项目分析报告案例3篇

项目分析报告案例3篇
--述职报告
报告是一个网络流行语，BG一开头是报告的缩略，但后来成为了“请客”的意思。

以下是为大家整理的项目分析报告案例3篇,欢迎品鉴!
项目分析报告案例1
一．宣化社会环境综述：
1.社会文化：
河北省张家口市宣化地处河北省西北部，在张家口市东南30公里处，为张家口市辖区，东偏南距首都北京170公里，南偏西距省会石家庄280公里，西距“煤海”大同200公里，总面积约264.3平方公里。

宣化地域广阔，属中温带亚干旱气候区，昼夜温差大（年均气温7.7℃、无霜期110-140天），光照充足，地形多样，水源充足（年降雨量300-400mm），适宜多种农作物生长，盛产优质玉米、马铃薯，农副产品鹦哥绿豆、芸豆、白牛奶葡萄在国际、国内享有盛名。

境内山场广阔，野生花卉、中草药材种类齐全。

宣化以洋河桥为界分为宣化区和宣化县。

其中，宣化区隶属张家口市，位于张家口东南28公里处，是连接东部经济带与中西部资源区的重要纽带。

本区辖1镇3乡7个街道办事处。

宣化区与宣化县仅一河（洋河）之隔，宣化县具有良好的区位优势，环张宣，近京津，连晋蒙，西北距张家口市区30公里，东南距北京170公里，西邻“煤海”大同180
公里。

宣化县经济主要依托工业、农业，工业主要有矿产开发、煤炭开采加工、新型化工、机械制造等四大产业。

2.经济生活：
2021年实现财政收入1.15亿元，首次突破亿元大关；2021年达到1.53亿元，增幅41.7%；2021年，财政收入再上新台阶，达到2.2亿元。

近年来，该县抢抓省委、省政府“一线两厢”战略带来的机遇，专心批阅县情，确立“争先进位，跨越进展，努力走在全市前列”的奋斗目标，实施开放强县、工业立县、科教兴县三大战略，精心建设京西重要农产品供给基地、新型工业基地和商贸物流中心。

围绕这一思路，该县加快与京津冀经济圈、晋冀蒙经济圈对接，加快工业化、城市化、农业产业化建设，打造资源开发、煤炭加工、新型化工、机械制造“四大板块”，培强无公害蔬菜、生猪、蛋鸡、奶牛、杏扁五大农业产业基地，力促县域经济跨越式进展，构筑“北厢”经济进展隆起带。

宣化县把民营经济作为推动县域经济增长最具活力的因素，搭建全民创业平台，壮大主导产业，培强龙头骨干企业，使民营经济运行质量效益明显提高。

2021年，该县民营经济实现营业收入74.33亿元，同比增长18%；实现增加值22.29亿元，同比增长18%；上缴税金3.4亿元，同比增长38%，财政贡献率达70.8%。

3.城市建设进展趋势：
洋河南新区总体规划和把握性详细规划已编制完成，并通
过专家评审。

新区拟开发区域20平方公里，估计城市基础设施投入达40个亿，城市建设投资达406个亿（主要由华兴公司负责投资、引资），新区人口规模达15万人。

目前，总投资2344万元的洋河南镇集中供水项目，省发改委已核发了投资备案核准证书。

总投资2760多万元，全长11.7公里的洋河南污水管网工程已经完成施工；投资3100万元的平安大街也交付使用；投资5.6亿元，建筑面积20万平方米的房地产开发项目“湖岸小镇”也已开工建设……城市的基本功能正逐步完善。

2021年，华兴公司、张家口城投集团公司、中国中信集团公司先后与县政府达成合作意向，洋河南新区开发正蓄势待发。

新区规划面积19.6平方公里，区域内建成后将成为集商务、物流、文化娱乐、高新技术产业为一体的现代化新城。

二．宣化项目周边调研分析：
1.宣化县：
本项目紧临在建的宣化县廉租房和依水·绿城--邓家台新民居的两个市政项目，以及在售的湖岸小镇、洋鑫公寓、家兴小区三个商品房项目。

