第一章：房地产投资及其风险

第⼀章：房地产投资及其风险第　⼀章房地产投资及其风险
　第⼀节投资与房地产投资....
⼀、投资概述........
⼆、房地产投资概述.....
第　⼆节房地产投资的形式和利弊
⼀、房地产直接投资 ..........
三、房地产间接投资 ......
四、房地产投资的利弊 .....
第　三节房地产投资的风险....
⼀、房地产投资风险的概念
⼆、房地产投资的系统风险
三、房地产投资的个别风险
四、风险对房地产投资决策的影响 ..
第　四节风险与投资组合 ...............
⼀、投资组合理论........
⼆、资本资产定价模型 ............
第⼀节　投资与房地产投资
『房地产投资概述』
1.投资的概念
■概念
投资是指经济主体（个⼈或单位）以获得未来资⾦增值或收益为⽬的，预先垫付⼀定量的资⾦或实物，经营某项事业的经济⾏为。

■理解（三个⾓度）
通俗⾓度－投资就是⽤钱来获取更多的钱。

⾦融⾓度－投资是购买⾦融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更⾼价格卖出的⾏为。

经济⾓度－投资是利⽤资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的⾏为。

2.投资的分类（四种分类）　
3.投资的特性（四特性）
■投资是⼀种经济⾏为
■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）
■投资⽬的是获取收益
■投资具有风险性
4.房地产投资的分类（三种分类）
按投资主体划分按经济活动类型划分按物业类型划分
■政府投资
■⾮营利机构投资■企业投资
■个⼈投资■⼟地开发投资
■房地产开发投资
■房地产经营投资
■居住物业投资
■商⽤物业投资
■⼯业物业投资
■酒店和休闲娱乐设施投资
■特殊物业投资
【关注点】不同投资主体的投资⽬的显著差异。

政府投资和⾮盈利机构，注重社会效益和环境⽣态效益；企业和个⼈，主要关注经济效益。

【2017年真题】房地产投资分为⼟地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是
按照（　）的不同进⾏划分的。

A.物业⽤途类型
B.投资对象存在形式
C.房地产投资主体
D.房地产业经济活动类型
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。

根据房地产业经济活动类型的不同，可以
将房地产投资划分为从事⼟地开发活动的⼟地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地
产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。

参见教材P4。

『房地产投资的分类』（按物业类型）
1.居住物业投资
内涵主要类型特点
供⼈们⽣活居住的房地产■公共住房
廉租住房（低收⼊家庭出租）
经济适⽤住房（低收⼊家庭出售）
限价商品住房（中等收⼊家庭出
售）
公共租赁住房（中等收⼊家庭出
租）
■商品住房
普通住宅
⾼档住宅
公寓
别墅
⾃⽤或出租，投资风险
⼩
2.商业物业投资
内涵主要类型特点
◆开发－出售的模式越来越缺乏⽣命⼒，⽽开发
指能出租经营，为投资者带来经常性现⾦流收⼊的房地产◆写字楼
◆零售商业⽤
房
◆出租公寓
◆开发－出售的模式越来越缺乏⽣命⼒，⽽开发
－持有或整体出售给机构投资者统⼀持有经营模
式成为趋势
◆收益多来⾃经营收⼊和物业资产升值，适合长
期投资。

收益⽔平与投资者管理商⽤物业的能⼒
密切相关
◆商⽤物业交易涉及资⾦量⼤，常在机构投资者
之间进⾏
◆位置对此类物业有特殊的重要性
3.⼯业物业投资
内涵主要类型特点
为⼈类⽣产活动提供空间◆⼯业⼚房
◆仓储⽤房
◆⾼新技术产业⽤
房
◆研究与发展⽤房
◆可开发－销售，也可开发－持有出租
经营
◆重⼯业⼚房设计特殊，不容易转⼿交
易
◆⾼新技术产业与研发⽤房适应性较强
◆轻⼯业⼚房介于两者之间
4.酒店和休闲娱乐设施投资
内涵主要类型特点
为商务或公务旅⾏、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资◆酒店
◆休闲度假中⼼
◆康体中⼼
◆赛马场
◆⾼尔夫球场
◆本质上属于商业物业投资
◆运营管理很重要，所以在开发阶
段，未来运营管理的团队就会介⼊
5.特殊物业投资
内涵种类特点
指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产◆加油站
◆飞机场
◆车站
◆桥梁
◆码头
◆⾼速公路
◆隧道
◆这类房地产交易少，多属长期
投资
◆靠经营活动收益回收投资并获
利
【例题】特殊物业是指设计⽐较特殊，具有特殊使⽤功能的物业。

