时尚秀签售会发布会文化展推介会画、影展论坛•国际观展中心将成为项目独有的亮点。
在保证经济效益的同时，有机的整合了购物中心各业态，形成消费链体系的动力源，产生集客力。
形成强大的项目宣传阵地。
天津城市的“心”地标！项目将依托于良好的区位优势，打造整体建筑面积50万停车场：购物中心建筑面积125077平米使用面积71928平米实用率57.5%层高首层：6.3米2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯位置建筑面积（平米）车位数立体停车楼10680140B122056188B235851689B340209750 ( 含办公楼500 )合计1087961267注：项目总车位数2662个项目概述市场分析项目定位业态规划及品牌落位收益预估C地块方案天津市场分析p宏观经济&消费特征•2007年天津国内生产总值达5050.4亿元。
•天津由于工资水平及物价水平影响，零售业整体消费水平较北京、上海等城市偏低，但自2006年以来，人均可支配收入及人均消费支出增长率显著提高，2007全市年人均消费支出达到12029元/年。
•餐饮消费在人均消费支出中占据较大比例，零售业消费自2006年以来稳步提升。
20004000600080001000020012002200320042005200620070%5%10%15%20%北京和天津GDP对比情况北京和天津人均消费支出对比情况40008000120001600020012002200320042005200620070%5%10%15%20%（亿元）（元）南京路和平路滨江道南市商圈东北角商圈市场分析天津市商业市场分析现状分析地理位置客户群特征2007年销售额（亿元）2008年上半年销售额（亿元）友谊商厦友谊路以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主9.8 4.4伊势丹百货南京路以20-45岁中高收入的中青年上班族为主 6.6 3.8新世界广场东马路不同年龄段的大众消费群 5.5 2.9百盛百货和平路以20-45岁的中青年上班族为主 4.5 2.1津乐汇南京路以20-35岁的中青年上班族为主4.1 2.3远东百货东马路以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主 2.6 1.4友谊新天地滨江道不同年龄段的大众消费群3.1 1.4海信广场小白楼以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主2.11.05项目楼层伊势丹百货新世界百货百盛津汇广场F7餐饮N/A床品、妇婴、儿童早教N/AF6家庭用品、文具、特卖场N/A女装、女内、家用、文化N/AF5妇婴用品、运动餐厅、米乐星KTV休闲、运动、户外运动100、亚惠美食广场F4男装、配饰、男鞋运动100、妇婴、女内、家用、麦福健康生活馆男装、配饰、男鞋运动100、美容美体、休闲、珠宝/饰品、眼镜/礼品、F3女装、配饰、咖啡男装、配饰、休闲、美容美发女装、配饰女装、女内、配饰、男装F2女装、女内、配饰女装、配饰女装、女鞋、配饰、化妆品、餐饮女装、配饰、餐饮F1服饰、化妆品、鞋、皮具/手袋化妆品、皮具手袋、鞋、珠宝/饰品、餐饮、屈臣氏珠宝/饰品、化妆品、皮具/手袋化妆品、皮具/手袋、鞋、餐饮、银行B1精品超市、餐饮家乐福、餐饮、配饰休闲、数码、配套服务餐饮、配套服务、化妆品、饰品、屈臣氏B2申格体育N/A N/A N/A我们挑选了目前天津有代表性的4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。
综合体、购物中心和百货大楼的区别
百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、 市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管 理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
多种服务。
多业态的综合物
购物中心是一种以大型零售业（百货店或大型超市）为主导，以特 许店、专卖店、专业店为主体的多业态聚合体。除了厂家直销中心 和仓储商店以外，购物中心聚集了几乎所有的零售业态。
物业管理与商品经营双位运营
01
压缩资金投入
可以最大限度的减少商业资金的投 入，充分利用有限的商业资本，扩 大经营规模，加快资金的周转速度， 提高企业的经济效益
综合体、购物中心、百货商场
01
综合体
目录
一 二 三 四
概念 特征 分类 发展历程
一、都市综合体的概念
都市综合体，是由城市的酒店、 商业零售、办公、栖身、展览、 餐饮、文娱等功能组成，并由它 们组成一个具有多功能的城市综 合体。这些建筑功能齐全，规模 宏大，在必然规模内能实现自给 自足，形成“城中城”的经营体。
都市综合体的构成
H Hotel
酒店
O Office
写字楼
P Public space
即公共空间，提供一个或几个城市公共活动广场
S Shopping mall
即购物中心，由百货、超市、品牌店、室内步行街组成
C Culture&recreation 即文化娱乐休闲设施，由电影院、KTV、特色餐饮、健身等组成
万达业态布局分析
商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。
