2007年北京东二环项目区域市场研判报告精品资料

东二环项目区域市场研判报告
Dong erhuanxiangmuquytushichangyanpanbao gao
说明：
市场调研报告的两大核心内容就是解决市场和需求两大问题。

市场情况包括片区规划、道路交通、文教体育、周边配套等基
础设施和同类产品市场竞争项目以及产品在市场投放量。

需求状况主要说明该片区的消费能力和对产品的接受程度。

2007年2月2日
第一部分：西安市城市发展规划
规划原则
保护古城降低密度控制规模节约土地
优化环境发展组团基础先行改善中心
城市空间布局形式
中心集团外围组团
轴向布点带状发展
中心集团即中心城市以旧城为主中心，以土门、小寨、韩森寨、胡家庙等为次中心，以电视塔周围的中央商务区为城市新的商务中心的中心集团。

外围组团即以韦曲、纺织城、洪庆、临潼、新筑、阎良、草滩、泾河、未央、六村堡、纪杨十一个不同职能区围绕中心城市发展。

轴向布点即商贸中心和外围组团沿东西向和南北向城市交通轴线布局。

带状发展即市域城镇及整个关中地区以西为中心形成几条主要经济发展带。

第二部分：城东房地产市场
一、市场板块概述
城东是传统的工业区和现代的商贸区的组合，历来都是房地产不够发达的地区之一。

目前市场可分为以下几个区域。

1、沿交大区南二环区
此处目前是高知识分子和本地老居民的核心居住区，客户主要为大学教师，东高新区工作人员，交大科技产业园工作人员和本地居民等。

地区以高层为主，小高层为辅，建筑密度比较大，单价相对较低，售价在2900元左右，最大的卖点为交大、理工大学的文化背景。

主要楼盘有城南锦绣、交大科技产业园等。

2、兴庆湖区
此处在是围绕兴庆湖建设的中档居住区，同样以高层为主，但是改地区售价较高，主要卖店为可以观赏兴庆湖的水景。

主要楼盘有兴庆花园、新兴IN之家、东方星座、翠庭大厦、碧水云轩等，售价在3300元左右（东方星座为特例）。

3、胡家庙地区
此处为新兴崛起的楼盘区域，主要有新崛起的楼盘，以中小户型为主，总价较低，客户为周边住户和长乐路的小私营业主等。

主要卖点为已经贯通的东二环的交通优势和新建区域的优秀规划等。

代表楼盘为新兴骏景园和紫昕花厅等，售价在3000元左右。

4、东高新区
此处是依托东高新区所建社的住宅区域，由于高新区良好的人文气息和环境规划，这里的楼盘售价相对较高，主要面对的就是东高新区的白领阶层和周围原驻民。

价位比较高，品质属于中等偏上。

代表楼盘为东新城市花园，售价在3050元左右。

5、东十里铺地区
处在城市东边的城乡结合部，人口以村镇居民为主。

片区拥有相当数量的房地产待开发用地。

但开发向项目不多，目前楼盘主要在片区的北部，项目以多层为主，主要卖点为价格低，销售价格在1600－1900元/平方米之间。

但是市政配套的缺乏和人文素质较低成为其发展的瓶颈。

目前主要以（类）经济适用房为主。

代表楼盘为万国金色家园、华清园和金裕青青家园。

依据西安市发展规划，将沿浐河建设浐河生态带，这将对片区未来发展有一定的正面影响。

6、浐灞新区
目前处于空白状态，但是由于其拥有大量的土地，便利的交通和天然的活水资源优势，其未来发展不可限量。

目前已经有中银万泰、广厦地产、紫薇地产、开元地产和金花地产等实力较强的公司进驻，其中对我项目构成影响的广厦项目占地近千于亩，定位为配套齐全的大盘，面对东南郊大部分中层客户群，年内即将建设。

西航花园是西港房地产开发有限公司投资的生态住宅小区。

占地460亩，建筑面积25万平方米。

依灞河而建，绿化率占53％。

现已建成住宅楼200余栋，800余户业主已入住。

以多层为主，有部分别墅。

前期由于五证不全以及地势偏远售价走低，现虽已将必要手续补办齐全，但有前期超低价造成的影响力，价格稍有上涨后，销售量仍然保持良好状态。

广厦水岸东方：项目占地千于亩，将建设成为东郊第一大盘，面对东郊所有的人群，将会走大众化的路线，多数人能够接受为主，项目最大的卖点为引入国际化的规划格局；引入国内知名优秀中学；大型国家化的景观组团。