（　）『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。

特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产。

参见教材P6。

6.房地产投资按照区域分类的特点
分类特点
⼀线城市和热点⼆线城市由于供给不⾜导致的价格上涨压⼒⾮常⼤
普通⼆线城市和⼤部分三四线城市⾯临需求不⾜、供给过剩的去库存压⼒
『房地产投资的特性』
1.房地产投资的特性（8⼤特点）
序
号
特性解析
1区位选择异常重要■房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性
■区位包括具体位置和宏观区位（决定其收益⽔平和升值潜⼒）
2适于进⾏长期投资■⼟地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期
2适于进⾏长期投资■⼟地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期
投资
3需要适时的更新改造投资■投资者通过及时调整房地产的使⽤功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位
■如写字楼增加⽹络通讯服务、购物中⼼改善环境、增加商品展⽰空间、公寓内增加洗⾐房等
4易产⽣资本价值风险（价值难以判断）■异质性使每宗房地产的价值不可能⼀致，对其市场价值和投资价值的判断是困难的
■由于投资者眼光、能⼒和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因⼈⽽异的投资价值
5变现性差
（流动性差）由于房地产异质性、价值量⼤，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内⽆损变现的能⼒差
6易受政策影响房地产容易受到政府宏观调控和市场⼲预政策的影响7依赖专业管理开发、经营等各环节均需专业技术与服务
8存在效益外溢和转移■房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公⽤设施和环境变化的影响
■如地铁的建设引起周边楼盘价格上涨，⼩区旁建造纸⼚使房产跌价等典型案例
【2016年真题】对房地产的使⽤功能进⾏适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。

（　）
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。

房地产的收益是在使⽤过程中产⽣的，投资者通过及时调整房地产的使⽤功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚⾄提升其所投资房地产的价值。

参见教材P8。

【2016年真题】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（　）。

A.⽤途⼴泛性
B.异质性
C.弱流动性
D.长寿命性
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。

房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能⼀致。

参见教材P8。

【2015年真题】房地产投资易产⽣资本价值风险的主要原因，是房地产具有（　）。

A.异质性
B.⽤途⼴泛性
C.类型多样性
D.弱流动性
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。

房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能⼀致。

这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者⾯临着资本价值风险。

参见教材P8。

【2015年真题】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（　）。

A.需要适时的更新改造投资
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.适于短期投资
E.变现性差
『正确答案』ABCE
『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。

选项D错误，房地产适于长期投资。

房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进⾏长期投资；需要适时的更新改造投资；易产⽣资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。

参见教材P7～9。

2.建筑物的两个寿命
概念概念开始时间终⽌时间
经济寿命地上建筑物对房地产价值持续产
⽣贡献的时间周期（即净收益⼤
于零的持续时间）
从地上建
筑物竣⼯
之⽇开始
出租经营收⼊⼤于运营费⽤
⾃然寿命　
从地上建
筑物竣⼯
之⽇开始
到建筑物的主要结构构件和设备因
⾃然⽼化或损坏⽽不能继续保证安
全使⽤为⽌的持续时间
3.⾃然寿命与经济寿命的关系
■⼀般⾃然寿命要⽐经济寿命长（有空置的情况）
■可以通过对建筑进⾏更新改造，延长其⾃然寿命，从⽽获得⼏个经济寿命 ■房地产投资追求项⽬全寿命周期利益最⼤化
第⼆节　房地产投资的形式和利弊
1.房地产投资的分类（2+3）
分类内涵⼦分类
直接投资投资者直接参与房地产开发或购买过程，
参与有关管理⼯作
开发投资买⼟地
置业投资
买已建成的
房地产
间接投资投资者将资⾦投⼊有价证券，不需要直接
参与房地产开发经营⼯作
投资房地产股票
或债券
股票+债券
投资房地产信托
基⾦
信托
购买住房抵押⽀
持证券
抵押⽀持证
券
【例题】下列房地产投资⽅式中，属于直接投资形式的是（　）。

