(2020)苏05民终6545号

(2020)苏05民终6545号
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审结日期】2021.02.25
【案件字号】(2020)苏05民终6545号
【审理程序】二审
【审理法官】杨恩乾徐辉杨兵
【审理法官】杨恩乾徐辉杨兵
【文书类型】判决书
【当事人】许章阳;昆山市振业物业管理有限公司
【当事人】许章阳昆山市振业物业管理有限公司
【当事人-个人】许章阳
【当事人-公司】昆山市振业物业管理有限公司
【代理律师/律所】丁永莉江苏海联海律师事务所上海分所;魏飞江苏简安律师事务所;朱飞江苏简安律师事务所
【代理律师/律所】丁永莉江苏海联海律师事务所上海分所魏飞江苏简安律师事务所朱飞江苏简安律师事务所
【代理律师】丁永莉魏飞朱飞
【代理律所】江苏海联海律师事务所上海分所江苏简安律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】许章阳
【被告】昆山市振业物业管理有限公司
【本院观点】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

【权责关键词】法定代理情势变更合同约定法定代理人质证罚款拘留限制出境诉讼请求维持原判迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审查明事实与一审查明事实相一致。

二审中，昆山市花桥镇人民政府向本院出具情况说明一份，载明“2018年3月昆山市花桥镇美车城小区因交通混乱、环境脏乱等，被昆山市列入重点地区和重点小区整治名单。

为此，昆山市花桥镇人民政府予以整治，明确要求完善停车场、停车系统建设，落实实施美车城小区停车收费方案，规范小区周边停车秩序；同时授权小区物业公司(昆山市振业物业管理有限公司)在闸，对进出车辆进行收费管理”。

许章阳经质证认为：1.对于该份情况说明的真实性不予认可，情况说明是对小区及周边停车管理的行政指导性意见，不能证明振业公司设置岗亭、道闸的行为是合法的。

2.该情况说明中政府部门的授权违反了民法典、江苏省物业管理条例等相关法律法规规定。

3.该情况说明并非当时的公文公告，也没有出具情况说明的部门和经办人员签名，不符合证据形式要求，也不能溯及既往，不能证明振业公司自2018年10月10日起收取停车费是合法的。

振业公司经质证认可该份证据真实性，并称该份证据充分证明了其收取停车费行为是有相应依据的。

【本院认为】本院认为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。

本案中，美车城小区的建设单位昆山市曹安投资发展有限公司与振业物业公司签订《大上海国际商贸中心前期物业服务合同》，该合同约定的范围包含小区一期、二期、三期，依照上述法律规定，该合同对于美车城小区的业主具有约束力。

该合同约定小区的汽车停放费由振业公司收取，振业公司有权据此向小区内业主收取汽车停放费。

虽住户手册中对于车位及使用费明确为“暂定免费”，但此后基于小区存在违章搭建、占道经营、交通秩序混乱等环境方面的问题，政府主管部门在美车城小区现场召开会议，明确要求振业公司完善停车场及停车系统的建设，落实美车城小区停车收费方案，且明确要求必须对小区出入口进行合理限制。

振业公司为此经由主管部门同意，在由小区建设方代为建设和管理的胜巷路段的两端设置收费岗亭道闸，与前述住户手册中关于停车费“暂定免费”的约定并不冲突。

事实上，本案所涉美车城小区是开放式的商住一体小区，鉴于车辆使用的普遍化，外来车辆较多，对该小区实施停车收费，既未违反物业服务合同的约定，也有利于小区整体管理，振业公司收取停车费的标准亦未违反前期物业服务合同约定的收费标准。

许章阳主张振业公司返还5元停车费，并要求拆除收费岗亭道闸，无相应依据，本院不予支持。

综上，许章阳上诉请求不能成立，应予驳回。

本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人许章阳负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-22 00:40:31
【一审法院查明】一审法院认定事实如下:许章阳系案涉大上海国际商贸中心(美车城)小区业主。