售价在3000元左右，为了提高容积率，以高层加小高层为主要建筑形式
二、浐灞开发区主要潜在开发概况
三、东郊楼市总结与分析
1、规模化、个性化、多元化小区将领导近期置业潮流
通过对西安楼市的调查发现，随着购房者品位的日益提升，规模性小区所带来的完善的社区配套、多层次的小区建筑类型组合、点面结合、空间结合的绿化景观设计、多样化的户型选择，以及规模个性化小区给购房者带来的物业的附加价值，强烈吸引购买者的注意力。

预计今年市场中10万平方米以上的规模性小区将会领导总体消费潮流。

2、面积向舒适化发展
卧室在变大、功能配套全面。

在可承受的范围内，追求面积的合理性，全面改善居住条件成为市场消费的主导。

据有关资料统计，全市二房平均面积已由以前的96.2平方米升至
135平方米，集中供应面积集中在90—130平方米；三房面积从100平方米升至160平方米，集中供应面积在110—150平方米。

3、多厅室结构的房型成为开发主流
随着家庭成员的单一化和对多功能性、居室实用性及舒适性的需求的多元化增强，多厅室结构的房型将会成为消费主流。

据统计，二房所占比例时下已从42%下降至36%，而三房却从37.8%上升至48.1%，三房及三房以上户型在整体房型比例增长趋势明显。

另从16名上榜楼盘的统计中发现二房比例为23%，三房比例为47%，可见三房及以上房型的供应量增加已成为发展趋势。

4、装修房需求不容忽视
市场品质竞争的加剧，舒适房再次引起人们的关注，即刻入住的概念逐步得到市场的重视。

据数据显示，至1999年，西安商品住宅以毛坯房交房的占96.5%，交装修房的仅占3.5%。

而1998年市民对装修房的需求已达28.6%，1999年上升到33.15%。

需求和供应之间的差距显而易见，装修房的市场消费有一定潜力。

5、“三高（高品质、高标准、高配套）”住宅走俏市场
“三高”物业品种的最大优势在于它摆脱了传统房型平面布局的束缚，将居家的主体功能划分为独立的几个立体层面，住户间的私密性及舒适性达到了极至。

同时，居室内互不干扰，休息空间和休闲空间精心搭配，起居室、书房、阳光小屋、私家花园和独立的设备房等空间相互独立与相连，诠释了人性空间的尊重的真正意义和内涵。

6、域市场缺乏针对性产品
所有已经开发的项目都无固定客户群体，没有为某一阶层量身打造的优秀项目，在已经开发的客户群体中间，存在一定的遗漏。

如对于高知识高收入的中产阶层（交大资深教员、高新区中层管理者等）他们对于居住的现状是否满意？存在很大的可挖掘空间。

7、区域市场产品不具规模性且无自身环境可言
由于空间有限，城东目前的楼盘均为“豆腐快”工程，目前所建造的楼盘都没有自己的小区环境景观，充其量也就是借用本地固有的景观而已。

8、区域市场营销形式较为落后
目前所有的楼盘的开发模式都是将房子建设完毕后，在进行环境建设，卖给业主的只是住所，可考虑先做景观，在建房子，卖给业主以景观为主题的全新生活方式。

9、酒店式服务需求加大，将会逐渐成为今后住宅物业服务中不可或缺的部分。

区域内楼盘管理水平较低，物业管理大多为开发商自行管理，一般为基本的维护清洁等管理，谈不上优质服务。

而随着房地产步伐的加快，全新的高端产品需要非常细腻、周到的酒店式服务，这也将成为未来城东地区市场竞争的一大卖点。

第三部分：城东消费需求状况
随着经济的发展，市场的完善，相关法律、法规的健全，房地产行业的竞争越来越激烈，加之消费者的消费行为日趋理性化，项目的开发只有建立在深刻了解消费者的基础之上，才有可能立于不败之地。