A.购买房地产股票
B.购买商铺
C.购买房地产债券
D.购买住房抵押⽀持证券
『正确答案』B
『答案解析』本题考查房地产投资的分类。

直接投资是投资于房地产实物或实业，ACD 均投资于有价证券，为间接投资。

参见教材P10。

2.房地产开发投资和置业投资
类型内涵性质
开发投资从取得⼟地使⽤权开始－搞开发
建设通过转让获得开发利润
■属于中短期投资
■形成市场上的增量供给
置业投资买已建成的房地产－出租或者转
售获利
可以是增量房地产（新房），也可以
是存量房地产（旧房）
3.机构投资者的置业投资选择
机构投资者类型置业投资对象投资特点
缺乏投资经验⼜具有低风险偏好的投资者购买黄⾦地段的优质成熟物业
■购买价格⾼
■收益⽔平低
■风险⼩
具备投资管理经验的投资者购买处于优良区位的新竣⼯甚⾄
尚未竣⼯的物业
■初始价值和初始收
益⽔平低
■增值潜⼒⼤
■转售收益⼤
【2017年真题】下列房地产投资⾏为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会
【2017年真题】下列房地产投资⾏为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会
选择的是（　）。

A.开发商品住宅
B.开发⼯业⼚房
C.购买优良区位的新竣⼯物业
D.购买繁华区域的成熟物业
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产直接投资。

具备房地产投资管理经验的机构投资者，
则更倾向于购买处于优良区位的新竣⼯甚⾄尚未竣⼯的物业，这类物业初始价值和收益
⽔平较低，但物业价值和收益能⼒逐步提升。

参见教材P11。

4.投资房地产投资信托基⾦
■投资者将资⾦交由信托基⾦，基⾦由专业⼈⼠进⾏投资组合，将资⾦投⼊房地产业，基⾦机构将收益再分配给投资⼈，是⼀种基于信任的委托投资关系。

■房地产信托的收⼊现⾦流主要部分分配给作为投资者的股东。

■REITS的类型（三⼤类）
权益型基⾦、抵押型基⾦、混合型基⾦
5.REITS的优势与类型
优势内涵
收益相对稳定■收益主要来源于所拥有的物业的经常性租⾦收⼊■⼀般⾼于股票收益
流动性好■可以在证券交易所交易
6.住房抵押⽀持证券
■把⾦融机构所持有的个⼈住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押⽀持证券，以达到筹措资⾦、分散风险的⽬的。

■银⾏将所持有的个⼈住房抵押贷款债权，出售给专门设⽴的特殊⽬的公司，该公司再将债权转化为证券出售给投资者。

■购买抵押⽀持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益。

7.房地产投资的利与弊（四利三弊）
项⽬内容
四利■相对较⾼的收益⽔平（⾼于储蓄、股票、债券）
■易获得⾦融机构的⽀持（房地产是可靠的抵押物）
■能抵消通货膨胀的影响（房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率）■提⾼投资者的资信等级（拥有房地产是实⼒的最好证明）
三弊■投资数额巨⼤
■投资回收期较长
■需要专门的知识和经验
【2016年真题】与购买股票相⽐，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（　）。

A.房地产投资更易变现
B.房地产投资所需资⾦少
C.房地产投资收益更⾼
D.房地产能保值增值
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。

