上海房地产开发前期手续报建工作指南

前期工作指南（浦东地区）目录一、前期办事流程图（一）二、前期办事流程图（二）三、说明四、前期工作主要内容五、前期工作主要涉及部门六、办理前期手续所提交资料清单及主管部门审批一、前期办事流程图（一）二、前期办事流程图（二）三、说明1、该作业指导书是以浦东新区现行标准组织编制。

2、本作业指导书的内容及流程适用于需要使用本单位以外土地、改变土地性质、总建筑面积大于3万平方米且使用市财力的建设项目。

3、如需要使用本单位以外土地、改变土地性质、总建筑面积大于3万平方米，但建设资金是自筹的建设项目，则在初步设计评审中无需进行概算评审，其余内容及流程相应不变。

4、如需要使用本单位以外土地、改变土地性质、但总建筑面积小于3万平方米，（资金按市财力和自筹划分）则无需编制详细规划，其余内容及流程相应不变。

5、在原址（本单位内）新建、改建、扩建项目总筑面积大于3万平方米且使用市财力的建设项目，则无需办理选址意见书、用地规划许可证和建设工程用地批准书（包括土地定界报告）有关土地方面的手续。

6、在原址（本单位内）新建、改建、扩建项目总筑面积小于3万平方米且建设资金是自筹的建设项目，则无需办理选址意见书、用地规划许可证和建设工程用地批准书（包括土地定界报告）有关土地方面的手续、编制详细规划和扩初阶段的概算评审。

7、凡是使用市财力建设的建设项目，必须由市建委进行初步设计技术、概算评审和批复。

8、凡在市立项的建设项目，必须在市招标办报建。

9、建设项目总投资在3000万元以上的建设项目（勘察、设计、施工、监理）必须进行公开招投标，总投资在3000万元以下的建设项目（勘察、设计、监理）可办理直接委托手续，而施工必须进行公开招投标。

四、前期工作主要内容1、项目建议书编制及批复2、可行性研究报告编制及批复3、控制性详细规划及修建性详细规划编制及批复（规划设计要求通知单）4、选址意见书申领5、建设工程用地规划许可证申领6、建设工程用地批准书申领（包括土地定界报告）7、建设工程报建8、勘察、设计招标9、设计方案规划、环保、卫生、绿化、人防、交警政府职能部门（包括水、电、煤市政配套部门）征询意见10、初步设计规划、环保、卫生、绿化、人防、交警、防雷、抗震政府职能部门征询意见11、初步设计（概算）技术评审12、初步设计批复13、施工、监理招标14、施工图环保、卫生、绿化、交警政府职能部门征询意见15、施工图审图通过证书16、建筑工程规划许可证17、建筑工程安全、质量报监18、建筑工程施工许可证五、前期工作主要涉及的部门1、上海市房屋土地资源管理局2、上海市发展和改革委员会3、上海市城市规划管理局4、上海市建设和管理委员会六、办理前期手续所提交资料清单及主管部门审批1、项目建议书编制及批复；（授建设方委托，由总师室负责编制并报送市发改委或市教委批复）2、可行性研究报告编制及批复；（授建设方委托，由总师室负责编制并报送市发改委或市教委批复）3、控制性详细规划及修建性详细规划编制及批复；（授建设方委托，由设计院负责编制规划文本并报送规划局审批）*规划设计要求（详规批复后，向规划局征询规划设计要求）1）随同申请表应附送的文件、图纸：a)批准的建设项目计划文件b)由市测绘院晒印的1：500或1：1000的地形图2份，地形图上应用≤0.3mm墨线笔标明拟建工程用地位置、建设基地的用地边界c)建设基地的土地使用权属证件及附图d)原有基地拆房，需提供应拆房屋的权属证明及附图e)涉及非自有产权房屋的，加送相关单位同意建设的书面意见f)如属危房翻建，加送危房鉴定报告g)如基地内涉及土地使用权属共有人，须附送土地使用权属共有人的同意证明；h)市政交通工程只需送审上述a)、b)项的文件和图纸；2）办事时限自受理次日起20个法定工作日内办结4、选址意见书申领（将资料提交规划局审批合格后核发建设工程选址意见书）完成项目建议书批复后可向规划部门申领选址意见书1）向规划局申请《建设项目选址意见书》应符合下列条件之一：a)新建、迁建单位需要使用土地的b)原址扩建需要使用本单位以外土地的；c)需要改变本单位土地使用性质的2）随同申请表应附送以下文件、图纸及其要求：a)建设项目选址意见书申请表b)计划部门批准的建设项目建议书或其他有关计划文件c)环保、消防、卫生防疫等部门对选址的审核意见（可采用并联审批）d)大中型建设项目，应附送有相应资质的规划设计单位作出的选址论证e)（图纸）由市测绘院晒印1:500、1:1000或1：2000的建设基地实测地形图3份，其中需要划示城市规划道路红线及其有关建筑控制线（河道、高压线、绿地、地铁、轻轨等控制线），在其中1份地形图上正确划示本单位用地范围，拟建工程基地界线或扩建范围，不同的用地范围应用不同的色笔划示且应各自封闭3）办事程序受理登记→经办人初审→处领导审核→局领导审核、审批→文印校核、受理窗口4）办事时限自受理次日起15个法定工作日内办结。

