某公园商业营销推广策略

营 销 策 划 思路
营销策划思路
购物：休闲：餐饮为5：3：2合理经营比例计划 根据国内外商场经营的经验，大型综合性购物中心的购物、休闲、餐饮的合
理比例为5：3：2，该比例能够合理处理商场中不同目的的消费人群的分布 ，最大限度的获取商场效益。 “百城万店无假货”计划 申请加入“百城万店无假货”协会，树立水晶公园商业广场无假货的社会现 象，执行“假一罚十”购物政策。 健康购物计划 健康购物非常适合水晶公园商业广场的规划设计特点，通过享受舒适购物环 境，享受健康购物乐趣，水晶公园商业广场将以优雅的环境，舒适的氛围， 达到水晶公园第一购物环境的美誉。
营 销 策 划 思路
VIP会员计划 拥有一批固定高质量的消费者是商场旺场的保证，提前实行会员制购物计划，让商家
和投资者感受开发商的诚意。同时也是为招商的顺利进行提供炒作题材。 统一招商、统一经营计划 实施连云港招商推广计划，招商能力是影响商场经营能否持久经营的重要因素，连云 港招商，引入具有强大影响力的品牌店经营，保证旺场。 由专业商业管理公司和物业管理公司担任管理顾问，组织统一经营。 品牌经营，名店经营计划 从大型品牌店到百货主力店，从实力经营到品牌经营，水晶公园商业将代表东海商业 的最高形象，以开发商品牌，项目品牌，经营商家的品牌，塑造水晶公园商业新形象 。
价格更高；反之，则价格较低。
e、以主干道为参照值：临近主干道的商
铺要比临近非主干道的价格更高；
f、以位于商业街的位置为参照值：商业
街两端的商铺要比中间位置的价格更高；
执行篇
价格策略
建议执行“低开高走”的订价策略：
低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位 的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的 策略。
属于东海 步行街主力消费 群之一，追时尚 ，追潮流，易受ห้องสมุดไป่ตู้广告影响，但一 般不买太贵商品 。
策略篇
策划目标
一、发展目标 1、城市的形象与名片 项目是花园路和果园路改造的重大举措，无论是从建筑形态还是购
物环境都将成为城市的形象与名片，它代表着花园路和果园路改造 工程的样板与典范。
2、打破传统商业模式，引导消费潮流 通过全新的规划设计，引进先进的商业形态同时融合中国人的消费 理念，打造东海最有商业特色的商业模式，引导东海的消费潮流。
项目营销推广策略
概念定位
4、规划概念 三大商业主题，六大商业功能——全面整合某市商业版图 三大商业主题：精品商业街、餐饮商业区、社区商业； 六大商业功能：购物、餐饮、娱乐、休闲、观赏； 间间门面房、户户沿街铺 集购物、餐饮、娱乐、休闲、观赏于一体的大型商业街
5、形象概念 鲤鱼跳龙门，财富要翻番 金龙门、红鲤鱼，大富大贵买旺铺 6、价值概念
认同本项目经营理念的新型企业。
具有市场拓展能力的百货、超市、休闲娱乐商家 经营诚信、实力雄厚的商家
执行篇
招商目标
超市
名称 苏果超市 新一佳超市
规模
2层 2层
………
…………
主要经营 类别
超市
餐饮、茶吧、水吧、咖啡座
名称
规模
主要经营类别
**音乐茶座
1-2层
**咖啡厅 玉米人
1-2层 1-2层
茶水、点心、棋牌室、咖啡、 酒水、KTV………
投资首选门面房，经营就在第五商业大道 投资地产原始股，买旺铺自己当老板，让钞票为你打工
执行篇
招商策略
一个核心: —— 以“休闲娱乐式购物”模式定位为核心，对主 力商家展开招商活动
知名品牌塑造市场形象 畅销品牌培育市场商气 大众品牌吸引市场人气
招商目标
执行篇
本土知名百货企业、超市商家及企业为主，小品牌为辅 。
营销策划思路
项目营销推广策略
项目命名
本项目住宅部分在推出时用“水晶公园”案名 ，给人以温馨祥和的感觉，符合住宅产品特 点，但是作为商业部分的案名，有不妥之处 ，因为项目命名的原则主要应该体现商业部 分的商业功能、娱乐休闲功能、购物功能、 时尚化概念和风格，建议仔细斟酌，可以从 以下方向去考虑：
项目营销推广策略
某公园商业营销推广策 略
2020年4月21日星期二
水晶公园商业营销推广思路
运作思路
市场篇 策略篇 执行篇
市场篇
市场环境简析
整体市场情况:
东海商业经过历史发展,在购物模式上、竞争格局上以 及消费观念变化方面呈现以下 特点:
1.传统百货与新兴商业形成新的竞争格局; 2.人们消费观念已经逐渐发生变化 ; 3.以步行街、牛山中路为商业中心逐渐向周边区域发展; 4.商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求; 5、规划中的商用物业市场供应量不断增大.