房地产投资具有收益、保值、增值和消费的特性，投资者可以通过房地产投资，获得经常性的租⾦收⼊和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响，因此，房地产投资通常被投资者视为进⾏财富积累、实现财富价值最⼤化的重要途径，是最理想的投资渠道之⼀。

参见教材P10。

【2015年真题】房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（　）。

A.存在效益外溢和转移
B.易获得⾦融机构的⽀持
C.具有保值增值性
D.可提⾼投资者的资信等级
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产投资的利弊。

由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从⽽导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。

⼜由于房地产是⼈类⽣活居住、⽣产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使⽤价值仍然不变，所以房地产投资⼜是有效的保值⼿段。

参见
教材P14。

第三节　房地产投资的风险
『风险及风险的度量』
1.风险的相关概念
■风险－未来获得预期收益可能性的⼤⼩
■风险收益－实际收益超出预期收益，增加部分称风险报酬
■风险损失－实际收益低于预期收益
2.风险的度量
3.如何⽐较风险的⼤⼩
第⼀步，计算出两物业的价值的期望值。

（加权平均值）
第⼆步，计算出两物业的标准差。

第三步，如两物业期望值相同，则直接⽐标准差即可，标准差⼩的风险⼩。

第四步，如两物业期望值不同，需计算标准差与期望值之⽐，该⽐值⼩的那个风险⼩。

【例题】甲、⼄物业2018年6⽉的价值均为1100万元。

预计2019年6⽉甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，⼄物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。

甲、⼄物业投资风险⽐较的结果是（　）。

A.甲物业投资风险⼤
B.⼄物业投资风险⼤
C.甲、⼄物业的投资风险相同
D.难以判断甲、⼄物业的投资风险⼤⼩
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产投资风险的概念。

第⼀步：计算两物业的期望值（加权平均值）
甲物业的期望值＝1200×50%＋1000×50%＝1100；⼄物业的期望值＝1300×50%＋900×50%＝1100；第⼆步：计算两物业的标准差：
另⼀种解法：带有技术含量的定性分析：1200和1000与1100的偏差，⼀定⽐1300和900⽐1100的偏离程度⼩，所以计算出的标准差⼀定前者⼩，所以前者风险⼩。

参见教材P233。

4.房地产投资风险的内涵（四⽅⾯）
■投⼊资⾦的安全性（本⾦）
■期望收益的可靠性（回报）
■投资项⽬的变现性（变现）
■资产管理的复杂性（管理）
5.风险对房地产投资决策的影响
　投资者特点投资⽬的投资对象
收益型承受低风险低收益⽔平的
长期投资者
获得稳定租⾦收益进⼊稳定期的收益性物业
收益加增值型能承受中等风险和收益⽔
平
物业租⾦收益＋物业
增值收益
未进⼊稳定期或刚刚竣⼯
的收益性物业
机会型承受较⼤投资风险，期望
获得⾼收益
【2017年真题】按照风险⼤⼩和收益⽔平⾼低，通常将房地产投资划分为（　）。

A.⾦融投资型
B.收益型
C.实物投资型
D.机会型
E.收益加增值型
『正确答案』BDE
『答案解析』本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。

按照风险⼤⼩和收益⽔平⾼低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。

参见教材P22。

【2016年真题】能承受较⼤投资风险并期望获得较⾼收益的房地产投资者通常会选择（　）。

A.进⼊稳定期的优质收益型房地产投资
B.尚未进⼊稳定期的收益型房地产投资
C.机会型房地产投资
D.刚竣⼯的收益型房地产投资
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。

