浅析房地产开发贷款贷后管理中若干风险点

浅析房地产开发贷款贷后管理中若干风险点

为切实防控房地产开发贷款风险，尤其是贷后管理环节风险，近日，我行内部审计部根据行领导安排，采取抽查重点房地产开发项目贷款的审计方式，从销售跟踪、还款管理、抵押物风险控制等方面，对大额房地产开发贷款的贷后管理情况进行了重点检查。作为现场检查人员，笔者一方面通过贷款资料翻阅和实地走访查看的方式对我行房地产项目贷款的管理现状进行掌握；另一方面通过与经办客户经理沟通，对当前该类贷款管理现状及面临的相关常态风险进行了解。根据检查情况，笔者分析认为我行房地产开发贷款贷后环节主要面临着以下几点风险。

贷后管理重要性意识仍不到位，“重发放、轻管理”的思想根深蒂固。

房地产项目贷款存在资金量大、周期长、风险大等特点，信贷调查、审批环节通常较为审慎，在信贷介入之初，客户经理面临的尽职调查责任较大，在贷前调查中频繁现场走访，充分收集资料；另一方面贷款发放环节审查审批决策链接较多，秉持的态度又是慎之又慎，风险可控的项目才会审批通过。相对而言，贷后管理中投入的人力相对减少，若是一线客户经理态度懈怠和执行力度不够，常常会形成房地产贷款风险防范的“短板”。市场千变万化，在发放时看好的项目，后期建设、销售进度未必尽如人意，导致贷款出现风险，因此贷后管理的思路也定要适应市场，否则一笔优质贷款也有可能变成不良资产。

房地产贷款坚决不能“一放了之”，忽视销售进度跟踪，便会造成房产售罄而贷款本金仍存账中；忽视对现金流的控制，便会造成销售款挪用而无资金归还贷款；忽视抵押物管理，便会造成实际抵押率不足而产生偿债法律风险；忽视整体项目风险评估，便会造成房市不佳时客户资金链断裂而无应对的预警机制。贷款“三查”，是从多年实践经验中总结出的一套行之有效的贷款管理方法，讲究的是贷款全流程式管理，重贷前调查、贷中审查，而轻贷后，没有做到全流程管理，一笔贷款，尤其是大额开发贷款往往也会导致信贷风险的产生，因此我们要强化贷后检查意识，加大贷后检查的频度及深度，态度上切忌“虎头蛇尾”，结果上才能“善始善终”。

销售进度监控与落实还款难以匹配。

对于开发商而言，房地产项目顺利销售是盈利的根本，对于贷款银行而言，落实房地产贷款按期还款是风险防范的核心，但在实际操作中，往往很难做到房地产实际销售情况完美对接贷款还款进度，或是由于客户经理缺乏跟踪与验证，没能掌握房地产实际销售情况；或是由于信息不对称，导致项目销售款回笼账户监督不力或难以监督，失去督促开发商归还贷款的主动权；或是由于项目本身销售停滞不前，导致无资金还款……

办法总比困难多，参照我行当前实践，房地产贷款落实还款应注意：

一是锲而不舍勤走访。一线客户经理要做实贷后上门检查规定，按月或不定期走访项目售楼部，掌握销售房屋数量及单价等实际销售情况，并通过查询、收集不动产中心相关销售信息数据验证销售情况的准确性，切实掌握房地产项目的实际销售进度。

二是滴水不漏严监控。通过与开发商协议约定，将我行设为按揭贷款主办行，同时落实项目销售款专户管理制度，要求开发商将房屋销售首付款及按揭贷款资金尽数回笼至我行特设专用账户，加强款项使用监督，做到专款专用，防止开发

商挪用、转移资金，确保在任何时候，都要保证对项目现金流的控制。

三是双线并行促还款。一方面在房地产项目销售进度良好的情况下，督促开发商按销售款回笼比例分期还款，控制贷款偿还风险，另一方面在房地产销售进度达不到预期的情况下，设置最低还款额，督促借款人通过股东增加投入等方式，要求借款人在约定日期归还本行贷款，最大程度保障贷款本息的偿还。

抵押物分割及管理存在的隐形风险。

2016年上半年我县不动产中心正式运行，不动产权证代替原有房产证与土地证双证，双证齐全才可换证及办理抵押登记，新购房产办证需进行开发商土地证分割……这些都对我行房地产项目贷款的抵押物管理提出了新的挑战，也直接或间接导致了我行房地产项目贷款相关风险的形成。

一般而言房地产项目贷款抵押物往往是所开发的土地使用权及在建工程，一旦所开发的房产进入预售阶段，不动产中心一般有两种做法，一是要求贷款银行放弃预售部分土地使用权和在建工程的抵押权，进行土地证分割，这往往会导致银行贷款抵押率上升，甚至超出抵押率限定范围，造成抵押物不足风险；二是要求银行出具允许购房者办理按揭抵押登记的承诺，此种做法虽不会导致房地产贷款名义上抵押物减少，但依然存在隐形风险，一方面由于“地随房走”原则会导致银行实际抵押物不足，另一方面因出售房产已在我行已办理土地及在建工程抵押登记，按揭贷款办理的预抵押登记实际为二押，此外一旦开发商与购房者完成交房，若因土地使用权在抵押登记状态导致购房者无法办理不动产证，很可能会形成倒逼银行释放抵押物，致使我行处于被动局面。

对此类风险，我行提出了一系列风险防范举措，便如“**县**置业有限公司”房地产贷款，该企业在我行贷款4000余万，2016年12月因预售二期2#房产，拟作出解押处理，为防范相关风险，经办行在调查项目销售资金回笼期等事项后，与借款人协商解押条件，要求开发商2个月内归还贷款1000万元，最后为防止出现实际抵押率不足问题，同时要求开发商提供了价值1900万元的办公商业房作临时补充抵押，待约定的1000万元归还后再释放此临时抵押物。一系列的做法即弥补了抵押物不足的问题，又灵活机变地提高了开发商归还贷款的可操作性。