执行篇
销售定价原则
二大原则：
六项参照值：
a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商
原则1：有效人流的多少； 业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价
原则2：注目率的高低
格更高；
b、以街道为参照值：临街的铺位要比非
临街（含室内）的价格高；
c、以主力店为参照值：四周的铺位要比
稍远的价格更高；
d、以主入口为参照值：愈临近主入口，
共49套， 面积
4997.94㎡
劣势
体量小，无规模效应； 不是面向主路面，客户群吸引力不强； 周边无其他商业体烘托。
2、其他项目情况
欧龙 3000-8000
晶城大院 8000-10000 中央花园 5500-6300
水榭花都 4800-5000
本案
时代广场 20000
竞 争
`` 欧龙
价格（ 体量 剩余（套） 面积段（㎡
31#
2
7
309.16
棋牌室等；
33#
2
8
748.64
2、目标客户定位
投资者
公务员 银行职员 学校老师等
经营者
各类商品、饭店、服务行业经营者等
3、消费群体定位
消费年龄层
年龄特征
消费习惯
东海步行街属于东海县最主要
的商业圈，影响到整个东海及周边 地区的一个商业发展，其消费群体 比较全面，水晶公园商业广场作为 东海步行街的品牌消费和了解国际 市场的商业平台，品牌消费将成为 商场的主要潮流，其也决定了消费 者的消费水平和消费群体将会是16 －40岁之间的消费群体，我们称之 为主流消费群。
10月5日—11月28日
宣传推广资料、现场包装制作完 成，户外广告发布完成
招商礼品（800份，20-30元/份 ）准备
商户邀请、招商资料派送
海陵商业街招商新闻发布会
公开招商日
10月28日
10月10日
11月30 初定10月26日 10月28
执行篇
负责人 策源 广告公司、策源、开发商，或开发商委托策源公
业态规划表
层数（层） 套数（ 面积（㎡
套）
）
经营范围
22#
2
8
870.22 农产品、食品、副
食品、五金、土特
23#
2
5
571.92 产、日用百货、特
26#
2
6
780.72
色小吃、服装、小 商品西式快餐、餐
27#
2
7
646.46 饮、诊所、银行、
书店、干洗店、影
29#
2
8
770.82 音店、美容美发、
建议名称: 海陵商业街 : 该名称恢弘大气，充分体现了商业项目的规模和沿街店、商业街的特点； 易于传播和记忆，无形中提升了项目的商业形象；
备选名称 : : 水晶公园商业街 与住宅项目名称有机整合，便于协调传播； 商街体现项目的规划特色
财富金三角 新北商业区、老城区步行街组成财富金三角； 汇景购物广场 商业与住宅融合为一体,突出健康购物计划.
