2016年房地产行业分析报告
2016年房地产市场运行回顾及2017年展望：“平稳回落,分化发展”
10000
2000030000400002007200820092010201120122013201420152016
亿元
新增个人按揭贷款占房地产销售额比重(右)
宏观观察 2017年第3期(总第174期)
财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》
首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%;二套房契税由3%降至1%(90平米以下)等
2016-02-29 人民银行决定,自2016年3月1日起,下调人民币存款准备金率0.5个百分点
这是2016年第一次也是唯一的一次降准。
2016-03-25
一、2016年我国房地产市场运行回顾
2016年初以来,我国楼市快速升温,商品房销量、房价涨幅等多项指标均创历史新高。总的来看,房地产市场发展呈现以下特点:
一是房地产销售快速增长,房地产开发投资止跌回升。2016年,房地产销售面积为15.7亿平方米,销售额为11.7万亿元,均为历史最大值。同期,房地产开发投资10.26万亿元,同比增长6.9%,比2015年上升5.9个百分点。
资料来源:Numbeo ,作者计算
第四,造成经济运行“脱实向虚”,产业空心化风险加大。由于房地产等行业的利润率显著高于工业企业,产业资本出现“脱实向虚”的倾向,一些家电、服装等制造业企业纷纷进入房地产业,如有“小家电之王”之称的苏泊尔、服装巨头雅戈尔等制造业龙头,放弃数十年打拼的主业,专攻地产投资。与此同时,大量上市企业也纷纷通过各种手段进入房地产或其它金融领域,其收入更多依赖于金融投资等非主营业务收入。数据表明,企业经营活动净收益占利润总额平均值由2005年最高点的98%下降至2015年的80.7%(图6)。
2016年中国房地产行业市场分析篇
2016年中国房地产行业市场分析篇前言随着房地产行业竞争的不断加剧，大型房地产企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内优秀的房地产生产企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。
正因为如此，一大批国内优秀的房地产品牌迅速崛起，逐渐成为房地产行业中的翘楚!房地产行业土地供应趋势分析1. 全国土地市场供求分析一线城市推出土地规模分析前瞻数据监测中心数据显示，2010-2013年推出土地面积增长速度逐年回落，至2012年全年四个一线城市共推出土地面积4438.57万平方米，同比下降23.39%。
2014年上半年，一线城市的土地供求呈现萎缩状态，一线城市共推出土地面积1572万平方米，同比减少33%。
一线城市土地成交面积分析2008年以来我国四个主要的一线城市的土地成交面积最大的一年，成交总量达到7000多万平方米，同比增长超过了25%。
2012-2014年成交土地面积均呈上升趋势，其中2014年仅成交面积为7071.11万平方米。
前瞻数据监测中心数据显示，2009年我国25个二三线城市共推出土地39637.95万平方米，同比增长45.43%；2011-2013年推出土地面积增长速度逐年回落，至2013年全年25个二三线城市共推出土地面积51102.68万平方米，同比下降3.99%。
2014年，25个城市推出土地建设面积为50535.65万平方米，基本与上年持平。
二三线城市土地成交面积分析2012-2013年，中央明确表示房地产调控政策将持续，开发商调整了拿地策略，抱着谨慎拿地的策略，使得限购城市的土地成交也开始减少，进而影响到整个二三线城市土地的成交。
2014年，25个二三线城市共成交土地建设用地面积46300万平方米，平均每个城市成交1852.02万平方米。
2. 土地价格走势分析一线城市各类土地价格走势分析2009-2013年，我国一线城市土地价格整体呈上升的趋势。
年度报告：2016年至2023年房地产市场变化趋势分析
年度报告：2016年至2023年房地产市场变化趋势分析2023年的到来标志着新的十年的开始，对于房地产行业而言，这意味着也将开启新的变革和挑战。
回顾过去五年的发展，我们可以清晰地看到2016年至2023年间房地产市场发生了翻天覆地的变化。
本报告旨在全面客观地评估这一时期的房地产市场情况，并提供未来发展的规划和目标。
首先，让我们回顾一下2016年至2023年房地产市场的整体变化趋势。
2016年，房地产市场经历了快速增长的阶段，房价上涨和需求旺盛是市场的主要特点。
然而，在2016年年底，政府出台了一系列调控政策，致使房地产市场进入了调整期。
接下来的几年，市场呈现出先稳定后回暖的态势。
尽管市场的整体增速有所放缓，但调控政策的积极影响使得房地产市场逐渐回复平稳。
其次，本报告将重点关注各类房产市场的细分情况。
住宅市场作为房地产市场的重要组成部分，也经历了较大的变化。
从2016年至2023年，大中城市的住宅需求相对稳定，市场以刚需购房为主导，增长的空间相对有限。
而一二线城市的房价在调控政策的作用下出现了波动，价格涨幅有所抑制。
另一方面，三四线城市的住宅市场则呈现出较高的增长潜力，房价稳步上涨。
除了住宅市场外，商业地产市场也是我们关注的重点。
随着消费升级和新兴业态的不断出现，商业地产市场呈现出多元化和创新的发展态势。
在过去五年中，购物中心、写字楼、产业园区等各类商业地产出现了不同程度的增长，部分新兴业态持续走热，为市场注入了新的活力。
最后，本报告将评估未来房地产市场的发展趋势，并提出明智的规划和目标。
预计未来几年，房地产市场将保持平稳增长的态势。
政府仍将继续实施调控政策，以避免市场泡沫的出现。
另外，人口结构的变化、城市化进程的推进、科技创新的发展等因素也将对房地产市场带来新的机遇。
我们将根据市场的变化，灵活调整战略，积极应对挑战。
通过对2016年至2023年房地产市场变化趋势的分析，我们可以清晰地了解市场的演变和未来的发展方向。
2016年中国房地产行业规模现状及未来发展趋势(精)
2016年中国房地产行业规模现状及未来发展趋势一、中国房地产销售情况房地产市场自2015年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。
商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正，之后保持大幅增长。
2016年以来，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。
