物业设施设备全生命周期管理

物业设备全生命周期管理
一、定义
由物业办理入伙之日起，全面对物业内的设施、设备，进行有计划性的维护，维修，改造，更新直至报废的全过程管理，以获得设备寿命周期费用最经济、设备综合产能最高的理想目标。

二、设备生命周期各个阶段
1、运行维修管理阶段
2、更换报废管理阶段
三、物业设备生命周期管理
1、设备评估
1.1评估依据
1.1.1国务院《国有资产评估管理办法》1991.11
1.1.2原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》199
2.7，《资产评估操作规范意见（执行）》1996.5
1.1.3财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》1999.3，《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》1999.6
1.2评估方法
1.2.1成本法的计算公式
资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
1.2.2重置成本的计算
机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用以及因资金占用所发生的资金成本设备的直接成本一般包括设备本体的重置成本、设备的运杂费、安装费、基础费及其他合理成本设备的间接成本一般包括管理费、设计费、工程监理费、保险费等
1.2.3实体性贬值的计算
实体性贬值的计算方法包括观察法、使用年限法、修复费用法。

1.2.3.1观察法：通过观察或借助少量的检测工具对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断可以采用德尔菲法、模糊综合判断法、专家会议法。

1.2.3.2使用年限法：
若不考虑设备的残值αp＝L1／L
其中,αp 设备的实体性贬值率；L1 已使用寿命；L 总使用寿命
若考虑设备的残值αp＝
)
1(1－ΔL
L
其中, Δ设备的残值率
设备的使用寿命可以用时间、使用次数以及行驶里程等表示。

1.2.3.3修复费用法：若设备所发生的实体性贬值是可以补偿的，则设备的实体性贬值就等于补偿实体性损耗所发生的费用。

1.2.4功能性贬值的计算
设备的功能性贬值分为两种，一种反映为更新重置成本低于复原重置成本；另一种反映为新设备的运营费用低于老设备。

1.2.4.1当更新重置成本低于复原重置成本时
功能性贬值
＝超额投资成本
＝复原重置成本－更新重置成本
1.2.4.2当新设备的运营费用低于老设备时
功能性贬值＝超额运营成本
超额运营成本的计算步骤
* 分析被评估机器设备的超额运营成本因素
* 确定被评估设备的剩余使用寿命，计算每年的超额运营成本
* 计算净超额运营成本
* 计算超额运营成本的折现值
2、使用
2.1设备使用前，工程部根据设备操作规程制定岗位人员操作规程。

2.2设备使用前，确保设备安全防护装置安装到位，牢固可靠。

2.3人员上岗前，部门须组织岗位培训，考核合格后持证上岗。

2.4设备使用时，操作人员须遵守设备安全操作规程，禁止“三违操作”，杜绝超负荷运转。

3、检测与维修
3.1设备负责人应针对设备运行状态，制定设备的检测计划和设备运行台账。

3.2闲置超过三个月的设备，再次使用前须进行全面的检测，确保安全。

3.3当设备需要进行维修时，须由设备部门、维修人员协同安全部门，根据工作需要和设备实际运转状况，制定设备的维修计划。

3.4在设备完成维修后，须进行设备的质量验收，合格后方可投入生产使用。

3.5在设备完成维修后，依据系统工程和行为科学的管理方法，分析设备使用过程中造成设备老化的人为因素，采取措施降低设备的误操作，规范设备的使用，延长其使用寿命。

3.6设备的检测、维修必须按照公司的《设备设施检修、维护、保养管理制度》严格执行，工程部以及安全部门负责监督制度落实情况，并保存相关记录。

4、设备的更新报废管理
设备的更新报废管理包括：设备的改造、拆除、报废。

4.1改造
对于可修复设备，设备的定期更新、改造、再使用既在一定程度上延长了设备的使用寿命，降低项目的设备购置成本。

设备的改造须经过相关技术许可，在改造完的设备能够保证安全生产的前提下，项目报予公司安全部门审核，重大改造须经公司安委会研究通过后方予以进行技术改造。

4.1.1设备改造必须符合下列条件之一的可考虑改造：
a)技术水平陈旧落后，已不能满足正常运行的需要；
b)设备的原设计和安装中存在缺陷；
c)设备有形磨损严重，但在经济上不宜更新；
d)设备屡屡发生故障或事故，存在较严重的不安全因素，但在经济上不宜更新；
e)业主方要求进行改造的。

