金地房产扬州市珠宝城项目办法投资评估报告范本13页

精心整理
1总论
2007年5月10日，在公司领导要求下，对扬州市“珠宝城”项目（以下简称：本项目，仅提供了资料），进行编制了本次投资评估报告。

本项目选址在吉林省扬州，“珠宝城”小区改造工程，东至解放路；西至胜利路；南至环城街；北至和平街；占地13.10万m2。

其中居民房屋及道路占地11万m2，胜利小学占地2.1万m2。

拆迁户1576户，拆迁房屋面积7.2744万m2，（有照7.0944万m2，无照0.18万m2）分三
185户，
何。

同时，
本项目位于江苏省扬州西南，江阳西路与润阳中路一带，共分为9个地块，编号依次为01-09地块，规划红线内总面积544亩。

其中，01-05地块紧邻江阳西路，规划为商业用地，总面积约262亩，使用年限40年；06-09地块位于01-05地块的南部，有规划道路分隔，规划为工业用地，总面积约282亩，使用年限50年。

本项目修建性详细规划尚未获得扬州规划局的最终批复，按照设计图纸的统计数据，本项目建筑面积及分布如表2-1所示：
表2-1土地及建筑面积汇总表
3.42003年7月28日二期工程获得扬州发展计划委员会的立项批复。

3.5
3.6
3.72003年9月27日依次取得土地使用权证。

3.82003年10月下旬依次取得建设用地规划许可证。

3.92004年5月26日取得02、04地块（商业用地）的施工许可证。

3.102005年9月28日取得06地块（工业用地）的施工许可证。

3.112005年1月31日取得珠宝国际广场（04地块）64580.64平方米房屋的商品房销售许可证。

4市场分析
根据商品房网上交易的信息显示，扬州珠宝城2006年度销售面积19477.16平方米，总价约1.734亿元，平均销售价格约为8900元/平方米。

销售面积年度排名第2，总价排名第3，平均单价排名第3。

资料显示，本项目2005年1月31日取得步行街商铺的预售许可证，2005年2月开始接受预订，同时，先后在温州、杭州、广东以及海外多次举行项目推介活动，2005年5月3日重达
16
外
年的租
平方米，约占20147
7110元/
率为
本项目工业用地约262亩，总价约2445万元，折合单价130元/平方米，工业的综合容积率为1.300，楼板价100元/平方米。

5.1.2前期工程费
本项目的前期工程费如表5-1所示：
表5-1前期工程费
单位：元/平方米
因此，初步测算，本项目商铺、商业办公的总成本为3278.18元/平方米，厂房的总成本为1700元/平方米。

5.1.7收益分析
说明：
1、本项目假定所有面积可以对外销售；
威胁）如下：
选择扬州建设珠宝城，实现珠宝研发、生产、交易、展示、休闲、娱乐一体的产业开发模式，立意新颖。

借助佛教的影响力，选择翡翠观音并举办盛况空前（估计也是绝后）的升座仪式，将营销策划推向高潮，通过大量媒体的报道，海内外影响巨大。

6.1.3业态管理提升品位
本项目的重点是步行街商铺的经营和管理，目前采取的包租销售方式有助于后期的统一经营和管理，将改变小商铺鱼龙混杂的低档次经营局面，提升整体商业品位。

6.1.4政府的支持
本项目作为外商投资项目，受到当地政府的鼎力支持，对项目的后期的建设和经营有利。

6.2Weak劣势
本项目的优势如下：
6.2.1销售出现迟滞
本项目2004年开始宣传，2005年2月开始销售，至今已经2年，但步行街小商铺仅完成44%的销售量，从售楼处的模型出现破损、布置已显陈旧，双休日门可罗雀，以及售楼小姐并不专业的谈吐分析，本项目的销售出现迟滞，后期的销售面临风险。

6.2.2项目位置远离市区
2
年内依捷。

本项目的威胁如下：
6.4.1周边市场竞争激烈
扬州周边的苏州和南京等城市也是历史上着名的珠宝城市，这些城市的经济发展和交通条件都在扬州之上，许多城市的玉石交易市场都是历史上长期形成的，相当长的一段时期内将继续存在并发展扩大，这些珠宝市场成为本项目的主要竞争对象，比如苏州光复镇的玉石批发市场。

6.4.2产业培育任重道远
虽然扬州具备珠宝产业发展的基础条件，但产业的培育需要政府、协会、企业等诸多方面的
通力合作，甚至要改变消费者的观念和态度，这些都需要一定的财政、税收、宣传、教育等投入，也需要较长的时间，任重道远。

7风险分析
本项目可能存在的风险及分析如下：
7.1规划指标
据介绍，扬州规划局针对本项目已建项目（比如步行街商铺）的批文已遗失，规划局批文的重要性有两个方面：
一是确定面积指标。

6719以上。

在3年内
年内仅能成交
7.4产业配套
根据前期预测，本项目全部建成后，将有200多家世界珠宝厂家、4000多家珠宝及相关商家，20000多从业人员，年销售额100多亿元，税收8-12亿元。

而2004年扬州的GDP不过500多亿元，预计2006年超过1300亿元，100多亿元的交易额应该说是扬州的支柱产业之一。

珠宝产业作为扬州未来的支柱产业，其发展必须得到政府的支持，从园区建设、税收优惠、媒体宣传等方面给予优惠政策，同时，也必须得到行业协会的支持，宣传引导业内优势企业入驻。

7.5产业整合
本项目的初衷在于：对国内由来已久但发展缓慢的珠宝行业进行整合，在扬州形成珠宝产业链的开发模式，并为此进行了深度策划和营销宣传。

但目前的种种迹象似乎表明，这种产业整合的初衷正面临严峻考验，可以说，目前的招商和商铺销售远远低于预期。

7.6外资受限
房地产行业是最近2年国内宏观调控的重点行业之一，其中，外资购房亦受到严格限制，本项目正在销售的步行街商铺的预售许可证注明为“内资”，这一规定将具备一定投资能力的外资拒之门外，或将影响商铺的销售进度。

7.7正大隐退。