资产评估学教程第2章

（2）环比物价指数
被估资产重置产 成的 本历 ＝史 资 （ 1成 ai本 %） n
❖ 注意问题 ❖ a.物价指数法计算的是复原重置成本。 ❖ b.科技进步较快资产使用该方法估价结果偏高 ❖ c.适用于数量多、价值低的大宗资产评估
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例：某待估资产购建于1994年，账面原值为 50,000元，当时该类资产的价格指数为95％，评 估基准日该类资产的定基价格指数为160％，则： 待估资产的重置成本为多少？
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三、成本法中各项要素的具体评估方法
基本公式： ① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经
济性损耗 ＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率
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（一）重置成本的估算方法
1、重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。
该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。
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❖ 练习：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评 估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市 场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为 20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其 他费用1000元，安装期限较短。
例：某种全新的机器设备现时价格5万元/台，年产量为 5000件；又知与其功能相同的被评估资产年产量为4000 件，计算其重置成本。 被评估资产重置成本＝50000×4000／5000
＝40000（元）
若该类资产的功能价值指数为0.7，则可以确定其重置 成本： 被评估资产重置成本 ＝50000×（4000／5000 ） 0.7 ＝42769
A
B
C
交易单价
5,000
5,960
5,918
成交日期
2002.6
2002.9
2002.10
区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好
交易情况
正常
高于市价4%
正常
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被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需 对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评 分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好， 综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照 物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物 C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整
❖ 3.功能价值类比法（功能差异） ❖ （1）线性关系 ❖ （2）指数关系
资 产 评 估 价 值 = 参 照 物 成 交 价 格 （ 评 估 对 象 生 产 能 力 / 参 照 物 生 产 能 力 ） x
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4、价格指数法（时间差异）
定基： 参照评 物估 成时 交物 时价 间指 的指 数 物数价 环比(： 1 a1%)1( a2 %)(1 an %)
直接成本＝（100000＋2000＋500+800）＝103300 元 间接成本＝500×0.80＝400 元 重置全价＝直接成本+间接成本＝103700 元
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2、价格指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无 法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数
重 被置 估成 资＝ 本 产历资史产成的本资 资产 产购 评建 估时 时物 物价 价指 指数 数
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❖ 【练习】评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产 线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产 量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重 置全价为（ ）。
❖ A．19.2万元 B．17.35万元 C．24万元 D．16.10万元
答案：D
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4、统计分析法（点面推算法） 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可
第二章 资产评估的基本方法
第一节 市场法 第二节 成本法 第三节 收益法 第四节 资产评估方法的选择
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第一节 市场法
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一、市场法的基本原理 （一）理论基础 ❖ 均衡价值论:
由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均 衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原 则来为被估资产定价。
（二）评估思路
5、成新率价格调整法
P系数 1
调整系数＝被估资产的成新率 参照物的成新率
6.成本市价法（成本差异） 7.市盈率乘数法（适用于企业价值及长期股权投资评估）
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（二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系 数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数 ×……
该机床09年的重置成本为： 16×1.60/1.05+4×1.60/1.28+2×1.60/1.35=31.7（万 元）
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❖ 练习： ❖ 评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替
代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运 输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用 0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、 安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。 该设备的重置成本是（ A ）。（保留两位小数） ❖ A．12.08万元 B．10.58万元 C．12.58万元 D．9.5万元
❖
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3、功能价值类比法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行
市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能 差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法， 即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。
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（1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式：
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❖ （二）实体性贬值 ❖ 是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性
的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 ❖ （三）功能性贬值 ❖ 是指由于技术进步引起的资产功能相对落后造成的资产
价值损失。 ❖ （四）经济性贬值 ❖ 是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、收益下
降而造成的资产价值损失。
待估资产重置成本 ＝50,000×(160％／95％)×100％ ≈84,211（元）
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例：某机床于2004年购置安装，账面原值为16万元。 2006年进行一次改造，改造费用为4万元；2008年又进 行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2004 年为1.05，2006年为1.28，2008年为1.35，2009年为 1.60。 要求：计算该机床2009年的重置成本 .