大上海国际商贸中心小区系由昆山市曹安投资发展有限公司开发建设，振业公司系为该小区提供前期物业服务的物业公司。

案涉小区为住宅和商业混合，分南区和北区，住户数量
为833户(不含商铺)，一期交付时间为2005年，二期交付时间为2007年，三期目前在建设中，至今尚未成立业委会。

许章阳陈述，案涉美车城小区并无停车位，振业公司自2018年10月10日起，未经业主大会商讨决定，也未经政府及相关部门审批，在位于涉案小区的南北两区中间的属于市政道路的胜巷路的东西两头及小区北区的东边，擅自违法设置收费岗亭道闸，对所有业主车辆违法收取停车费，侵害了业主的合法权利，亦严重影响业主的日常出行。

许章阳就此提供平面图一张及照片两张。

振业公司质证后，对平面图及照片的真实性没有异议，但不认可证明目的；对许章阳陈述的设置收费道闸的事实认可，振业公司的确自2018年10月10日起开始对小区车辆进行收费管理，标准为临时停车4小时内免费，4小时-24小时5元每次，月租120元，半年600元，年租1000元(缴纳物业费的按800元每年收取)。

振业公司陈述，涉案小区南北两区之间的道路属于小区内部道路，开发商买地的时候，南北两块地是分开的，后来经与政府协商，这条路由振业公司代管代建。

振业公司就此提供《大上海国际物流中心项目合作开发合同》一份(用以证实小区南北区之间的道路由振业公司代管代建，以下简称开发合同)及地名使用证一份(用以证实开发合同中的“大上海国际物流中心”即本案的大上海国际商贸中心地块)。

开发合同由江苏省昆山市花桥镇人民政府(甲方)与昆山市曹安投资发展有限公司(乙方)于2003年2月签署，合同约定：双方共同协商，就开发建设“大上海国际物流中心”项目达成本合同条款，以资共同遵照执行。

项目位于江苏省昆山市花桥镇，占地面积300亩(实际面积最终以实测面积为准)；项目内容包括销售中心、会展中心、展示厅、停车场、仓储、高层大酒店、高层商务办公楼、商住楼等各种配套设施，分两期建设(北地块155亩为第一期，南地块145亩为第二期)；第十一条特别约定：3、在乙方项目以南，建设一条宽度为32米的规划路，属社区交通通道，由甲方出资修筑，产权归甲方所有。

4、甲方确保乙方项目四周及中间的道路建设无带征地，由乙方使用管理。

5、乙方项目用地中部的规划路与和静路相接，宽度与和静路保持一致，由乙方出资建设，但用地面积不计算在乙方受让土地面积之内，并且没有带征地，该规划路建成后属区域交通通道，产权归甲方所有。

许章阳质证后，对合同真实性不清楚，认为该合同第11条第5款明确
道路产权归政府所有，即使小区南北区之间的道路由振业公司代管代建，也属于业主所有，合同上并未说归振业公司所有，合同明确约定仅由振业公司使用管理；对地名使用证的真实性不清楚。

许章阳陈述，振业公司设立道闸收停车费违反了《住户手册》的约定，也违反了《物业管理服务协议》的约定，业主收房入住小区时物业公司发给业主的《住户手册》中“三、费用第六条”明确约定免收停车费。

许章阳就此提供小区其他业主的住户手册一份，手册中载明“三、费用6、车位及其使用费(暂定免费)”，还提供同一小区其他业主的《物业管理服务协议》两份(分别是2018年1月10日业主与物业公司签订，2006年12月15日业主与物业公司签订，两份《物业管理服务协议》中均约定：第二条物业管理服务内容，五、交通秩序与车辆停放：制定车辆停放管理制度来建立良好的交通秩序和车辆停放秩序。

第三条物业管理服务质量：六、交通秩序与车辆停放：有序、畅通)。

振业公司质证后，对住户手册的真实性认可，但认为当时只是约定为暂定免费；对《物业管理服务协议》的真实性认可，但认为有很多业主(包括住户和商户)对于小区内停车位不满提出诉求，相关政府部门也多次来视察，要求物业实施停车封闭管理。