5、建设工程用地规划许可证申领（将资料提交规划局审批合格后核发建设工程用地规划许可证）1）申请《建设用地规划许可证》应符合下列条件之一：a）原建设单位需要使用土地的；b）原址扩建需要使用本单位以外土地的；c）需要改变本单位土地使用性质的；d）需要临时使用土地或调整、交换土地的；2）随同申请表应附送以下文件、图纸及其要求：a)建设单位关于办理建设规划许可证的申请报告；b)规划管理部门核发的《建设项目选址意见书》；c)规划管理部门最终核发的《建筑工程设计方案审核意见单》及审定的总平面设计图一份；d)计划部门批准的建设项目可行性研究报告或其它有关计划批准文件；e)由市测绘院晒印的1：500、1：1000或1：2000的基地实测地形图4份，其中1份地形图上应划示本单位用地范围，拟建工程基地界线或扩建范围，不同的用地范围应用不同的色笔划示且应各自封闭；3）办事程序受理登记→经办人初审→处领导审核→局领导审核审批→文印校核、受理窗口4）办事时限自受理次日起16个法定工作日内办结。

6、建设工程用地批准书（包括建设用地勘测定界）（将资料提交土地局进行审核并请土地部门完成勘测定界报告）1）(定界)办事所需提供的资料及图纸a）项目登记申请表；b）规划批文及选址图涉及河道和规划道路的还应当提供河道蓝线和规划道路图；c）房地产行政主管部门提供的有关资料；D）有关土地权属状况资料及调查范围图；E）有关的坐标数据；F）加盖房屋土地调查成果专用章的地籍图；2）办事时限自受理确认申请之日起5个工作日内办结。

3）（用地批准书）办事所需提供的资料及图纸a)上海市建设项目用地批准书申请表；b)原建设用地批准书；c)原土地批文、合同、附图；d)房屋拆迁许可证；e)建设用地规划许可证》及附图；f)征地包干协议4）办事时限自受理资料齐全之日起5个工作日内办结7、建设工程报建，办理IC卡（立项文件批复后可向建设委员会招标办公室进行报建工作）1）需提交的文件和资料a）《上海市建设工程报建表》（一式三份）b）建设单位工商营业执照或事业单位法人代码证；c）建设工程项目可行性研究报告或其它立项批准文件；d）法定代表人授权委托书（委托经办人办理报建）e）经办人身份证原件和复印件2）、办理程序建设单位申领有关表格招标办窗口受理经办人备案发表、卡3）、办理时限文件资料齐全，及时办理8、勘察、设计招标（报建工作完成后可向招标办申请招标）勘察招投标（向市勘察分中心申请招标）1）、招标条件a)建设工程已报建b)立项批复或可行性研究报告批复c)规划用地红线图2）、招标信息（表）的发布招标公告（投标邀请书）应载明招标人的名称和地址、招标项目的基本要求、投标人的资质与要求及获取招标文件的办法等事项。

3）、投标人的资质要求投标人应具有与招标项目相适应的工程勘察资质及满足招标公告的要求。

4）、招标文件、补充招标文件备案及招标文件应包括下列主要内容：a)招标须知* 投标邀请函*工程概况*招标依据与基础资料*招标的范围和内容*投标文件编制要求*评标标准和评标办法*日程安排*补偿金的支付*合同主要条款b)项目说明与勘察技术要求5）、补充招标文件：a)发出补充文件应在提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。

b)备案期限为5个工作日内。

c）资格预审文件参照招标文件的备案期限。

6）、评标委员会组成备案a)评标委员会由建委专家库随机抽取专家组成的，在评标报告中一并备案。

b)技术特别复杂、专业要求特别高或国家有特殊要求的招标项目，采取随机抽取难以胜任由招标人直接确定评标专家，组成的评标委员会需备案。

c)备案期限为2个工作日内。

7）、评标报告（中标通知书）备案招标人应自确定中标人之日起15个工作日内向市招投标办提交评标情况的书面报告，书面报告应包括以下内容：a)上海市建设工程勘察招标投标办事流程表b)评标委员会成员提交的书面评标意见和评标委员会的书面评标报告（会议纪要）c)确定中标人的理由d)中标人的投标文件e)中标通知书f)备案期限为5个工作日内8）、合同备案招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，按招标文件和中标人的投标文件确定的内容订立书面合同；并于订立合同之日起7日内备案。

9）、投标办对现场踏勘、答疑会、开标、评标等招投标活动实施全过程监督管理。

设计招投标（向市招标办申请招标）1）、招标条件a)建设工程已报建b)立项批复或可行性研究报告批复c)选址意见通知书等规划设计条件批复d)规划用地红线图2）、招标信息的发布招标公告(投标邀请书)应载明招标人的名称和地址、招标项目的基本要求、投标人的资质要求及获取招标文件的办法等事项。

3）、投标人的资质要求投标人应具有与招标项目相适应的工程设计资质4）、招标文件、补充招标文件备案及招标文件应包括下列主要内容：a)招标须知* 投标邀请函*工程概况*招标依据与基础资料*招标的范围和内容*投标文件编制要求*评标标准和评标办法*日程安排*补偿金的支付*合同主要条款b)项目说明与设计要求5）、补充招标文件：a)发出补充文件应在提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。

b)备案期限为5个工作日内。

c)资格预审文件参照招标文件的备案期限.6）、评标委员会组成备案a)评标委员会由市建委评标专家库随机抽取专家组成的，在评标报告中一并备案。

b)技术特别复杂、专业要求特别高或国家有特殊要求的招标项目，采取随机抽取难以胜任由招标人直接确定评标专家，组成的评标委员会需备案。

c)备案期限为2个工作日内。

7）、评标报告（中标通知书）备案招标人应自确定中标人之日起15个工作日内向市招投标办提交评标情况的书面报告，书面报告应包括以下内容：a）上海市建设工程设计招标投标办事流程表b）评标委员会成员提交的书面评标意见和评标委员会的书面评标报告（会议纪要）c）确定中标人的理由D）中标人的投标文件E）中标通知书F）备案期限为5个工作日内8）、合同备案招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，按招标文件和中标人的投标文件确定的内容订立书面合同；并于订立合同之日起7日内备案。