海南屯昌建材城的的策划提案

销售分析 租售价格：确定商场的租金水平，涉及到商场周边商业设施
租金水平、现有同类型商场租金水平、业主的投资回报期 望值、市场对租金的承受能力等。本项目的租金标准将从 以下两个方面来综合考虑：
➢ 周边现有商业设施的租、售金水平
➢ 经营品种类似的同类市场的租、售金水平
（图表略）在A区二楼大商家进驻的情况下，项目B及其他区的规划和铺位分割基 础上，整体租金水平为：
旺销期
推广策略
屯昌建材城策划提案
屯昌建材城策划提案
推广主要手段
✓ 设计招商画册及招商单页等（物料） o 画册的内容是基于市场调研的结果，包含对区域市场的对
比优势、市场机会、商业价值、拓展空间、经营成本、利 润空间等的生动表达和描述。 o 招商画册是直接的招商工具，对招商影响巨大，必须要充 分重视，策划代理公司的意见必须渗透其中；同时鉴于其 内容比较繁多，便于利用的需要，我方要求招商画册独立 成册。 o 同时节选招商画册部分内容制作招商单页，主要针对目标 客户和区域进行直接派发和访谈。
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推广主要手段
✓广告媒介
电视、杂志、报纸、DM、LED，分期分批推广（略） ✓活动推广 o广场举行开盘庆典、招商启动新闻推介会等项目相关活动，通报 项目进程的同时，促进人们对项目的了解和兴趣，扩大项目影响 力。 o举行品牌商家签约仪式及新闻发布会，宣传品牌商家的进驻，充 分发挥品牌商家的龙头带动作用。（略）(预计费用图表略)
海南主要家居建材市场分析
屯昌建材城策划提案
海南主要家居建材市场分析
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海南省05-09年传统铺面与商业MALL数量对比图
（注：均以300㎡）
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前景分析
◆总体来看,全省家居建材市场主要为传统铺面经营，数量较 多且占到绝对比例。 ◆MALL所占比例较少，市场空白点突出。 ◆随着房地产行业发展、民众生活水平提高和对生活品味的追 求，商业整合MALL数量近几年呈增长趋势。 ◆海口家居建材MALL数量远超于其他县市，周边发展前景广 阔，商机无限。 ◆本项目抓住市场空白点，得力于当地政府扶持。将对中部和 周边其他地区家居建材市场有较强的辐射力和市场控制力。
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招商策略
1、放水养鱼，培育市场是招租工作的关键，需要给商家以信 心。 2、租金偏高，即使可以招满并开业，但商场难长久。在市场 还不成熟的情况下，高租金无疑使商家增加成本。 3、初始租金低，商场做旺再逐年上涨，经营者较易接受。 4、如果租金偏高，与周边现有成熟商场租金持平，甚至还高 于他们。则无招商的竞争优势，出现招租周期长，推广难度大 等问题。风险大，不宜采取。
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对海口等有较高需求的城市辐射力较弱；
屯昌乃至周边经济的发展状况属全省较为不发达地区；
商圈的缺乏；
诸如酒店、商贸中心、旅游度假场所等大部分配套设施的动工 和本项目同时上马或稍晚于本项目。项目在前期运营中缺乏一 定说服力；
消费群体对建材、家居产品的消费水平处于中低阶段，消费方 式单一等。
项目SWOT分析
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项目优势分析
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便利的交通； 政府扶持； 中部地区的开发政策、周边设施以及楼下有项目的的上马，势 必成为集旅游休闲购物等为一体的中部物流中心； 全省较为少见的MALL类家居建材城； 项目的辐射力； 短期将无竞争对手，项目将处于垄断阶段；
项目劣势分析
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o A栋一层X平方米主力店（分Y种面积） o A栋二层X平方米综合区
o B栋一层V平方米室内主力店（分Z种面积） o B栋二层W平方米综合区
o E栋一层S平方米主力店（分M种面积） o 其他等（略）
主要经营品种定位
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A栋主要经营：洁具、门窗、五金、外墙砖、石材、电工、化 学建材、钢材、新型建材、陶瓷、厨具等（建材类）
本项目总原则：一个核心、两条思路、三个端口 一个核心：造势蓄洪，强势现场全情盛放！ 两条线路:以集群化业态体现商业卖场,体现出项目的强势商气；
以销售带动人气,用商气及人气体现整体项目价值后开始 部分销售； 三个端口:项目销售要与商家﹑投资客及社会大众产生全面的 互动.