4.1.2设备改造的原则：
a)符合实际情况和运行需要，采用的技术要先进但更要适用；
b)制定改造方案时，采用的新工艺、新技术要有充分的把握。

4.1.3设备改造程序
a)管理部门提出改造申请，由工程技术部鉴定后，报总经理批准。

b)工程部会同管理部门、维修中心提出改造方案，送财务部审核后交总经理批准。

c)产权属于业主的，或需要动用维修基金的应报告业主委员会，并征得其书面同意。

d)维修中心负责实施改造方案，改造方案既可由维修中心独立完成，也可委托专业单位完成。

e)改造方案委托给专业单位实施的，维修中心须派技术人员监督检查质量和工作进度。

f)改造完成后，由工程部会同管理部门、维修中心进行验收，填写“维修验收单”，如由专业单位实施的，则收双方签字认可，施工单位应在保质期内承担相应责任。

4.1.4设备的更新
4.1.4.1设备更新须符合下列条件之一的可考虑进行更新：
a)经多次大修，技术性能达不到要求，无法保证正常运行的；
b)技术性能落后，经济效果很差的；
c)通过修理、改造虽能恢复性能但不经济的；
d)耗能大或污染环境严重的，进行改造又不经济的；
e)不能满足物业正常的生活需要的。

4.1.4.2设备更新程序
a)项目提出更新申请，送公司专业部门鉴定后，报总经理批准。

如产权属于业主的，则应经过业主委员会批准。

b)设备的采购（参照《设备购置规程》）
c)原有设备的报废（参照《设备报废规程》）
4.1.5大修
4.1.
5.1设备的大修应列入设施设备年度维修保养计划，一般由专业单位实施。

4.1.
5.2大修由公司统一与专业单位拟定相关合同，报总经理批准。

需动用维修基金的，应获得业主委员会批准。

4.1.
5.3设备委托维修合同中应包含以下内容：
a)所维修设备的编号、名称、型号、规格、数量；
b)维修工作地点；
c)维修的形式、内容和具体要求；
d)委托方应提供的条件及配合事项；
e)承修方应承担的责任；
f)维修费用的计算及付款方法；
g)验收标准和方法；
h)合同违约责任；
i)双方发生争议事项的解决办法；
j)质量保证期限。

4.1.
5.4在维修实施过程中，公司应按合同规定做好协助工作，同时，工程技术部应督派技术人员监督、检查修理质量及进度，如发现问题，应立即向承修方提出，并要求其立即纠正。

4.1.
5.5公司内部应做好有关部门的协调配合工作，以保证维修工作的顺利进行。

4.1.
5.6修理完工后，工程部应会同维修中心、管理部门进行质量验收，填写“维修验收单”，并由双方签字认可。

4.1.
5.7在以后使用中发现问题应按合同规定处理。

4.2拆除与报废
当设备整体已达到使用寿命，故障频发，影响到设备组的可靠性，其维修成本已超出设备购置费用时，必须进行设备的拆除与报废。

设备的拆除报废须符合以下几点：
1）公司相关设备部门负责设备拆除报废的申请，安全部门审核批准后，协助设备部门负责拆除报废现场的风险评价和控制措施，落实现场安全管理工作。