本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。
动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。
本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。
最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。
商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。
其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。
而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。
如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。
近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。
我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。
业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。
城市综合体-核心商圈
城市综合体-核心商圈目录：1、城市综合体综合论述2、城市综合体各类产品的功能划分3、综合体及商圈主要区域4、投资收益回报分析5、综合体内部管理6、城市综合体成功的案例1、城市综合本的综合论述：✧城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。
即主要是①主题酒店(HOTL)、②商务写字楼(OFFICE)、③立体空中花园(PARK)、④购物中心（Shopping mall）、⑤会展中心、会议中心（Convention）、⑥高尚住宅(公寓) (Apartment )的开始字母的缩写，并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场的高科技建筑组合。
成为时尚高端商务人士聚集之地。
✧它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、会展、健身、高档居住、旅游、商业贸易于一体的建筑群；是城市名片、民众乐园、消费天堂，一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所。
✧它天生贵胄，是人人期待，万众瞩目的明星。
它也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不夜城，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为一座“迷你”的城中之城，它可以再造一个城市的商业核心，成为一个城市的地标性商业圈，带动周边地产及物业的价值攀升。
综合体通常位于—位于城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD(中央商务区)、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区。
拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络，是公共交通的枢纽。
有完整的街区特点，是城市向空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。
独享和兼具城市的自然景观（水、湖）、公共资源如：城市广场。
大城市市区已经没有占地5万平方米以上的地块，很多城市综合体的选址是在城郊结合部。
综合体是高科技、高智能的集合：城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、安全消防等等方面。
城市综合体的优势及作用：对于降低商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力有突出的优势。
住宅、公寓、写字楼的销售可实现现金的回笼。
城市综合体案例分析—东京六本木
城市综合体案例分析—东京六本木IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】日本东京六本木城市综合体考察报告杨宝民一项目简介东京六本木新城是东京着名的购物中心和旅游中心，该项目在2003年4月开业，目前已经成为了外地游客去东京必到的综合商业设施，坐地铁日比谷线六本木站下车就可到达。
日本东京的六本木新城是日本森建筑公司的一个马拉松项目。
在这个项目的初期，许多人都对这个项目持悲观态度，预测这个项目可能太大了，或者它对于日本传统来说，变化太大、太突然。
同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机不对，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期。
长达17年的运作，是任何一家国内开发商都不可能做到的。
其敬业精神，为后代留下一点有价值东西的负责态度，是国内开发商所欠缺的。
森稔社长要整个团队坚持不懈地追求品质，树立世界一流品牌，这也是森大厦株式会社感到自豪的信念。