2016年3、4、5月，销售面积当月值同比增速分别37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。
2016年前5个月房地产销售面积累计值4.8亿平方米，同比增速为33.20%。
目前应持续关注政策变化对下半年销售的影响，同时关注房企在各个热点地区项目的开发进度和推盘意愿，预计全年销售面积有望达到13亿平方米。
分城市来看，差异十分明显。
一线城市在2016年2、3月份销售达到顶峰，同比增速分别为41.17%和51.21%，但从4月份开始销售规模骤降，4、5月份销售同比增速分别只有0.31%和-6.71%。
三线城市销售同样在3月份达到顶峰后，在4、5月份缓慢下降，3、4、5月份销售同比增速分别为54.15%、47.36%、15.31%。
而二线城市仍然保持了销售高速增长的势头，3、4、5月，销售同比增速分别为115.27%、86.32%、43.25%。
二、中国房地产开发投资、开工面积情况从2014年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，这一趋势在2016年一季度被扭转。
2016年2月商品房累计新开工面积同比增速2年来首次由负转正，达到13.70%，之后的三个月这一数据分别为19.20%、21.40%、18.30%，同样保持高位。
2015年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，新开工面积的增加正是对这一信号的积极反应。
同时，新开工面积和竣工面积的增加也提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目布局合理企业的发展十分有利。
随着新开工面积的升高，房地产投资增速也结束了自2014年3月以来的下滑。
2016年2月，房地产投资增速首次由负转正，3、4、5月同比增速分别为9.67%、9.70%、6.56%。
2016房地产行业状况_2016年房地产行业现状分析
2016房地产行业状况_2016年房地产行业现状分析随着2015年的结束和年尾国家对于房地产市场政策的出台，很多人对2016年房地产市场开始有了展望，下面店铺为大家分析一下今年的房地产行业状况。
2016房地产行业状况分析2015年以来，随着一系列利好政策的出台，楼市逐渐回暖。
据亿翰智库数据显示，1-11月，30家典型企业中包含万科、保利、恒大、华润等15家大牌房企完成了全年业绩目标的90%。
但由于库存压力巨大，其他房企业绩完成情况不甚理想。
不明朗的现状让2016年的市场显得更为扑朔迷离，房地产市场究竟是能再次焕发活力，还是将持续走低呢?为此凤凰房产成都站采访了多名专家人士，大部分专家认为2016年房价或将上涨，但整体市场发展还是较为平稳的。
不过也有专家认为，2016年的市场情况可能会继续恶化。
目前楼市部分地区萧条、房企分化严重，实力强、现金流多、能抵御寒冬的企业才能生存。
特别是像保利、华润等央企，囤积了大量的现金，而且拥有强大的销售力量，其业务也分散于世界各地，才能度过寒冬。
今年房地产销售总体上偏冷，一线城市好于二线城市，二线城市好于三四线城市。
因总体上仍然供大于求，待售房也许需要五到十年才能卖完，所以2016年情况不会有明显的改善，可能还会继续恶化。
目前商品房库存巨大，有增无减。
特别是全国商业库存比住宅库存风险大，二三四线城市土地供应过剩。
如何去化库存与防止过剩的供应，是2016年政府主要的任务。
而2016年的全国房地产市场，将稳中有涨，量稳价升，全年保持去库存、平稳、分化的发展态势。
上半年楼市复苏回暖，下半年楼市火热谨慎。
按2015年楼市形势与政策来看，市场波动未全面结束时，2016年房价将继续上涨，成交量维持10亿平方米以上，政策为去库存将变得更加宽松。
一方面是去库存成为2016年中央到地方政府的主要工作，一切的政策与调控都会为去库存而放松。
另一方面是住房需求会再次获得释放，二孩、户籍、公积金、房贷首付与利率下调等政策利好，刺激购房需求。
2016-2020年房地产行业发展分析报告
2016-2020年房地产行业发展分析报告摘要本报告所分析的房地产行业是指•国民经济行业分类‣(GB/T4754-2002)中的房地产行业，行业代码为72。
按照国民经济分类标准，房地产行业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动等4个子行业，见下表：房地产行业子行业分类资料来源：国家统计局一、房地产已成为中国经济直接“命脉”在中国，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占GDP的6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个。
事实上，房地产行业已经成为中国经济的直接“命脉”。
追溯历史，房地产之所以成为中国经济直接“命脉”，跟政策不同寻常的支持有莫大的关系。
1998年•国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知‣，和2003年出台的国务院18号文件，前者首次将房地产业列为国民经济支柱产业，取消了住房计划政策和保障政策，后者再次确立了房地产作为中国国民经济的重要支柱产业的地位。
从此，房地产业飞速发展，到2007年达到巅峰。
2008年底，为应对次贷危机给中国带来的负面影响，政府出台了一系列刺激房地产市场消费的政策，2009年由房地产投资带动中国经济率先全球走向复苏。
2010年中国房地产业将继续保持稳定发展，这将对中国经济产生直接的影响。
二、宏观经济基本面向好2009 年我国GDP 逐季回升，1-4 季度单季分别同比增长6.2%、7.9%、9.1%和10.7%，全年同比增长8.7%。
城镇居民人均可支配收入实际同比增长9.8%，略高于GDP增速。
得益于宽松的货币政策和积极的财政政策，09 年中国经济成功实现V 型反转。
数据来源：国家统计局2006-2009年中国GDP 及其增速三、开发和投资增长情况良好2009年房地产开发和投资增长情况良好。
2009年房地产企业实际完成投资额36,231.71亿元，比2008年增长16.10%，完成新开工面积11.54亿平方米，比2008年增长18.27%，完成商品房施工面积31.96亿平方米，比2008年增长16.58%。
2016年中国房地产市场现状分析及行业发展趋势