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销售目的
主要是从优化发展商的收益结构和资本运作﹑培育区域商业氛 围及实现本项目的整体良好运作等综合因素进行考虑. ◆从优化发展商的收益结构和资本运作考虑 通过对部分产品进行销售,可为回笼大量的资金,避免在以后的 项目开发运作中出现资金断链现象. ◆培育区域商业氛围
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项目技术指标：
规划总面积：95171㎡ 规划净用地面积：88985㎡ 总建筑面积：97883㎡ （计容）建筑占地面积：35594㎡ （不计容）建筑占地面积：21305㎡ 建材市场面积：41438㎡ 公寓面积：52810㎡ 商业面积：3634㎡ 建筑密度：40%
容积率：1.1 绿化率：38.4% 停车位：885个
建材
中小型
个体经营、铺面 出租、个人
万佳家居广场
家具、家居
中大型
商业地产 出租
华深国际家具城 家具
大型
商业地产 出租
宜家居家居广场
家具、家居
中大型
商业地产 出租
城西建材市场 建材
片区，小型集聚 个体经营、铺面 出租、个人
亚豪建材市场
建材
中型
个体经营、铺面 出租、个人
塔光陶瓷
建材
中大型
商业地产 出租
金鹿广场
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目前项目周边的大型住宅小区、楼盘不多；
海口等发达地区市场基本自给，消费品种类齐全档次较高，势 必先成为追求高消费人群的首选；
其他区域同类项目的上马已成为潜在趋势；
销售策略
屯昌建材城策划提案
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销售策略主线
我们采用强势出击、一步到位的强势销售手法亮相，争取在短 时间内达到”推出一个组团,热销一个组团”和“部分销售” 的销售目标.
家居建材城位于屯昌县东北片区内， 规划为“屯昌县城北部，集居住、商 贸服务为一体的综合性城市功能片区 ”，规划总用地面积95171.5平方米， 分为南北两个区，北侧为主功能区的 家居建材区域，南侧为辅助功能区的 公寓酒店。 本项目整体空间结构为南高北低，四 周高中间低，建筑立面为现代简约的 欧式风格，建筑立面在欧式风格之上 ，采用板式建筑，楼宇间距更大。
项目定位
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项目整体定位
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“海南中部建材商业航母” 定位释义： 突出项目Xxxxx平方米的规模，设施完备，项目未来的辐射范 围是整个中部，中部乃至海南最大； 将成为海南建材的首选； 突出项目是一个商业与休闲的综合体：周边的物流中心、生态 休闲旅游区。
项目业态组合定位
项目机会分析
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海南旅游岛的开发，中部的发展，本项目政策扶持；
中部的市场空白和MALL类家居建材的市场空白；
区域内消费群体辐射力的扩大和“国际旅游岛”大背景下人均 收入的提高；
周边项目、交易市场等的逐步上马；
项目独特的定位和良好的规划，较强的管理实力，在未来的竞 争中潜力无限；
项目威胁分析
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交通区位
本案 地处县城中心，交通网密集，四通八达
2
1
本案
9
8
7
3
4 5 6
周边配套
中部各类市场的 集聚地。同时周 边广场、商业街 、楼盘、等规划 内项目较多。
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政策及规划
1、建设开发“国际旅游岛”步伐 的加快； 2、县政府规划建设海南辐射中部 及其他地区的“中部地区批发交易 集散地”（家居建材城、活禽交易 市场、农贸综合交易市场、槟榔交 易市场等）； 3、家居建材城是屯昌县打造“海南 中部物流中心”重要举措，属重点规 划内项目。
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推广主要手段
✓现场包装 o现场包装包括： o·售楼处包装：节选招商及销售楼书的内容，在售楼处进行 喷绘包装； o·楼体条幅：通过大型条幅，发布入驻品牌商家、优惠条件 、租金水平等信息； o·道路沿线灯杆旗、横幅：在项目所在路沿线竖立灯杆旗， 在项目地主要商业集中地区，交通主干道，高速路口挂横幅， 设指引牌，发布信息等。
建材
中大型
商业地产 出租
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海南主要家居建材市场分析 三亚
无较大的家居建材市场，以门市铺面为主，经营项目单一，缺 乏多种品项的经营，市场空白点较多，主要集聚在：解放四路 、金鸡岭路、迎宾路 。