图1六本木新城在东京的地图位置发展商简介：森稔，森大厦株式会社社长。
日本森大厦株式会社出资兴建了上海森茂国际大厦，该公司一直在日本东京的中心地区从事城市开发事业，上海国际森茂大厦是其在海外进行正式投资的重要项目之一。
森大厦在上海投资的第二个项目是世界最高的上海环球金融中心大厦的建设。
图２空中看东京六本木项目考察的启发不仅在项目技术层面，而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神，提醒我们在前期投入足够的精力和心血。
17年的坚韧精神，就是坚持不懈的努力。
二总体规划设计特点城市设计与项目设计相互结合，充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。
（一）总体布局—酒店与购物中心形成综合体图３项目总体布局示意图（二）建筑设计特点美国JERDE建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计，JERDE在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，不断让顾客产生好奇心，延长顾客的停留时间，很多游客停留一天还没有单调的感觉，实践证明JERDE 的设计思想是成熟的。
什么是城市综合体
城市综合体，西方称“HOPSCA（豪布斯卡）”，即酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPINGMALL＋会展博览CONVENTION＋社区公寓APARTMENT的复合体。
中国对城市综合体的产品组合比较灵活，一般特指城市商业综合体，即位于城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，突出主题性封闭式的MALL、零售主力店、开放式步行街，结合社区公寓、商务酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目，由于聚集了重要的商业资源和服务功能，一般成为城市重要的功能性建筑集群和商业枢纽，前几年在一二线城市有较集中的发展。
当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向三四线城市渗透、扩展，如何合理规划和建设合理的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。
笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划首先，城市商业综合体是土地使用强度和规划强度较高的集中开发的商业建筑集群。
随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。
其次，在三四线城市商业地域极为有限，土地资源极为宝贵的情况下，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。
发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。
特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，在用地规划、工程规划上也可获得优惠便利的政策条件。
城市综合体设计全面解析
• 北京万达广场
• 主力店面积占比40-60% • 深圳花园城 • 1-2个主力店 • 伊藤洋华堂
• 核心商圈1公里 • 社区中心 邻里购物中心 • 不超过4万平米 • 次级商圈3公里 • 郊区 • 4-10万平米 • 核心商圈3公里 • 次级商圈6公里 • 三级商圈20公里
• 主力店面积占比40-60% • 华润万佳 • 3以上个主力店 • 主力店面积占比70-90% • 0-2个主力店 • 上海新天地 • 北京金源茂
经济技术指标： 项目占地面积：14685㎡ 总建筑面积：146122㎡ 地上建筑面积：97638㎡ 办公楼：39128㎡（40%） 零售商场：29813㎡（30%，含地下一层：7754㎡） 服务公寓：26765㎡（27%，高档公寓和酒店式公寓） 会所面积：1913㎡（2%） 附属用房及停车场：48249㎡（610 个停车位） 标准层建筑面积：2303㎡ 建筑控制高度：90m 容积率（地上部分）：6.6
•城市的发展突出按照 居住、工作、游憩和 交通等不同功能分区 建设的规划思想
•区域建筑发展偏向功 能单一化，相互之间 缺少必要的联系 •城市中心规模巨大化， 形成城市中心区，同 时出现人口过度集中、 城市环境恶化等问题
•为应对城市规模积聚 扩张所带来的一系列 社会问题，伴随着汽 车时代的到来，城市 的发展出现了郊区化 趋势
必须营造齐备的生活系统
为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态 的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其 中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。
三、案例分析：
1、来福士广场 2、三里屯soho 3、东京中城 4、洛克菲勒中心 5、时代天街 6、深圳万象城
万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
