梅山古寨(风险投资报告)

旅游项目投资开发风险报告自====年6月以来，（香港）--投资有限公司（以下简称--）分别邀请了---旅游规划设计院、---旅游规划设计院、---旅游研究所、-- -旅游规划设计院等专业机构和专家小组先后对益阳的旅游资源进行了全面深入的考察和分析评估，开发范围包括江南镇行政范围类所有景区、唐家观和陶澍故里景区（统称为梅山古寨景区），至此参与益阳市旅游资源的开发正式拉开了序幕。

鉴于旅游行业及旅游项目投资的特殊性，结合梅山古寨景区的实际情况，上述专业机构及专家小组对梅山古寨景区的旅游资源进行了客观的分析评价，对投资梅山古寨景区的投资风险进行了客观的分析评估。

结合专家小组和政府机构专业人士的意见，对投资梅山古寨的风险进行了全面的分析，笔克认为，梅山古寨景区的旅游资源具有一定的开发潜力，但投资风险确实还是比较大的，所以梅山古寨景区的成功开发和持续良性运营需要政府的大力支持和各方面相关环节的大力配合。

下面，就梅山古寨景区投资的风险要素简要地分析评述。

一、梅山古寨景区资源的价值从梅山古寨景区资源的地脉、人脉、文脉等方面入手，对梅山古寨景区的现状、资源的本体价值、资源的开发价值等方面进行分析：1、梅山古寨景区资源现状。

梅山古寨景区位于益阳市安化县境内，三个分景区又位于江南镇、小淹镇等的不同的自然村内，地理位置主要在山区，比较偏僻，资源的集中度不高。

目前梅山古寨景区的资源还处于原始资源状态，还没有进行任何实质性的开发，每逢黄金周，有些零星的散客，主要由当地一些开明的农户负责接待。

1）基础设施现状：A、交通方面，目前还没有高速公路直通安化；去唐家观、陶澍故里没有公路，需要转船，而且是农户自己的小木船，现在也没有定点定时地客船；由洞市去高城的公路还是狭窄的土路，山高狭窄，十分危险，下雨天基本没有车辆前往。

虽然，政府承诺立即修此路段，但至12月14日，依然没有动工。

在正常情况下，若乘坐班车从益阳到高城，不考虑中途等车时间，也需要6个小时以上。

B、通讯方面，目前高城区域还没有出移动通讯外的其它通讯信号。

C、广播电视方面：目前高城还没有完善的有线电视，农户的电视只能观看几个频道。

D、医疗卫生方面：高城没有医疗站或卫生所。

E、接待设施方面：景区内都没有正规注册的饭店和旅店、宾馆。

2）游憩方式：目前除了观光，唯一的活动就是高城骑马。

3）市场现状：目前只是零星散客自助游，年游客量不足5000人次，没有明确的主体定位，也未作专门性的宣传推广。

4）管理现状：目前除了政府机关的行政管理，没有专门的景区管理。

2、梅山古寨景区的资源本体价值。

1）景观的观赏价值。

唐家观随属于沿江古镇，但特点不突出；陶澍陵园就是一个小小的陵园，没有实质性内容；高城川沿江峡谷具有一定的观赏性，但峡谷两边的植物没有鲜明的特点，基本上是杂树丛生，观赏性也不强。

特别是，景区位于旧时的茶马古道，而景区内难寻成遍的茶园风光，甚是遗憾。

2）科学价值。

景区没有发现一些很具代表性的珍奇物种，科学价值很普通。

3）文化价值。

景区的古建筑实际上主要是清末年间遗留下来的一些村落木结构建筑，具有一定的人居文化韵味，但没有什么古代的名建筑，或者是唐宋以前的建筑，所有历史文化打了折扣。

另外建筑不集中，难以形成鲜明的景观。

虽然景区处于梅山文化的发源地范围内，但是难以考证就是梅山文化的发源地这一事实，该地区并非少数民族聚居区，并且没有任何梅山文化的艺术表现实体和形式作为依托，梅山文化难以呈现在游客面前。