2016年中国房地产市场现状分析及行业发展趋势【图】一、中国房地产市场现状分析1、2月份PPI指数同比下降4.9%，七个月以来降幅首次收窄至5%以内，环比下降0.3%。
固定资产投资额38008亿元，同比上涨10.2%，与前值基本持平，仍处于下行趋势中；房地产开发略有回暖，2月同比上涨3%，大幅超越前值（1%）。
2月份固定投资新开工项目总投资额27443亿元，同比大幅增长41.1%。
房地产开发投资完成额及累计同比固定投资新开工项目投资额及累计同比2、3月百城房地产均价11303元/平方米，环比上涨1.90%，同比上涨7.41%，共60个城市环比上涨，比上月减少1个城市。
一二三线城市，环比分别上涨2.91%、上涨1.05%、上涨0.64%；同比分别上涨24.52%、上涨2.90%、上涨0.65%。
2013-2016年中国百城均价及环比上涨城市数2013-2016年百城、一线、二线、三线均价同比增速3、3月跟踪65大城市一手房合计成交41.18万套，环比上升119.0%，同比上升66.7%，累计同比上升36.7%；一线、二线、三线城市分别成交4.6万套、16.6万套，19.9万套，环比分别上升95.0%、122.6%、122.3%，同比分别上升34.5%，69.9%，73.4%。
65大城市一手房成交套数及同比增速一二三线城市一手房成交同比增速2016年3月65城一手房成交套数及面积2016年3月65城一手房成交套数前二十城市4、19大城市二手房合计成交16.1万套，环比上升155.0%，同比上升170.4%，累计同比上升102.1%。
一线、二线、三线城市分别合计成交51.5万套、6.3万套、4.7万套，环比分别上升112.7%、上升154.7%、上升226.5%；同比分别增长184.1%、增长149.0%、增长188.3%。
2016年3月19大城市二手房合计成交套数及同比增速2016年3月一二三线二手房成交套数同比增速2016年3月19城二手房成交套数及面积5、24大城市住宅可售套数合计114.9万套，环比下降7.7%；去化周期8.5个月，较上月基本不变。
2016-2020年中国房地产行业发展前景与投资预测分析报告
编纂前 言房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。
从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。
房地的行业地位决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。
从房地产行业增加值占国内生产总值的比重来看，房地产行业在国民经济中的地位在稳步提升。
2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。
其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。
2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。
其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。
2015年，房屋竣工面积100039万平方米，下降6.9%，降幅扩大3.4个百分点。
其中，住宅竣工面积73777万平方米，下降8.8%。
从竣工率来看，中国房地产开发企业房屋建筑面积竣工率呈不断下滑趋势。
其中，2015年，竣工率仅为13.6%，为近年来历史最低。
2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。
其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。
从商品房销售比例结构来看，住宅市场一直占据绝对主力，2010-2015年，其所占市场份额一直保持在87%以上。
其中，2015年，中国房地产开发企业住宅、办公楼、商业营业用房销售比例分别为87.48%、2.27%和7.20%。
2015年，商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。
其中，住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额下降0.7%。
2016年成都房地产市场分析报告
2016年成都房地产市场分析报告一宏观经济和政策1、预计成都市全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%。
2016年，国内生产总值744127亿，同比增长6.7%。
其中四季度增长6.8%，两年来首次回升。
2016年成都全市经济社会继续保持良好发展态势。
预计全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%；固定资产投资8370亿元，增长14.3%；一般公共预算收入1175亿元，增长7%；社会消费品零售总额5620亿元，增长10%；城乡居民人均可支配收入分别增长8.1%、9.9%。
2、1-11月房地产开发投资额达2452.70亿元，房地产投资加快。
2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%，增速比1-11月份提高0.4个百分点；房屋新开工面积166928万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。
2016年1-11月，成都房地产开发投资金额达2452.70亿元，同比去年的2273.41亿元上涨7.89%。
3、2016年上半年政策环境较为宽松，通过降首付、降契税减营业税、上调公积金存款利率、放宽公积金贷款政策等措施助力去库存。
4、2016年第三季度商品住宅市场活跃，自住型改善住房成交比重持续上涨，更有投资客入市炒房，为避免投机，防止泡沫化，政策上有所收紧。
二成都市场动态1、简阳市由成都代管。
5月16日，经国务院批准，同意将资阳市代管的县级简阳市改由成都市代管。
此后简阳将全力做好天府国际机场建设，充分打通成都面向世界的“空中丝绸之路”；加快助推天府新区建设，努力把新区建设成世界旅游目的地的核心区和国际一流的旅游休闲度假胜地。
2、成都天府国际机场正式开工，拟2020年投用。
5月27日上午10点25分，在距成都市中心约50公里的简阳市，四川省委书记王东明宣布：成都天府国际机场开工！新机场规划建设6条跑道，一期工程将建设3条跑道及航站楼，并配套建设空港经济区，是四川历史上投资体量最大的项目，也是国家“十三五”期间规划建设的最大民用运输枢纽机场项目，可带动相关工程投资逾3000亿元。
