济南房地产行业综合分析

济南房地产行业分析
一、土地市场分析：
对土地市场的理解：
1、土地治理市场和政策不规范。

2、地价水平差不多上和天津差不多。

3、单纯依靠政府公开出让方式猎取土地并不能支持我们长期持续的进
展。

4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。

5、良好的政府关系和社会背景是猎取土地的最重要因素。

6、都市整体规划的修整及都市进展方向的确定将给开发企业带来一些
进展机会。

1、土地市场现状：
①济南往常的土地市场治理专门不规范，开发商手中存有大量的土地
资源，属于往常的遗留问题，自2002年11号令出台后，土地市场
正逐步正规化，目前正处于从不规范——规范的过程之中。

②2001年全年累计出让土地面积为157.51万平方米（2360亩）。

2002
年供应量差不多和2001年持平。

③济南市自2002年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是
专门明显，2002全年不超过十宗。

同时有三宗土地出现流拍。

2003年10月土地出让首次成功拍卖，而且特不成功，每亩单价140万。

④土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储
备中心从土地点方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地点地款，然后通过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在通过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出让。

⑤总体感受济南市地价水平和天津差不多。

在中心城区内东、南部地
区土地价格高，西、北地区价格较低。

⑥目前市区内可开发用地专门少。

一环内除旧城改造外，差不多上没
有可开发用地；一环与二环之间也没有专门多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。

⑦目前济南市正在规划都市新区建设，在都市的西南方向，大概规模
为30平方公里，但由于该区域涉及张庄军用机场的搬迁问题，两、三年内进展可不能专门顺利。

⑧由于济南市整体规划尚未最终确定，及整顿土地的缘故，土地局现
在差不多冻结全部的土地审批，今年上半年可不能有供地打算。

可能2003年的土地供应量可不能专门大。

2、济南市目前土地猎取方式：
①通过土地储备中心的公开出让（招标，拍卖，现在济南还未推行挂
牌）。

该方式是当地土地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。

（但事实并非如此）
②参与旧城改造，土地能够通过或拨的方式取得。

但济南市政府并没
有固定的优惠政策和条文，需要一事一议。

③与当地开发商合作开发或项目转让。

据当地土地主管部门及开发商
介绍，现当地房地产开发商手中尚有大量的土地（几年前圈地的结果）。

能够与当地企业合作或项目转让取得土地，购得土地及相应规划。

转让手续可由当地开发商办理。

但仍要向土地局交纳出让金和契税。

④工业企业搬迁。

即“腾笼换业”政策。

与企业方协商，也符合政府
将中心市区的大型企业外迁的政策，对厂方给与相应的补偿，以满足厂方搬迁及新建厂方的要求，并以此获得较好位置的土地。

⑤参与政府基础设施建设以猎取一些平衡用地。

⑥非正常渠道猎取土地，通过省、市政府的一些关系特批土地。

（即当
地主管部门提到的省长工程或市长工程）阳光100即属于此种方式。

3、济南市土地价格及相关收费：
①土地基准地价及出让金：
济南市城区国有土地级不基准地价表（1999年）
依照国家规定，经测算，确定政府出让土地纯收益为基准地价的15—20%。

其中，一、二、三级土地为15%，四、五、六级土地为20%。

（注：以上土地基准地价及出让金标准为99年执行标准，新的基准地价和出让金标准正在制定中，将于春节后出台。

出让金标准将增加到20—25%。

）
②交易契税：成交价格的3%。

如是政府组织公开出让，最终成交价格包括土地补偿费、出让金、评估费、土地整理费用。

③都市基础设施建设费：246元/平方米。

④政府公开出让的土地，原则上需付清全部地款方可取得土地使用证，能够分期付款。

但首期付款不得低于20%。

二、建筑工程市场分析
1、济南市建筑工程市场特点及现状：
①济南市承揽工程的施工单位较多，资质水平参差不齐，然而以山东省和济南市建工集团及其下属公司为代表的一批国有企业具有较多的施
工经验，比较健全的治理机制，关于建筑工程施工的质量和进度是能够提供保证的。

②济南市建筑市场的中介咨询机构（如监理公司、造价事务所等等）水平普遍较低，相对状况比较好的依旧从原省、市建委、建工局下属的单位中脱离出来的国有中介企业比较理想，但依旧不能满足我们对中介咨询的水平要求。

③济南市政府职能部门对建筑承发包市场的治理与监督不利，政策不明确，同时与市场现状严峻脱节，暗箱操作现象特不普遍，关于像我公司这种在当地没有太多社会背景关系的外地企业进展极其不利。

