理财规划师课件(消费支出规划)

购房或租房的选择——年成本法案例
• 李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二
手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的
话，房租每月3千元，押金1万元。而购买的总价 是70万元，李小姐可以支付30万元的首付款， 另外40万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行 贷款。另外，购买二手房需要较多的税费支出和
购房规划的主要指标
• 房屋月供款与税前月收入的比率不超过25%~30% • 所有贷款月供款与税前月收入的比率不超过33%~38%
小王税前月收入1.5万元，收入稳定，家庭储蓄20万元，目前每月需要偿还1000 元的汽车贷款（期限3年）。小王拟购买一套60万元的房屋，购房其他相关费用 为房款的5%。小王应选择多少年住房按揭贷款？（银行贷款利率6%） 分析：小王购房其他费用支出是3万元（60万×5%），因此，建议小王选择首 付款20%（12万元），剩余80%房款（48万元）选择住房按揭贷款。小王收 入稳定，建议选择等额本息还款法。 如果小王采用15年贷款期限，则每月还款额是： A=480000×(A/P，6%/12，15×12)=4050.51（元） 房屋月供款占借款人税前月总收入的比率=4050.51/150000=27% 房屋月供款加上汽车月供款的总额占税前月总收入的比率 ＝（4050.51+1000）/150000=33.7%； 可见，选择15年的住房按揭期限不会给小王家庭带来财务困境。
该房可租可售。如果租的话，房租每年4万元
（期初交纳），租期4年，押金1万元。而购买的 总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付 款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行 贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该 房的税费及装修费共需100000元，王先生估计 居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还
现金流合计
-40
-4.12
-4.12
-4.12
33.4
王先生买房的净现金流量现值计算
NP V购房 CFt 22.88万元 (1 4%) t t 0
4
购房规划——购房的目标 • 购房的面积需求 不必盲目求大 无需一次到位 量力而行 •购房环境需求 区位
面积
购房规划
每年偿还贷款：40Χ（A/P，6%，4）=4.12万元 第四年末贷款余额：4.12 Χ（P/A，6%，11）=32.48万元 王先生卖房所得房款：70万元 每年现金流 0 1 2 3 4
购房首付款及 税费、装修费 购房贷款支出
卖房收入 偿还所有贷款
-40
-4.12 -4.12 -4.12 -4.12 70 -32.48
消费支出规划
住房消费规划
汽车消费规划
消费信贷规划
住房规划
住房消费
住房支出
住房投资
购房消费规划流程图
居住 需求 购或 租？决策
空间 需求
环境 需求
购否？
是
否
租
首付款 贷款
总价 家庭 人口 生活 品质
购房规划
购房或租房的选择 • 适合租房的人群 刚踏入社会的年轻人 工作地点和生活范围不固定 储蓄不多 不急需买房且辨不清房价走势
• 王先生可负担的购房首付款是多少？ • 可负担房贷多少？ • 可负担房贷总价是多少？
案例分析 • 可负担的购房首付款：290059
年收入 0 1 2 3 4 5 年储蓄 储蓄在购房时的终值 20000 32210 100000 40000 58564 103000 41200 54837 106090 42436 51348 109273 43709 48080 112551 45020 45020 终值合计 290059
租房与购房的比较分析
租房 购房
优点
负担较轻、同样方式可获得 增值潜力、居住 归属、安全感 较佳的居住品质、灵活方便、 可节约交通费
不稳定、无保障、房租上涨 负担重，房贷压 力大 购房自备款产生的收入 增值潜力、税收 优惠 每月的房租 购房自备款产生 的收入、购房税 款
缺点 所得 付出
购房或租房的选择——年成本法 购房年成本 =首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款 利率+年维修及税收费用 租房年成本 =房屋押金×存款利率 + 年租金
装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年
5000元。李小姐应该租房还是买房？（李小姐
的年平均投资回报率是4%）
案例分析
• 李小姐租房年成本 =10000×4% + 3000×12 = 36400元
• 李小姐购房年成本 =300000×4% + 400000×5.51% + 5000 = 37400元
估算负担得起的房价案例（自行练习）
• 李先生一家拟在广州定居，计划5年后购房，贷款至多15 年。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用 于购房准备。李先生一家目前每年可结余10万元，其中 可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%， 而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是 多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大 约100平方米，房屋单价是多少？。
需要支付的贷款数额=30 ×70%=21万元
每月摊还的贷款本息费用=1505元
• 60万元房屋总价
需要支付的首付款=60 ×（1-70%）=18万
需要支付的贷款数额=60 ×70%=42万元
每月摊还的贷款本息费用=3009元
按想购买的房屋价格估算每月负担费用
• 欲购买房屋总价=房屋单价×需求面积
住房消费信贷——种类
• 个人住房公积金贷款 • 个人住房商业性贷款 • 个人住房组合贷款
个人住房公积金贷款
• 定义：以住房公积金为资金来源，向缴存住房公 积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、 大修自由住房的专项住房消费贷款。 • 特点 贷款期限一般低于30年 利率比商业贷款利率低 以担保方式获得贷款 贷款对象是当地公积金系统公积金缴存人购买自 住房 贷款额度有要求 教材55页 还款灵活 需提供相关资料
案例分析 • 可负担的贷款：531871
第6年可用来偿还贷款资金： 112551×（1＋3％）×0.4＝46371元 可负担的贷款总额：
46371×（P/A，6% , 20）＝531871元