4）游乐价值：除了高城骑马活动外，其他方面相比于周边地区已经推出的旅游目的地的游乐项目，没有优势。

5）康疗价值：从大的自然原生态环境来看，具有较大的康疗价值，但考虑到基础设施和接待设施等综合因素，康疗价值也不大。

6）体验价值：对生活在城市里的人而言，原生态的自然田园，峡谷探险，骑马穿越等具有较高的体验价值。

3、梅山古寨景区的资源开发价值1）资源定位、独特性及吸引力方面。

资源的原生态定位容易明确，但资源的独特性和吸引力不强。

2）可进入性和进入条件方面。

益阳市各级政府和群众的态度比较积极，为笔克提供了比较好地进入软环境，但项目开发的难度较高，所以进入的机会成本较大。

3）基础设施建设和投入方面。

目前基础设施建设比较薄弱，需要政府加大对基础设施建设的持续投入，不断改善。

4）展示条件与观赏条件方面。

展示条件和观赏条件是景区投入的重点和难点，需要高起点策划，精细化建设。

5）游乐、康疗与体验条件方面。

这些项目目前基本处于空白，具有较大的开发空间。

从以上的分析可以看出，目前梅山古寨景区的现状比较原始，资源本体的价值不突出，但具备一定的开发价值。

二、旅游行业投资的特点1、旅游产业的特殊性。

1）旅游资源为政府所有，不能转让、流通；2）旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性很强；3）旅游资源开发与环境保护之间存在矛盾；4）跨行业的综合复杂性；5）多环节配合的服务消费特性；6）异地预先销售于本地现场消费的结构特性；7）资源的独特性不等于产品的独特性；8）市场要求多样性，同时随时代而变化；9）自主化趋势与深度服务化趋势并存；10）可进入的门槛和可持续性的要求越来越高。

2、旅游投资的特征。

1）高投入与持续回报的投入产出特征，即长效投资特征。

旅游投资的基础设施部分是一次性高投入，而旅游产品的推广和被接受是一个漫长的过程，所以收益是一个较长的过程。

同时，旅游项目又是一个持续投资的过程，旅游企业需要不断的增加新项目，不间断地进行旅游宣传和推广，不间断地完善旅游设施，所以投入也是长期的。

这种高投入、持续投入与慢回收、长效回收的矛盾，给民营企业带来了更大的投资风险。

2）旅游产业链和多产业整合的特征。

旅游产业已经进入了一个“泛旅游产业”的阶段，包括游憩、接待、营销、交通、建设、生产、商业、旅游智业等多行业、多环节，不再是一个独立封闭运行的行业。

3）旅游资源的资本化流通存在法律制约。

目前，风景资源、文化资源都是国家所有，不允许转让，在我国《风景名胜区管理条例》、《文物保护条例》中都有规定，这就为旅游项目的融资、招商、交易以及其他资本化的方式造成了障碍，而企业在景区的投资是附属在景区资源基础之上的，离开了景区其价值就大大降低了。

三、梅山古寨景区投资的特点梅山古寨景区的投资除了具备上述旅游项目投资的特征外，还具有如下特点：1、景区资源禀赋一般，对旅游项目的策划和推广要求高，费用高；2、景区不是风景名胜或历史古迹，知名度低，客源市场窄，旅游收益性差；3、旅游景点分散，基础设施差，对旅游投资额要求高；4、旅游景区主要涉及一家一户的农户的利益（土地、房屋、马帮等），景区关系复杂，协调难度大，后期问题多；5、景区处于湖南省旅游名胜景区的包围之中，竞争激烈，运营成本高、市场费用大、价格受到限制；6、旅游交通、接待设施差，影响游客的停留时间和重复消费；7、安化作为贫困县、农业大县，本土旅游氛围低，旅游配套产业少、营造旅游经济的氛围需要一个很长的过程。

四、梅山古寨景区投资的风险要素旅游投资的风险是指可能影响达到旅游投资预期收益目标的一切不确定因素。

旅游投资风险贯穿旅游投资项目前期、建设期、运营期的全过程。

1、市场风险（1）竞争风险。

由于资源禀赋本身的局限性，项目作为生态文化旅游的市场竞争力不强，面对周边旅游市场、湖南省内及湖南邻近地区，乃至国内其它地区存在竞争关系的生态、休闲类产品的竞争，可能影响项目的收益。