城市综合体培训演示课件
景观连续性
景观设计应注重景观的连续性， 通过绿化带、水系等元素，将各 个功能区有机地串联起来。
空间层次感
景观设计应注重空间层次感的营造， 通过植物、地形、水体等元素的组 合，创造出丰富的景观空间。
文化特色
景观设计应融入当地文化特色， 将文化元素与景观元素相结合，
提升城市综合体的文化内涵。
A 功能多样性
建筑设计应考虑功能的多样性，包 括居住、办公、商业、文化娱乐等
多种功能。
B
C
D
建筑风格
建筑设计应考虑当地文化和历史背景，采 用与当地文化和环境相协调的建筑风格。
绿色建筑
建筑设计应采用绿色建筑技术，如节能、 环保材料，自然采光和通风等，以降低能 耗和减少对环境的影响。
景观设计
生态保护
景观设计应注重生态保护，保 护和恢复生态环境，提高城市
城市综合体的成功案例分析 案例一：北京三里屯太古里
• 品牌聚集效应：吸引了众多国际知名品牌入驻， 成为时尚潮流的聚集地。
城市综合体的成功案例分析 案例一：北京三里屯太古里
案例四
深圳万象城
概述
深圳万象城是深圳市罗湖区的一个城市综合体，集购物、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体，是深圳市 著名的购物中心之一。
商铺招商
根据商业定位和规划，招商目标商铺入驻，实现商业资源的优化配置。
酒店管理
01
02
03
04
酒店服务
提供高质量的客房服务、餐饮 服务、会议服务等，满足客户
的需求。
人员培训
对酒店员工进行专业培训，提 高员工的服务水平和职业素养
。
设施维护
定期对酒店设施进行检查和维 护，确保设施的正常运转。
中国商业地产风向标——万达第四代产品“万达城”及万达模式简析
1、万达产品链：第一代：单店单店模式是商业广场的形式，面积在5万平方米左右，出售物业部分以单店为主。
盈利模式主要通过将占总面积80%的物业长期持有作为主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
第二代：组合店万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。
同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积80％以上。
盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。
第三代：城市综合体城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。
盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解决了资金支持问题。
第四代：万达城(武汉中央文化区首试)15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平米以上写字楼组成。
万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。
这个被该集团内部称为“万达城”的产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵，同时参照了迪士尼模式发展1平方公里以上巨无霸型商业消费王国，这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果，因为万达的第四代产品对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有吸引力，其获得资源还是拿地方面都更具有稀缺性，更不具有被复制的可能。
不过，也有业内人士表示，万达第四代产品规模过于庞大，已从简单的商业运营偏向于城市运营，能否找到合适的上游供应商填满项目，仍存在一定风险。
典型城市综合体各业态命名规律
典型城市综合体以及各业态命名规律一、全国各地一些典型综合体以及命名规律综合体的命名规律总结如下：1、能够建立良好的市场形象2、能够扩大项目知名度和美誉度3、能够准确表达项目的优势及特点4、能够吸引目标客户群，促进销售5、能够以全案带动个案综合体命名的重要性：1．市场核心定位的反映好的案名或文化底蕴深厚，或意味深长，或灌输新居住理念，或反映地域特征，或展示品牌形象，或诉说亲情温馨，总之与楼盘定位紧密相关。
2．市场的第一驱动力案名是面向市场的第一诉求。
一个极具亲和力、给人以审美愉悦的名称，可让客户产生第一印象，并会强化置业者的第一印象，虽然未必起决定性的作用，但富有内涵的案名，至少可吸引目标客户对项目本身的关注，以至于引发现场看房的欲望。
成功的案名使全程策划与营销战略事倍功半。
3．给置业者的心理暗示案名的第一印象，贯穿于房地产营销的始终，甚至在整个看房、选房、签约的过程中，都发挥着潜移默化的作用，它的功能性、标识性、亲和力都会给顾客以强烈的心理暗示与鼓动。
4．开发商给置业者的承诺案名实际上是开发商为自己项目向置业者的公开承诺，开发商既要使项目属性、功能与项目名称相一致，而且要保证名实相符——案名引发置业者美丽的憧憬与项目的现实存在相一致。
5．楼盘市场品牌的昭示好的案名有横空出世与非同反响之感，当它或的职业者的喜爱和认同时，就可以起到促进销售的效果，甚至可以成为品牌，这对于大型住宅区分期开发项目的后期销售至关重要，意义重大。