一、调研目的
通过了解消费者的消费特征，为项目功能定位、市场定位提供数据支持。

二、调研时间及数量
2007年1月28日—2006年2月1日
三、调研对象
东郊酒十路、十里铺、纺织城三等区域的25-55岁之间的市民。

四、调查内容
竞争楼盘、居住现状、消费心理、消费需求、消费偏好、购买行为、市场认知、生活喜好、个人资料等。

五、基本结论
●住宅消费需求
1、调研的基本指标都比较符合全面考虑、公平分配的抽样原则，故调研结果科学可靠；
2、被访对象中54％属于城东长期居住市民，超过总样本量的半数，调研结果可信度高；
3、东郊的市民居住状况均不够好，商品房市场空间较大；
4、东郊市民近半数在三年内有置业打算，迅速进入，抓住市场先机；
5、东郊的接受能力有限，对产品的总价范围必须控制在30万以内；
6、在项目的区内配套中，超市、医疗室、餐饮这三项是不可缺少的；
7、价格、交通、工程质量、区域环境、户型是消费者最为关心的问题，应下功夫；
8、小高层和多层是东郊市民欢迎的住宅类型，也应该是我们产品的发展方向；
9、东郊整体户型需求配比为两室两（一）厅两（一）位：三室两厅两卫＝7：3；
10、80-120平方米为需求的主力面积；
11、东郊市民对于厅房结构总体来讲是趋向享受型的大厅小房型，经济能力越强此趋势就越明显；
12、按揭贷款已经成为东郊客户的消费主流。

●商业消费需求
1、东郊还是比较缺少大型购物中心的，市场潜力巨大；
2、购物中心与住所的距离应控制在三站以内；
3、在项目地建设大型休闲娱乐场所不被广大东郊市民看好；
4、东郊市民的购物习惯为快速消费品可就近解决，但是大件商品一定会到知名购物场所购买。

5、、超市、儿童娱乐园、健身房和医务室是共同喜好，而酒十路对于幼儿园和健身房显
得更加迫切一些；
6、控制好价位、工程质量、区域交通和户型成为项目成败的关键，在此基础上加强区域和区内环境就成为产品脱颖而出的关键，若将物业管理在上一个台阶，那么项目就会成为区域中的明星楼盘；
7、小高层是城东市民的第一选择，但是多层带电梯是个性喜好。

8、大型购物中心的观点大家需求各不相同，大都选择离自己较近的地区建设。

住宅部分专题研究
一、西安东郊消费者购买能力分析、
（一）、住房性质
东郊市民目前住房的最主要来源是单位住房，占总体的28％。

对于东郊国有大中型企业分布比较密集的工业地区来说，这一比例是符合实际的。

东郊市民目前住房的另一主要来源是房屋租赁，占总体的25%，住宿舍和与住福利房的人群均占总体的12%，而住在商品房的市民只有16％，从这几个数据可以看出，东郊消费者对拥有自有房产权住房的潜在需求是非常大的，房地产市场有着乐观的发展空间。

结论：东郊的市民居住状况均不够好，商品房市场空间较大。

（二）、置业打算
上图可以看出，未来三年内打算置业的数据总和占到总样本量的45％，其中两年以内的占到21％。

东郊市民的置业要求是比较高的，几乎半数的市民在三年内都有置业的打算，市场前景十分看好。

结论：东郊市民近半数在三年内有置业打算，迅速进入，抓住市场先机。

（三）、能够接受的总价
3.3%0.5%
10万元以内
10-20万元20-30万元30-40万元40-50万元
50-60万元
60万元以上
上图可以看出，能够接受10-20万元的总价的占总样本量的41％，20-30万元的占总样本量的30％，少于10万元的占13％，能够接受30万元以上总价的占到16％。

整个东郊的接受能力有限，绝大多数市民对于30万元以内的房产能够接受，可见，东郊的接受能力是有限的。

结论：东郊的接受能力有限，对产品的总价范围必须控制在30万以内。

二、消费偏好及消费心理
（一） 选择住宅区域
首选的居住区域是
6%
西开发区东开发区南二环以南城墙内小寨附近南二环沿线北经济技术开发区北郊西郊东郊
从上表可以看出，东郊市民的首选居住区域依然是在东郊，东郊和东开发区总共占到样本总量的35％，而南郊依旧是西安市民最受欢迎的居住地之一，成为该地区市民非本区居住的第一选择，占到样本总量的24％，同样，西高新区由于优秀的环境，也占到了样本总量的10％。