能承受较⼤投资风险、期望获得较⾼收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。

参见教材P23。

6.房地产投资风险的分类（9+6）
　系统风险（9个）个别风险（6个）
内涵·⼜称不可分散风险或市场风险
·对所有项⽬均产⽣影响
·投资者⽆法控制，也⽆法通过投资组合来分散、
抵消
·仅对市场内个别项⽬产⽣影
响
投资者可以控制
种类·通货膨胀风险
·市场供求风险
·周期风险
·变现风险
·利率风险
·汇率风险
·政策风险
·政治风险
·或然损失风险
·收益现⾦流风险
·未来运营费⽤风险
·资本价值风险
·机会成本风险
·时间风险
·持有期风险
『房地产投资的系统风险』（9类） 1.房地产投资的系统风险
序
号
风险名称内涵
1通货膨胀风险
（购买⼒风险，钱
不值钱了）
■购买⼒降低给投资者带来的风险
■其实质是通货膨胀导致未来收益的价值下降
2市场供求风险■供求关系的变化会造成房地产价格的波动与租⾦⽔平的变化
■房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响⽐整个国家市场环境条件变化的影响要⼤得多
3周期风险·房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
·房地产市场周期波动分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。

·美国房地产市场周期为18～20年
·⾹港房地产市场周期为7～8年
·⽇本房地产市场周期为7年
4变现风险指急于将房地产兑换为现⾦时由于折价⽽导致资⾦损失的风
险（跳楼价的损失）
5利率风险·利率调升对房地产投资的影响
·可采⽤固定利率贷款来抵御该风险，实质上是把利率风险转嫁给⾦融机构
6汇率风险指经济主体在持有或运⽤外汇的经济活动中，因汇率变动⽽蒙受损失的可能性
■在境内进⾏房地产开发投资的过程中使⽤了外币资⾦（境外融资）
■境内房地产企业去境外投资
7政策风险　
7政策风险　8政治风险　
9或然损失风险■指⽕灾、风灾或其他偶然发⽣的⾃然灾害引起的置业投资损失
■可以通过保险将风险部分转移给保险公司，也可以通过租约将部分风险转移给承租⼈
2.如何规避通货膨胀风险
■以固定租⾦⽅式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买⼒风险越⼤，实际上承担了本应由承租⼈承担的风险。

■投资者通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度（调⾼）。

【例题】整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要⽐当地市场环境变化造成
的影响⼤。

（　）
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。

房地产市场是地区性市场，当地市
场环境条件变化的影响要⽐整个国家市场环境变化的影响⼤。

参见教材P19。

3.利率调升对房地产投资的影响
■折现率提⾼，折现后的价值变⼩，导致房地产实际价值的折损。

■加⼤投资者的债务负担，导致还贷困难，抑制房地产需求，导致价格下降。

【2017年真题】利率调升对房地产投资产⽣的影响有（　）。

A.导致房地产实际价值折损
B.增加收益现⾦流
C.加⼤投资者融资成本
D.增加市场供给
E.抑制市场投资需求
『正确答案』ACE
『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。

利率调升⼀是导致房地产实际价值
的折损，利⽤升⾼的利率对现⾦流折现，会使投资项⽬的财务净现值减⼩，甚⾄出现负
值；⼆是会加⼤投资者的债务负担，导致还贷困难。

利率提⾼还会抑制房地产市场上的
需求数量，从⽽导致房地产价格下降。

参见教材P19。

『房地产投资的个别风险』（6类）
1.房地产投资的个别风险（6类）
序号风险名
称
内涵
1收益现
⾦流风
险
项⽬的实际收益现⾦流未达到预期⽬标要求的风险（收⼊低了）
2未来运
营费⽤
风险
物业实际运营费⽤⽀出超过预期运营费⽤⽽带来的风险（费⽤⾼了）
3资本价
值风险即使收益和运营费⽤都不发⽣变化，资本价值也会随着收益率的变化⽽变化。

（收益不变，但由于折现率或报酬率变化，资本价值变化了）
4机会成
本风险也称⽐较风险，投资该项⽬⽽失去了投资其它项⽬的机会，失去了相应的可能收益
5时间风
险
（时机
与时
间）
房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险不仅表现为选择合适的
时机进⼊市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业
重新进⾏装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过
程所需要时间的长短等
6持有期
风险
（持有
时间）
与房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越⼤
2.注意利率风险和资本价值风险
■利率是收益率的重要决定因素，但不是唯⼀
■利率风险是系统风险，资本价值风险是个别风险
【2017年真题】下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（　）。