项目北面为宣化县廉租房建设工程，目前规划的2栋楼均已封顶，月租约为20元左右，需具备相应条件（a宣化县城非农户b吃低保c无任何住宅）方能租到；项目南面为依水·绿城--邓家台新民居建设工程，规划中的住宅基本已封顶，会所及临街商铺还未建设，估计今年10月份可交工入住。

6层砖混住宅起价约1800元/㎡，均
价约1960元/㎡，最高价2160元/㎡，主力户型为76-96㎡。

该项目需有宣化县户口的方可购买；距项目西面洋河镇1公里左右为在售商品房项目湖岸小镇，一期规划18栋6层砖混基本封顶，估计今年底交房，小高层均价约3210元/㎡，主力户型为69-93㎡。

镇中心西南角洋河南县委党校北侧还有一个商品房项目——洋鑫公寓，现已基本售完，估计2021年6月底交房。

洋河南镇入口500米左右是规模较小的家兴小区，一期2栋楼为小产权，去年底交房，均价1600元/㎡；二期2栋楼施工已到尾期，估计2021年8月底交房，均价2500元/㎡，现已售完。

我项目周边现在尚为耕地，西面仅临一条宽约20米的宣大公路，重型车辆穿梭往来，空气质量差，交通压力大，常常堵车，县政府领导称短还是种地，消费能力有限；
5）项目虽紧邻宣大公路，从洋河桥南通往项目沿路两侧多为经营汽修及汽车配件的商铺，难与小区临街商铺形成生活机能相配套的商业街。

（3）.机会：
1)宣化县政府规划新城区，政策优越。

市委、市政府提出了“提升旧城区、完善高新区、建设新城区、开发洋河南区”的城市建设总体格局。

2021年政府已将洋河南新区确立为将来宣化县的政治、经济、文化中心。

因此在新区内投资基础设施建设项目可实现较高的投资收益；投资商品住房可实现销售收入；投资酒店、写字楼等商用公建可实现销售收入或
收取租金。

2)宣化县临时均为小高层住宅，尚无配套完善及代表性的高档小区。

3) 与洋河南新区一河之隔的宣化主城区，在35平方公里的地域内容纳了40万常住人口和20万非常住人口，城市空间相当拥挤。

城区的东、西、北三面受社会及自然条件制约，无法向外扩展，唯一的希望是跨过洋河向南岸进展。

而宣化区和宣化县仅隔一条洋河，房价相差1000--2000元（陡坡效应）。

4)宣化县工业主要有矿产开发、煤炭开采加工、新型化工、机械制造等四大产业。

内部建材资源丰富，可大大降低建材成本。

5)正在修建的洋河景观将大大改善宣化整体环境，提升整体形象，以洋河为中心，再加上县政府的南移，洋河四周将逐步完善。

而我项目距洋河大桥不到1公里，进展速度将随之加快。

6）将来政府规划在项目对面建立客运站，新县政府将迁至洋河南新城区内，5年左右配套有望逐步完善。

延洋河边的滨河大街通往张家口市开车仅需15分钟（时速120公里），洋河正在修建中，洋河上游水源丰富。

7）洋河南新区（宣化县）的进展定位为晋冀蒙经济圈与环渤海经济圈的物流、商流、人流新枢纽，经济进展的新核心，将来张家口地区政治、经济、文化的次中心，具有美丽
人居环境的宜居城市和新生活示范区；3、政府优待条件：①减免县级权限内行政事业性收费；②依据投资强度确定土地优待程度。

8）因宣化地理位置偏北，冬天严寒，而项目周边小区供暖设备多为暖气片，取暖室内温度难以保证。

项目紧邻依水·绿城--邓家台新民居建设工程为仅有的地暖配置小区。

（4）.威胁：
1）宣化县洋河南新城区处于进展起步阶段，配套设施有待进一步完善，需政府大量政策的支持，协作新城区进展。

2）宣化区内居民普遍不接受来县城居住及进展，而大部分居民更因高层价位高，相关费用贵，对高层住宅有抗性。

3）宣化整体呈宣化县包围宣化区的形状，而我项目仅为宣化区南面，将来整个宣化区扩散进展方向难以把握。

4）项目周边紧邻廉租房、新民居回迁楼，湖岸小镇等中低档房，小区规模和配套均受限，项目若想有绝对竞争力，只能降低房价，做中低档小区。

5）目前宣化县政府初步打算将县政府办公地点南移到洋河南岸滨河大道南侧，但详细规划文件尚未落实，不定因素较多。

据不行靠消息得知，宣化县新政府将落在宣化区西门外。

6）宣化县周边主要经济来源为种地、打工、开大车，购买商品房能力极其有限，而宣化县内居民基本一家一个孩子，在有能力的范围内均已购得第二套住宅，且第二套住宅基本
做出租使用，城区内空置率高。