总体来讲，东郊人还是喜欢住在东郊或者南郊的。

结论：项目的主力客户来自项目周边三公里，东郊也不例外，主力消化人群依旧是在东郊。

（二）喜欢的社区规模
喜欢社区规模
大规模中等规模小规模
（大规模指4000户以上规模的社区，中等规模是指2000-4000户户数）
上图很明显可以看出，中等规模的居住社区是东郊人的最爱，超过半数的东郊人都喜欢中等规模的社区，大规模社区次之，占到近30％，相比之下，小规模的社区就不那么受人喜欢了，本项目属于中等规模的社区，发展的潜力可见一斑！
结论：中等规模的社区是发展的趋势，我项目正好属于此范围，发展潜力无限。

（三）您认为最重要的小区配套是
您认为最重要的小区配套是
餐饮
超市
医务室
健身房
棋牌室
酒吧
老年活动中心
幼儿园
小学
上图可以看出，超市、医务室和餐饮成为最重要的小区配套，可见，与生活息息相关的配套是东郊市民最为关心的。

结论：在项目的区内配套中，超市、医疗室、餐饮这三项是不可缺少的。

（四）购房时最注重的因素是
下图可以看出，价格、交通、工程质量是东郊市民购房时最为关心的问题，而户型和区域环境成为紧接着关心的问题，开来要想项目成功，必须在这五点上下功夫。

结论：价格、交通、工程质量、区域环境、户型是消费者最为关心的问题，应下功夫。

（五）是否拥有私家车，几年内有购车计划
十分明显，目前东郊拥有私家车的市民是比较稀少的，而且在购车计划中大多数东郊市民都没有计划或者五年以上，可见东郊整体的经济水平还是比较低的。

结论：东郊的市民收入有限，有车和想买车的群体较少。

（六）买房时您是否会考虑购买车位
买住宅时是否会购买车位
54%
需要一个
需要两个
不需要
虽然购车计划没有提上日程，但是却有43％的市民在购房时会考虑购买车位，看来，东郊市民对于未来的生活还是很有信心的，在项目开发时，应充分考虑这一点（图如下）。

结论：考虑到发展问题，车位数还是应该超前设计的。

（七）您希望一梯几户
一梯三户以内还是东郊居民比较喜欢的居住结构，两户最受欢迎，而多于三户就不好接受了，可见东郊市民对于生活品质的追求越来越高，生活私密性已经成为广泛关注的问题。

结论：应该将每梯的住户限定在三户以内，比较适合东郊市民的居住心理。

（八）您喜欢的供热方式为
喜欢集中供暖供热的东郊市民是喜欢壁挂式小锅炉独立供热供暖的市民的近三倍，可见集中供暖供热依旧是主流。

结论：集中供暖供热是西安东郊市民习惯的供暖方式，也是我们应该采用的方式。

（九）您喜欢的住宅类型是
下图可知，小高层由于其优秀的性价比，已经成为东郊市民最为喜欢的住宅类型，占到总样本量的41％，而多层（带电梯）和多层（不带电梯）成为第二受喜欢的住宅类型，分别占到18％和16％，高层只占到了12％，已经渐渐不再受到西安东郊市民的欢迎了。

我们注意到，在多层中，带电梯的反而比不带电梯的多出两个百分点，这说明，享受型住宅已经开始受到市民的注意。

结论：小高层和多层是东郊市民欢迎的住宅类型，也应该是我们产品的发展方向。

您喜欢的住宅类型是18%
41%
5%
（十）您喜欢的住宅结构是
由上图可知，平层依旧是东郊市民最喜欢的住宅结构，而喜欢复式/跃式、错层等住宅结构也已经逐渐多了起来，尤其是复式/跃式，已经快赶上平层的喜欢人数，看来传统的住宅观念正在进行悄悄的变革。