A.收益现⾦流风险
B.市场供求风险
C.通货膨胀风险
D.利率变动风险
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产投资的个别风险。

房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现⾦流风险、未来运营费⽤风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。

参见教材P18。

第四节　风险与投资组合
『投资组合理论』
1.投资组合理论
项⽬内容
主要论点不要把鸡蛋放在⼀个篮⼦⾥
原理在相同的宏观经济环境下，不同投资项⽬的收益及风险不同。

把适当的项⽬组合起来，可以减⼩风险
各投资项⽬间应有⼀个负协⽅差，则项⽬组合风险最低
⽬的·固定的预期收益率下风险最⼩·在可接受风险⽔平下收益最⼤化
具体⽅法·地区分布、时间分布、项⽬类型分布
要点·通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚⾄近于完全抵消，但系统风险⽆法规避
【2015年真题】为把两个投资项⽬的组合风险降到最低，各投资项⽬间应有⼀个
（　）。

A.负协⽅差
B.正协⽅差
C.正敏感度
D.负敏感度
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是投资组合理论。

为把两个投资项⽬的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项⽬间有⼀个负协⽅差。

最理想的是⼀个绝对的负协⽅差，但这个条件很难达到。

参见教材P24。

【2015年真题】下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（　）。

A.持有期风险
B.时间风险
C.周期风险
D.机会成本风险
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是投资组合理论。

该题转换为，哪些是系统风险，哪些是个别风险。

通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚⾄近于完全抵消，但系统风险⽆法规避。

参见教材P26。

2.资产预期投资收益率
资产预期收益率＝⽆风险资产收益率＋市场风险系数×（平均收益率－⽆风险资产收益率） ⽆风险收益率⼀般为国债的收益率或银⾏存款利率
3.市场风险系数
当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1
【2016年真题】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产
市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（　）。

A.14%
B.19%
C.21%
D.22%
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是投资组合理论。

资产预期收益率＝⽆风险资产收益率＋市场
风险系数×（平均收益率－⽆风险资产收益率）=5%+1.4×（15%－5%）=19%。

参见教
材P26。

『资本资产定价模型』
1.资本资产定价模型
⼀个投资的预期收益率等于市场上⽆风险投资项⽬的收益率再加上投资项⽬的系统性市场风险系数乘以该项⽬的市场整体平均收益率与⽆风险投资项⽬收益率之差。

折现率＝资⾦的机会成本＋适当的风险调整值
＝⽆风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－⽆风险投资收益率）
【2016年真题】确定折现率的理想⽅法是采⽤资⾦的机会成本加适当的风险调整值，下
列收益率或利率中可视作资⾦机会成本的有（　）。

A.国债收益率
B.银⾏存款利率
C.市场平均投资收益率
D.银⾏贷款利率
E.银⾏同业拆借利率
『正确答案』AB
『答案解析』本题考查的是资本资产定价模型。

确定折现率的理想⽅法是采⽤资⾦的机
会成本加适当的风险调整值。

所谓资⾦的机会成本，是资⾦在某⼀段时间内最安全和最
⾼的投资机会的收益率。

这个收益率差不多等于上述⽆风险的收益率，例如国债的收益
率或银⾏存款利率等。

参见教材P27。

【例题】如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，⽽房地产
投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所⽤的折现
率为（　）。

A.8%
B.4%
C.14%
D.12%
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是资本资产定价模型。

⽅法⼀：公式计算法
折现率＝⽆风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－⽆风险投资收
益率）＝10%＋0.4×（20%－10%）＝14%。

⽅法⼆：带有技术含量的排除法
该折现率⼀定⼤于⽆风险投资收益率，即⼤于10%，AB可⽴即排除。

参见教材
P28。