我国2015-2016年房地产行业发展趋势分析研究报告
2015年-2016年房地产行业分析报告2016年5月一、房地产行业告别高速增长行业改革需求加大1、房地产行业告别高速增长今年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。
1-5 月全国商品房销售面积35996 万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元，同比增长3.1%，已经回正。
销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。
1-5 月房地产开发投资累计完成额32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比1-4 月累计完成额增速回落0.9 个百分点。
国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于100 为景气空间，低于100 为不景气空间。
该指数在去年年中在95 左右徘徊了几个月以后一路下行，2015 年5 月国房景气指数92.43，创下了1997 年指数创立以来的历史低值。
2、行业现状倒逼改革力度加大房地产市场高速增长期已过。
我国曾经历过房地产市场的黄金时代，购房需求集中爆发期，供需矛盾较为严重，表现为房价增速较高，房屋开工和销售增速较高；随着人口结构逐渐老龄化，首次置业需求释放逐渐放缓，集中式的需求释放降低，房地产市场高速增长期已经过去。
我们认为，政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。
房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。
根据国家统计局最新数据，2015 年6月十大城市可售面积9769.27 万平方米，比去年底今年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015 年1-5 月房地产开发投资资金来源累计45966 亿元，同比下降1.6%。
从上市公司财务状况来看，中信房地产板块公司整体资产负债率和带息负债都在呈现逐年上升趋势，2014 年板块资产负债率74.78%，带息债务/归属母公司股东权益为1.65，均为历史高值。
房地产行业高速扩张的时代已经结束，这已成为房地产企业的共识。
2016年成都市房地产市场分析报告
2016年成都房产市场分析报告中国·成都前言2016年上半年，成都市场整体呈现出温和上涨的态势，一方面是受首付比例下降、交易税费调减等利好政策影响，另一方面是受一线和热点二线城市大幅上涨的带动。
一方面，从2016年成都大宗交易成交情况来看，8宗大型物业交易涉及3处住宅项目被收购，投资资本的活跃体现了买家企业对未来成都住宅市场的看好；另一方面，2016年成都新添四家大型优质房企，并在土拍市场表现活跃。
从2016年成都土地拍卖情况看来，主城区成功拍卖的52宗土地宗近半数以溢价成交，地王频出，最高溢价达300%，一定程度反映了大型优质房企对成都住宅市场发展的信心。
因而对于未来成都住宅市场的发展趋势，我们仍持乐观看好态度。
成都房地产市场分析金融城房地产分析分析结论2016成都房地产市场分析目录成都房地产市场分析房地产相关政策房地产相关经济房地产相关社会房地产相关技术Part 1相关政策环境2016年上半年政策环境较为宽松,通过降首付、降契税减营业税、上调公积金存款利率、放宽公积金贷款政策等措施助力去库存。
2016年第三季度商品住宅市场活跃,自住型改善住房成交比重持续上涨,更有投资客入市炒房,为避免投机,防止泡沫化,政策上有所收紧。
政策环境小结Part 2相关经济环境国际经济分析新兴市场经济体表现亮眼我国GDP走势我国GDP走势持续走低，经济下行压力大！我国居民消费价格指数（CPI）我国CPI走势逐渐温和，国民消费压力减缓！我国居民消费价格涨势温和11月份，居民消费价格同比上涨2.3%，涨幅比上月上升0.2个百分点。
1-11月份，居民消费价格同比上涨2.0%。
分类别看，11月份，食品烟酒价格同比上涨3.2%，衣着上涨1.4%，居住上涨2.0%，生活用品及服务上涨0.3%，交通和通信价格持平，教育文化和娱乐上涨2.2%，医疗保健上涨4.4%，其他用品和服务上涨4.2%。
在食品烟酒价格中，粮食价格上涨0.7%，猪肉价格上涨5.6%，鲜菜价格上涨15.8%。
2016年上半年济南市房地产市场分析
2016年上半年济南市房地产市场分析一、区域简介（一）济南简介1、济南概述济南市，简称“济”，别称“泉城”，位于山东省的中部，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，是山东省省会、全国十五个副省级城市之一，是山东政治、文化、教育中心，是国家历史文化名城，首批中国优秀旅游城市，史前文化龙山文化的发祥地之一。
济南北连首都经济圈，南接长三角经济圈，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点，环渤海地区和黄河中下游地区中心城市，山东半岛城市群和济南都市圈的核心城市。
济南市辖历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘市、平阴县、济阳县、商河县，设6区、1市、3县，有90个街道、53个乡镇（2个乡、51个镇）。
全市户籍总人口621.6万人，常住人口706.7万人，城市化率66.41%2、经济发展2015年全市地区生产总值6100.23亿元，比上年增长8.1%，在全省十七个城市排名第3位，在全国十五个副省级城市排名第11位，在全国省会城市排名第9位；占全省比重9.7%。
分产业看,第一产业增加值305.39亿元，增长4.1%；第二产业增加值2307.00亿元，增长7.4%；第三产业增加值3487.84亿元，增长8.9%。
产业结构进一步调整优化，三次产业比例由上年的5.0:39.2:55.8调整为5.0:37.8:57.2。
人均生产总值85919元，增长7.0%。
全年城镇居民人均可支配收入39889元，比上年增长8.0%；城镇居民人均生活消费支出26319元，增长9.3%。
3、总体规划8月2日，国务院原则同意《济南市城市总体规划(2011-2020年)》正式公布。
规划规定，济南城市规划范围共有3257平方公里，到2020年，中心城区常住人口控制在430万人以内，城市建设用地控制在410平方公里以内。