（2）定位风险。

项目的产品、价格和目标市场定位与实际客源市场的接受程度和意愿可能存在偏离，不能链接本身项目所针对开发的客源群体，从而可能影响市场规模；（3）适应性风险。

由于国内旅游消费的消费趋势发生变化，且市场推广手段难度加大，从而造成游客对项目的认知度偏低，导致游客的旅游需求与项目发展可能不吻合；（4）市场单一性、依赖性风险。

项目建成后，主要市场集中湘中地区，可能存在客户资源的依赖风险，同时产品的单一性，与游客的多样化、多边化的需求之间存在距离，可能影响是市场的持续发展。

2、政策风险。

国家的财政政策、货币政策等方面宏观政策的变化、旅游产业政策的变化、湖南省、益阳市、安化县的旅游政策的变化等，都可能给项目的开发和收益带来不确定性。

3、旅游系统性风险。

（1）旅游基础设施、特别是旅游交通建设未能达到投资商预计的建设水平，从而限制了旅游市场的进入，可能直接延缓项目的效益回报。

（2）旅游服务设施，如餐饮、住宿、休闲、娱乐等方面未能达到投资商预计的发展规模和速度，不能满足游客的消费需求，可能制约旅游的快速开发。

（3）城市环境不能满足游客需求，或旅游形象不符合项目开发需要以及游客设想，可能减弱对于客源市场的吸引力。

（4）旅游配套产品的定位不准、发展速度严重落后预期，或没有达到游客需求的程度，可能影响游客的消费欲望和项目的潜力。

4、建设风险由于对具体建设项目涉及到的征地、拆迁、补偿等问题的协商不能达成一致，从而影响项目建设进度，耽误项目开业时间；在建设中出现了安全问题及其他问题，都可能影响项目的进程和成败。

5、财务风险。

（1）建设资金持续供应的风险。

由于用于旅游资源开发的资金巨大，除了投资商利用自有资金外，还可能通过其他渠道灵活融资，防范资金供应不足和来源中断的危险，以免影响项目的建设进度，这就存在融资的风险。

（2）现金流持续向好的风险。

若项目的盈利点远远低于投资商的预测，或项目投资回报率太低，可能导致资金回笼过慢，现金流缺失，造成持续经营困难，甚至最终造成投资无法收回的风险。

五、梅山古寨景区投资的风险评估由于梅山古寨景区的游客容量有限，短时间内不可能做成太大的项目，考虑到持续发展，假定按照以下条件建设、运营：1、预计2007年的游客数量为10000人次，在6年的建设期内，每年以100%的速度递增，建设期结束后保持均衡人数；2、门票价格按50元/人收取，考虑到市场风险以及与当地镇村的分成情况，笔克按照门票总收入的65%作为自己的可支配收入计算；3、管理费用2007年按照200万元计算，建设期内每年增长20%，建设结束后每年保持均衡水平；4、前期考察、规划等各种费用按照300万元计算；5、建设费用共计6000万元，按照20年进行平均折旧摊销；6、考虑到通货膨胀因素，财务费用按照8%计算；7、税收按照五免三减半的原则，综合税费率按照10%计算。

按照财务计算方法，在第20年末：累计可支配收入= 22890万元；累计管理费用=10346万元；累计营销费用= 6000万元；累计财务费用6341万元；累计上缴税收=1998万元；建设投入6000万元摊销完毕；前期费用300万元摊销完毕。

累计亏损= 8095万元，前17年每年为净亏损，第18年开始当年盈利，要第41年才能弥补完累计亏损，实现盈亏平衡。

六、风险规避建议考虑到旅游项目投资的特殊性，业内通常的做法是采用“五重杠杆运作模式”------- 政策杠杆、规划杠杆、营销杠杆、融资杠杆、土地杠杆，来化解旅游项目投资“高投入、慢回报”的矛盾。