7）宣化区内项目对外地购房者实施了限购措施，有些拒绝对外地购房者售房，有些需出示相关年限纳税证明，还有的贷款首付不同，大大局限了购买人群。

而宣化所处张家口市距离首都北京行程仅有170公里，房价仅为北京郊区房价的三分之一。

8）大部分宣化人即使可一次性付款购房也多选择贷款。

而做到可贷款需要项目证件齐全，回款周期长。

9）周边竞争项目定价：小高层均价在（大产权现房）3000元/㎡，（小产权现房）1600元/㎡。

10）88%的人只购大产权房产，可见宣化受首都北京政策影响严重。

3. 建议销售价格（据市场统计数据所得）：
（1）小高层：
大产权：均价2500元/㎡
小产权：均价1700元/㎡
（2）高层：
大产权：均价3700元/㎡
小产权：均价3200元/㎡
4．建议户型分配（据市场统计数据所得）：
（1）80-90㎡左右（两室两厅），占58%；
（2）90-100㎡左右（三室一厅），占17%；
（3）70-80㎡左右（两室一厅）及100㎡以上（三--四室），
占9%；
（4）50-60㎡左右（两室一厅），占4%；
（5）60-70㎡左右（两室一厅），占2%。

（各项目户型图后附）
四、项目创新：
1.环境改善：我项目西面仅临一条宽约20米的宣大公路，重型车辆穿梭往来，空气质量差，交通压力大，常常堵车。

在统计数据中显示，大部分人不选择购此地房产均以环境和交通问题为首。

而宣化县政府短期内没有改善该片区的政策，大环境无法转变，只能改善小区内部。

我小区可建一个街心公园，要有大的休闲广场，可聚集更多的人在此地乘凉、做运动（跳舞、练太极等），增加项目的人气和知名度。

形象定位：我的家就在公园里，那是天然的大氧吧。

2.地下室销售：当地项目均以买房必须带地下室为条件，强制性卖掉地下室。

地下室基本售价在800-850元/㎡，一般以15㎡左右为主，大概1万多元。

我项目可适当提高住宅单价，买房送地下室，形成买一送一的噱头。

3.小区定位：高档小区建议小高层建成6+1层带电梯；中低档小区建议小高层建成6层带阁楼（阁楼视层高可卖可赠）。

4.付款方式：据统计数据显示，只有13%的人在价格廉价的情况下可选择一次性付款，83%的人即便有能力一次性付款也要选择贷款，另4%的人没有购买能力。

宣化县尚没有分期付款方式，我项目可在证件不全的情况下执行少首付，多
分期的付款方式来迎合当地的收入情况和投资要求。

5.老年人活动中心：当地暂没有专为老年人活动设计的场所，老年人活动内容单一，而每户至少有1-2个老人。

6.亲子乐园：县城拥有具备一定规模的幼稚园很少，而亲子乐园是介于幼稚园和游乐园之间的场所，更加会受到家长们的亲睐。

再穷的家庭也不会亏待孩子。

可大大提升小区的品质和知名度。

7.地暖：因宣化地理位置偏北，冬天严寒，而项目周边小区供暖设备多为暖气片，取暖室内温度难以保证。

项目紧邻依水·绿城--邓家台新民居建设工程为仅有的地暖配置小区。

8.一站式购物：项目距离最近的购物集中地——洋河南镇中心约1公里，周边将来有三到四个大社区，没有形成配套的购物环境，临街商铺要针对日常生活所需进行招商，真正意义上形成10分钟商业圈。

9.再就业指导中心：据调研结果显示，宣化县平均5个人/户，月收入5000元/月，平均每人1000元/月，而大部分家庭主要收入均由一人承担，其余4人主要来源于种地。