济南市的城市定位为国家历史文化名城，环渤海地区南翼的中心城市。
2016年江苏南通房地产市场年报
第一章 土地市场——供应走势分析
2016年南通土地市场共计67幅土地面市，供应面积314 万㎡。崇川区供应13幅土 地，供应面积69万㎡；港闸区供应23幅土地，供应面积111 万㎡；经济技术开发 区供应31幅土地，供应面积133万㎡。
时间 土地属性 商品住宅 2016年 供应面积（万平方米） 土地幅数 土地面积 建筑面积 20 136.81 224.48 土地幅数 20 成交面积（万平方米） 土地面积 建筑面积 总金额（亿元） 150.08 248.25 124.10
2015年
2014年
2013年
商办 工业 商住 所有 商品住宅 商办 工业 其他 所有 商品住宅 商办 工业 其他 所有 商品住宅 商办 工业 其他 所有
数据来源：CRIC2016系统
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第二篇 年度关注
年度关注TOP10
第二篇 年度关注TOP10
2016年度重点关注热点 2016年年度政策热点
1 1月1日，公积金利率降低至3.25％
2016年年度企业热点
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1月29日，世茂新界首期开盘
3月12日，万濠山庄首期开盘
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3月5日，两会提出稳定房价工作
2016年南通房地产市场年报
日期地点，微软雅黑16号
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制 。
绝对保密
数据说明
说明
1、商品住宅：通过有关部门验收，由南通房地产交易中心颁发《房屋预售许可证》或《房屋销售许可 证》；由南通房产信息网公示的可进行公开销售的一手期房和现房。主要包括普通住宅（公寓）和别墅。 2、动迁安置房及限价房等政策性住房不在本报告统计范围之内。 3、关于数据来源：本报告数据均以南通房产信息网公布数据为准。 4、关于供应数据：以南通房产信息网公布的明细数据为准，在统计时间节点内未公布明细的，以明细 公布时间为准。 4、关于成交数据：以南通房产信息网公布的即时明细数据为准，因官网遗漏或改版等客观原因造成数
2016年中国房地产行业发展回顾与展望
2016年中国房地产行业发展回顾与展望房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。
从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。
房地的行业地位决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。
2016年，房地产市场在“去库存”的背景下经历了新一轮快速上涨。
面对热点城市房地产市场明显过热现象，中央经济工作会议坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。
在国庆节前后，各地政府进一步加强对房地产市场的调控力度，确保房地产市场平稳健康发展。
从市场发展看，目前仍存在以下突出问题：市场分化加深加强，三、四线城市“去库存”依然艰巨；长效机制尚未形成，政府主体责任有待加强；租赁市场任重道远，住房租赁制度亟须完善；棚改建设仍存不足，住房保障效率有待提升。
展望2017年，世界经济增长形势依然不容乐观，全球货币宽松不断蔓延，资产荒、资产泡沫与负利率在全球市场普遍存在。
国际资本市场的轮动，也将进一步增加国内资本市场风险。
控风险无疑是2017年国内房地产市场的主题。
房地产市场分化将进一步深化和强化，分类调控和因城施策仍是房地产调控主调，但不同的城市仍存在市场机会。
据中经未来产业研究院发布的《2017-2021年中国房地产行业发展前景与投资预测分析报告》显示，2016年，全国房地产开发投资为102581亿元，投资总额首次超过10万亿元，是1997年投资总额的32.3倍，同比增长6.9%，增速比2015年提高5.9个百分点。
其中，住宅投资为68704亿元，同比增长6.4%，增速比2015年提高6.0个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%，同比增长6.4%，增速比2015年提高6.0个百分点；办公楼投资为6533亿元，同比增长5.2%，增速比2015年减少4.9个百分点；商业营业用房投资为15838亿元，同比增长8.4%，增速比2015年提高6.6个百分点。
2016年太原房地产市场运行报告
2016年 太原房地产市场运行报告 溯源热点频出的2016，展望未动先热的2017 改善市场起势 地王频出 LOFT产品热销 晋阳湖崛起 多个品牌房企进入 第一条地铁开建 —— 太原市场年度热词 —— 大盘热销 第一条地铁开建 太原迈向立体交通时代 地铁是一座城市的发展符号。
2016年，经过经济数据、人口等多项指标评估，省会太原正式开建地铁2号线，预计2020年完工通车，这是山西省/太原市建设的第一条地铁线路。
5年后，太原将正式告别平面交通，构建立体出行通道，进入立体大交通时代。
地王频出 5月，融创，18.7亿，5432元/㎡ 5月，万科，10.2亿，4536元/㎡ 9月，华润，34.2亿，7224元/㎡ 房企加速取地步伐，太原市土拍纪录不断被刷新，随着优质土地的推出，预计未来仍将陆续出现高价地块，高地价带来的高房价将在后续时间冲击市场，带动整体房价上涨。
群雄逐鹿，催生地王 大盘热销 南北双擎，万科/中车火爆首置市场 南城—万科城，年销35.7亿 北城—中车国际广场，开盘千套10亿 万科城延续去年火爆，全年持续热销，成为太原第一大盘，是南城首置客户的首选，也是万科在太原最具代表的刚改项目。
中车国际广场是中车全国首个住宅项目，稀缺的配套资源加产品力精准定位北城庞大的首置客群。
近年受城市经济政策环境影响，豪宅市场急剧萎缩，市场量级两极分化，改善需求难以释放。
6月，中国铁建·∙万科紫郡、万科金域蓝湾、星河湾等高端改善项目相继入市，市场极速升温，几个项目均收获了优秀的销售业绩。
未来，随着客户对产品的要求越来越高，将推动市场不断变革，更多优秀的产品及品牌将陆续加入竞争行列。
改善市场起势 中产崛起，需求集中释放 晋阳湖崛起 万科保利领衔，晋阳湖2.0到来 依托华北最大人工湖，晋阳湖片区可塑造性不言而喻。