结论：平层结构依旧是市场需求的主力，复式/跃式住宅结构发展势头迅猛，不容忽视。

（十一）您喜欢的住宅类型是
上图可知，两室两厅两卫是最受东郊市民喜欢的住宅户型，占到总需求的近半数左右，同时两室一厅一卫也占到了22％，这两者占到样本总量的67％，看来东郊市民由于经济能力的限制，还是比较接受两室的房子。

三室两厅两卫的户型占到样本总量的三分之一左右，是仅次于两室的第二选择，而一室一厅一卫这样的投资型小户型仅仅占到样本总量的1％，并不受东郊市民的欢迎。

结论：东郊整体户型需求配比为两室两（一）厅两（一）位：三室两厅两卫＝7：3。

（十二）您认为多大的面积能够满足您的要求
下图可知，80-120平方米的面积为需求的主力，而120-150平方米则位于次席，这与东郊市民的经济收入是比较吻合的。

总结：东郊的主力需求在80-120平方米之间，部分120-150平方米作为补充。

多大面积能够满足您的需求
20
40
60
80
100
30-60平方米
60-80平方米80-120平方米120-150平方米150-180平方米180-220平方米220平方米以上
（十三）在面积已定的情况下，您愿意选择的厅房面积是
A 、 对于数据进行的基本分析
如上图所示，由近50％的人选择客厅大而房间小，但是有三分之一的人选择结果恰恰相反，对于卫生间和厨房，东郊市民并没有太多的要求。

B 、我们对此情况进行深入研究如下
还贷情况与厅房喜好
0%
10%20%30%40%50%60%70%少于1000元1000-1500元1500-2000元2000-3000元3000元以上
我们用喜欢卧室宽敞的人数（基本生活型）与喜欢厅房大卧室小（享受生活型）作比发现曲线呈现明显的下降趋势，说明随着还贷能力的加强，人们开始从基本生活型到享受生活型进行转变。

结论：东郊市民对于厅房结构总体来讲是趋向享受型的大厅小房型，经济能力越强此趋势就越明显。

（十四）您希望的交房装修标准是
下图可知，对于提供一般装修的占到总样本量的39％，其次是开发商提供装修菜单和全毛坯，都占到样本总量的22％，要求装修厨卫这样的重要环节和要求精装的人只占到样本总量的17％。

东郊的特殊性由此而知，虽然也朝着愿意买装修房的方向发展，但是由于经济能力较差，故大部分会选择一般装修和全毛坯两种方式。

您喜欢的交房装修标准是
6%
全毛坯
提供一般装修标准
厨卫高档装修，其他毛坯
开发商提供多种装修套餐供业主选择，费用另计开发商提供精装修
结论：绝大多数东郊市民选择一般装修和全毛坯，精装房在东郊市场不看好。

（十五）您比较喜欢的阳台设计
下图可知，落地玻璃凉台已经占到65％，成为第一选择，而封闭式阳台占到28％，传统式阳台只占到7％。

开来东郊市民在阳台设计上还是比较喜欢新鲜事务的。

您比较喜欢的阳台设计是
7%
传统式阳台落地玻璃阳台封闭式阳台
结论：现代式样的阳台受到东郊市民的青睐，而传统的阳台已经遭到淘汰。

（十六）您比较喜欢的阳台设计是
如下图所示，270度观景阳台最受东郊市民欢迎，弧形紧随其后，半圆形和方形都属于较为不喜欢的范围。

您喜欢的阳台设计是
结论：270度观景阳台和弧形阳台是东郊的主流。

（十七）您的付款方式
您选择的付款方式是
一次性付款建筑期分期付款按揭贷款
如上图所示，按揭贷款占到绝大多数，为70％，而一次性付款和分期付款旗鼓相当，分别为12％和18％。

结论：按揭贷款已经成为东郊客户的消费主流。

（十八）每月能够承受的还贷额为
在东郊每月还贷的数额主要在1000-1500元，占到总样本量的52％，1500-2000元的还贷额占到24％，少于1000元占到17％。

按照月收入的三分之一用来还贷计算，东郊市民一半以上的家庭月收入达到3000-4500元，有四分之一家庭达到4500-6000元，收入还是比较高的。

每月能够承受的还贷额为
10
20
30
40
50
60
70
80
90
少于1000元1000-1500元1500-2000元2000-3000元3000元以上
(%)
结论：虽然东郊在人们印象中各种环境都不够好，但是有将近四分之三的家庭月收入达
到2800元以上，收入比较可观。