案例分析 • 可负担的房屋总价： ＝ 290059＋ 531871＝821931 • 房屋贷款占房屋总价的比率： ＝531871÷821931 ＝64.71 • 可负担房屋单价 ＝821931÷100＝8219.31元/m2
理财规划师培训 （消费支出规划）
理财规划之消费支出规划
2006年个人房贷余额超过2.0万亿元 54％：月供占收入20％~50％ 32%：月供占收入50%以上——“房奴”
预期中国汽车销量每年增速至 少10％
如何可以均匀地享受一生的财 富？？？
收入、支出、财务安全与财务自由 • 财务安全：现有财富足以应对未来的 财务支出或其他生活目标的实现，家 庭不会出现大的财务危机
购房财务决策 —按想购买的房屋价格估算每月负担费用
• 张先生欲购买100平方米的房子，目 前市场上一般价格是3000~6000元/ 平方米，则欲购买100平方米的房子 费用时30~60万元。贷款至多7成， 期限20年，贷款利率6%，等额本息 还款。
案例分析
• 30万元房屋总价
需要支付的首付款=30 ×（1-70%）=9万
• 租房年成本36400元 < 购房年成本37400 元，因此租房更划算。
购房或租房的选择——净现值法
CFt NPV (1 i ) t t 0
n
• 其中NPV为净现值 • t为年份数 • CFt为各期的净现金流 • i为折现率
购房或租房的选择——净现值法案例
• 王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。
估算负担得起的房价方法
• 可负担的购房首付款 =目前可用于购房的资产在未来购房时的终值+当 前到购房时每年可供购房的收入在购房时的终值 • 可负担的购房贷款
=购房后每年可供购房的收入×年金现值系数 （n=贷款年限，r=房贷利率）
• 可购买房屋总价 =可负担的购房首付款 + 可负担的购房贷款 • 可负担房屋单价 =可负担房屋总价 ÷ 需求房屋面积
年成本法
• 年成本法应结合： 未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整， 则租房年成本将随之增加。 购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金 的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。 房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房 屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。 利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房 会相对划算；反之，则租房划算。
个人住房公积金贷款案例
• 一位参加s市住房公积金制度的客户，打算购买 一套评估值为50万元的自住房，并申请公积金贷 款。客户目前的住房公积金本息和供6000元。上 个月公积金汇储额150元。本人离法定退休年龄 剩30年： • 客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额
=目前本人名下公积金本息余额+上个月汇储额× 剩余退休年限×12 =6000+150*30*12=6万元 • 借款人的家庭成员在退休内的公积金是12万元
• 需要支付的首期部分=欲购买房屋总价× （1-按揭成数） • 需要支付贷款比例=欲购买房屋总价×按揭 成数 • 每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款 部分的以月为单位的准年金值
购房时应考虑的其他因素P49
• 契税。普通住宅=1.5%；非普通住宅=3% • 评估费 • 律师费（公积金贷款免收律师费） 谁委托，谁付费 • 保险费 • 抵押登记费 • 印花税 购房5‰ 贷款0.5 ‰
• 个人按揭贷款（一手房贷款） Min[期限<30年，房屋价值80％] • 个人二手房贷款 借款人有稳定收入、信用良好 • 个人商用房贷 贷款额度购房总价或评估价的60％ 贷款期限（一般低于10年） 贷款利率按同档次期限利率 • 个人住房转按揭贷款
个人住房商业贷款的贷款方式
• 抵押贷款方式 贷款银行向贷款者提供部分购房贷款，用其购房契约向银 行作抵押，若购房者不能按照购房期限还本付息，银行可 将房屋出售、以抵消贷款。 • 质押贷款方式 借款人获第三人将符合条件的宫产或权利质押给银行贷款 银行以动产或权利作为贷款担保向借款人发放贷款的方式。 质押品主要是国债、信誉好的其他债券、银行存款等 • 保证贷款方式 贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他 经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式 • 抵押（质押）加保证贷款方式
个人住房公积金贷款案例 • 客户可申请的个人住房公积金贷款最高额 度 借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存 住房公积金的总额（18万元） 所购住房的评估价的70%（35万元）
该市公积金管理中心规定的最高贷款额 （10万元）
个人住房商业贷款
• 个人住房商业贷款是银行以信贷资金 向购房者发放的贷款，俗称：按揭。
• 可买多高价位的房屋？ ——购房财务决策
• 有哪些住房贷款方式可选择？ • 采用何种还款方式？ ——住房消费信贷
购房财务决策—估算负担得起的房价
• 王先生预计今年年底年收入10万元，以后 每年增长3%，每年储蓄比率40%。目前 王先生有存款2万元，打算5年后买房。王 先生的投资回报率10%，准备贷款20年， 计划采用等额本息还款，房贷利率6%。
• 财务自由：收入主要来自主动投资而 不是被动工作
收入大于支出
货币
总收入 投资收入 总支出 工作收入
时间
收支相抵
总支出 货币 总收入
投资收入 工作收入 时间
支出大于收入
货币
总支出 工作收入 总收入 时间 投资收入
考题回顾 • 理财规划的目标是实现财务安全和财务自 由。如果客户实现了财务自由，则该客户 的投资收入曲线应该一直在支出曲线的 （ ）。（2006年9月） • • （A）平行 （B）下方 • （C）上方 （D）右方
是买房？（王先生年投资回报率是4%）
王先生租房的净现金流量现值计算：
每年现金流 房租 押金 现金流合计 0 －4 －1 －5 －4 －4 －4 1 －4 2 －4 3 －4 1 1 4
NP V 租房 CFt 15.25万元 (1 4%) t t 0
4
王先生买房的净现ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ流量现值计算
李先生可负担的购房首付款 =30万×50%×复利终值系数（n=5，r=4%）+4万×年金终值系数（n=5， r=4%）=39.92万元 李先生可负担的购房贷款 =4×年金现值系数（n=15，r=6%）=38.85万元 届时可负担房屋总价=39.92万元 + 38.85万元=78.76万元 李先生可负担购房单价=78.76万元 ÷ 100 = 7876元