2016 年常州市房产市场分析报告
2016年常州市房产市场分析报告据土拍网统计，2016年常州市全市（市区、金坛、溧阳）商品房销售备案面积1058.3万平方米，其中住宅销售备案面积856.77万平方米；全市商品房成交均价6986元/平方米，其中住宅成交均价7188元/平方米。
一、2016年常州市商品房市场分析1、2012-2016年常州市商品房销售备案面积同比分析据土拍网统计，2016年常州市全市商品房销售备案面积1058.3万平方米，与去年同期相比上涨25.33%。
其中住宅销售备案面积856.77万平方米，与去年同期相比上涨25.17%。
2016年常州全市商品房销售面积破一千万，创近5年销售量新高。
2、2016年1-12月常州市商品房月度供求分析从供应方面分析，2016年1-12月常州市商品房批准预售面积733.18万平方米，商品住宅批准预售面积540.38万平方米。
其中，9月份商品房批准预售面积最多，占全年总预售批准面积的15.2%。
200400600800100012002012年2013年2014年2015年2016年779.97830.82 813.78 844.39 1058.3658.15706.81 678.64 684.47 856.772012-2016年常州全市商品房销售备案面积同比图全市商品房销售备案面积（万方） 全市商品住宅销售备案面积（万方）从需求方面分析，2016年1-12月常州市商品房销售备案面积1058.3万平方米，同比增长25.33%，商品住宅销售备案面积856.77万平方米，同比增长25.17%。
其中，3月、9月、10月常州市商品房销售备案面积均超100万平方米，尤其“银十”，商品房销售备案面积124.01万平方米，创造了常州楼市近几年单月成交历史新记录。
3、2016年1-12月常州市商品住宅销售均价月度对比分析从常州市2016年1-12月的商品住宅月度销售均价走势图可以看出，销售均价呈现W 型上涨的趋势。
2016年9月北京房地产市场分析
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市场面|全国市场面向好，价格上涨城市明显增多
全国价格呈上涨趋势
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资金面|全国利率继续维持低位，银行收紧态势趋显
从城市角度看，银行的收紧态势表现的较为明显
2016年9月20城市首套房贷利率TOP20排行榜及变化情况
城市 天津 佛山 珠海 广州 青岛 北京 成都 重庆 宁波 无锡 2016年8月 4.11% 4.17% 4.17% 4.20% 4.20% 4.21% 4.25% 4.31% 4.30% 4.32% 2016年9月 4.12% 4.17% 4.18% 4.19% 4.20% 4.23% 4.25% 4.29% 4.30% 4.30% 变化情况 0.01% 0.00% 0.01% -0.01% 0.00% 0.02% 0.00% -0.02% 0.00% -0.02% 城市 郑州 大连 杭州 苏州 上海 福州 南京 深圳 厦门 石家庄 2016年8月 4.39% 4.40% 4.40% 4.41% 4.41% 4.42% 4.42% 4.42% 4.42% 4.43% 2016年9月 4.39% 4.40% 4.40% 4.40% 4.41% 4.41% 4.42% 4.43% 4.43% 4.43% 变化情况 0.00% 0.00% 0.00% -0.01% 0.00% -0.01% 0.00% 0.01% 0.01% 0.00%
统计时间：2016.01.01-2016.09.29
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政策面|国庆节“20城”调控政策纷纷出台
国庆节前后各地调控政策一览
城市
北京 深圳 苏州 南京 厦门
内容
明确重启“90/70”政策；2套房为非普通自住房首付至少七成 明确重启“90/70”政策；市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房 户籍居民有三套房者，不得再买房；房企价格过高将被约谈 市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；2套房首付提至8成 限购面积从144提高到180平，外地户籍购房门槛提高 在市区范围内，第三套禁购，首套房首付比例调整为30% 2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款 拥有两套房者限购180平米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30% 本地限购3套外地限购1套144平方米及以下住房，而二套房首付不低于40% 购买首套和二套住房的首付款提至30%、40%，已有三套住房的暂不得再购房 1套房首付比例不低于30%，2套房首付比例不低于40%，三种类型居民家庭购房将受限制 二套房首付比例提至40%，非本市户籍限购二套房，对土地出让设置最高限价 拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房，其商业贷款首付比例也提高至40% 分区域限购，二套房首付比例不低于40%；部分区域单人只能新购一套房 汉阳等区实行住房限购限贷，本地户口居民购房首套房首付最低25%，二套首付最低50%，第三套禁贷 商品房实售价格不得高于预售申报价 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证 申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%，2套房最低首付款比例不低于40%
房地产销售面积及房地产销售额分析
房地产销售面积及房地产销售额分析
自2016年4月起,行业主要基本面指标如销售额、销售面积、新开工面积、施工面积等累计同比增速均见顶回落,行业由2016年6月正式进入小周期降温阶段并延续至今.2017年,商品房销售面积169408万平方米,比上年增长7.7%,增速比1-11月份回落0.2个百分点.其中,住宅销售面积增长5.3%,办公楼销售面积增长24.3%,商业营业用房销售面积增长18.7%.商品房销售额133701亿元,增长13.7%,增速提高1个百分点.其中,住宅销售额增长11.3%,办公楼销售额增长17.5%,商业营业用房销售额增长25.3%.
