浅析成本法在房地产评估的应用

浅析成本法在房地产评估的应用
发表时间：2020-05-25T08:06:26.567Z 来源：《房地产世界》2020年2期作者：黄粟
[导读] 并认真分析影响成本法的主要因素和提出解决对策，旨在为房地产评估中成本法的运用提供理论支持。

身份证号码：11010819740923**** 广西开元行土地房地产评估有限责任公司
摘要：房地产评估方法主要有成本法、收益法和市场法。

本文主要浅析使用较广泛的成本法在房地产评估中的应用，通过描述房地产评估成本法的概念、范围、公式和测算程序，了解成本法的原理和运用过程，着重剖析房地产评估中成本法的影响因素，提出解决对策。

关键词：房地产评估；成本法；应用
成本法，是以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定产权状况下价格的一种估价方法。

《房地产估价规范》中指出：“在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，采用成本法作为主要的估价方法。

所以如何科学运用成本法进行房地产估价是我国房地产界迫切需要解决的问题。

本文详细介绍成本法的测算过程，并认真分析影响成本法的主要因素和提出解决对策，旨在为房地产评估中成本法的运用提供理论支持。

1成本法的测算过程
（1）计算土地取得成本。

土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。

在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。

（2）计算开发成本。

开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。

（3）计算管理费用。

管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。

所以，在评估时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。

（4）测算投资利息。

此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。

（5）测算销售费用。

销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，也就是房地产售出前所发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。

销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。

（6）测算销售税费。

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商（作为卖方）缴纳的税费，也就是在销售房地产时所产生的税金和相应的费用，包括销售税金及附加及其他销售税费。

（7）测算开发利润。

在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，对不同的计算基数，应选用与其相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。

从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率进行测算，所得的结果都是相同的。

在后面部分将对开发利润的利润率与计算基数的选取作进一步的讨论。

（8）计算待估房地产的价格
在用成本法对房地产进行评估时，没有一个固定的公式，成本法的计算过程是将各个单项成本加总，得出最终总的房地产的建成成本，再根据待评估房地产的实际情况确定其折旧额或成新率，最终得出待估房地产的评估价格。

而在运用成本法评估时，要考虑的各种单项成本主要包括地价、开发成本、销售费用、管理费用、销售税费、投资利息、开发利润几个方面。

因此，新建待估房地产的价格为：
新建房价格=地价+开发成本+销售费用+管理费用+销售税费+投资利息+开发利润
对于新建建筑物的评估，运用成本法时，上面新建房的价格即为待评估房地产的价格。

而对于旧有建筑物的评估，则还要考虑待评估房地产的使用和磨损，计算并扣除相应的折旧。

计算房地产折旧的方法有很多种，但通常用的是直线折旧法和成新折扣法。

2成本法中的影响因素及解决对策
在成本法中，笔者认为比较困难的两个部分是开发利润和投资利息的测算，下面将对这两个部分进行详细介绍。

（1）开发利润
在成本法的运用中，利润的测算基数是土地取得费用和开发成本现值之和，而利润率的选取也是根据类似房地产的平均利润率来确定。

但是在运用成本法时，还要考虑到的是待估房地产的性质。

如果是对新建房地产进行评估，要区分是自建房地产还是开发商所建的房地产，若是房地产开发商所建的房地产，那么在评估时所采用的利润率可以用类似房地产的平均利润率，但如果是自建房地产或是对旧有房地产进行评估，其利润率的确定则不能直接用相似房地产的平均利润率。

首先，对房地产开发商而言，每一开发商都有他们自己的模式，他们之间的利润率也不尽相同。

如果待估房地产的开发商有相同或类似房地产开发的经历，那么以他们本身的利润率作为依据应该更为准确些。

而且，房地产作为商品而言，也可以说是有商标的，这里的商标的价值可以看作是开发商的无形资产的价值。

相同或者说相似的一处房地产，信誉好的开发商所开发出的房地产，与信誉一般的开发商所开发出的房地产，其利润率肯定是不一样的。

所以，在评估开发商所建的房地产时，如果开发商本身有可以参考的利润率，应根据其进行相应的调整，然后作为待估房地产的利润率；若没有可以参考的利润率，应根据开发商的信誉状况，在平均利润率的基础上进行调整，然后作为待估房地产的利润率。