无业人员居多，收入有限，若能组织无业在家的业主进行再就业，社会效应显著。

10.通往市区定点的接送车：项目距宣化区中心4-5公里，而宣大公路是目前唯一通往宣化区的公路，仅有镇里一趟公交车通往区里，出行不便。

若能有社区定点巴士接送来回于城区的居民，解决了业主的出行难问题，一些大型厂矿的职
工（如宣钢、宣电、宣工等）会考虑在我项目置业。

11.房屋空置率：宣化县周边主要经济来源为种地、打工、开大车，购买商品房能力极其有限，而宣化县内居民基本一家一个孩子，在有能力的范围内均已购得第二套住宅，且第二套住宅基本做出租使用，城区内空置率高。

宣化尚没有房屋代租的服务，不仅在一定程度上缓解了客户的供房费用问题，而且会给小区带来一定的社会效应。

12.看房车：因宣化区的居民考虑县城远离市区，交通又不太便利，大部分城里人认为即便是价格廉价也不考虑在县城置业。

若在宣化区各人口集中地设置多处免费看房车，以实际的行程及路线来证明项目的可选度。

13.小面积设计多使用空间：当地主力户型为80--90㎡的两室两厅户型，而大多数家庭以5口人为主，住两个卧房较紧张，买100㎡左右的三室两厅又负担不起房价。

可将80-90㎡的户型设计成三室一厅的房源。

五．结论：
以上报告为我们秉着实事求是的原则，根据在宣化区及宣化县随机调查约100个人的报告分析所得，详细数据分析图后附。

建议设计主力户型为80-90㎡左右，过大户型没有市场；以其他方式解决项目所处的环境脏，交通差的问题；付款方式可分多期付款来代替证件齐全才可办理的贷款，解决回款周期长的问题；价格上要具有绝对优势；当地人比较留意产权问题，需要大产权的占88%。

项目分析报告案例2
目标市场分析
（一）南京市场
南京，中华人民共和国江苏省省会、副省级城市。

华东地区重要的交通枢纽。

2021年南京市常住人口总量为821.61万人，户籍人口648.72万人，2021年为80.92%，排全国第7位。

受教育程度全国领先，大学文化程度人口比重为26.11%，在副省级中列第1位，低于北京（31.5%），高于上海（21.9%）。

南京常住人口中，具有大学程度的人口有209.1万人，占总人口数的26.12%，相当于每4人就有一个大学生。

相比江苏每10人有一位大学生和全国每11人有一位大学生，大幅领先，显示出文化名城和拥有众多高校的优势。

2021年实现地区生产总值9720.77亿元，列全国第11位，增长9.3%；全体居民人均可支配收入40455.17元，比上年增长8.5%。

其中，城镇居民人均可支配收入46103.62元，增长8.3%；农村居民人均可支配收入19482.91元，增长10.3%。

从国家等级划分，南京是国家二线城市。

餐饮市场具有如下特点：综合性复合商圈相对较少，目前最大规模的商圈集合为中山路新街口商圈；消费群体由于大学较多因此年龄结果年轻，多为逛街和游客；对传统中餐较为青睐，同时接受新口味菜系程度高，例：大叻、披萨等外
国料理目前多为等位经营；除对传统中餐较为青睐外，对麻辣口味菜系接受度高。

XXX店市场状况分析
XXX目前在南京市场拥有4家店面：
1店：位于夫子庙四周建康路1号鹏欣水游城4楼。

月均营业额115万，人均消费75元
该店是XX进入南京市场的第一家店，消费者认知度高。

2店：江宁区双龙大道1680号金鹰购物中心4楼。

月均营业额108万，人均76元，2021年7月开业。

3店：中央路201号金茂汇购物中心8F
月均营业额90万，人均77元，2021年9月开业
4店：汉中路89号金鹰国际购物中心B座8楼月均营业额：150万，人均74元
当地消费者对XXX认知度高，对菜品和服务满意，特殊对“非常好吃”、“菜品25分钟上齐”的营销观念非常认可。