振业公司就此提供2018年9月12日花桥国际商务城职能部门现场办公会网络报道一份(来自于“商务城发布”微信公众号，载明2018年9月12日，花桥经济开发区相关部门领导及工作人员到案涉美车城小区召开现场办公会，经实地督察，该市场普遍存在“商住两用”情况以及违章搭建、占道经营、电线乱接、污水直排、交通秩序混乱、环境脏乱差等问题，为提升小区环境，针对上述问题，要求小区物业方限期“1个月”自行整改到位，其中包括完善停车场、停车系统建设，落实实施美车城小区停车收费方案，规范小区周边停车秩序)。

许章阳质证后，认为该证据无法证明振业公司的证明目的，仅是一个指导意见。

振业公司陈述，振业公司在实行收费停车事宜前已经向相关部门(包括社区、街道、城管委、物管科)进行报备，也已通知业主召开听证会，事后也进行了公告。

振业公司就此提供美车城小区封闭管理停车收费服务业主听证会签到表及现场照片两张、在岗亭明显位置张贴公告的照片一张。

许章阳质证后，对听证会签到表及现场照片的真实性不清楚，即使是真实的，只代表签到，且人数极少；对张贴公告的照片真实性有异
议，2017年岗亭还没建，不可能有这个公告，且该公告也不代表政府公告。

振业公司还陈述，案涉小区现有住户中已有697户办理了停车月租卡。

许章阳认可该办卡事实，但认为经过许章阳自行了解沟通，实际上办卡的业主只有264位，其中还有部分可能不是业主，且均系被迫交费办卡，业主一直反对振业公司强行收费。

许章阳就此提供自己制作的调查表一份，用以证实许章阳通过电话和拜访的形式对264名业主中的部分业主展开调查，被调查的业主都陈述是被迫交费。

振业公司质证后，对调查表真实性不认可，租户也属于业主，即使租户办理了停车卡，也不代表业主不同意停车交费，振业公司并未强迫业主交费。

许章阳陈述，振业公司在胜巷路东西两头擅自违法设置收费岗亭道闸，严重影响业主出行及公交车通行，并就此提供2018年10月12日收费岗亭处拍摄的视频一段、2018年11月13日早晨到20日左右的收费岗亭处拍摄的视频一段、昆山在线新闻截图两张、通告照片一张。

振业公司质证后，对视频的真实性认可，但视频反映的是个别业主违反小区停车管理制度拒绝交费导致堵车，收费前期有个别业主经常发生堵门堵路的事件，且多次报警，综合执法部门来到现场进行监督；对新闻截图未见过，属于媒体新闻；对通告照片未看到过，但是听说了，由于小区南北两个区之间道路属于振业公司代管代建，这条道路和胜巷路是连通的，最开始为了商业发展和公交公司商量引进了公交线路，后来因为部分业主不当的行为及堵门等造成公交公司改道。

2018年12月23日，振业公司收取许章阳停车费5元。

许章阳认为振业公司收取该费用没有依据，故诉至一审法院。

另认定：审理中，振业公司提供《大上海国际商贸中心前期物业服务合同》一份。

该合同系由昆山市曹安投资发展有限公司(甲方、开发建设单位)与振业公司(乙方、物业服务单位)签订，合同约定：甲方将大上海国际商贸中心项目委托给乙方实行前期物业服务。

第七条，在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：(二)包括但不限于道路、共用的上下水管道等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)；(六)交通和车辆停放秩序的管理。

第九条，本物业分期开发，首期交付使用时间为2005年10月01日，如分期交付，最后一期交付使用时间为2023
年12月31日。

第十条，前期物业服务期限为五年(不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年)，自2018年06月01日起至2023年06月01日止。

合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。

如合同期满，业主委员会与物业服务企业未签订物业服务合同时，本合同自动延续直至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止。