2、建筑形式：
①济南市房地产市场住宅产品的结构形式以多层、小高层为主，结构形式多样，总体进展水平与天津相近。

②在房型设计上理念比较先进，差不多上能够做到三明采光、动静分离、干湿分离，能够满足业主生活居住的多方面需要，符合住宅设计的进展方向，然而在房型的细部构思与处理上还不够体贴和人性化，与我公司在天津推出的产品还有一定的差距。

③在水、暖工程配套施工上差不多上是采纳PPR和UPVC管材，比较经
济、环保符合建材行业进展方向的要求，但总体采纳量不大，并没有形成规模。

室内配电不足不能满足人们日益增长的需要，有待改进。

④外檐效果比较不错，但与太阳城相比还有一定的差距。

⑤成品房在济南房地产市场上还没有出现，然而正有一部分项目在考虑推出，这方面我们是有经验优势的。

⑥对小区环境设计的重视程度明显不够，以至于设计水平和投资程度都比较低，差不多上只是为了达到规划指标而作，没有特色和品位。

差不多建筑形式比较见下表
3、成本构成
①济南市建筑市场的总体价格水平与天津相当接近，现将济南市要紧建筑结构形式的造价指标与天津市当前水平作一分析对比详见下表：
济南市建安工程费差不多造价指标
济南市与天津市手续办理对比
天津市与济南市建安工程费对比图例
注：①以上指标为济南市建委2002年6月颁发的16号文件中规定的建安工程造价指标，其指标反映了济南市当今建筑市场的平均价格水平，具备一定的指导和参考价值。

②现以太阳城8#地项目（11万㎡）为参照物，将天津市与济南市的房地产项目成本构成作一预测对比，见下表：
济南市与天津市房地产项目成本预测对比表
敏感成本因素的阻碍预测：
通过上表可看出在我们的开发过程中对工程造价阻碍最大的是土地成本，土地成本的不明确性和高价性也证明了土地成本是开发过程中对工程造价的阻碍最为敏感的因素，假如以我们在天津所作的项目作为参照物的话，我们差不多上能够做出以下的推论：
以11万㎡的建筑面积计算，假设容积率为0.9，占地面积为12.22万㎡，以我们在太阳城的工程直接成本操纵指标为界[（平米地价+246）×12.22+1687×11]÷11≦2726元
平米地价≦689元
每亩地价≦46万元
三、房地产二级市场分析：
我们的结论
1、济南房地产市场由成长时期向成熟时期过渡
2、济南房地产市场开工量增长较快，但销售量变化不大，市场需求有待挖掘和释放
3、济南房地产市场区域差异较大，但区域差异随着政策的导向将有所变化
4、外来开发企业和大盘涌现推动济南房地产市场进展
5、楼盘定位主观经验性强，产品开发简单，楼盘同质化严峻，竞争日趋激烈
6、消费者逐渐成熟，但仍需要市场引导
7、市场结构逐步调整，向合理价位的中档住宅倾斜
1、房地产进展时期回忆：
济南市商品房正式进展是从1998年开始，通过4年的进展，差不多能够划分为三个时期：
⏹1998——1999年，快速进展时期
1998年，停止实物分房，住房需求开始向市场化转变，房地产业得到特不大的进展机遇。

1999年，在需求增大的推动下，房地产业迅速成长，出现产销两旺的局面。

⏹2000年，稳步进展时期
由于前两年一些住宅项目的盲目上马，导致2000年的市场空置率达到较高的水平。

房地产开发商的市场意识开始加强。

⏹2000年以后，在供应量增加的同时，市场开始进入提高水平和调整
时期
市场逐渐成熟，个人购房比例明显加大，异地品牌开发商进入济南拓展。

2、济南房地产市场进展现状分析
（1）自2000年市场开发量增长较快，表现出明显的增势。

济南1999——2001年施工面积、竣工面积、销售面积变化图（单位：万平米）
2002年全年各项指标可能与2001年差不多持平，市场开始进入平稳进展时期。

应该注意到，通过自2000
年销售量达到历史最高水平后，开始回落，总体需求量差不多稳定在120万平米。

（2）市场成交价格自2000年保持平稳增长。

济南市1995——2001年成交价格变化图(元/平米)
1000
120014001600180020001995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年成交价格据相关政府部门可能，与2001年相比，可不能有太大的变化。

（3）、由于市场需求比较平稳,导致商品房空置面积随着竣工面积的不同而变化。