目前四家店面的展现和对品牌的推广为我们下一步进入南京市场开了好头。

存在的问题：
1、有部分消费者对价格存在质疑，认为价格偏高。

本地市场与我们同菜系且同质化较高的“XXX店”11家门店，人均在65左右。

2、4家门店都在半径5公里范围内，店面过于集中。

预选店面商圈分析
栖霞区位于南京主城北部，是中国重要的科教中心和航运中心。

常住人口66.8万人。

辖9个街道办事处，68个社区居委会、49个村委会，其中龙潭、栖霞、西岗3个街道整建制委托南京经济技术开发区管理。

仙林大学城位于栖霞区西部，东麓，距离15公里，2021年2月成立，是中国最早成立的大学城之一。

仙林大学城定位于南京三个副城之一，是江苏省进展高等教育产业的重点地区，主打高档社区和科研机构错落分布，借鉴国外高尚人文社区的规划，以高起点，以绿色人文为主题的高进展为目标。

截至2021年8月，已有、、、、、、、、、等院校及其校区入驻。

仙林大学城是以中产阶层为主的高档居住区。

2021年，仙林地区共有各类在建项目62个，总投资430.5亿元，截至8月底，当年投资进度已超过80%，
中电集团28所仙林新所区、金鹰奥莱城二期、江苏兰德地理信息产业园二期、万达茂等10个总投资约120亿元的重点项目在仙林大学城集中开工奠基。

仙林中心商业区以三大人工湖为核心，分为三个层次：远离水面的是由多种不规章几何形状组成的大型建筑主体，规划有百货公司、电影院、专卖场等，局部建筑单体之间则由连廊相接；临湖的是小型建筑，有饮食店、咖啡吧、书店、精品店等；两个层次中间是一条长长的带顶步行街，将商业区紧紧联系，成为将来商业氛围的聚核地带。

仙林金鹰天地于2021年12月18日试营业，开业后经营持续爆冷，客流量甚少。

经营一年后，在2021年4月重新开业，身份转变为“仙林金鹰奥莱城”主做高档品牌折扣。

造成的主要原因：
一、最早规划项目的主要消费群为大学城的学生及该区域的高级白领。

但是学生的消费能力有限，与金鹰品牌形象有较大差别，且每年有二个多月假期，对营业有较大影响。

二、周边社区当时的入住率为40%左右，社区大多为低密度别墅为主，人流小。

经过金鹰的调整及该商圈历时五年的培育，商圈趋于成熟。

已经成为栖霞区的商业中心。

综述：仙林金鹰奥莱城位于仙林大学城中心地带，又名为仙林中心。

经过南京市委市政府不断调整和大力进展，大学城转向科技城的规划已经有了显著效果。

15年动工的金鹰奥莱城二期和17年底开业的万达茂也将为仙林中心增加更多的机会点。

同时与奥莱城近在咫尺的南京中建大厦和南京高科大厦的间续进入也会为奥莱城提供更多的客流。

因此从商圈角度来看仙林金鹰奥莱城具备开设一家西贝店面来满足周边居民及学术的就餐需求。

二、预选店面分析
（一）道路、交通状况分析
该预选店面位于仙林中心的金鹰奥莱城。

周边主要道路有：南，杉湖西路；北，文苑路；东，学海路；西，文津路。

其中主要的交通要道为文苑路
文苑路：
由于仙林中心区域西部较东部进展的更加成熟，因此由西向东的车辆更多，主要行驶在文苑路，文苑路到仙林中心非常便利可直达停车场。

公交站：七条线路可达预选店面：50路、70路、97路、108路、146路、310路、D1路。

地铁站：地铁站2号线仙林中心站，步行300米即到。

（二）消费人流分析
预选店面门前人流量测算结果如下：
周一到周四，
预选店门前高峰时段人流（11：45-12：45）17-22人
周五到周日
预选店门前高峰时段人流（11：45-12：45）25-30人
人流淌线：
预选点北正对南京财经学院，从北至南属于一楼，直接连接文苑路，不需要经过楼梯可直接到达。

从人的行为角度人习惯靠右行走，预选店面必经之路。

预选店面楼下为儿童游乐区，消费者习惯游玩后从预选点门前的电梯进入餐饮区域。

儿童游乐区北侧为奥莱城女装区，女性为购物主体，因此购物结束后也习惯从预选店门前电梯进入餐饮区域。

（三）业态品牌经营情况：
注：全部餐饮由于周一周二为学校课程较多且刚过完周末
所以生意一般，其中周一周二午市全部坐满需要等位的为土大力、东北炖、南京食朝汇、石器烤肉，大叻。