第十三条，需向物价主管部门申报的收费项目，经核准收费标准后执行。

需备案的收费项目，应当向物业所在地的区(市)物价主管部门备案。

第十七条，本物业区域内汽车停放费由乙方收取，车位租金委托乙方收取，收费标准如下：露天车位144元每月，访客等临时停车10元每天，人防车位每月停放费60元，车位租金150元。

第二十二条，乙方应当将露天车位汽车停放费、共有部位共用设备设施以及物业经营性用房的经营收入单独列账。

业主大会成立前所得收益(收入扣除招商代理费、策划宣传费、现场维护费用及税金等)的百分之七十纳入项目的维修资金，其余部分用于补贴物业服务费。

其中纳入维修资金的应当在业主大会成立后交给业主大会授权的业主委员会，或按照业主大会的规定执行。

对该份前期物业服务合同，许章阳对其真实性不认可，认为与许章阳无关。

上述事实由土地证一份、《大上海国际物流中心项目合作开发合同》一份、前期物业服务合同一份、收据一份、视频若干、照片若干、《物业管理服务协议》两份、《住户手册》一份及当事人陈述等证据在案佐证，一审法院予以确认。

【一审法院认为】一审法院认为，本案振业公司与案涉小区开发商签订前期物业服务合同，为案涉小区提供前期物业服务，许章阳作为案涉小区业主，双方当事人之间依法成立物业服务合同关系。

双方当事人对振业公司自2018年10月起在案涉小区南北两区中间的道路两头及北区的东边设置收费岗闸的事实予以确认，一审法院依法予以认定。

双方当事人存有争议的是，振业公司收取停车费是否有合法依据？对此，一审法院认为，首先，案涉小区并未成立业主委员会，故振业公司作为小区前期物业服务提供方，有权依据其与开发商签订的前期物业服务合同对案涉小区提供物业服务，并根据合同约定进行收费。

前期物业服务合同中明确约定，振业公司有权收取汽车停放费及车位租金。

其次，案涉小区属于住宅和商业混合小
区。

虽然业主收房时收到的《住户手册》中约定车位及其使用费暂定免费，但该约定系根据小区当时实际入住的住户数量、住户车辆保有数量、周边住户及交通实际、开放式管理实际等做出的符合当时情形的暂时性的合理约定。

但随着经济和社会发展，案涉小区内及周边车流量日渐增多，人多车杂，交通混乱，导致行人及车辆出行困难且安全难以保障，以致政府部门启动整治。

在此情势变更情形下，振业公司作为案涉小区前期物业服务单位，通过收取停车管理费对进出小区的车辆进行更加有序安全的规范化管理的，该为符合小区大部分业主的公共利益。

再次，振业公司在涉案小区尚未成立业委会的情形下，事先向主管部门报备，并召开业主代表大会征求业主停车收费管理意见，获得业主代表听证通过后，亦将收费事宜进行张贴公告，履行了相应的程序。

审理中双方当事人提供的材料可以证实大部分住户已实际按照该收费管理制度办理停车缴费手续，且案涉小区及周边的交通混乱、出行困难的状况得到改观。

第四，振业公司实际实施的收费标准并未违反相关规定标准。

综上，许章阳要求振业公司退还收取的停车费5元及拆除收费岗闸的主张，缺乏依据，一审法院依法不予支持。

据此一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回许章阳的诉讼请求。

案件受理费50元，由许章阳负担。

【二审上诉人诉称】上诉人许章阳上诉请求：撤销原审判决并改判振业公司退还我方5元停车费，拆除收费岗亭、道闸，诉讼费由振业公司承担。

事实与理由：1.业主住户手册中明确约定停车免费，物业服务合同中也没有对停车费进行过约定。

美车城共有三期，一期、二期是没有停车位的，正在建设的三期才有，振业公司目前是占有业主共用通道画线来收取停车费。

振业公司提供的《前期物业服务合同》中约定的物业管理期限是从2018年6月1日开始，可见该合同仅适用于三期，不包括已经交房的一期、二期。

振业公司依据该份前期物业合同来向一期、二期业主收费是不合理的。

2.振业公司在一审中提供的2018年9月2日的沟通会签到单、开会照片仅能证明只有几个业主去开会，不能证明会议内容，更不能证明这些业主对于停车收费问题已经讨论通过，且参会人数极少，不符合法律规定的业主大会形式和参会人数。