第四部分：本案所处片区规划及现状
城市总体规划
一、渭浐灞三角洲雄起
未来西安城市发展的模式为：“九宫格局，棋盘网路，轴线突出，一城多心”的空间布局模式。

具体形成东迎临潼，西连咸阳，南承长安，北跨渭河的格局。

未来西安城市重点发展方向为东北的渭浐灞三角洲和泾河工业区，西南的西万路至户县一带。

浐灞新区里分为七大功能区：
度假区：未央湖度假区（约10平方公里）、浐河度假区（约2.5平方公里）
大学园区：未央大学园区（约5平方公里）
物流中心：纺织城的纺织品物流中心月2平方公里）、新筑国家级物流中心（约8平方公里）、未央的果品物流中心（约1.2平方公里）
生态园区：灞柳生态园区（24.3平方公里）、广运谭生态园区（约15平方公里）
湿地保护区：泾渭湿地自然保护区（约3.5平方公里）、浐灞湿地自然保护区（约2.5平方公里）
二、浐河经济开发区
西安浐河经济开发区是经陕西省人民政府批准设立的省级综合性经济开发区，西安市人民政府授权灞桥区人民政府组织实施，开发区管委会行使市级相关经济管理权限。

开发区一期位于西安市灞桥区十里铺地区，南连雁塔区、北接未央区、西邻新城区、东至浐河西岸，与闻名遐迩的半坡遗址博物馆相望。

总面积3.86平方公里,由北部工业区、中部商业街和南部旅游度假区组成。

距西安钟楼5公里、火车站3.5公里、西安咸阳国际机场35公里、临潼秦始皇兵马俑博物馆15公里。

西（安）潼（关）高速从开发区起步，连接绕城高
速通向全国。

108、310、312三条国道和华清路、长乐路、咸宁路等城市主干道横贯境内，30余条公交线路从中通过。

一条浐河贯通南北，碧波荡漾，绿柳成荫。

开发区内给水、排水（雨污分流）、电力、道路、天然气、通讯、热力等基础设施齐全，管网沿路已铺设，便于接用；学校、银行、酒店、旅馆、购物超市、商务会所、健身医疗、物业管理等形成了良好的服务体系。

已吸引中外项目50多个，总投资额近60亿元人民币。

美丽的“西安半坡湖度假村”等旅游度假项目，园林化的“华清园”、“金裕青青家园”、“沁水新城”等住宅项目，中国首家以纳米科技为主题、以外商投资为主体的“西安纳米科技产业园”项目已先期进入开发建设，引起世人瞩目。

西安纳米科技产业园，由台商投资12亿元人民币设立，占地近1000亩。

整体规划有科研办公、标准工业厂房和配套生活设施。

兼有企业孵化、金融支持、技术展示、商务咨询、餐饮住宿。

公园式设计建设的科研楼及部分厂房投入使用，一批外资、高科技企业入驻运营。

纳米科技产业园，已成为海峡两岸科技交流的窗口，越来越受到省、市、区各级政府的关注和支持，连续两年列为省、市级重大建设项目。

纳米科技产业园将为更多台资企业、外资企业及国内高科技企业提供投资发展的机会。

“西安国际港务区”是陕西省“十一五”规划重大建设项目之一，已被省政府列为争取国家“十一五”规划重大建设项目。

西安市人民政府同意西安浐河经济开发区将西安国际港务区项目与规划布局的新筑综合物流园同时规划、设计，整体开发建设，规划面积8.2平方公里。

西安国际港务区以开展现代物流、国际贸易和出口加工为主要业务，力争发展成为国家级的西部地区规模最大的外向型经济服务区。

西安国际港务区将以现有铁路、公路等运输手段为依托，以与沿海国际港口合作为基础，在内陆形成海陆联运的聚集地和结合点。

它是沿海国际港口多种港务功能在西安的延伸，是沿海国际港口在西安的集中服务区，也是国际物流与国内物流的结合部。

不仅具有普通物流园区的基本功能，还具有保税、仓储、海关、边检、商检、检疫、结汇银行、保险公司、船务市场及船运代理等国际港口所具有的多种功能。