二、一些典型综合体的业态命名在综合体之下，各类业态包括住宅、公寓、商业、写字楼、酒店等，在命名时最常用的名字一般都是在项目名称的主体后面加上各业态的常用称谓，主体一般包括开发商名称、项目地理位置、项目规划设计等的提炼，各业态对应的称谓最常用的为商业、写字楼、酒店的统称：广场、大厦、酒店等。
典型综合体之下住宅命名的特点：住宅命名里面一般都会体现住宅的特性：安居乐业、以家为本，有种端庄大方、宁静舒适的气氛，有着亲近山水、回归自然的向往，多以“X+城、园、居、庭、府、苑、邸、都、家”的组合方式来命名。
我市城市商业综合体发展现状与建议
我市城市商业综合体发展现状与建议城市商业综合体是指以区域为中心、以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育、培训、健身等多项城市主要功能活动，面向各类生活消费人群、提供综合性服务的大型建筑综合体。
其主要特征是：由企业有计划地管理运营，有统一的名称；经营范围涵盖超市、百货店、专业店、专卖店等三个以上商品零售业态，以及餐饮、文化、娱乐、健身、休闲、培训等三项以上服务业形态；营业面积不小于1万平方米且独立开展经营活动的商户不少于50个；具备专门的停车场所，专供在城市商业综合体内进行消费的顾客使用。
为全面了解我市商业综合体的总体布局、商业定位，商业综合体内业态分布及商户基本经营状况、统计情况等方面内容，宿州市统计局对全市符合条件的商业综合体进行了全面调查。
调查结果显示，截至目前，宿州市在建和已投入使用的商业综合体共计13个，其中已投入使用并应纳入统计的商业综合体8个。
综合体内经营商户数共计514家，总营业面积约35.4万平方米，全年客流总量约570.4万人次，车位数约 9700个。
一、我市城市商业综合体发展概况城市综合体作为一种新型的商业模式，既是城市发展特别是商业发展的结果，又是提升城市形象、推动商贸经济转型升级的重要载体，具有城市名片和产业载体的双重价值。
2016年，全市前八大商业综合体合计实现营业额8.11亿元，吸纳就业人员3291人。
（一）总体布局。
按照国家统计局关于城市商业综合体的界定，我市目前正常营业且规模达到城市商业综合体统计界定要求的8家。
其总体分布为：埇桥区3家，分别为宿州市创新时代购物广场、埇桥区华夏世贸广场、埇桥区同盛广场；泗县2家，分别为泗县文庙商场、泗州第一街购物中心；萧县1家，萧县龙城国购广场；灵璧县1家，灵璧县莱迪购物广场；砀山县1家，砀山县香港商场。
市经济技术开发区、宿马园区、鞋城和高新区目前还没有符合界定要求的城市商业综合体。
（二）商业定位。
目前我市城市商业综合体主要定位于主城区和规划新区。
瑞尔特-城市综合体研究
二、艺术主题类城市综合体 1、定义
将以往综合体所承载的功能从一般的建筑领域上升到人文精神关怀，打破地产开发中的单一理 念支持，以地产为载体，整合各种艺术元素，创造一种全新的地产经营模式。 精神消费时代的新型综合体模式，传统城市综合体的升级版和全新模式，凝聚高科技建筑技术、
城市文化与生活精华的结晶体。
光华路SOHO
2、综合体发展历程及趋势
2.2 综合体发展趋势 未来中国房地产发展的主流模式应是大规模的
区域开发，开发模式的核心就是城市综合体；城市
综合体是城市发展的方向，是拉动城市化进程的重 要引擎。未来城市的发展必然是资源更集中，这是 城市迈向都市化、国际化的标志。因此，从某种意
义上讲，城市综合体将是未来城市物业发展的最终
80%的比率。
模块化办公格局为租户节省10-15%的装修成本。 节水设备，电子水龙头，卫生间节水洁具以及低流 量淋浴设施。 雨水过滤后也可循环利用被用作绿化灌溉，从而提
高水使用率。
北京
写字楼 4座塔楼设有前庭，露天花园和阳台，塔楼间 的步行天桥将其连为一体，营造出了一个舒适怡
侨福芳草地
人的办公环境。同时办公区域能做到自然光透射， 自然通风。 艺术空间 北京芳草地展览馆 D座10楼，由侨福集团黄
建华主席创办的私立非营利性展览馆。 展览馆
共分两个展厅，占地总面积4000余平方米。 芳草地画廊 芳草地画廊隶属于侨福集团艺术
文化部，A座二层，总面积达338平方米。
北京
别出心裁的建筑设计
侨福芳草地
北京
亲近自然的公共空间
侨福芳草地
北京
随处可见的艺术小品
侨福芳草地
北京
位置
北京市朝阳区工体北路与三里屯 交汇处 占地面积：5.3万方 建筑面积：17.2万方 （南区9.06万方、北区8.23万方） 容积率：3.2 建筑数量：19栋 建筑形式：2-4层低密度建筑 车位：900个
日本城市商业综合体7大经典案例
日本城市商业综合体7大经典案例导读：生活的更好，留在了城市。
”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括，人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。
如果说城市改变和提高了人们的生活品质，那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。
本期专题我们带来日本城市综合体特辑，为您介绍日本知名的城市综合体项目，期待能给国内的城市建设些许启示。
城市综合体概念城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。
城市综合体的六大业态H（hotel）酒店、O（office）办公室、P（park）公园、S（shopping mall）购物中心、C（congress）会所、A（apartment）公寓，组成了一个新的合生词——HOPSCA。
HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
日本城市综合体简介日本国土面积小，人口密度大，土地资源利用紧张，在这种情况下，城市必然面临发展困境，于是日本较早的尝试了城市综合体的建设模式进行城市再开发，取得了很好的效果。
目前日本比较成功的城市综合体项目有：被誉为亚洲目前最成功的旧城改造典范之一的六本木新城，令人仿佛身在峡谷森林中进行购物体验的难波公园，东京文化艺术的新地标东京中城，充满欧式气息的惠比寿花园和以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名的福冈博多运河城…日本城市综合体案例项目介绍六本木新城（ROPPONGI HILLS）是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目，同时它也是亚洲目前最成功的旧城改造典范。
项目由森集团主导开发，按照21世纪东京理想风貌而建，总占地面积约为11.6hm2，历经17年完成建设，由美国捷得建筑事务所，KPF等多家设计公司联合完成。
六本木以打造“城市中的城市”为目标，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点，将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。
构建多元化经营模式,提升城市商业综合体项目盈利能力
构建多元化经营模式，提升城市商业综合体项目盈利能力随着城市化进程的加速，城市商业综合体已经成为当代城市中不可或缺的一部分，不仅能够满足城市居民的消费需求，同时也为城市经济发展增添新的活力。
然而，与此同时也面临着市场发展不均、竞争激烈等问题。
如何构建多元化经营模式，提升商业综合体项目的盈利能力，成为了业内人士最关注的话题之一。
一、构建综合性、多层次的服务体系商业综合体是以商业和文化综合体为主要业态的建筑群体，在满足消费需求的同时也要创造出一系列的服务和体验。
因此，要提升商业综合体项目的盈利能力，首先应构建综合性、多层次的服务体系。
（一）建立完善的物业服务体系商业综合体物业服务的质量和效率直接影响商业综合体的消费体验和声誉。
因此，建立完善的物业服务体系，引入专业化物业管理机构来全面提升物业管理水平和服务质量，从而增强消费者的满意度和忠诚度，为商业综合体项目的盈利能力奠定坚实的基础。
（二）丰富商业业态商业综合体的业态更新和业态升级，也是提高商业综合体盈利能力的关键。
如何更好地引进新的业态，拓展商业维度，为消费者提供更加完整、全面的消费体验呢？此时需要根据消费者的个性化需求，深入了解市场需求和消费者需求，积极拓展商业业态，为商业综合体项目带来更多的商机和利润。
（三）构建跨界协同的全新服务体系跨界合作已经成为了当今商业模式创新的重要方向。
商业综合体项目可以考虑引入文化、娱乐、科技、教育等行业的业态，为消费者提供全新的消费体验，打造多元化的服务生态圈。
二、引入科技、数据和新媒体元素，加速数字化转型当前，科技和信息技术正在颠覆传统商业模式。
商业综合体项目需要及时应对这一变革，通过引入科技、数据和新媒体元素，加速数字化转型。
（一）升级数字化核心数字化核心是商业综合体项目数字化转型的基础。
商业综合体项目应通过不断升级技术和设施来提高数字化核心的质量和效率，实现数字化转型。
（二）打造智能化的交互体验在智能化的时代，商业综合体项目需要实现智能化交互体验。
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• 综合体在经营上有明显的价值互补 优势，各种功能在一天中的不同时 段运行，最大限度的提升了物业的 整体价值和收益
• 各种商业配套的建设为政府带来大 量的税收，并增加就业
城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了 更高的要求
城市综合体产品模型与目标城市筛选模型
城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格 的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式
城市综合体定义
• “城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进 行分工和相互联系
• 城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式 • 综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所
资料来源：九洲远景分析
该产品将具有广泛的城市普适性
产品选址
城市类型与选址条件匹配矩阵
B-次选市场 高
城市中心 区域中心
城 市 吸 引 力
A-首选市场 区域中心
城市中心
市场类型 吸引力 时尚 类型
A
高
高
区域中心
B
高
低
城市中心
区域中心
C
低
高
城市中心
说明
• 城市中心往往已进驻或即将进驻中 高档购物中心，竞争激烈
社会效益：
• 都市综合体不仅是现代国际大都市 的标志，更是催生繁荣与文明、激 发城市活力的发动机
• 都市综合体很好地克服了纯粹居住、 商务所造成未来发展的局限，具有 很强的自我成长、自我繁荣、持续 发展的生命力