根据我方了解，这次开会到会的业主都是反对收费的，并未形成允许振业公司收
取停车费的最终意见。

美车城业主委员会至今未成立，依照法律规定，振业公司在未经业主大会决定、无前期物业合同约定的情况下，其无权设置岗亭、道闸向业主收取停车费。

3.振业公司在胜巷路东西两头擅自设置岗亭、道闸，强行收取业主停车费。

根据我方向公路局证实，胜巷路属于昆山市市政道路，并非建设单位所有，现阶段是交给振业公司负责保洁、排水等。

有关部门曾电话回复相关业主称振业公司收取物业费的行为没有经过政府部门审批，也没有报政府部门备案，故振业公司所称其曾向有关组织当面汇报不属实。

在未取得政府部门文件批准的情况下，振业公司擅自在该路段两头设置岗亭、道闸，且在该路段路的两侧画线停车并收取停车费，是无相应依据的，侵害了包括我方在内广大业主的合法权益。

事实上，振业公司设置岗亭、道闸之后，不仅影响了业主的驾车出行，还影响到了公交车、消防车、急救车的通行，还严重影响了美车城及附近小区的整体形象，222路公交车甚至因此取消了美车城的公交站点，给业主的出行带来不便。

一审所称设置岗亭、道闸后，交通混乱、出行困难的状况得到改观，这是与事实不符的。

4.振业公司已向广大业主收取了物业费，其对美车城进行管理是其应尽的物业服务义务，其不能违法擅自收取停车费。

振业公司所称其收取停车费的决定是经过绝大多数业主的同意和配合，这是不属实的，业主为收费问题多次报警且引发交通堵塞。

振业公司提交的收费明细表中有很多姓名是重复的，其中可能有虚假，很多业主都是被迫交费的。

另外，一审认为本案是属于情势变更情形，这也是错误的，由于小区并未全部建成，物业公司对于美车城一期、二期没有车位的情况是知晓的，如果其不能经营获利，其完全可以解除物业服务合同。

综上，许章阳上诉请求不能成立，应予驳回。

本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
6545许章阳与昆山市振业物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
江苏省苏州市中级人民法院
民事判决书
(2020)苏05民终6545号当事人上诉人(原审原告)：许章阳。

委托诉讼代理人：丁永莉，江苏海联海律师事务所上海分所律师。

被上诉人(原审被告)：昆山市振业物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇曹安开发区大上海国际商贸中心，统一社会信用代码：91320583765137463E。

法定代表人：陶小华，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：魏飞，江苏简安律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱飞，江苏简安律师事务所实习律师。

审理经过上诉人许章阳因与被上诉人昆山市振业物业管理有限公司(以下简称振业公司)物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初5845号民事判决，向本院提出上诉。

本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人许章阳上诉请求：撤销原审判决并改判振业公司退还我方5元停车费，拆除收费岗亭、道闸，诉讼费由振业公司承担。

事实与理由：1.业主住户手册中明确约定停车免费，物业服务合同中也没有对停车费进行过约定。

美车城共有三期，一期、二期是没有停车位的，正在建设的三期才有，振业公司目前是占有业主共用通道画线来收取停车费。

振业公司提供的《前期物业服务合同》中约定的物业管理期限是从2018年6月1日开始，可见该合同仅适用于三期，不包括已经交房的一期、二期。

振业公司依据该份前期物业合同来向一期、二期业主收费是不合理的。

2.振业公司在一审中提供的2018年9月2日的沟通会签到单、开会照片仅能证明只有几个业主去开会，不能证明会议内容，更不能证明这些业主对于停车收费问题已经讨论通过，且参会人数。