其次，自建房地产的评估中，在确定其利润率时要看待估房地产的位置。

如果待估房地产是位于城镇中，而在该地又有可以参考的类似房地产的开发，那么其利润率的确定可以根据相似房地产的平均利润率确定。

但是如果待估房地产所在城镇没有相似房地产的开发，或者说待估房地产是位于农村的，那么利润率的确定则不能以相似房地产的平均利润率作为参考依据。

在农村住房中，普遍为住房者自建用房，而在农村又很少有房地产开发商所开发建设的商品房，因此，在评估此类房地产时，利润率的确定为一个难题。

在笔者看来，此类房地产的利润率可以用房地产所有者在建房期间所损失的收入或者是机会成本来计算。

因为在农村自建房中，房地产所有者的身份与开发商的身份是相类似的，不同的只是最终产品的使用者不同而已，所以农村自建房评估中利润率可以用在这一期间房地产所有者所损失的收入或机会成本来计算，具体是一个比例，还是一个数字，要根据实际情况来确定。

对于所在城镇没有相似房地产的待估房地产进行评估时，其利润率的计算方法应与农村自建房地产的计算方法相同。

最后，对于旧有房地产的评估，也根据房地产所在的位置分为位于城镇中的和位于农村的，其利润率的选取方法与上述自建房地产相同。

（2）投资利息
投资人投入的资金通常是由自有资金与贷款资金共同组成，由贷款所产生的利息应计入投资利息中；而自有资金虽然是投资人自己拥有的资金，不必向银行支付利息，但是自有资金存在机会成本，自有资金的投入可以看作是投资人损失了存款利息，因此自有资金因投资所产生的利息损失也应计入投资利息。

总的来说，投资利息是由贷款资金所产生的利息与自有资金所损失的利息两者共同组成。

在实际评估中，投资利息的计算是以总的投入金额为基数，乘以相应的贷款利率得出的。

但是在笔者看来，投资资金利率的确定不应是单纯地采用银行贷款利率。

上面提到，投资资金是由贷款资金与自有资金组成，而它们的利率是不同的。

贷款资金的利率毫无疑问的是银行贷款利率，这也是符合实际情况的；项房地产的投资中，自有资金的机会成本要小于银行贷款利息，不然投资者会将其投资于收益大于银行贷款利息的项目，而在该项房地产投资中全部采用银行贷款。

因此，房地产投资中所投入的自有资金的利息率应该小于银行贷款利率。

相应地，企业所投入的自有资金的收益率要高于银行定期存款利率，否则，企业会选择将自有资金存入银行，而不是用来投资房地产。

因此，笔者认为，对投资者自有资金利息的计算，应以银行一定期限的存款利率加合理的调整值为准，但其总和要小于银行贷款利率。

在评估中，将贷款资金与自有资金的利息分开计算比较合理。

在计算投资利息时，要考虑到资金投入的时间，也就是其周期性。

因为资金的投入是分期的，因此，在计算其利息时也要根据其周期性进行计算。

如果投资周期是两年，则第一年投入资金的计息时间为1.5年，第二年投入资金的计息时间为0.5年。

在成本法所举例中投资周期是一年的，在这种情况下，土地开发成本部分计息期为1年，房地产开发部分计息期为0.5年。

3结语
成本法有着使用范围广、计算相对简单等优势，但同样也有影响估价准确性的因素，如开发利润、投资利息等因素。

想要解决这些问题，只有从实践中多获取经验，才能防止评估值偏离实际值的最大标准。

随着房地产评估行业的不断进步，对方法的使用就更加严格，就需要我们不断探索。

参考文献：
[1]王淑杰.《房地产评估中的若干问题探讨》[D].1994年6月，厦门大学硕士研究生学位论文
[2]郁锐，杨景.海成本法在房地产评估中的应用[J].合作经济与科技，2017（16）：113-115.。