略：
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海南主要家居建材市场分析 其他县市：
本案列出沿海较为发达地区所占份额（注：经营面积为300㎡以上）
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项目概况
屯昌县位于海南岛中部偏北，地处五指山北麓，南渡江南岸， 属海口经济圈。城镇距海口市区仅85公里，是海南中部最大的 人流、物流、信息流中心城镇。全县辖8个镇、119个村委会， 境内有6个国营农场，总人口27.8万人。
海南中部家居建材城位于屯昌县县城，地处海南田字型交通规 划中心位置，项目预计总投资将3亿元，规划占地面积140亩， 建设面积10万平方米，其中家居建材展示交易面积5万平方米， 市场配套服务功能区5万平方米，可容纳700多家商户入驻。
招商策略
屯昌建材城策划提案
招商对象（人群分析略）
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招商策略
本项目规模较大，商城在实际运营时将会有一个比较长的 启动期，要吸引租户进驻本商城，并且能与商城共同度过 启动初期的艰难时期。 建议本商城免租期吸引和稳住商户，以期进入良好的运营 状态。 如果按照标准租金水平进行实际招租的话，市场、商家势 必不接受，会对招商工作不利，确定实际招商租金水平从 以下四个方面考虑：
业内人士分析：海南家居建材市场缺乏系统的管理模式和
营销方式，缺乏符合发展潮流的管理理念和营销策略导致了海 南家居建材市场的不完善。
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海南主要家居建材市场分析
海口：
名称
永安家私广场
经营项目
家具、家居
规模
中大型
类型 商业地产
业态 出租
家家居家居广场
家具、家居
大型
商业地产 出租
万佳建材市场
o 均价：X元/平米/月 o 二层均价：X元/平米/月 付款方式，销售实收款，免租期内收益等图表略
销售分析
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销售方式 租；售（略）
产品平均价格（因不同销售 售价 租 方式 (元/M2) 金
租售 率
性质
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销售方案实施
第一阶段：推出X区XXX，X区XXX，半年0租金进驻，吸引入 驻，引爆市场。（XX年-XX年） 第二阶段：“租售”合一组合。0租金入驻半年后，租金分别 为7折、8折、8.8折（两个月为一周期，期限一年）；0租金半 年，整售价格8.8折，并赠送0租金其他铺面，1年。持续招商 ，稳定期间，为资金回笼奠定基础。（XX年-XX年） 第三阶段：全面销售，整合推出。正常运营期。（略） 第四阶段：全面辐射，品牌影响，旺销期。（略）
通过对部分产品进行销售,通过对产品销售过程中的不断炒作, 可在拉动项目及整个城区商气的同时,最终拉动其人气.
➢通过销售吸引部分业态的投资经营者和投资者; ➢通过销售吸引部分业态的投资者; ➢通过销售吸引部分业态的的中小投资者和中小型创业者
销售分析
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产品综合价格确定
为了初步估算本项目销售产品的总销售额,对同类物业进行调 研,并考虑开发商投入成本及合理利润的前提下,运用市场比较 法对本项目销售产品平均价格进行初步的界定,在初步价格定 位时充分考虑其地段、周边环境、产品档次等综合因素,并通 过对各因素进行加权系数修正,得出产品的初步核心均价和销 售产品的总销售额。
B栋主要经营：家具、布衣、工艺、装饰、电器家电等（家居 类）
E栋及其他：略
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目标消费群体定位
根据海南省人口、人均收入、市场需求以及同类项目的分析， 和对项目周边主要居住人群的数量、收入等的调查，目前及未 来相当一部分时间内，项目所在区域初期运营阶段将是一个中 低档辐射中部消费群体的集中区域，主要的目标消费客户有以 下几类： 屯昌本地人群：地理原因和屯昌建材城当地的垄断，屯昌建材 城成为屯昌人首选。 中部周边人群：项目对中部的辐射力和项目的规模，将是最好 的说服力让周边消费群体集聚。 其他区域人群：鉴于项目离海口等发达地区的距离，项目运行 初期不会对此区域有太强的辐射力
屯昌建材城策划提案
屯昌建材城策划提案
市场现状及前景分析
市场现状
屯昌建材城策划提案
目前海南本土家居建材市场尚处于初级发展阶段，和一线城
市相比存在着管理、服务及售后等方面的诸多差距。
总的来看，海南的家居建材市场整体较为规范，但中高端品
牌不多，种类匮乏，经营较为分散。大多为铺面经营，集中式 片区集聚，虽有少量商业地产类MALL类，但难成规模，无法 形成产业，市场空白点较多。