商品房销售面积累计同比增速显著回落
商品房销售额累计同比增速显著回落
新开工面积累计同比增速处于回落趋势
施工面积累计同比增速处于回落趋势
房地产投资累计同比增速继续回落
企开发资金累计同比增速显著回落
个人按揭与定金及预收款累计同比增速显著回落。
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2016年房地产行业分析报告2015年12月目录一、2016年房地产行业基本面将持续复苏 (5)1、货币宽松周期，房地产占居民大类资产配置比例持续上升 (5)2、金融市场化叠加金融自由化，地产行业将会继续“加杠杆” (7)（1）美国案例 (8)①住宅按揭占比上升 (8)（2）日本案例 (9)（3）中国分析 (11)①按揭贷款占比中长期将有所提升..113、美元加息对中国房地产影响不大 (12)（1）香港案例 (15)（2）日本案例 (16)（3）韩国案例 (17)（4）台湾案例 (19)（5）泰国案例 (20)（6）智利案例 (22)（7）中国情况 (23)4、2016年行业基本面将持续上行 (25)二、城市分化将延续，利润压缩促转型 (27)1、城市间分化将会延续 (27)（1）一线城市拥有持续向上空间 (27)①居民财富的增长是核心城市房地产基本面持续向上的保障 (27)②一线城市土地供给紧张推高了房价 (28)（2）核心二线城市仍具有一定向上空间 (29)（3）三、四线城市房地产基本面有较大下行压力.302、地价高企压缩利润率，转型成为主旋律32（1）地价高企，“面粉贵过面包” (32)（2）地价高企，短期内房地产投资仍将维持低迷.33（3）房企利润率被压缩，转型成为浪潮 (34)三、积极拥抱房地产转型浪潮 (35)1、房地产交易 (35)（1）一手房销售规模将达到每年7万亿，且渐趋稳定 (35)（2）看好世联行一手房交易市场霸主地位 (37)（3）二手房销售规模长期将超过一手，增长潜力大 (39)2、大金融..403、大健康..42四、相关企业简况 (45)1、万科 (46)2、金地集团 (47)4、财信发展 (48)5、世联行..496、中洲控股 (50)7、香江控股 (51)货币宽松背景下，预计2016年房地产行业基本面将持续复苏。
主要逻辑如下：1）从美国和中国历史来看，货币宽松周期房地产占居民大类资产配置比例一定会持续上升。
美国过去45年三轮大的货币宽松周期中，房地产占居民大类资产配置的比重均明显上升；我国2009年是货币政策大幅宽松周期，居民资产配置中房地产占比同样出现了阶段性的峰值。
2）金融市场化叠加金融自由化阶段，地产行业将会继续“加杠杆”。
截至2015年上半年，我国五大国有银行个人住房贷款占银行贷款总额比重约为20%，与美国利率市场化初期住房按揭贷款占银行贷款总额比重相接近，未来仍有很大成长空间。
3）在我国资本管制仍然较为严格的背景下，美国加息对我国房地产影响不大。
从国际经验看，美国近30年四次加息均造成了部分资本账户开放国家房地产泡沫的破灭，而实行或加强资本管制的国家（如90年代的智利和哥伦比亚等），不仅成功避免了美国加息对房地产可能的负面冲击，而且迎来了房地产行业较长时期的牛市。
4）从中国过往历史看，在货币宽松政策周期，房地产基本面是持续向上的。
无论是从销量还是价格指标看，货币宽松政策出台6个月左右，地产行业基本面均出现明显的复苏趋势。
城市间分化趋势将会延续；地价高企、房企利润压缩促转型。
1）城市间分化趋势将会延续：一线城市和核心二线城市仍有较大上行空间，三、四线城市由于库存高企，房价和销量面临持续下行趋势。
2）地价高企，短期内房地产投资仍将维持低迷；3）地价高企压缩房企利润率，转型成为趋势。
一方面看好布局一二线城市基本面良好的公司，同时看好布局房地产交易、大金融和大健康的转型房企。
看好房企转型三大方向：房地产交易、大金融和大健康。
近年房企净利率、毛利率和ROE呈现逐渐下滑态势，中小房企跨界转型意愿强烈。
目前房企转型方向包括金融、医疗健康、资源能源、军工智能、新材料等领域。
在诸多转型方向中，考虑到房地产行业拥有成交规模大、运营杠杆高、有土地储备优势等天然属性，我们看好房地产企业未来三大布局方向，即：房地产交易、大金融和大健康。
一、2016年房地产行业基本面将持续复苏1、货币宽松周期，房地产占居民大类资产配置比例持续上升国外历史数据表明，货币宽松周期，房地产占居民大类资产配置比例一定是持续上升的。
从美国历史看，过去45年美国经历了三轮大的货币宽松周期：第一轮宽松周期（1974年7月至1979年7月），面对当时复杂的国际国内环境，美国货币政策摇摆不定，大量的货币供应和政策目标不定导致了当时的“滞胀”局面；第二轮宽松周期（2001年5月至2006年1月），当时美联储出于对经济陷入衰退的担忧，加大了货币供应。
第三轮宽松周期（2011年12月至今）：为应对次贷危机持续不利影响，美联储通过直接注资和“零利率”政策加大了货币投放量。
这三个货币宽松阶段都无一例外的对应着居民资产配置中房地产配置大幅上升，以年度为单位计算，三轮货币宽松周期美国房地产占居民大类资产配置的比重分别上升了3.3、4.5和0.5个百分点。
我国数据同样证明了这一规律，2008年末，为应对全球经济危机对国内经济的冲击，以扩大内需，稳定经济增长，2008年9月到12月央行进行了5次降息，一年期贷款基准利率由7.47%下调到5.31%，由此开启了我国2009年的货币政策大幅宽松周期，与此同时，2009年居民资产配置中房地产占比也出现了阶段性的峰值。