• 作为城市功能集中体现的都市综合 体，对区域经济具有标识性、对城 市中心具有强化作用
经济效益：
• 区域中心机会相对较多，当地能够 支持本产品消费能力
• 中高档综合性缺乏足够支持消费力， 更适合中档大众购物综合体
• 对于消费能力较全国的区域也可以 考虑进入
• 竞争对手往往不会进入该类市场 • 以全市商圈范围的消费能力能够
支撑中档综合体项目
低 D-慎入市场
C-次选市场
低
城市时尚度
高
D
低
低
慎入
• 消费能力和意识难以支持综合 体项目
• 瑞安天地，通过营造高端人群浓郁休闲氛围的生活方式中心，成功打造高端综合体产品获得巨大收 益，而杭州的失利或许会成为天地系列在重庆和武汉的成功之母
• 来福士广场，以其独特的品牌选择而著名， 围绕着20-30岁年轻白领的顾客定位，它的品牌选择充分 迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，成为成功定位于细分市场的典范
• 港汇广场，最佳的地理位置、引领城市风尚的定位，以港汇广场为代表的恒隆产品目标要成为每一 个城市的地标性商业
• 万达商业广场，依靠主力店的强大号召力，大型主力店组团是其商业部分最大的特点，定位于中档 市场，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，他已经成为中国规模 最大的综合体产品
资料来源：九洲远景分析
B. 城市综合体概述 B1.城市综合体定义 B2. 案例研究
城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互 补的高效率大型建筑综合体
代表性的城市综合体： –美国：纽约洛克菲勒中心 –日本：幅冈博多运河城 –中国：深圳华润中心 • “城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功 能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而 形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体 • 城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提 升综合体的整体价值
中国城市综合体产品成功案例（1）
• 目前，拥有清晰产品模式并实现块区域发展的城市综合体品牌有：华润万象城、万达 广场、恒隆广场、瑞安天地系列、凯德来福士
• 各品牌产品都具有鲜明的个性和特点，而他们也都不同程度地正在经历着产品连锁发 展的市场检验，其中不乏失败案例
• 各品牌均通过运作城市综合体获得了资产升值和品牌建立的巨大成功，同时为所在城 市创造了卓越的社会效益
随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流 的建设模式
现代世界城市建设发展的不同阶段
城市功能分区建设阶段(二站前)
郊区化发展阶段(二站后---70年代)
城市功能组合发展阶段(70年代至今)
• 城市的发展突出按照居住、工 作、游憩和交通等不同功能分 区建设的规划思想
• 区域建筑发展偏向功能单一化， 相互之间缺少必要的联系
• 城市的建设者意识到城市中心的 衰落对于城市未来发展的不利影 响，同时反思功能分区建设的弊 端
• 城市中心的地位重新得以恢复和 加强
• 强调多种功能复合化、并通过内 外部交通系统实现与外部城市系 统实现紧密连接的城市综合体成 为建设主流
城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市 带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率
• 不同品牌由于资金链和商业运营能力的差异，在具体经营策略和开发步骤方面有着明 显的差异
资料来源：九洲远景分析
商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的 购物中心都具有鲜明的个性
中国城市综合体产品成功案例（2）
• 万象城，以“永不落幕的party”为主题语，通过较大比例的餐饮、娱乐元素，时尚、现代的购物环境 设计，为大众消费人群营造了一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所
• 城市中心规模巨大化，形成城 市中心区，同时出现人口过度 集中、城市环境恶化等问题
• 为应对城市规模积聚扩张所带 来的一系列社会问题，伴随着 汽车时代的到来，城市的发展 出现了郊区化趋势
• 居住和商业功能开始向郊区转 移，城市周边出现卫星城
• 城市的中心区域随着郊区化进 程和自身环境的恶化出现衰落
在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用 • 由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应
用提出了更高的要求 • 现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态
资料来源：九洲远景分析
目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并 实现或积极推进跨区域发展