城市综合体业态组合

• 通过多种功能的聚合，综合体实现 了对城市生活多方面消费需求的全 面满足
• 综合体在经营上有明显的价值互补 优势，各种功能在一天中的不同时 段运行，最大限度的提升了物业的 整体价值和收益
• 各种商业配套的建设为政府带来大 量的税收，并增加就业
城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了 更高的要求
• 不同品牌由于资金链和商业运营能力的差异，在具体经营策略和开发步骤方面有着明 显的差异
资料来源：九洲远景分析
商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的 购物中心都具有鲜明的个性
中国城市综合体产品成功案例（2）
• 万象城，以“永不落幕的party”为主题语，通过较大比例的餐饮、娱乐元素，时尚、现代的购物环境 设计，为大众消费人群营造了一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所
资料来源：九洲远景分析
B. 城市综合体概述 B1.城市综合体定义 B2. 案例研究
城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互 补的高效率大型建筑综合体
代表性的城市综合体： –美国：纽约洛克菲勒中心 –日本：幅冈博多运河城 –中国：深圳华润中心 • “城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功 能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而 形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体 • 城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提 升综合体的整体价值
社会效益：
• 都市综合体不仅是现代国际大都市 的标志，更是催生繁荣与文明、激 发城市活力的发动机
• 都市综合体很好地克服了纯粹居住、 商务所造成未来发展的局限，具有 很强的自我成长、自我繁荣、持续 发展的生命力
• 作为城市功能集中体现的都市综合 体，对区域经济具有标识性、对城 市中心具有强化作用
经济效益：
• 区域中心机会相对较多，当地能够 支持本产品消费能力
• 中高档综合性缺乏足够支持消费力， 更适合中档大众购物综合体
• 对于消费能力较全国的区域也可以 考虑进入
• 竞争对手往往不会进入该类市场 • 以全市商圈范围的消费能力能够
支撑中档综合体项目
低 D-慎入市场
C-次选市场
低
城市时尚度
高
D
低
低
慎入
• 消费能力和意识难以支持综合 体项目
随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流 的建设模式
现代世界城市建设发展的不同阶段
城市功能分区建设阶段(二站前)
郊区化发展阶段(二站后---70年代)
城市功能组合发展阶段(70年代至今)
• 城市的发展突出按照居住、工 作、游憩和交通等不同功能分 区建设的规划思想
• 区域建筑发展偏向功能单一化， 相互之间缺少必要的联系
• 城市中心规模巨大化，形成城 市中心区，同时出现人口过度 集中、城市环境恶化等问题
• 为应对城市规模积聚扩张所带 来的一系列社会问题，伴随着 汽车时代的到来，城市的发展 出现了郊区化趋势
• 居住和商业功能开始向郊区转 移，城市周边出现卫星城
• 城市的中心区域随着郊区化进 程和自身环境的恶化出现衰落
• 城市的建设者意识到城市中心的 衰落对于城市未来发展的不利影 响，同时反思功能分区建设的弊 端
• 城市中心的地位重新得以恢复和 加强
• 强调多种功能复合化、并通过内 外部交通系统实现与外部城市系 统实现紧密连接的城市综合体成 为建设主流
城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市 带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率
• 瑞安天地，通过营造高端人群浓郁休闲氛围的生活方式中心，成功打造高端综合体产品获得巨大收 益，而杭州的失利或许会成为天地系列在重庆和武汉的成功之母
• 来福士广场，以其独特的品牌选择而著名， 围绕着20-30岁年轻白领的顾客定位，它的品牌选择充分 迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，成为成功定位于细分市场的典范
中国城市综合体产品成功案例（1）
• 目前，拥有清晰产品模式并实现块区域发展的城市综合体品牌有：华润万象城、万达 广场、恒隆广场、瑞安天地系列、凯德来福士
• 各品牌产品都具有鲜明的个性和特点，而他们也都不同程度地正在经历着产品连锁发 展的市场检验，其中不乏失败案例
• 各品牌均通过运作城市综合体获得了资产升值和品牌建立的巨大成功，同时为所在城 市创造了卓越的社会效益
• 港汇广场，最佳的地理位置、引领城市风尚的定位，以港汇广场为代表的恒隆产品目标要成为每一 个城市的地标性商业
• 万达商业广场，依靠主力店的强大号召力，大型主力店组团是其商业部分最大的特点，定位于中档 市场，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，他已经成为中国规模 最大的综合体产品
资料来源：九洲远景分析
该产品将具有广泛的城市普适性
产品选址
城市类型与选址条件匹配矩阵
B-次选市场 高
城市中心 区域中心
城 市 吸 引 力
A-首选市场 区域中心
城市中心
市场类型 吸引力 时尚度 类型
A
高
高
区域中心
B
高
低
城市中心
区域中心
C
低
高
百度文库
城市中心
说明
• 城市中心往往已进驻或即将进驻中 高档购物中心，竞争激烈
城市综合体产品模型与目标城市筛选模型
城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格 的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式
城市综合体定义
• “城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进 行分工和相互联系
• 城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式 • 综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所
在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用 • 由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应
用提出了更高的要求 • 现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态
资料来源：九洲远景分析
目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并 实现或积极推进跨区域发展