一、调研范围选定
本项目宗地位于海陵路与富华路之间，距离县城商业中心仅有1公里，具体 范围如图所示：
新区商圈
本案
中心商业圈
传统商业圈：以步行街、牛山中路为代表； 新行政中心板块：具有发展潜力，现阶段没有 形成气候
本项目在传统商业圈与新行政中心商圈之间， 依托与传统商业圈；
二、项目周边情况分析
1、项目情况简析
招商执行
执行篇
品牌商户（大户）优先招商
设定一定的优惠条件（如免租金6个月），有针对性选 择主要进驻业态中的5-8家重点品牌商户（大户）进行 洽谈，优先对品牌商户进行招商，增强对其它中户、散 户招商的号召力。
招商信息发布
通过户外广告和定向派送招商海报向商户传递招商信息 。
执行篇
招商执行
招商新闻发布会 预定200人左右的会议厅，利用邀请函及礼品邀请目标商户 到会，通过新闻发布会来传递“市政府及其相关部门对海陵 商业街的重视和支持；开发商全力建设市场和扶持、培育市 场的措施及决心；商户代表对市场的认同”的信息，同时公 布招商细则和公开招商时间，以增进商户进场的信心。
两层、层高3.6
层高4.2 两层
两层，底商一层，二层 商场
★ 多为住宅项目自身附带商业；
★ 品质层次不齐
★ 去化速度缓慢。
三、项目定位
1、业态定位
人流即为商机
地理位置的好坏对临街商业的价值影响是 至关重要的，该区域人流状况和商业氛围决定 了临街商业的成败。
临街商业人流量比较大，且商品消费也是 面向大众化的，主要以大众化商品为主，消费 强调随意性和选购性消费理念。所以临街商业 的业态定位可以多种多样，不必拘泥于具体业 态的定位上，只要解决好主力店的问题，即可 自然成市。
二、成为东海商业发展典范
水晶公园商业广场的开发，正处于东海商业发展的关键时期，通过 可持续经营成就项目长远发展。水晶公园商业广场必须通过高水平 的前期运作和优越的项目运营建立起水晶公园商业项目的新典范。
三、全新商业地产模式的示范项目
树立起水晶公园商业广场连云港性的品牌形象，并推动连云港海星 置业房产公司在连云港开发领域的滚动发展，为企业的持续稳健成长 提供平台。
执行篇
招商执行
招商新闻发布会
目 的：讲解海陵商业街的商业理念、生意机会，通 过研讨会扩大 海陵商业街的影响，并利用政府的影响 力、龙头商家的号召力，坚定其它商户进驻的信心及决 心，并借此开展招商。 时 间：初定10月26日实施。
开发商：周总 商户代表：已达成进场意向1名龙头商家 目标商户：通过邀请函邀请选定市场业态的商家。 特邀嘉宾：县商业局领导、工商税务局领导、技术监督
23岁－40岁 （中青年）
14岁－23岁 （青少年）
经济实力 、消费实力比较强 ，价格已不是他们 决定消费的主要因 素，有较强的购买 欲望，购买频率比 较高，有一定的品 牌忠诚度。
这个年龄段 的消费层经济实力 、消费实力比较弱 ，价格是左右他们 消费的主要因素， 但是他们购买欲望 强，购买频率最高
他们作为 社会的主力消费 群体，对商品和 品质的要求相对 比较高，比较注 重品牌。
司进行广告设计 开发公司，或开发公司委托策源公司 开发公司，或开发公司委托广告公司
开发公司
策源 开发公司和策源 招商处工作人员
执行篇
销售定价
制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争 激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的 制定。 一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位 。由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购 房者来说，其经营也将有其不同的效果。因此，我司认为可遵循二 大原则，六项参照值进行评估。
局领导、商界知名人士等。 媒体支持：东海电视台记者、苍梧晚报 地 点：待定（开发商联系）
执行篇
招商广告语
免租半年，黄金你来赚
零租金抢占海陵路商业地王
租一层，送一层
零租金抢占东海商业制高点
招商工作安排
工作内容 商业策划报告 宣传推广资料、现场包装、户外
广告设计、定稿
重点品牌商户招商洽谈
完成时间 9月12日 10月28日
项目营销推广策略
概念定位
1、核心概念 组合型财富商铺——财富组合、价值翻番！ 投资户买铺=租金收益+升值收益+回购保障 经营户买铺=经营收益+升值收益+回购保障 经营、投资多种置业方案：
2、区位概念 掘金旺地，势在必得———海陵商业街 新北商业区、老城区步行街、海陵商业街——财富金三角，人气鼎盛，商机无限，是商业 最集中和最具发展前景的区域。商业优势与身俱来，商业前景不可估量。
3、投资概念 投资10万净赚100万，百万富翁不是梦 怀抱摇钱树成就财富颠峰，购买组合型财富旺铺就等于拥有了一棵摇钱树，您不但可以每 月收取高额租金（可以委托我公司出租），还可以享受升值带来的巨大财富收益。按最低 10%的回报率计算，您在未来50年的产权年限可获得10倍于投资（20%首期款）的巨大收益 （投资10万净赚100万），如果在加上升值收益，您获得的财富将大大超乎您的想象；
元/㎡）
）
6000
139
112
65-245
备注： 共两层-层高4.2、3.8
中央花园 5500
80
56
金陵御花 5500
66
61
园
名流国际 5000
5
4
晶城大院 未推
14
14
大东海时 20000
60
40
代广场
50-110 50-100 30-156 88-166 22-201
共两层-层高4.2、3.6