房地产企业融资效率分析——基于DEA模型

金融经济FINANCIAL AND ECONOMIC
房地产企业融资效率分析
⸺基于DEA模型
许彩玲广州新华学院
摘要：房地产业在提升居民消费水平、保持经济持续健康发展以及提高市场交易结构优化配置等方面起着举足轻重作用。

而房地产企业发展关键因素是资金，解决资金困难方法之一是筹集资金，提高融资效率。

基以此，本文选取十家房地产上市公司基于DEA模型研究房地产业融资效率。

分析结果得出，这十家房企综合效率平均值为0.86，主要受纯技术效率较大；十家房企纯技术效率均值为0.91，大部分企业纯技术效率接近或等于1，表明大部分企业经营效率尚可；十家房企规模效率平均值接近1，总体规模接近最优规模。

提出合理安排融资结构、优化资源配置，积极开拓新型融资方式以及降低融资成本等建议提升融资效率。

本文研究不仅丰富融资效率内容，还为房地产及其他企业融资决策提供参考。

关键词：房地产企业；融资效率；DEA模型
引言
房地产行业不仅是我国国民经济重要增长点产业，还涉及家电、建筑、装饰和冶金等众多产业，并且与金融业息息相关。

随着经济一体化和转型趋势，房地产公司面临来自国内外市场日益增加竞争压力，如缺乏融资渠道、缓慢融资效率、流动性不足以及沉重债务等。

由于房地产行业具有迫切需要现金回流特点，资金是限制房地产企业发展一个关键因素，企业需要从内部和外部两个方面进行融资，因此融资效率水平非常重要。

而限购政策遏制投资需求，降低房价，银行贷款政策针对房地产企业优惠力度也大大减弱，使房地产资金回笼速度减慢。

同时我国融资市场环境尚未健全，房地产企业融资模式渠道与资金有效资源配置有待改善。

因此，融资已成为影响房地产公司发展关键因素。

针对房地产行业融资规模不断增长，融资效率低，融资成本高等现状特点，研究房地产企业融资效率具有重要意义。

基以此，本文研究房地产企业融资效率，此研究不但丰富融资效率内容，而且为房地产及其他企业融资决策提供参考。

一、融资效率及其评价方法
（一）融资效率及影响因素
融资效率是指企业在融资活动中所达到的效能。

融资效率常常用于判别融资模式高效与否，如果通过融资能产生较高资金效能，表明该融资模式适合公司发展，反之则不然。

现归纳影响房地产融资效率投入产出指标如表1。

（二）数据包络分析法（DEA模型）
融资效率评价方法主要有实证分析法、层次分析法以及数据包络分析法等。

由于数据包络分析法（DEA模型）容易获取模型数据及广泛应用，因此本文使用DEA模型分析房地产企业融资效率。

数据包络分析法是基于企业投入与产出分析，计算两者比例关系，即：“多投入、多产出”评价体系，从表1中选取投入产出具体分析指标如表2。

表2 投入产出指标表
投入指标
资产总额
财务费用
资产负债率
产出指标
总资产周转率
净资产收益率
DEA模型由综合效率、纯技术效率和规模效率组成，纯技术效率和规模效率构成综合效率，企业管理与技术水平影响纯技术效率，企业实际经营规模影响规模效率，它们之间关系如下面公式（1）和（2）所示。

模型计算过程如下，先采用上表2投入产出指标，计算出所采用企业与数据样本根据各指标公式计算出分布情况，然后运用DEA模型相关软件计算出CCR
表1 影响房企融资效率投入产出指标表
融资效率影响因素相关指标
企业规模资产总额
融资方式资产负债率、非流通股比率、流通股比率、所有者权益、负债总额
融资成本财务费用、股利
盈利能力净资产收益率、总资产收益率、投入资本回报率、每股收益、利润总额、净利润、主营业务收入
营运能力总资产周转率、主营业务成本
152
ACCOUNTING LEARNING
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模型和BCC 模型，最后运用公式进行计算再分析得出结果。

倘若综合效率等于纯技术效率，此时规模效率为1，企业处于最佳规模；如规模效率小于1，规模效益递增，规模效率大于1，规模效益递减。

CCR 模型（综合效率）=BCC 模型（纯技术效率）×规模效率 （1）BCC 模型（纯技术效率）=CCR 模型（综合效率）/规模
效率
（2）
二、房地产企业融资效率分析
（一）样本选取及数据来源
本文选取10家有代表性房地产上市公司 2018 年数据作为研
究对象，运用DEA 模型测算其中融资效率。

十家样本公司和其投入产出指标分布如表3和4。

由表4可知，大部分房地产企业的资产都在5000亿以上，资产越多，规模越大，企业规模势必影响融资效率。

有两家企业
财务费用小于0，利息支出小于收入，表明这两家房地产企业资金较为充足，大部分房地产企业财务费用为正，房地产业是资金需求量较大行业，为了保持企业发展需要获得更多资金，因此提高融资效率成为必然。

