物业设施设备全生命周期管理

物业设备全生命周期管理

一、定义

由物业办理入伙之日起，全面对物业内的设施、设备，进行有计划性的维护，维修，改造，更新直至报废的全过程管理，以获得设备寿命周期费用最经济、设备综合产能最高的理想目标。

二、设备生命周期各个阶段

1、运行维修管理阶段

2、更换报废管理阶段

三、物业设备生命周期管理

1、设备评估

1.1评估依据

1.1.1国务院《国有资产评估管理办法》1991.11

1.1.2原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》199

2.7，《资产评估操作规范意见（执行）》1996.5

1.1.3财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》1999.3，《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》1999.6

1.2评估方法

1.2.1成本法的计算公式

资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

1.2.2重置成本的计算

机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用以及因资金占用所发生的资金成本设备的直接成本一般包括设备本体的重置成本、设备的运杂费、安装费、基础费及其他合理成本设备的间接成本一般包括管理费、设计费、工程监理费、保险费等

1.2.3实体性贬值的计算

实体性贬值的计算方法包括观察法、使用年限法、修复费用法。

1.2.3.1观察法：通过观察或借助少量的检测工具对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断可以采用德尔菲法、模糊综合判断法、专家会议法。

1.2.3.2使用年限法：

若不考虑设备的残值αp＝L1／L

其中,αp 设备的实体性贬值率；L1 已使用寿命；L 总使用寿命

若考虑设备的残值αp＝

)

1(1－ΔL

L

其中, Δ设备的残值率

设备的使用寿命可以用时间、使用次数以及行驶里程等表示。

1.2.3.3修复费用法：若设备所发生的实体性贬值是可以补偿的，则设备的实体性贬值就等于补偿实体性损耗所发生的费用。

1.2.4功能性贬值的计算

设备的功能性贬值分为两种，一种反映为更新重置成本低于复原重置成本；另一种反映为新设备的运营费用低于老设备。

1.2.4.1当更新重置成本低于复原重置成本时

功能性贬值

＝超额投资成本

＝复原重置成本－更新重置成本

1.2.4.2当新设备的运营费用低于老设备时

功能性贬值＝超额运营成本

超额运营成本的计算步骤

* 分析被评估机器设备的超额运营成本因素

* 确定被评估设备的剩余使用寿命，计算每年的超额运营成本

* 计算净超额运营成本

* 计算超额运营成本的折现值

2、使用

2.1设备使用前，工程部根据设备操作规程制定岗位人员操作规程。

2.2设备使用前，确保设备安全防护装置安装到位，牢固可靠。

2.3人员上岗前，部门须组织岗位培训，考核合格后持证上岗。

2.4设备使用时，操作人员须遵守设备安全操作规程，禁止“三违操作”，杜绝超负荷运转。

3、检测与维修

3.1设备负责人应针对设备运行状态，制定设备的检测计划和设备运行台账。

3.2闲置超过三个月的设备，再次使用前须进行全面的检测，确保安全。

3.3当设备需要进行维修时，须由设备部门、维修人员协同安全部门，根据工作需要和设备实际运转状况，制定设备的维修计划。

3.4在设备完成维修后，须进行设备的质量验收，合格后方可投入生产使用。

3.5在设备完成维修后，依据系统工程和行为科学的管理方法，分析设备使用过程中造成设备老化的人为因素，采取措施降低设备的误操作，规范设备的使用，延长其使用寿命。

3.6设备的检测、维修必须按照公司的《设备设施检修、维护、保养管理制度》严格执行，工程部以及安全部门负责监督制度落实情况，并保存相关记录。

4、设备的更新报废管理

设备的更新报废管理包括：设备的改造、拆除、报废。

4.1改造

对于可修复设备，设备的定期更新、改造、再使用既在一定程度上延长了设备的使用寿命，降低项目的设备购置成本。设备的改造须经过相关技术许可，在改造完的设备能够保证安全生产的前提下，项目报予公司安全部门审核，重大改造须经公司安委会研究通过后方予以进行技术改造。

4.1.1设备改造必须符合下列条件之一的可考虑改造：

a)技术水平陈旧落后，已不能满足正常运行的需要；

b)设备的原设计和安装中存在缺陷；

c)设备有形磨损严重，但在经济上不宜更新；

d)设备屡屡发生故障或事故，存在较严重的不安全因素，但在经济上不宜更新；

e)业主方要求进行改造的。

4.1.2设备改造的原则：

a)符合实际情况和运行需要，采用的技术要先进但更要适用；

b)制定改造方案时，采用的新工艺、新技术要有充分的把握。

4.1.3设备改造程序

a)管理部门提出改造申请，由工程技术部鉴定后，报总经理批准。

b)工程部会同管理部门、维修中心提出改造方案，送财务部审核后交总经理批准。

c)产权属于业主的，或需要动用维修基金的应报告业主委员会，并征得其书面同意。

d)维修中心负责实施改造方案，改造方案既可由维修中心独立完成，也可委托专业单位完成。

e)改造方案委托给专业单位实施的，维修中心须派技术人员监督检查质量和工作进度。

f)改造完成后，由工程部会同管理部门、维修中心进行验收，填写“维修验收单”，如由专业单位实施的，则收双方签字认可，施工单位应在保质期内承担相应责任。

4.1.4设备的更新

4.1.4.1设备更新须符合下列条件之一的可考虑进行更新：

a)经多次大修，技术性能达不到要求，无法保证正常运行的；