2）拆除人员须遵守公司《作业安全管理制度》，有顺序的进行拆除工作，禁止违章作业。

3）拆除完毕后，填写《资产处置审核流程单》。

4）设备的拆除、报废必须按照《设备设施验收、拆除、报废管理制
度》严格执行，以及安全部门负责监督制度落实情况，并保存相关记录。

附一：
设施设备维修保养项目及要求
一、配电设备
1．每隔2小时对高低压配电房巡查记录一次，掌握设备运行状况，执行交接班和工作日志制度。

2．每周清扫高低压各配电房，保持整洁卫生。

3．每月对高低压配电柜及每层配电房、配电箱进行里外除尘。

4．每半年对配电柜进行一次停电清扫和接头紧固工作。

5．每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电器测试，并做好记录。

二、照明灯具
1．每周六巡查公共区域照明亮度，发现故障及时处理。

2．每周四检查记录用户电表是否正常。

3．每季度检查夜景灯线路状况，做好保养，维修工作并记录。

三、水泵、水箱及管道
1．每班巡查各水泵运行状况，检查水箱水位、控制箱电压、电流指示灯及供水压力等，发现问题及时处理；并做好巡查记录工作。

2．每班巡查管道、阀件接口是否连接良好，破裂漏水等情况。

3．每月检查每台水泵运行状况。

4．每月清扫机房及控制柜卫生。

5．每季度对控制箱的接线端子紧固一次。

6．每半年对每台水泵的过滤器进行清洁一次。

7．每半年检修水箱浮球装置一次。

8．每半年对进出水阀开关一次并检修。

9．每季度进行水质化验一次。

10．每半年清洗水箱一次。

11．每年对每台水泵进行一次大修保养。

四、卫生设备、排水管道
1．每周六巡查使用楼层马桶、茶水间及地漏排水情况，发现堵塞及时疏通。

2．每周六对小便器、面盆的冲水情况试验一次，发现故障及时修理。

3．每周六检查面盆、茶水间、公共水龙头是否松动或漏水。

4．每月检查排水管道阀件、接头是否堵塞或渗漏。

5．每季检查各窨井发现泥沙及时疏通清理。

五、污水处理
1．每班检查记录污水处理泵设备运行情况、液位报警装置及控制箱工作状态。

2．每班清理隔栅房调节池垃圾一次。

3．每二周检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱指示灯是否良好等）雨季每天。

4．每二周对污水处理控制箱及污水泵进行保养一次。

5．每半年对污水井清淘一次。

六、电梯
1．每班巡视记录各电梯运行及电梯机房。

2．每班检查各电梯机房控制箱、设备是否良好（电梯运行的声音及
控制箱的气味、温度等）。

3．每班巡查机房空调制冷情况，按时开关机。

4．配合监督电梯保养承包商对设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）并做好记录。

5．每月对每部电梯状态汇总。

6．每年安排报请安监局进行一次年检工作。

七、中央空调系统：
冷水主机：
每月：
1．启动油泵，检查供油系统
2．系统探漏试验
3．运行制冷机组，检查运行状况，调校机组技术参数及设定4．检查冷媒运行，冷凝器及蒸发器的温度及压力
5．检查阀门的操作状况
6．检查及清理马达起动柜内的电器设备
每年：
1．化验压缩机油并提供报告，根据实际情况而定，更换压缩机油和油过滤芯
2．清洗冷凝器
3．检查安全保护元件
4．检查压缩机马达绝缘情况
5．运转制冷机组，检查制冷状况，进行负荷测试
6．空调系统管道过滤器清洗
循环水泵及冷却塔：
每月：
1．检查水泵马达的润滑情况，若有必要给予加注润滑油2．查及记录马达电流量、进水压力和出水压力
3．检查水泵进口端过滤器，若有必要给予清洗
4．检查补水箱补水情况
5．清洗冷却塔内脏物
每年：
1．检查填料及避震情况
2．检查布水器布水情况
3．检查轴心之平衡情况
4．检查及测量马达之绝缘度
5．检查水位阀门动作情况
6．检查全部螺丝之紧固
7．检查继电器、保护器及过载器设定
空气处理机及其他风柜
每月：
1．检查及调整电动二通阀、温度控制器
2．洗隔尘网
3．检查去水盆
4．补充马达轴承间润滑油
1．马达绝缘测试
2．检查及调整电动二通阀，温度控制器3．清洗盘管及风机叶轮
4．调整风机马达电流过载保护器
分体式空调机：
每月：
1．清洗室内机过滤网
2．检查机组运行操作情况
3．清除室外机机壳脏物
4．测量制冷系统压力来断冷煤是否汇漏每年：
1．清洗室外机翅片
2．测量压缩机马达绝缘情况
3．对室外风机加润滑油
4．检查机组是否泄漏，如有必要补充冷媒八、BMS系统：
每日：
1.检查工作主机是否正常运行
2.检查BA软件是否正常运行
3.检查BA软件是否有错误报警
4.检查BA系统的数据趋势及趋势图形
1．核对配电室变压器的数据
2．核对配电室高压进变电的数据
3．核对配电室低压进配电的数据
4．核对水位报警的数据
5．核对空调新风机的温湿度及电流、电压的数据
6．核对通风系统的监控点的数据
7．核对照明系统的监控点的数据
8．核对冷源系统的监控点的数据
9．按照计划，测试子中心的一个系统
10．核对调整BMS系统图形
每年：
对BMS系统作各个子系统的联动测试及年度评估报告
九、消防系统：
火灾自动报警系统：
1．每班检查1#、2#、3#、报警主机运行情况，认真填写消防自动报警系统运行记录表；
2．每月清洁主机柜及柜内所有元器件；检查紧固所有接线头；检查柜内所有线头的号码管是否清晰；
3．每月检查10%感烟（温）探测器、手动报警器，核对其地址是否正确；
4．每半年系统检测一次，查看探测器报警确认灯、主机火警信号显
示、联动信号输出是否正常。