只有一家房企资产负债率处于0.50~0.60水平，其他九家企业处于高资产负债率水平，在0.70以上，因此它们需要承担较高财务风险。

总资产周转速率越大，企业销售能力越强，资产利用率就越高。

对于总资产周转率，大部分企业集中在0.20.3之间，说明营运效率差别不大。

对于净资产收益率而言，处于15%~40%为正常水平，在此范围内，该项指标数值越大，说明投资收益越大，获利能力越强，企业获利能力同样影响融资能力。

（二）基于DEA 模型融资效率分析
运用相关软件DEA-SOLVER Pro5.0，得出这十家房地产上市公司融资效率如表5。

由表5可知，这十家房地产综合效率平均值为0.86，且规模效率0.95小于1，规模效益递增。

中国海外发展、碧桂园、龙湖地产、金地集团综合效率均为1且等于纯技术效率，规模效率为
表3 十家房地产上市公司
股票代码企业名称上市时间企业性质00960龙湖地产2009-11-19民营企业02007碧桂园2007-4-20民营企业000002万科A 1991-1-29公众企业600340华夏幸福2003-12-30民营企业03333中国恒大2009-11-5外资企业03900绿地控股2015-8-18公众企业600383金地集团2001-4-12公众企业600048保利地产2006-7-31国有企业01109华润置地1996-11-8国有企业00688
中国海外发展
1992-8-20
国有企业
资料来源：Wind 数据库
表4 各投入产出指标分布情况表
资产总额
（千亿元）----＜55~1010~1515~2020~25＞25企业数量241300财务费用（亿元）----＜00~0.50.5~1.0 1.0~1.5 1.5~2.0＞2.0企业数量200008资产负债率（%）----＜40%40%~50%
50%~60%
60%~70%
70%~80%
＞80%企业数量001045总资产周转率
（%）----＜10%10%~20%
20%~30%
30%~40%
40%~50%
＞50%企业数量037000净资产收益率
（%）----＜15%15%~20%
20%~25%
25%~30%
30%~35%
35%~40%
企业数量
2
3
2
2
1
资料来源：东方财富网
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1，说明这四家公司具有最佳规模。

中国恒大和华夏幸福它们的综合效率都远低于1，主要受纯技术效率影响，因此需要提升公司经营效率。

从表5可知，大部分企业纯技术效率接近或等于1，表明大部分企业经营效率尚可。

只有恒大和华夏幸福这两家企业纯技术效率严重偏离有效值1，表明其运营方式和管理水平较低，应加强运营管理水平，积极开拓新型融资方式，提升融资效率。

规模效率是受规模收益变化影响生产效率，当比例效率为 1，则为最佳规模；否则，规模效率所有损失。

表5可知，十家公司规模效率平均值接近1，其中中国海外发展、碧桂园、龙湖地产、金地集团规模效率均为1，因此它们的规模为最佳规模。

而万科和中国恒大规模效率偏离均值，都小于1，其规模效益递增，说明没有合理利用资源，可能投入大造成资源损失或投入不合理。

因此，企业应优化资源配置，使其均衡发展达到最优规模效益。

三、结论及建议
本文基于2018年十家有代表性房地产上市公司，根据DEA 模型研究融资效率，得出如下结论：①十家房地产上市公司综合效率均值为0.86，同时受纯技术效率和规模效率影响。

②十家房地产上市公司纯技术效率均值为0.91，大部分公司纯技术效率接近或等于1，表明企业经营效率比较高。

③十家公司规模效率平均值接近1，表明其规模接近最佳规模。

针对以上结论，提出如下建议：①合理安排融资结构、提升融资效率、给企业带来经济效益。

房地产企业应考虑除了银行外其他类型融资方式，改善融资结构比例，降低损失风险，企业可运用多种融资方式渠道建立健全融资市场体制。

②房企应优化资源配置，积极开拓新型融资方式，提升资本结构趋向合理化，降低融资成本，缓解偿债压力，提高企业融资效率。

结语
房地产业关系民生和国民经济，行业最大特点是需要足够资金，解决资金困难方法之一是筹集资金，提高融资效率。

本文基于十家房地产上市公司DEA模型研究房地产业融资效率。

研究发现，这十家房企综合效率主要受纯技术效率影响较大，大部分企业经营效率尚可，且总体规模接近最佳规模。

为进一步发展房地产业，企业应合理有效安排融资结构，均衡融资方式比重，融资方式多样化。

降低融资成本从而降低企业风险，提升融资能力以使房地产业健康发展；政府需更积极加强宏观调控，健全和完善有关房地产业经济和法制体系。

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表5 融资效率数值表
企业名称综合效率纯技术效率规模效率
万科A0.85 1.000.85
中国恒大0.430.530.82
保利地产0.92 1.000.92
绿地控股0.93 1.000.93中国海外发展 1.00 1.00 1.00碧桂园 1.00 1.00 1.00
龙湖地产 1.00 1.00 1.00
华夏幸福0.640.660.97
金地集团 1.00 1.00 1.00
华润置地0.970.97 1.00
平均值0.860.910.95
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