重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）
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❖ 练习：重新购置机器设备一台，价格为10万元，运输 费2000元，装卸费500元，安装费800元，其中原材 料费300元，人工成本500元。根据统计分析求得安 装成本中的间接陈本为每人工成本0.8元，求该机器 的重置全价。
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三、市场比较法的具体操作方法 （一）直接比较法
参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例 如：成新率、功能等。
评估值＝参照物 被 参 成 估 照 交 A 对 A 物 因 价 因 象 素 素
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❖ 1.现行市价法（无差异）
❖ 2.市价折扣法（交易条件差异） 资 产 评 估 价 值 = 参 照 物 成 交 价 格 （ 1 - 折 扣 率 ）
❖ 目前我国还没有形成充分发育、活跃的资产交易市场， 类比调整法受到较大限制
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[例]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要 进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在 房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的
商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位： 元/m2
参照物
K=30÷20=1.5 该类通用设备重置成本= 500×1.5
= 750（万元）
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（二）资产的实体性贬值的估算方法 有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。
有形损耗率
过程如下。单元 位：/ m2
参照物 交易单价 时间因素修正 区域因素修正 交易情况修正 修正后的价格
A 5,000 117/100 100/107 100/100 5,467
B 5,960 104/100 100/110 100/104 5,418
C 5,918 100/100 100/108 100/100 5,480
❖ （四）前提条件 ❖ （1）继续使用（经济意义与实体意义） ❖ （2）被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必
须与假设的重置全新资产具有可比性 ❖ （3）被评估资产可以再生或复制 ❖ （4）被评估资产具有随时间推移贬值的特征
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二、成本法中的基本要素 （一）资产的重置成本
重置成 —本 —资 再产 取的 得现 成 复 更行 本 原 新重 重置 置成 成本 本
被重估置资成产本 ＝的 成 参交 照价 物 被参估照资物产生生产产能能力力
（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：
被 重估 置资 成＝ 产 本 重 参 的 置 照成 物 本 被 参估 照资 物产 生生 产 x产 能能 力力
注意：x的取值范围 ❖ 该方法计算的一般是更新重置成本。
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二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）选择参照物。
1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）在评估对象与参照物之间选择比较因素 （三）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化 的对比指标差异 （五）综合分析确定评估结果
❖ K=600/400=1.5 ❖ 该类通用设备重置成本=6000*1.5=9000
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练习：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有 代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30 万元，而该5台具有代表性的通用设备历史成本之 和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为 500万元。则：重置成为为多少？
△ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并
未改变基本功能。
△ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。 （3）对于不具有重置现实的资产 ，如古建筑等，应采用复原重 置成本。
采用此方法。
△ 计算步骤：
（1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置
成本。
（3）计算调整系数K。
K
某类抽样资产重置成本 某类抽样资产历史成本
（4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K
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❖ 评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的 通用设备10台，估算其重置成本之和为600万元，而 该10台具有代表性通用设备历史成本之和为400万元， 该类通用设备账面历史成本之和为6000万，则：
被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455 被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元
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❖ 四、对市场法的简单评价 ❖ 优点： ❖ （1）较容易掌握理解 ❖ （2）充分考虑现时市场变化因素 ❖ （3）直观简单，评估结果容易使双方接受。 ❖ 缺点： ❖ （1）需要一个公开活跃的市场 ❖ （2）不适用于专用设备等固定资产以及大部 ❖ 分无形资产。 ❖ （3）不适合受地区、环境等因素严格限制的资产 ❖ 的评估。 ❖ （4）比较因素差异难以量化
评估值 i n（ 1 ＝ 参照物各 成项 交调 价整 n系数
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（三）运用的前提条件 1、要有一个活跃的公开市场。 2、公开市场要有可比的资产及其交易活动。 (功能可比、市场条件可比、交易时间接近）
（四）市场法的适用范围 ❖ 主要适用于单项资产的评估
❖ 不适用于企业价值的评估；没有可比参照物、没有市价资产 价值的评估.
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第二节 成本法
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一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费
（二）成本法的评估思路 实体性
评估值=重置成本-各项损耗 功能性
（三）注意问题
经济性
1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费是必要的 3、适用于继续使用前提下的资产评估
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