综上，我们认为货币宽松周期，房地产占居民大类资产配置比例一定是持续上升的。
从居民大类资产配置角度看，社会无风险收益率不断走低叠加人民币资本项目管制，国内流动性非常宽松，导致固定收益类产品吸引力在不断走低。
房地产这一类大类资产具有稳定的年化1-3%的租金收益，以及较为明确的温和复苏预期，居民增加对房地产资产的配置也就不难理解。
2、金融市场化叠加金融自由化，地产行业将会继续“加杠杆”国内金融机构对于房地产市场需求端的支持主要通过银行按揭贷款这一途径。
长期来看，利率市场化和放松金融管制的大背景下，国内银行很可能会增加按揭贷款占总贷款的比重，而不是市场通常预期的降低。
从国外案例看，利率市场化和金融管制放松开始后，美国、日本商业银行都逐步增加了按揭贷款的绝对金额和占银行总贷款比重，且幅度较大。
主要原因都是优质企业在此阶段更加偏好直接融资，大幅降低对于商业银行贷款的需求，而银行自身又面临存款持续增长和利率市场化下被迫提升贷存比以保持一定利润率的压力，因此商业银行必须增加其他业务的金额和比重，资金高安全性和对资本金低消耗特征使得按揭贷款成为了首选。
占比增加的原因不是银行主动降低工业和商业贷款比重，选择高风险、高收益的按揭贷款业务。
因为:1，优质企业贷款降低是一种被动的行为；2，我们观察到按揭贷款收益率从来没有显著偏离整个银行系统平均贷款利率，并且在美国的商业按揭风险提升后，银行大幅度的降低了商业按揭的比重。
（1）美国案例美国商业银行在金融管制放松和利率市场化之后，大幅增加了按揭贷款绝对金额和占总贷款的比重。
最主要的原因是优质企业在此阶段大幅降低对于商业银行贷款的需求，商业银行被迫增加按揭贷款等业务弥补优质企业客户减少带来的损失。
战后相当长一段时间，美国商业银行的贷款仍然以商业和工业贷款（Bankloan）为主，直到73年左右，各部分贷款业务占总贷款比重都是相对稳定的，但从70年代中期开始，商业和工业贷款(BankLoan)占比开始出现下滑，这一趋势在80年代开始加速，而按揭贷款的占比总体上持续上升，并在85年以后加速。
①住宅按揭占比上升住宅按揭占总贷款比重在80年代中期开始加速上升，与BusinessLoan同期占比快速下滑形成了鲜明对比。
住宅按揭占比提升最主要两个原因：1，低风险和低资本金消耗。
2，税收法律的变更。
金融监管放松和利率市场化推进导致了商业银行80年代大规模破产潮，这使得银行在利率市场化中后期对风险控制的重视程度逐渐增强，住宅按揭贷款凭借低风险特征获得银行的青睐。
88年巴塞尔协议使得住房按揭业务低资本金消耗的优势开始显现，银行进一步增加了对住房按揭贷款业务的偏好。
住房按揭贷款业务占比加速上行。
（2）日本案例日本利率市场化和金融管制放松开始后，银行大幅度提升了按揭贷款占总贷款的比重。
KazuoUeda在1998年的文章详细描述了日本银行在利率市场化过程中大幅增加房地产行业贷款的原因：贷款需求端方面，利率市场化和金融管制放松在80年代加速以后，曾经是银行优质客户的大型非金融机构开始转向证券市场进行直接融资；贷款供给端方面：1979年CDs推出和1985年存款利率市场化增加了银行的经营成本，银行被迫去努力开拓需要较低管理成本的贷款业务，而房地产业务由于有抵押，并且过往历史风险较小，自然成为银行首选。
同时，大银行也在开拓优质小企业客户，这在一定程度上对中小银行相关业务形成了挤压，部分中小银行也被迫大幅增加房地产贷款。
整体来看，银行在这一阶段增加了对于抵押贷款业务的偏好。
日本银行具体数据表明：在利率市场化和金融管制放松加速的80年代，大量贷款资源从制造业和零售业向房地产行业进行转移。
这一趋势在土地价格下滑的90年代仍然得到了延续。
同时，日本主要企业的融资结构中，银行贷款大幅度下降，从71-75年间的42.6%下降到86-92年间的8.4%。
从具体住房抵押贷款数据来看，其余额占总贷款余额比重也是呈现上升趋势，但是由于市场参与主体原因，上升幅度不能完全反映银行对于房屋抵押贷款真实的偏好。
80年代末绝对数值有所下降主要是因为企业大量参与房地产市场，挤压了部分居民新增按揭资源。
1985-1992年间，日本企业购买了净值46万亿日元的土地，而家庭出让土地收入是83.4万亿日元。
由于日本房地产企业的贷款行为与国内需求端相类似，所以银行对于按揭贷款的真实偏好情况应该介于下面两个图所反映的偏好值之间。
（3）中国分析大型企业贷款占银行总贷款比重会下降，缺口由按揭和小微贷款弥补参照日本和美国例子，优质企业在金融管制放松和利率市场化后会更多运用企业债、商业票据和股票进行融资，对于银行贷款的需求大幅降低。
对国有大型银行的调研也确认了这一未来发展趋势。
根据目前主流观点，未来十年年均存款增速将保持在10%以上。
因此贷款业务存在缺口，很可能由按揭和小微弥补。
①按揭贷款占比中长期将有所提升截至2015年上半年末，我国五大国有银行个人住房贷款占总贷款总额比重约为20%，与美国利率市场化初始阶段的住房按揭贷款比重相接近，未来有很大的成长空间，如果考虑到美国对应阶段住房按揭贷款大量证券化和众多住房金融机构的竞争，以及中国商业地产相对融资发展缓慢等因素，中国商业银行个人住房贷款未来占比上升空间更大。
只是中短期内，监管机构对于商业银行在地产行业的风险敞口控制会使得占比上行速度没那么快。
从五大行按揭贷款余额占其自身总贷款余额比重来看，比例最高的建设银行也仅为24.5%，而美国总按揭贷款占比在90年代利率市场化完成后上升了20多个百分点达到46%以上。