消防广播：
1．每日检查消防广播（背景音乐）播放是否正常；
2．每月清洁主机柜及柜内所有元器件；检查紧固所有接线头；检查柜内所有线头的号码管是否清晰；
3．每月检测火警时，消防紧急广播是否正常播放；
消防电话
1．每日检查主机工作状态是否正常；
2．每月检查探测器测试楼层消防电话的通话情况；
联动控制柜
1．每日检查联动柜工作状态、信号显示是否正常；
2．每月检查探测器测试楼层联动响应情况；
3．每月清洁主机柜及柜内所有元器件；检查紧固所有接线头；检查柜内所有线头的号码管是否清晰；
电梯联动屏
1．每日检查联动屏工作状态、信号显示是否正常；
2．每半年进行一次消防联动测试。

消防水泵：
1．每日检查各区压力表指针正确；确定管网无渗漏；
2．每日检查水池水位是否正确，供水是否正常；
3．每月检查基座、接连位、泵轴及所有螺丝是否牢固；转动水泵轴有无卡住、碰撞现象；
4．每月清洁控制柜及柜内元器件；检查紧固所有接线头；检查柜内所有线头的号码管是否清晰；
5．每半年进行一次消防联动测试。

消防通道
1．每日检查安全出口和消防通道畅通，不得阻塞、占用、封堵；2．每日检查安全疏散指示标志、应急照明完好正常；
3．每日检查常闭式防火门完好，处于关闭状态并不锁死；
4．每日检查防火卷帘处于正常待命状态，导轨和关闭区不得堆放物品；
5．每月检查探测器测试楼层安全疏散指示标志、应急照明切换情况；6．每月手动检测或结合探测器测试检查卷帘门联动响应情况；
CO2灭火控制室
1．每日检查CO2气体灭火报警主机显示正常、指示灯正常；
2．每日检查启动瓶压力，CO2瓶启动开关位置正常、称重机构正常；3．每月清洁主机柜及柜内所有元器件；检查紧固所有接线头；检查柜内所有线头的号码管是否清晰；
防排烟系统
1．每日检查消控中心联动控制柜正压送风机、排烟机指示灯正常，各楼层送风阀、排烟阀位置正常；
2．每月检查探测器测试楼层及上下层防排烟联动响应情况；
消火栓箱
1．消火栓箱外观、手动报警按铃、消防电话插座完好，无变形、损
伤、腐蚀；
2．警铃、消防水带、枪头、自救盘、紧急启泵按钮齐全，无破损；3．手提式灭火器规格、数量正确，且指针在有效区内。