其他餐饮上座率为8-9层。

全部餐饮晚市都可以坐满。

从周三开头全部餐饮全天全部开头回暖。

三、租金状况分析
（一）预选店面：预选店面建筑面积633平米，使用面积540平米，得房率0.85。

目前市场开发部门与金鹰集团谈判的结果如下：。

注：物业费20元/月，3元/月推广费
预选店面633平米，按金鹰报价4.6元/㎡/天计算，年租金：106.3万。

月租金：8.9万。

预选店面使用面积540平米，按厨房100平米扣除，按单座位占2平米/人计算，可以设定餐位数220位，人均75元计算
上座率3，日营业额为4.95万元，月营业额148.5万
按金鹰7扣点月租金为：10.4万元，年租金124.7万元上座率2.5，日营业额为4.13万元，月营业额为123.8万元
按金鹰7扣点月租金8.666万元，年租金104万元
（二）市场同店店面：
四、定位分析：
该商圈餐饮消费人群主要以学生为主，能够占到整体餐饮消费的5层，其他为家庭消费和商务用餐，家庭消费比例可
占到3层，其他为商务用餐。

各家店面的促销活动：美团购物券，95元购得100元消费券；消费卡储值，折扣比例88折、85折；信用卡折扣返现，交通银行最红星期五，招行返现。

根据测算整体餐饮正餐消费人均在70-80元之间。

其中等位较多的餐饮门店人均分别为：土大力60元、大叻90元、南京食朝汇80元、东北炖60元。

符合公司店面的定位标准。

根据等位较多的餐饮门店来看，该商圈内的饮食习惯对时尚中餐的需求较大，土大力、大叻、南京食朝汇、东北炖每日晚餐全部等位。

符合公司店面的产品定位。

该商圈其他餐饮门店基础员工工资2800-3200。

五、结论
1、预选店面所在金鹰奥莱城已经营业7年，属于成熟商圈。

金鹰奥莱城15年对餐饮业态进行了又一次调整，目前餐饮业态更加丰富且具有特色，可以满足各种餐饮需求，提升了对四周消费者的消费粘性。

2、预选店面的租金价格与已开的西贝餐厅对比除江宁金鹰店为最低。

3、将来机会点：
A．目前金鹰奥莱城二期正在建设中，估计2021年中会正式营业，主要的功能为大型健身中心及百货、停车场。

金鹰奥莱城二期将与一期进行无缝对接，届时金鹰奥莱城将成为中国最大体量的奥特莱斯，更加丰富的业态也会吸引更多的
消费人群。

B．与预选店面一路之隔的文海路东侧已建成的仙林商务中心，有可能成为栖霞区政府的行政事业中心。

仙林商务中心体量10万方，是预选店面将来可期的最大机会点。

综合预选店面商圈成熟度，租金情况，将来机会点的增加三方面因素认为该预选店面可进行投资介入。

项目分析报告案例3
一、投资背景
本店在x镇二道街中心地段，具有独特的地理优势和资源优势，特殊是近年来，镇区外来人口增多，各支天然气打井队来往不断，多家大型企业入驻我镇，延壶旅游专线穿境而过，流淌游客和居住人口将大幅度地增加，门面还将继续增值，饮食生意也将越来越火爆。

通过对镇周边多家餐饮服务店调查来看：整体情况良好，其中有几家餐饮店由于近段由于厨师问题经营不善，市场明显呈供不应求状态。

每日有相当一部分食客由于人多而流失，同时因不愁客源，也造成多家店现在味道和服务质量逐渐下降。

这也为我进一步扩大店面制造了很大有利时机。

可以设想，在交通又便利的`地段，建立一个具有特色的以休闲气氛主导的平民式餐饮店，是能够取得良好的经济效益的。

二、规划构设
餐饮业竞争激烈，进入门槛也底，当做起来以后，靠统一的规范化服务甚至专利都不能形成足够高的门槛以限制竞。